از هر دو خانواده تهرانی یکی مستاجر است
کاوه حاج علی‌اکبری در خصوص تامین مسکن در تهران، واحدهای خالی از سکنه، نوسازی بافت فرسوده، اراضی فریز شده و ... توضیحاتی ارائه کرد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، در چند سال گذشته قیمت مسکن در کلانشهر تهران بالا رفته است. بسیاری از افراد توانایی تأمین مسکن نداشته و به حاشیه شهر رفته‌اند.
تسهیلات کمی برای خرید مسکن داده میشود. از سوی دیگر مساحت واحدهای مسکونی بالا رفته و استطاعت شهروندان در خرید کاهش پیدا کرده است.
در کلانشهر تهران حدود 300 هزار واحد خالی از سکنه وجود دارد. در خصوص آخرین وضعیت تولید مسکن، واحدهای خالی از سکنه، تسهیلات، راهکارها برای مانع‌زدایی برای تولید مسکن و ... با کاوه حاج علی‌اکبری رییس سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم.
برنامه مدیریت شهری برای تأمین مسکن چیست؟
بعد از استقرار دولت جدید و مدیریت شهری یکی از اولویت‌های مطرح شده تأمین مسکن است. مخصوصاً مسکن قابل استطاعت برای شهروندانی که توان خرید کمتری دارند. گفت‌وگوهایی در این زمینه با شهردار تهران صورت گرفته است. سعی کرده‌ایم موضوع را آسیب‌شناسی کنیم و همچنین از ارتباطات خوب شهرداری با دولت و مجلس استفاده شود و بتوانیم یک نوع مانع‌زدایی در راه تولید مسکن داشته باشیم و بتوانیم برای گروه‌های فاقد مسکن، مسکن تأمین کنیم.
نرخ رشد جمعیت در تهران چقدر است؟
نرخ رشد سالیانه 1.78درصد جمعیت در تهران/ 20 درصد نرخ رشد براساس مهاجرت است/سالیانه 222 هزار نفر از طریق مهاجرت جذب تهران می شوند
استان تهران با نرخ رشد سالیانه 1.78درصد یکی از استان‌های د ر راس در نرخ رشد است و تهران بعد از استان‌های خراسان جنوبی، بوشهر و هرمزگان قرار دارد. البته میزان رشد جمعیت در استان البرز هم بالا است. 20 درصد نرخ رشد براساس مهاجرت است. استان تهران براساس مقایسه و سرشماری در سال 90 و 95 سالیانه 222 هزار نفر از طریق مهاجرت جذب می‌کند.
منطقه شهری تهران و کرج که به هم پیوستگی دارند و به لحاظ تحرکات جمعیتی و کانون‌های خدمات، کسب و کار با هم فعالیت می‌کنند. در تهران با وجود اینکه نرخ رشد سالیانه یک درصد است که آن هم بر اساس زادوولد و مرگ و میر رخ می‌دهد و در شهرهای پیرامونی مثل فردیس، قرچک و ... نرخ رشد بالای 10 درصد و بعضاً بالای 20 درصد است و این نشان می‌دهد که جابه‌جایی جمعیت بین شهرهای بزرگ مثل تهران و کرج رخ می‌دهد و افرادی که امکان ورود به داخل شهر را ندارند ناگزیر هستند که برای موضوع مسکن به شهرهای پیرامونی رفته و مشکل خود را برطرف کنند. همین امر باعث بروز مجموعه‌ای از حرکت‌های آلودگی و ترافیک میشود.
چه میزان از سفرهای درون شهری تهران از شهرک ها اقماری است؟
در تهران از 10 میلیون سفر روزانه 3.5 میلیون سفر یعنی معادل 35درصد ناشی از تردد شهرهای پیرامونی مانند اندیشه، شهرقدس، لواسان و ... است و همین امر باعث بروز موضوعات آلودگی هوا و ترافیک است.
سالانه چند واحد مسکونی باید در تهران ساخته شود؟
بر اساس نیازها و اتفاق‌ها و همچنین شاخص‌های مختلف، در تهران حداقل 150 هزار واحد مسکونی باید سالیانه ساخته شود. نیازهای ناشی از ازدواج، مهاجرت، استهلاک سالیانه واحدها و ... یعنی تهران حداقل در سال نیازمند ساخت 150 هزار واحد مسکونی است تا بتواند مشکلاتش در این زمینه را برطرف کند.
در سال‌های گذشته به طور متوسط چه میزان مسکن تولید شده است؟
از سال 93 به بعد میانگین 63 هزار واحد در هرسال تولید شده است/ بین مسکن مورد نیاز و مسکن تولید شده در تهران اختلاف 2.5 برابری وجود دارد
در 20 سال گذشته به طور میانگین سالانه 98 هزار واحد تولید شده و از سال 93 به بعد میانگین 63 هزار واحد تولید شده است. یعنی بین مسکن مورد نیاز و مسکن تولید شده در تهران اختلاف 2.5 برابری وجود دارد. بر اساس آمار فقط 40درصد مسکن ساخته شده و این کمبود سال به سال انباشته شده و افزایش یافته است.
