راه مسکن با نوسان دلار کجاست؟ | پیش‌بینی بازار ملک در کوران ارزی

مسکن و شهری؛ بهشاد بهرامی: دلار دوباره به یکی از مهم‌ترین متغیر‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. رکورد‌های قیمتی یکی پس از دیگری جابه‌جا می‌شوند و بازار طلا نیز تقریبا همزمان به تغییرات ارز واکنش نشان می‌دهد. بازار مسکن، اما فعلا داستان دیگری دارد؛ بازاری که نه نشانی از رونق معاملات در آن دیده می‌شود و نه قیمت‌هایش با همان سرعتی حرکت می‌کنند که این روز‌ها در بازار ارز دیده می‌شود.

یک مقایسه عددی این فاصله را بهتر نشان می‌دهد. در یکی از بررسی‌های اخیر، از ابتدای شهریور رشد قیمت مسکن حدود ۴.۸ درصد برآورد شده، در حالی که نرخ ارز در همین دوره حدود ۱۶.۸ درصد بالا رفته است. به بیان ساده، سرعت افزایش دلار در این مقطع حدود سه‌ونیم برابر مسکن بوده است.

همین فاصله دوباره یک پرسش قدیمی را زنده کرده است: وقتی دلار جهش می‌کند، مسکن چه می‌کند؟

پاسخ ساده‌ای که سال‌ها در بازار تکرار شده این است که افزایش دلار دیر یا زود خودش را در قیمت خانه نشان می‌دهد. اما بررسی رفتار این دو بازار نشان می‌دهد رابطه ارز و مسکن نه آن‌قدر مستقیم است که بتوان از روی درصد افزایش دلار، رشد قیمت خانه را محاسبه کرد و نه حتی همیشه می‌توان دلار را بازار پیشرو دانست.

در بلندمدت، قیمت مسکن و دلار کم‌وبیش در یک جهت حرکت کرده‌اند. یک پژوهش داخلی که دوره ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۹ را بررسی کرده، با استفاده از آزمون‌های هم‌انباشتگی وجود یک رابطه بلندمدت میان متغیر‌های مدل را تایید کرده است. با این حال، وجود چنین رابطه‌ای به معنای آن نیست که هر افزایش دلار با همان شدت به قیمت مسکن منتقل می‌شود.

دلیل مهم این احتیاط آن است که هر دو بازار از یک نیروی مشترک نیز اثر می‌گیرند: تورم و انتظارات تورمی. همان نیرویی که ارزش ریال را در برابر دلار پایین می‌آورد، می‌تواند قیمت دارایی‌هایی مانند زمین و ساختمان را نیز افزایش دهد؛ بنابراین همزمانی رشد دلار و مسکن به تنهایی برای اثبات اینکه اولی علت افزایش دومی است کافی نیست.

وقتی دلار می‌دود و مسکن می‌ایستد

اتفاق مهم‌تر در کوتاه‌مدت رخ می‌دهد. درست در دوره‌ای که انتظار می‌رود جهش دلار به افزایش قیمت ملک منجر شود، ممکن است بازار مسکن برای مدتی بیشتر در رکود فرو برود.

از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، زمانی که نرخ ارز وارد دوره‌ای از نوسان شدید می‌شود و انتظار برای افزایش بیشتر آن وجود دارد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار‌هایی می‌رود که نقدشوندگی بیشتری دارند. دلار و طلا را می‌توان با سرمایه‌های کوچک‌تر خرید و در مدت کوتاهی دوباره فروخت؛ مسکن، اما به سرمایه‌ای به‌مراتب بزرگ‌تر نیاز دارد و ورود و خروج از آن زمان‌بر است.

در چنین وضعیتی، دلار می‌تواند به جای آنکه فوراً موتور افزایش قیمت مسکن شود، برای مدتی به رقیب آن تبدیل شود.

برخی مطالعات انجام‌شده درباره بازار تهران نیز این سازوکار را تایید می‌کنند. در یک مطالعه، افزایش بازدهی دارایی‌های جایگزین از جمله طلا، ارز و سهام در کنار افزایش نرخ بهره حقیقی، اثری منفی بر قیمت مسکن داشته است. معنای اقتصادی این یافته آن است که وقتی بازدهی بازار‌های رقیب جذاب‌تر می‌شود، بخشی از سرمایه‌ای که می‌توانست وارد ملک شود راه دیگری انتخاب می‌کند.

همبستگی قیمت مسکن با دلار نیز در بررسی‌های انجام‌شده پایین‌تر از همبستگی دلار با بازار‌هایی مانند سکه، طلا و سهام گزارش شده است؛ بنابراین واکنش کندتر مسکن به یک شوک ارزی، پدیده‌ای دور از انتظار نیست.

