انتقال پایتخت شدنی است؟
انتقال پایتخت شدنی است و هزینه‌ای هم برای دولت ندارد؛ این نتیجه تحقیقات برخی از پژوهشگران است که معتقدند دولت به راهکارهایی که نشان می‌دهد می‌توان پایتخت را تغییر داد، بی‌توجهی می‌کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، کمتر در این سال‌ها از امکان پذیر بودن انتقال پایتخت سخن گفته شده است. از زمانی که راهکار ساماندهی به جای انتقال پایتخت از میان گزینه‌های روی میز انتخاب شد تا به امروز هر بار موضوع انتقال پایتخت مطرح می‌شود به عنوان امری نشدنی با آن برخورد شده است. هزینه‌های بالای این انتقال یکی از موانعی است که مخالفان انتقال پایتخت مطرح می‌کنند. اما با این وجود انتقال پایتخت به عنوان راهکار مشکلات تهران از دستور کار خارج نشده و دولت نیز شورایی با عنوان شورای ساماندهی مرکز سیاسی و اداری کشور و ساماندهی و تمرکززدایی از تهران به ریاست معاون اول رئیس جمهور تشکیل داده است.
انتقال ۱۵۰ هزارمیلیارد اعتبار لازم دارد
ابوالفضل ابوترابی یکی از اعضای شورای ساماندهی مرکز سیاسی و اداری کشور و ساماندهی و تمرکززدایی از تهران می‌گوید این انتقال ۱۵۰ هزارمیلیارد تومان اعتبار لازم دارد. مدیران شهری تهران مخالف این انتقال هستند و محسن هاشمی رییس شورای شهر تهران می‌گوید بودجه‌ای که برای انتقال پایتخت هزینه خواهد شد می‌تواند مشکلات تهران را حل کند.
اما به تازگی در پژوهشی که شبکه کانون‌های تفکر ایرانیان انجام داده است، امکان‌سنجی اقتصادی انتقال مرکز سیاسی و اداری بررسی شده که نشان می‌دهد این انتقال هزینه‌ای بر روی دست دولت نخواهد گذاشت.
این پژوهش نشان می‌دهد انتقال پایتخت امری «شدنی» است و تحقق این امر نه تنها نیازی به صرف مبالغ کلان از محل بودجه عمومی کشور ندارد و سرمایه لازم می‌تواند از محل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تأمین شود، بلکه با اجرای صحیح آن علاوه بر امکان درآمدزایی برای دولت، در فضای کسب‌وکار کشور نیز رونق ایجاد می‌شود.
به اعتقاد پژوهشگران این تحقیق در پنجاه سال گذشته، ملاحظات مالی و عدم کفایت منابع کشور، بزرگترین مانع انتقال مرکز سیاسی و اداری بوده است. از آن‌جا که این موضوع از چند دهه پیش مطرح بوده، نظرات موافق و مخالف بسیاری درخصوص آن مطرح شده است اما در اغلب موارد، پس از طرح مباحث مربوط به «چرایی و ضرورت»، بلافاصله سمت‌وسوی ابهامات، حول محور «امکان‌پذیری» شکل گرفته و با توجه به وجود شبهات و ابهامات مربوط به اثرات ناشناخته مالی و اجرایی؛ انتقال مرکز سیاسی و اداری امکان‌ناپذیر تلقی شده است.
مدیران شهری تهران مخالف انتقال پایتخت هستند ورییس شورای شهر تهران می‌گوید بودجه‌ای که برای انتقال پایتخت هزینه خواهد شد می‌تواند مشکلات تهران را حل کند
نتایج بررسی‌های امکان‌سنجی مالی نشان می‌دهد که انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور به منطقه‌ای با فاصله زمانی متوسط از تهران، با توجه به اهداف انتقال، پاسخ مناسب‌تری نسبت به سناریوهای فاصله دور، نزدیک و داخل تهران است. فاصله‌ای بین ۴۵ دقیقه تا ۲ ساعت از یکی از پایانه‌های مواصلاتی تهران که امکان تردد روزانه برای کارکنانی که به هر دلیل امکان تغییر مکان اقامت خود را ندارند فراهم می‌کند، نسبت به سناریوهای مرکز اداری نزدیک یا مرکز اداری دور از تهران مناسب‌تر است.