در حال حاضر براساس آمارها در سال 98 و 99، 42درصد خانواده‌ها زیر خط فقر مسکن هستند. 72 درصد بین خط فقر و توانمندی تأمین مسکن هستند و به عبارت دیگر 28 درصد خانواده‌ها توانمند برای تأمین مسکن هستند.
خط فقر مسکن در تهران چند درصد است؟
اگر استان‌های مختلف را بررسی کنیم خط فقر مسکن در تهران 80 درصد و بالاتر از تمام استان‌ها است. در خانوارهای شهری سهم مسکن از 49 درصد در سال 96 به 65 درصد در سال 1400 رسیده است. این در حالی است که نرخ نرمال در کشورهای جهان 15 تا 20 درصد است اما این عدد به 65 درصد در تهران رسیده است یعنی دو سوم درآمد خانواده‌ها صرف هزینه‌های ناشی از مسکن میشود.
وضعیت نرخ اجاره خانه‌ها چطور است؟
وقتی به نرخ استیجاری‌ها نگاه می‌کنیم این عدد به 43 درصد رسیده است یعنی از هر دو خانواده تهرانی یکی مستأجر است. از طرف دیگر یکی از آیتم‌ها در دسترس‌پذیری مسکن مساحت واحد مسکونی است. در سال‌های اخیر (در 20 سال گذشته) قیمت مسکن با جهش‌های مختلفی روبه‌رو بوده است و در واقع رشد 16 تا 17 برابری از سال 90 تا امروز داشته‌ایم. البته مساحت واحدهای مسکونی هم با شرایط اقتصادی تنظیم نیست. از سال 81 تا امروز میانگین آپارتمان‌ها از 72 متر به 100 متر افزایش یافته است و در مرکز و جنوب شهر از 56 متر به 77 متر رسیده است و حدود مساحت واحدهای مسکونی 50 درصد بیشتر شده است و همین امر باعث شد که تأمین مسکن از دسترس خارج شود.
میانگین قیمت مسکن در حال حاضر در تهران چقدر است؟
میانگین نرخ مسکن در تهران به 29 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است
در سال 90 میانگین قیمت مسکن یک میلیون و 900 هزار تومان بوده است اما امروز به 29 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است. در گذشته اگر یک خانواده تهرانی می‌خواست یک واحد خریداری کند به طور متوسط نیازمند حدود 21 میلیون تومان بود اما امروز نیازمند 2 میلیارد و 960 میلیون تومان است.
زیر 20 درصد هزینه مسکن توسط تسهیلات تامین می شود
یکی دیگر از موضوعات که باعث میشود تهیه مسکن سخت شود موضوع تسهیلات است؛ در همه جای دنیا تسهیلات از سوی بانک‌ها تأمین میشود. در برخی جاها تسهیلات خرید مسکن حتی تا 90 درصد هم می‌رسد و افراد می‌توانند واحدهای مسکونی را خریداری کنند اما تسهیلات در تهران برای خرید یک واحد مسکونی زیر 10 درصد است و براساس آمار شهریور 1400 یک واحد 102 متری اگر قرار باشد خریداری شود 6.2 درصد هزینه آن توسط تسهیلات پوشش داده میشود و در مورد واحدهای 80 متر 7.8 درصد و در مورد واحدهای 40 متری 16 درصد قیمت توسط تسهیلات تأمین میشود( میزان واحدهای 40 متری کمتر است.) البته این را هم بگویم که 6.2 درصد تا 16 درصد هزینه خرید مسکن توسط تسهیلات تأمین میشود یعنی زیر 20 درصد قیمت مسکن.
بیشترین تمایل خرید بین واحدهای 50 تا 75 متر بود/بیشترین واحد تولید شده بالای 100 متر است/ رفتارهای معکوس بازار عرضه و تقاضا
دوره بازپرداخت و سود تسهیلات هم برای خیلی از خانواده‌ها ممکن نیست و امکان بازپرداخت‌ها را با توجه به شرایط اقتصادی ندارند. اگر بخواهیم بازار مسکن را در 10 سال گذشته تحلیل کنیم بیشترین تمایل خرید بین واحدهای 50 تا 75 متر بوده است و جالب است که بیشترین واحد تولید شده بالای 100 متر است یعنی رفتارهای معکوس بازار عرضه و تقاضا است و همین امر باعث شده که برای واحدهای تولیدی مشتری نباشد چرا که مشتری امکان خرید واحد با مساحت بالا را ندارد.
چند واحد خالی در تهران وجود دارد؟
300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد
300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنهدر مناطق شمالی و غرب تهران وجود دارد و در استان تهران حدود 500 هزار واحد خالی وجود دارد و تمام عواملی که قبلاً اعلام کردم از جمله بالا بودن مساحت، ناکافی بودن میزان تسهیلات باعث شده که بسیاری از شهروندان نتوانند مسکن تولید کنند. در مقابل نیاز ساخت 150 هزار واحد مسکونی در سال فعلا 63 هزار واحد تولید میشود.