این تفاوت زمانی توضیح می‌دهد چرا دو گزاره ظاهرا متناقض می‌توانند همزمان درست باشند: دلار گران می‌شود و مسکن در کوتاه‌مدت عقب می‌ماند؛ اما اگر سطح جدید ارز ماندگار شود، همین عقب‌ماندگی می‌تواند بعداً به فشار برای تعدیل قیمت ملک تبدیل شود.

دلار چقدر می‌تواند به قیمت خانه منتقل شود؟

برای اندازه‌گیری این رابطه تلاش‌هایی هم صورت گرفته است. در یک مقاله درباره رفتار بازار مسکن، ضریب انتقال نرخ ارز در بازار فروش حدود ۰.۹۷ برآورد شده است؛ یعنی در چارچوب همان مطالعه، افزایش ۱۰ درصدی نرخ ارز با حدود ۹.۷ درصد افزایش قیمت فروش همراه بوده است.

اما این عدد را نمی‌توان به یک فرمول عمومی برای پیش‌بینی بازار مسکن ایران تبدیل کرد. این برآورد به مشخصات همان مطالعه، دوره مورد بررسی و مدل استفاده‌شده وابسته است و داده خام موجود برای این گزارش نیز از گزارش منتشرشده درباره مقاله استخراج شده، نه بررسی مستقیم متن اصلی آن؛ بنابراین ۰.۹۷ بیش از آنکه پاسخ امروز بازار باشد، نمونه‌ای عددی از شدت ارتباطی است که در برخی مطالعات میان دو بازار مشاهده شده است.

رفتار فروشندگان نیز می‌تواند یکی از حلقه‌های انتقال باشد. همان مطالعه نشان می‌دهد با افزایش نوسان روزانه دلار در ماه قبل، احتمال قیمت‌گذاری دلاری آگهی ملک افزایش پیدا می‌کند؛ نشانه‌ای از اینکه شوک ارز حتی پیش از انجام معامله می‌تواند وارد ذهنیت قیمت‌گذاری مالکان شود.

رکود مسکن ممکن است عمیق‌تر شود

شرایط فعلی، اما یک متغیر دیگر هم دارد. اقتصاد تنها با افزایش قیمت دلار مواجه نیست؛ نااطمینانی سیاسی نیز بالاست.

در شرایط جنگی یا دوره‌هایی که ریسک وقوع درگیری و تحولات سیاسی شدید می‌شود، حتی رابطه معمول میان بازار ارز و مسکن می‌تواند برای مدتی مختل شود. دارایی‌ای مانند مسکن قابلیت جابه‌جایی ندارد، نقدشوندگی آن پایین است و تصمیم برای خرید چند میلیارد تومان ملک بسیار متفاوت از خرید ارز یا طلاست.

از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، در چنین فضایی ادامه نوسانات ارز می‌تواند رکود بازار ملک را حتی عمیق‌تر کند. بخشی از خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید کنار می‌روند و بخشی از سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند تا روشن‌تر شدن وضعیت اقتصادی و سیاسی، در بازار‌های نقدشونده‌تر باقی بمانند.

در نتیجه، رکوردشکنی دلار لزوما به معنای آغاز فوری موج معاملات یا افزایش هم‌اندازه قیمت مسکن نیست.

نقطه تغییر ممکن است بعد از آرام‌شدن دلار باشد.

اما همین وضعیت یک روی دیگر هم دارد.

از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، یکی از نقاطی که می‌تواند رفتار ملک را تغییر دهد نه زمان جهش شدید دلار، بلکه زمانی است که هیجان بازار ارز فروکش کند. اگر دلار پس از یک دوره افزایش به قیمت‌های قبلی بازنگردد و در محدوده‌ای بالاتر تثبیت شود، بازار‌های دیگر فرصت پیدا می‌کنند خود را با سطح جدید قیمت ارز تطبیق دهند.

در چنین شرایطی، مسکن ممکن است شروع به جبران بخشی از فاصله ایجادشده کند.

این تعدیل از چند مسیر اتفاق می‌افتد. نخست، انتظارات تورمی است. مالکی که ارزش سایر دارایی‌ها را بالاتر می‌بیند، حاضر نیست ملک خود را با همان قیمت قبلی عرضه کند. مسیر دوم هزینه ساخت است؛ افزایش قیمت مصالح و زمین، هزینه تمام‌شده واحد‌های جدید را افزایش می‌دهد. البته اثر افزایش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی نیز فوراً در بازار ظاهر نمی‌شود و بخشی از آن پس از طی دوره ساخت و عرضه به قیمت واحد نهایی منتقل می‌شود.