به گفته پژوهشگران شدنی بودن انتقال پایتخت براساس تحقیقات آنان، برآورد بیشینه سرمایه‌گذاری لازم برای انجام این پروژه در مقطع زمانی شهریور سال ۱۳۹۷ (۷۵ هزار کارمند نهادهای کاندیدای انتقال، یک میلیون نفر جمعیت شهر جدید، سرانه مسکونی ۴۰ مترمربع و مساحت ۶۰ کیلومترمربعی شهر جدید) حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد شد (که این رقم در صورت تصحیح نرخ ارز از ۴,۲۰۰ تومان با ارزش واقعی آن، کمتر نیز خواهد بود). همچنین تأمین مبلغ سرمایه‌گذار، کمترین وابستگی به منابع و بودجه‌های دولتی و عمومی کشور نخواهد داشت. همچنین هزینه زمین با تملک اراضی ملی در محل مناسب صفر فرض شده است و هزینه‌ها صرفاً مربوط به ساخت‌وساز است.
یکی از نکات مبنایی مهمی که باید بدان توجه شود و در محافل کارشناسی درباره آن سخن به میان می‌آید، آن است که انتقال پایتخت سیاسی و اداری کشور به نحوی که منجر به تحقق بخشی از اهداف تأمین امنیت مرکز سیاسی و اداری شده و تمرکززدایی از تهران را محقق سازد، مطمئناً همراه با مهاجرت جمعیت زیادی از کارمندان دستگاه‌های انتقال‌یافته و خانواده‌هایشان در بازه زمانی کوتاه به شهر جدید سیاسی و اداری خواهد بود. در شرایط کنونی هیچ شهری در کشور قادر نیست این بار جمعیتی را به طور دفعی به زیرساخت‌های موجود در خود بیفزاید. بنابراین در این گزارش، فرض محاسبات مالی بر مبنای شهری برنامه‌ریزی شده تدوین شده است.
چالش‌های شهر جانشین پایتخت
بحث‌های زیادی درخصوص انتقال پایتخت به یکی از شهرهای موجود در فضای کارشناسی و رسانه‌ای کشور مطرح می‌شود، اما حتی در صورت انتقال پایتخت سیاسی و اداری کشور به شهر موجود نیز به‌رغم هزینه بیشتر تملک اراضی به منظور توسعه شهری، بخش عمده‌ای از زیرساخت‌های لازم بایستی در حاشیه آن ایجاد شده و بر بافت قدیمی اضافه شود تا بتوان این حجم از جمعیت را در شهر موجود اسکان داد.
همچنین انتقال این حجم از جمعیت به یکی از شهرهای موجود در مدت کوتاهی، شهر مقصد را شبیه تهران خواهد کرد. پس می‌توان نتیجه گرفت در صورتی که هزینه تملک اراضی خصوصی وجود نداشته باشد، در مدل اقتصادی و برآورد هزینه‌های زیرساختی تفاوت چندانی میان انتقال به حاشیه یک شهر موجود یا انتقال به یک شهر برنامه‌ریزی شده وجود ندارد.
هر چند در واقعیت، انتقال مرکز سیاسی و اداری به شهر موجود یا حاشیه آن، هزینه زیادی در ادامه انتقال در پی خواهد داشت و مسائل کلانشهر تهران به آن منتقل خواهد شد چون زیرساخت اساسی از اول تعبیه نشده است.
محاسبات اولیه تیم تدوین این گزارش، نشان می‌دهد که با انتقال مراکز سیاسی و اداری کشور، تعداد بیش از ۶۰ هزار شغل در دستگاه‌های حاکمیتی که به امور ستادی در سطح ملی مشغولند کاندیدای انتقال خواهند بود که با احتساب بُعد خانوار و مشاغل خدماتی و … جمعیت تقریبی مرکز سیاسی و اداری جدید قریب به یک میلیون نفر خواهد بود.