چه راهکارهایی برای رفع مشکل مسکن اتخاذ شده و قرار است برای مانع‌زدایی‌ها چه کنید؟
اگر نرخ نوسازی سالیانه بافت فرسوده به 5 درصد برسد می‌توانیم بخشی از مسکن تهران را تأمین کنیم/ اراضی رها شده و بلااستفاده در بخش جنوبی تهران مورد استفاده قرار گیرد
مسکن باید به میزان کافی تأمین شود تا خانواده‌ها با توجه به شرایط اقتصادی بتوانند آن را تأمین کنند. دو زمینه برای تأمین مسکن وجود دارد ابتدا اینکه بافت فرسوده نوسازی شود. اگر نرخ نوسازی سالیانه بافت فرسوده به 5 درصد برسد می‌توانیم بخشی از مسکن مورد نیاز شهر تهران را تأمین کنیم. مسکن‌های بافت فرسوده کوچک‌تر و ارزان‌تر هستند و خانواده‌ها راحت‌تر می‌توانند آن را خریداری کنند.
دوم اینکه اراضی رها شده و بلااستفاده در بخش جنوبی تهران با مساحت 4500 هکتار مورد استفاده قرار گیرد که البته در سالیان گذشته طرح‌های توسعه‌ای بوده و این بخش فریز شده است و از آن استفاده نشده و برآوردها نشان می‌دهد که می‌توان از ظرفیت بالفعل موجود (بافت فرسوده و اراضی آزاده شده) استفاده کرده و سالانه 170 هزار واحد مسکونی تأمین کرد و حتی این عدد بیش از نیاز شهر تهران است و البته شهروندان هم می‌توانند آن را خریداری کنند.
البته یکسری پیش‌نیازها وجود دارد. ما با وزارت راه و شهرسازی و مجلس رایزنی کرده‌ایم و مواردی را برای مانع‌زدایی‌ها ا علام کرده‌ایم تا بتوانیم مسکن قابل استطاعت برای شهروندان تولید کنیم.
ببینید ما مجموعه‌ای از برنامه‌های بازآفرینی برای اراضی و عرصه‌های رها شده تهیه کرده‌ایم. از 4500 هکتار ارای در 2500 هکتار امکان بازآفرینی وجود دارد. اگر این مواد خارج از نوبت در شورای عالی شهرسازی به تصویب برسد امکان خوبی برای تولید مسکن فراهم میشود.
همچنین اگر املاک بافت فرسوده از مجموعه مشوق‌‌ها بهره‌مند شوند از جمله تراکم تشویقی و تسهیلات می‌توان اقدامات خوبی انجام داد. در حال حاضر 34 هزار پلاک داریم که به اعتقاد ما در شرایط بافت فرسوده و نوسازی هستند. اگر در نهادهای ذی‌صلاح بررسی‌های لازم انجام شود می‌توانیم کارهای خوبی انجام دهیم.
چه تعداد پلاک فاقد سند رسمی مالکیت در تهران وجود دارد؟
حدود 40 هزار پلاک در تهران فاقد سند رسمی مالکیت هستند. با فرایند و سازوکارهای موجود تا 100 سال دیگر هم مشکلات آنها حل نمی‌شود. اگر قانون‌گذار در مقیاس ملی این مشکل را حل کند می‌توان 40 هزار پلاک ناپایدار را وارد فرایند نوسازی کرد.
13 هزار و 500 پلاک داریم در مناطق 16، 17، 18 و 20 است که این پلاک‌ها یا امکان نوسازی ندارند و یا فرایند اخذ مجوز آنها کند است. اگر این موضوع در هیأت وزیران تصویب شود و وارد فرایند نوسازی شود بخشی از مشکلات برطرف میشود.
البته همینجا بگویم که 4 هزار پلاک هم در حریم دکل‌های فشار قوی داریم که اگر اجازه جابه‌جایی دکل‌ها و یا زیرزمینی شدن آنها داده شود امکان نوسازی این تعداد پلاک فراهم میشود.
در آیین‌نامه اجرای قانون منع فروش سال 83 که به تصویب رسید سوبرداشت‌هایی وجود دارد. بخش عمده‌ای از اراضی دولت و شهرداری می‌تواند در خدمت تأمین مسکن باشد و از این امکان بهره‌مند شوند. اگر مشکل رفع شود بخش قابل توجهی از اراضی در خدمت تأمین مسکن قرار گیرد و می‌توان مسکن‌هایی را ساخت.
مجموعه ضوابطی در سال‌های گذشته در شورای معماری و شهرسازی تصویب شده و مساحت واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است. اگر مصوبات با شرایط جامعه منطبق شود و واقع‌بینانه شود امکان تولید واحد بیشتری فراهم میشود و بخش عمده‌ای از مشکلات مسکن برطرف میشود. با معاون اول رییس جمهور مکاتبات هماهنگی‌هایی صورت گرفته و در مجلس هم موضوع را تشریح کرده‌ایم که امیدوارم با مساعدت زمینه لازم برای افزایش تأمین مسکن قابل استطاعت فراهم شود.