مسیر سوم نیز به رفتار سرمایه مربوط می‌شود. اگر التهاب بازار‌های ارز و طلا کاهش پیدا کند، بخشی از سرمایه ممکن است دوباره به دنبال بازار‌هایی برود که در دوره جهش ارز عقب مانده‌اند.

از همین رو، اثر دلار بر مسکن الزاما در روز‌ها و هفته‌های نخست جهش ارزی دیده نمی‌شود. با این حال، برای این تأخیر نمی‌توان عدد ثابتی تعیین کرد. در منابع موجود شواهد کافی برای اینکه بگوییم مسکن مثلا سه، شش یا ۹ ماه بعد از دلار حرکت می‌کند وجود ندارد. طول این فاصله به وضعیت معاملات، قدرت خرید، نرخ بهره، سیاست‌های اعتباری، نقدینگی و انتظارات فعالان بازار بستگی دارد.

آیا دلار همیشه جلوتر از مسکن حرکت می‌کند؟

حتی تجربه تاریخی نیز اجازه نمی‌دهد یک قدم جلوتر برویم و دلار را همیشه «لیدر» مسکن بدانیم.

همین مقایسه اخیر که رشد حدود ۴.۸ درصدی مسکن را در برابر افزایش ۱۶.۸ درصدی ارز قرار می‌دهد، نمونه‌ای از جلو افتادن دلار است؛ اما در دوره‌های دیگری عکس این اتفاق هم رخ داده و سرعت افزایش قیمت مسکن از دلار بیشتر شده است.

در ادبیات بین‌المللی نیز رابطه یک‌طرفه نیست. یک مطالعه پانلی روی ۱۸ کشور عضو اکو به رابطه علی دوطرفه میان نوسانات نرخ ارز و قیمت مسکن رسیده است. در مقابل، در آزمون گرنجر یکی از مطالعات داخلی، رابطه یک‌طرفه از انتظارات تورمی به اجاره واقعی مشاهده شده است؛ نه یک رابطه مستقیم و ساده از دلار به مسکن؛ بنابراین تعبیر دقیق‌تر این است که دلار و مسکن دو بازار جدا از یکدیگر نیستند، اما ساعت آنها نیز همیشه با یک سرعت و حتی الزاماً با یک ترتیب کار نمی‌کند.

پای نقدینگی هم در میان است

یک مانع مهم دیگر برای جهش مسکن، اندازه پول مورد نیاز برای ورود به این بازار است.

ارز و طلا با سرمایه‌های خرد نیز قابل خرید و فروش‌اند، اما ورود به بازار مسکن به پول کلان نیاز دارد. همین تفاوت باعث می‌شود حتی در دوره‌ای که انتظارات تورمی افزایش پیدا کرده، همه نقدینگی سرگردان توان حرکت به سمت ملک را نداشته باشد.

از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، اینجا رشد نقدینگی اهمیت پیدا می‌کند. اگر حجم نقدینگی با سرعت بالایی افزایش یابد، به مرور پول بیشتری در اقتصاد برای پشتیبانی از قیمت‌های بالاتر دارایی‌ها ایجاد می‌شود. در آن صورت یکی از محدودیت‌های افزایش قیمت مسکن نیز ضعیف‌تر خواهد شد؛ بنابراین آینده ملک را نمی‌توان تنها از روی تابلوی صرافی پیش‌بینی کرد. قیمت دلار یک متغیر مهم است، اما حجم نقدینگی، نرخ بهره، توان خرید خانوار و میزان واقعی معاملات تعیین می‌کنند چه مقدار از شوک ارزی قابلیت انتقال به مسکن را خواهد داشت.

هزار دلار؛ میانبری که دوباره جذاب می‌شود

در میان فعالان بازار مسکن یک محاسبه قدیمی نیز وجود دارد: تبدیل متوسط قیمت هر متر آپارتمان تهران به دلار.

بر اساس قاعده‌ای تجربی که در برخی تحلیل‌های بازار مطرح شده، متوسط قیمت هر متر مسکن تهران در بلندمدت حول ارزش ریالی هزار دلار نوسان کرده است. بر اساس همین نگاه، اگر قیمت دلاری هر متر به شکل محسوسی پایین‌تر از هزار دلار قرار گیرد، مسکن نسبت به ارز عقب افتاده و اگر بالاتر از آن باشد، ملک از دلار جلو افتاده است.