بنابراین تدوین این پژوهش با فرض انتقال به «شهر برنامه‌ریزی شده» و اجتناب از انتقال جمعیت به بافت شهری موجود صورت گرفته است تا ضمن تأکید بر اشتباه بودن انتقال جمعیتی به بزرگی ذکرشده به شهر با زیرساخت‌های از قبل موجود، به کران حداکثری در محاسبات هزینه‌ای نیز دست پیدا کرده باشد.
پایتخت سیاسی و اداری جدید، هرچه به تهران نزدیک‌تر باشد، امکان تردد و مسافرت روزانه از تهران به آن بیشتر از زمانی است که بُعد مسافت تا تهران باعث شود زمان رفت‌وآمد روزانه برای عموم کارکنان اداری ساکن تهران، تا آستانه غیرمنطقی شدن زیاد شده و اسکان در شهر جدید گزینه‌ای منطقی‌تر به نظر آید.
معیارهای اثرگذار بر تعداد شهروندان ساکن در پایتخت سیاسی و اداری جدید کشور، به دو فاز مستقل، قابل تقسیم‌بندی است. یکی از فازها، شمول یا عدم شمول دستگاه‌های مختلف حاکمیتی است که می‌توان درباره آن، سناریوهای مختلفی را تدوین کرد.
سه سناریوی مختلف از دستگاه‌ها و نهادهای کاندیدای انتقال در نظر گرفته شد. در سناریوی کمینه، صرفاً دستگاه‌های دولتی و در سناریوی بیشینه دولت، قوای مقننه و قضائیه، ستاد اصلی نیروهای مسلح و نهادهای حاکمیتی ذیل رهبری به شمار آمده و تعداد تقریبی کارکنان ستادی هرکدام از آن‌ها با توجه به برخی استانداردها محاسبه شد.
فاز دومی که در تعداد شهروندان اسکان‌یافته در پایتخت سیاسی و اداری جدید اثرگذار است، فاصله شهر مذکور تا تهران است.
بدیهی است پایتخت سیاسی و اداری جدید، هرچه به تهران نزدیک‌تر باشد، امکان تردد و مسافرت روزانه از تهران به آن بیشتر از زمانی است که بُعد مسافت تا تهران باعث شود زمان رفت‌وآمد روزانه برای عموم کارکنان اداری ساکن تهران، تا آستانه غیرمنطقی شدن زیاد شده و اسکان در شهر جدید گزینه‌ای منطقی‌تر به نظر آید.
در حالتی که فاصله شهر جدید تا تهران، امکان تردد روزانه را امکان‌پذیر کند، همواره درصد قابل توجهی از جمعیت اداری شهر، محل سکونت خود را از تهران منتقل نخواهند کرد و در سوی مقابل، اگر فاصله زمانی تردد از تهران تا شهر جدید به صورت عرفی زیاد باشد برای اغلب کارکنان اداری مشمول انتقال، تغییر محل سکونت امری معقول‌تر خواهد بود. در فاز دوم نیز، سه سناریو بر اساس زمان لازم برای تردد روزانه میان تهران تا پایتخت سیاسی و اداری جدید در نظر گرفته شد.
سناریوهای جمعیتی مبتنی بر معیار گزینش نهادهای کاندیدای انتقال
منظور از انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور، جابجایی تمامی قوا، نهادهای تصمیم‌گیر، مراکز فرماندهی نیروهای نظامی و انتظامی، ستادهای مرکزی تمامی دستگاه‌های کشوری و لشکری و همه بخش‌های مربوط به شهر جدید است که از محل بودجه عمومی کشور به صورت کلی یا جزئی ارتزاق کرده و باقی ماندن آن‌ها در تهران ضرورتی از جنس ارتباط مستقیم و ارائه خدمات به مردم تهران ندارد.
به عنوان مثال، جابجایی دولت به معنای لزوم جابجایی تمامی معلمان مدارس دولتی تهران نیست؛ زیرا معلمان مانند بسیاری دیگر از صاحبان مشاغل مانند پزشکان، پلیس، متولیان اداره امور آب‌وفاضلاب، گاز و برق، دادگاه‌ها و دادسراها، شوراهای حل اختلاف و … در هر شهری به ارائه خدمت مستقیم به مردم همان شهر مشغول هستند. اما در مثال فوق، وزیر آموزش‌وپرورش و معاونان وی همانند آن معلم مدرسه دولتی نبوده و تفاوتی نمی‌کند در کدام شهر مشغول انجام وظایف خود باشند.
سناریوهای جمعیتی دستگاه‌های قابل انتقال به مرکز سیاسی و اداری جدید کشور
یکی دیگر از معیارهای مستقلی که بر هزینه‌های انتقال مرکز سیاسی و اداری از تهران مؤثر است، میزان فاصله شهر جدید از تهران است که مشابه معیار گزینش نهادی، سایر برآوردهای بعدی را در یک طیف کمینه و بیشینه قرار می‌دهد، شهر جدیدی که از آن به عنوان مرکز سیاسی و اداری جدید کشور یاد شود، هر چه به تهران نزدیک‌تر باشد، به دلیل سهولت رفت‌وآمد، جمعیت کمتری برای اسکان در آن شهر اقدام کرده و همچنین اغلب خدمات خود را نیز از تهران دریافت خواهد کرد اما با دورتر شدن مرکز سیاسی و اداری از تهران، تغییر محل اسکان و رفت‌وآمد روزانه به محل کار دشوارتر و بر جمعیت شهری ساکن در شهر جدید افزوده می‌شود. همچنین برای تأمین خدمات شهری مورد نیاز ساکنان، نیاز به تعریف مشاغل خدماتی جدیدی خواهد بود که مجدداً بر جمعیت ساکن شهری خواهد افزود.
انتقال مراکز سیاسی و اداری کشور، تعداد بیش از ۶۰ هزار شغل در دستگاه‌های حاکمیتی که به امور ستادی در سطح ملی مشغولند کاندیدای انتقال خواهند بود که با احتساب بُعد خانوار و مشاغل خدماتی و … جمعیت تقریبی مرکز سیاسی و اداری جدید قریب به یک میلیون نفر خواهد بود
این سه سناریو به ترتیب عبارتند از «بافت شهری جدید نزدیک یا چسبیده به تهران»، «ساخت شهری برنامه ریزی‌شده با فاصله متوسط از تهران» و «ساخت شهری برنامه‌ریزی شده در فاصله دور از تهران». ملاک تقسیم‌بندی فواصل در این گزارش به جای واحدهای رایج اندازه‌گیری مسافت؛ بار روانی عام ادراک‌شده توسط اغلب ساکنان تهران از زمان لازم برای جابجایی در هر کدام از سناریوهای یادشده است. زیرا در تهران، آنچه بیش از متراژ ظاهری مسافت مهم است، مدت زمانی است که به طور عرفی می‌توان آن را طی کرد.
از آن‌جا که فاصله از تهران به عنوان یک عامل روانی می‌تواند تعداد کارکنان اداری ساکن در شهر جدید و تعداد رفت و آمد کنندگان را تعیین کند، به عنوان یک عامل مستقل در نظر گرفته شده است. به طور مثال در یک سایت اداری چسبیده به تهران، پس از طی مدت‌زمان لازم برای اتمام فرایند انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور مثلاً تا ۲۰ سال آینده، بار دیگر مشاهده می‌شود که اکثر جمعیت کارمندان اداری آن در تهران ساکن خواهند بود. این وضعیت درباره سناریوی متوسط پس از گذشت زمان مذکور نیز با اختلاف بیشتری وجود دارد و مسلماً همواره بخشی از کارمندان به دلیل مشکلات یا عادت به زندگی در تهران، تردد روزانه به محل کار خود در شهر جدید را ترجیح خواهند داد. فقط در صورتی تمامی کارمندان اداری دستگاه‌های کاندیدای انتقال، مکان زندگی خود را تغییر خواهند داد که تردد روزانه به هیچ‌وجه منطقی نباشد. سناریوی دور تقریباً دارای چنین حالتی است.