یک مثال عددی تصویر این محاسبه را روشن می‌کند. در حوالی زمستان ۱۴۰۳، زمانی که متوسط قیمت هر متر مسکن تهران حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان و دلار آزاد در محدوده ۹۰ هزار تومان بود، ارزش دلاری هر متر مسکن تقریباً بین هزار تا ۱۱۰۰ دلار قرار می‌گرفت؛ یعنی بسیار نزدیک به همان میانگین تجربی.

این محاسبه به‌خصوص در دوره‌های جهش ارز وسوسه‌کننده می‌شود. کافی است نرخ دلار در هزار ضرب شود تا یک «قیمت تعادلی» ظاهری برای مسکن به دست آید. اما مشکل دقیقاً از همین‌جا شروع می‌شود.

قاعده هزار دلار یک یافته علمی تثبیت‌شده یا قانون اقتصادی نیست؛ یک میانگین تجربی بلندمدت است و بازار می‌تواند در دوره‌های رونق یا رکود شدید برای مدت قابل توجهی بالاتر یا پایین‌تر از آن بماند. نرخ بهره، قدرت خرید خانوار، وضعیت ساخت‌وساز، سیاست‌های دولت و حجم معاملات همگی قادرند این نسبت را تغییر دهند.

محدودیت مهم‌تر به کیفیت داده‌های امروز بازار مسکن برمی‌گردد. در بازاری که معاملات کاهش یافته، بخش مهمی از اعدادی که درباره قیمت مسکن منتشر می‌شود از آگهی‌ها و قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان استخراج شده است. برای نمونه، در یکی از گزارش‌های اخیر رقم حدود ۲۲۱ میلیون تومان برای هر متر بر پایه قیمت‌های پیشنهادی اعلام شده است. این عدد الزاما همان قیمتی نیست که معامله در آن نهایی می‌شود.

در دوره رکود معمولا حجم معاملات پیش از آنکه قیمت‌های اسمی به همان شدت کاهش پیدا کنند افت می‌کند؛ بنابراین اگر صورت کسر «قیمت پیشنهادی» باشد و مخرج نرخ لحظه‌ای دلار، نسبت دلاری حاصل نیز باید با احتیاط تفسیر شود.

دو مسیر پیش روی بازار ملک

در نهایت، آنچه مسیر بازار مسکن را تعیین می‌کند فقط این نیست که دلار تا کجا بالا می‌رود؛ مهم است که بعد از این جهش چه اتفاقی برای ارز می‌افتد.

اگر نوسانات شدید ادامه پیدا کند، نااطمینانی بالا بماند و سرمایه همچنان بازار‌های سریع‌تر و نقدشونده‌تر را ترجیح دهد، رکود مسکن می‌تواند عمیق‌تر شود. در چنین سناریویی حتی افزایش قیمت‌های پیشنهادی نیز الزاماً به معنای شکل‌گیری موج تازه معاملات نخواهد بود.

سناریوی دوم زمانی شکل می‌گیرد که التهاب ارزی فروکش کند، اما دلار بخش عمده افزایش خود را پس ندهد. تثبیت ارز در سطحی بالاتر می‌تواند به‌تدریج محاسبات فروشندگان، هزینه ساخت و ارزش نسبی دارایی‌ها را تغییر دهد و زمینه تعدیل قیمت مسکن را فراهم کند. شدت این تعدیل نیز به میزان عقب‌ماندگی ملک، رشد نقدینگی، قدرت خرید و توان بازگشت تقاضای سرمایه‌ای بستگی خواهد داشت.

اعداد فعلی فعلا بیشتر از «فاصله» خبر می‌دهند: در مقطعی که ارز ۱۶.۸ درصد رشد کرده، افزایش مسکن حدود ۴.۸ درصد برآورد شده است. تجربه تاریخی می‌گوید این فاصله لزوما دائمی نیست؛ اما پژوهش‌ها نیز اجازه نمی‌دهند نتیجه بگیریم مسکن حتما و با همان نسبت آن را جبران خواهد کرد.

به این ترتیب، فاصله امروز دلار و مسکن نه نشانه مصون ماندن بازار ملک از شوک ارزی است و نه مدرکی برای قریب‌الوقوع بودن جهش قیمت خانه. نقطه تعیین‌کننده جایی است که مشخص شود رکورد‌های فعلی دلار یک نوسان موقت بوده یا نرخ ارز قرار است در ارتفاع تازه‌ای بایستد. اگر دومی رخ دهد، آن وقت آزمون اصلی بازار مسکن آغاز می‌شود: اینکه رکود تا چه اندازه می‌تواند در برابر فشار تعدیل قیمت‌ها مقاومت کند.