سناریوهای فاصله زمانی از تهران با درنظر گرفتن سناریوهای انتقال نهادها (حداکثر و حداقل کارمندان انتقالی)
فارغ از آنکه این هزینه‌ها از محل بودجه عمومی کشور قرار است تأمین مالی شود یا از محل نقدینگی موجود در بخش خصوصی کشور، محاسبه شده است. بیشینه میزان مورد نیاز از برخی زیرساخت‌ها با تغییر فاصله از تهران متغیر است. به طور مثال در صورت ایجاد یک سایت اداری در فاصله‌ای بسیار نزدیک به تهران، دیگر نیازی به ساخت فرودگاه یا گسترش شبکه ریلی مخصوص آن نخواهد بود. اما در مقابل اجرای چنین گزینه‌ای ممکن است اهداف مهم انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور، از قبیل تمرکززدایی از تهران و جلوگیری از روند افسارگسیخته مهاجرت به این شهر را هیچگاه نتوان محقق کرد.
با توجه به محاسبات انجام شده، انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور از تهران بسته به سناریوهای مختلف، بین ۲۲ تا ۱۱۶ هزار میلیارد تومان هزینه در بر خواهد داشت. در صورتی که اجرای کامل تمامی زیرساخت‌ها و به‌نوعی اتمام کامل فرایند انتقال پایتخت سیاسی و اداری کشور در حدود ۲۰ سال به طول انجامد و فرض شود که متوسط نرخ تورم ۲۰ سال آینده برابر با متوسط همین نرخ در ۲۰ سال گذشته باشد، هزینه لازم برای انتقال مشابه قبل در کمترین و بیشترین سناریوی ممکن بین ۲۷ تا ۱۳۹ هزار میلیارد تومان خواهد بود.
انتقال پایتخت درآمد هم برای کشور دارد
یکی از نگرانی‌های عمده و تاریخی مسئولان گذشته در موضوع انتقال پایتخت که سابقه آن حتی به پیش از انقلاب باز می‌گردد، فشار مالی بالای این طرح به بودجه عمومی کشور است که آن را طرحی غیرممکن جلوه می‌داد. به اعتقاد پژوهشگران شدنی بودن انتقال پایتخت در میان تمام اظهارنظرها و گزارش‌های کارشناسی پیشین، خلط دو مبحث «هزینه‌های پروژه» و «هزینه‌های دولت» آشکار است. همانطور که در بحث درآمدها نیز امکان کاربرد نابجا و اشتباه مفهوم «درآمدهای پروژه» و «درآمدهای دولت» نیز وجود دارد؛ از منظر دیگر در تحلیل‌های پیشین موضوع مهمی همواره مورد غفلت قرار گرفته است و آن «ظرفیت‌های درآمدزایی» انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور از تهران است.
بسیاری از این هزینه‌های سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای انتقال مرکز سیاسی و اداری از تهران در حقیقت بدون نیاز به منابع دولتی نیز قابل انجام است. علاوه بر اینکه درآمد قابل توجهی را نیز می‌توان برای دولت در فرایند این انتقال در نظر داشت. کافی است دولت صرفاً هزینه تمام‌شده ابنیه اداری مورد نیاز خود را بپردازد، بقیه هزینه‌ها از محل هدایت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی قابل تأمین است. این در حالی است که در مراحل مختلف پیشرفت پروژه، برای دولت امکان دریافت بهای صدور مجوزهای لازم برای بخش‌های خصوصی متقاضی سرمایه‌گذاری نیز وجود خواهد داشت.
بنابر محاسبات، شهر جدید سیاسی و اداری مساحتی معادل ۶۰ تا ۷۵ کیلومترمربع خواهد داشت. از این مقدار، ۲۵ درصد برای ساخت شبکه معابر (تقریباً ۱۵ تا ۱۸.۷۵ کیلومترمربع)، ۱۵ درصد به منظور فضای سبز (۹ تا ۱۱.۲۵ کیلومترمربع) و ۸ درصد نیز برای خدمات عمومی شهری و امنیتی و نظامی (۴.۸ تا ۶ کیلومترمربع) استفاده خواهد شد. به عبارت دیگر ۲۸.۸ تا ۳۶ کیلومترمربع (۴۸ درصد) از فضای شهر برای کاربری‌هایی استفاده خواهد شد که امکان استفاده از درآمد آن برای ساخت و ساز وجود ندارد. ۳۰ درصد از فضای این شهر ساخت و ساز مسکونی (۱۸ تا ۲۲.۵ کیلومترمربع)، ۳ درصد تجاری (۱.۸ تا ۲.۲۵ کیلومترمربع)، ۵ درصد اداری (۳ تا ۳.۵ کیلومترمربع)، ۸ درصد لجستیک و انبارداری (۴.۸ تا ۶ کیلومترمربع) و ۱ درصد کارگاهی (۶۰۰۰۰۰ تا ۷۵۰۰۰۰ مترمربع) از جمله کاربری‌هایی هستند که امکان استفاده از درآمد این بخش‌ها وجود دارد.
میزان مساحت کاربری اراضی در تهران
زمین‌های مسکونی (اراضی ملی)
درآمد حاصل از فروش زمین‌های ساخته شده در شهر جدید به متقاضیان، بخش اصلی تأمین منابع مالی است که می‌تواند عاید دولت، بانک‌ها و توسعه‌گرهای غیردولتی شود. اما صرفاً به منظور انجام یک مقایسه ساده، اگر فرض شود که حداکثر سرمایه لازم (۱۵۵ هزار میلیارد تومان) برای سرمایه‌گذاری به منظور احداث شهر برنامه‌ریزی شده، صرفاً از محل فروش ساختمان‌های دارای کاربری مسکونی به شهروندان آینده این شهر تأمین شود، قیمت متوسط هر متر آپارتمان مسکونی کمتر از ۵ میلیون تومان خواهد بود که از میانگین فعلی قیمت مسکن در تهران بسیار کمتر است. این در حالی است که مسلماً همه هزینه‌های زیرساختی لازم قرار نیست از محل فروش کاربری‌های مسکونی تأمین شود. بنابراین قیمت واحدهای مسکونی از سقف پیش‌بینی شده کمتر خواهد بود.
صدور جواز ساخت
امکان درآمدزایی از محل دریافت بهای صدور مجوز ساخت نیز از دیگر محل‌های درآمدی است که با توجه به متولی اداره شهر، می‌تواند در زمره درآمدهای پروژه دسته‌بندی گردد. هرگونه فعالیت عمرانی توسط توسعه‌گرهای بخش خصوصی یا فعالیت‌ها و کسب‌وکارهای خُرد مردمی، نیاز به دریافت مجوز دارد که با وضع تعرفه‌های معقول بابت صدور آن می‌توان از گردش مالی بالایی در صورت ازدیاد حجم تقاضاهای دریافت مجوز، بهره برد.
واگذاری از طریق قراردادهای BOT
تکرار بیش از اندازه گزاره ناکافی بودن منابع مالی دولت در تأمین بودجه انتقال پایتخت در ادوار گذشته به حدی بوده که ناخودآگاه و به اشتباه ذهن مسئولین و کارشناسان مختلف را نسبت به لزوم تأمین صددرصد سرمایه لازم از محل منابع دولتی متقاعد کرده است. این در حالی است که تقریباً تمام هزینه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری‌های اشاره‌شده را می‌توان در قالب انواع قراردادهای متنوعی که امروزه در دنیا دولت‌ها با بخش خصوصی منعقد می‌کنند، در ازای مدت زمان بهره‌برداری معین و واگذاری مجدد به دولت پس از انقضای زمان مذکور، به آن‌ها واگذار کرد؛ چنانچه کشور مالزی تمام هزینه انتقال پایتخت خود از کولالامپور به پوتراجایا و کره جنوبی بخش اعظم هزینه انتقال پایتخت (۱۱.۵ از ۲۰ میلیارد دلار) و قزاقستان ۵ میلیارد از ۷ میلیارد دلار را به وسیله بخش خصوصی تأمین کرده است. این‌گونه فشار بسیاری از هزینه‌ها در آغاز فرایند احداث مرکز سیاسی و اداری جدید، از منابع دولتی برداشته شده و پس از انقضای زمان بهره‌برداری بخش خصوصی، درآمدهای پایدار بهره‌برداری آن متعلق به دولت خواهد بود.
تأمین سرمایه برای ساخت مجتمع‌های اداری در شهر جدید
قیمت ساختمان و ابنیه اداری در تهران بسته به موقعیت و منطقه شهری آن، گاه تا بیش از ۸۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع می‌رسد. امروزه متوسط مساحت عرصه یک ساختمان اداری دولتی به بیش از ۴۰۰ مترمربع و متوسط تعداد طبقات آن با احتساب طبقات زیرزمینی، بالای ۸ طبقه است. این یعنی حداقل ارزش یک ساختمان اداری متعلق به نهادهای حاکمیتی با مشخصات گفته‌شده در شرایط کنونی با فرض قیمتی معادل ۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع برای کاربری اداری به حدود ۱۰۰ میلیارد تومان می‌رسد.
این در حالی است که در سناریوی انتقال به یک شهر برنامه‌ریزی شده، به دلیل بهره‌گیری از اراضی ملی، احداث ساختمان‌ها و بافت اداری مورد نیاز دستگاه‌ها و نهادهای انتقال‌یافته تنها مستلزم پرداخت هزینه ساخت آن در شهر جدید خواهد بود. با توجه به اختلاف قیمت زمین در تهران و شهر جدید و نیز هزینه صفر هزینه زمین‌ها، بدیهی است که تهاتر زمین بین تهران و پایتخت جدید سیاسی و اداری کشور از هر نظر به سود دولت و کلیه دستگاه‌های منتقل‌شونده خواهد بود، چرا که دستگاه‌ها می‌توانند با فروش تنها بخش کوچکی از دارایی‌های خود در تهران، هزینه ساخت کاربری‌های اداری مورد نیاز خود در شهر جدید را تأمین کنند. همچنین بخشی از عواید مالی دستگاه‌ها در فروش زمین و ابنیه موجود آن‌ها در تهران می‌تواند به عنوان پاداش در قالب بودجه همان دستگاه منظور شود.
تهاتر ابنیه اداری با ساختمان‌های جدید در شهر اداری و سیاسی، به این صورت خواهد بود که بعد از قیمت‌گذاری ساختمان مربوط به هر نهادی در تهران و خرید آن از سوی توسعه‌گر معادل ارزش ساختمان در شهر جدید، ساختمان اداری ساخته و به آن نهاد تحویل داده خواهد شد. فروش ابنیه اداری تهران هم باید طوری صورت گیرد که اثر زیادی بر قیمت زمین و مسکن نداشته باشد.
تهاتر زمین و مسکن با توجه به اینکه با دخالت مدیریت شهری همراه خواهد بود لازم است شورای عالی معماری و شهرسازی در مورد مکانیسم تغییر کاربری اداری بعد از انتقال پایتخت که برای بخش خصوصی جذابیت داشته باشد تصمیم‌گیری کند تا در فرآیند تغییر کاربری، تجربه بوستان ولایت و پارک جنگلی یاس تکرار نشود. به عبارت دیگر، قبل از انتقال مرکز سیاسی و اداری در طرح جامع آینده باید این تغییرات دیده شوند.
عرصه کاربری‌های اداری ملی موجود در تهران از طریق بررسی طرح‌های تفصیلی شناسایی شدند مجموع مساحت عرصه و اعیان نهادهای ملی که به طور کامل مشخص باشند ۳.۵ تا ۴ کیلومترمربع است. در صورت انتقال مرکز اداری و سیاسی، بخش عمده‌ای از شلوغ‌ترین زمین‌های تهران آزاد می‌شود و می‌تواند در قیمت زمین و رفع ترافیک بخش‌هایی از تهران اثر داشته باشد.
مدافعان شدنی بودن انتقال پایتخت معتقدند راهکارهای انتقال اقتصادی پایتخت را به دست آورده اما تمایلی برای بررسی آن وجود ندارد زیرا مسئول انتقال پایتخت دولت است که با این پیشنهاد تعارض منافع دارد و سال‌ها است که ترجیح می‌دهد تهران همچنان پایتخت بماند.
