سهم‌مسکن درهزینه خانوارهای‌شهری

اقتصاد آنلاین - عطیه همدانی: در علم اقتصاد، مسکن یک کالای ضرروی محسوب می‌شود زیرا یکی از نیازهای اصلی بشر که همان تامین سرپناه است را تامین می‌کند بنابراین در سبد کالای هر خانوار، مسکن (به صورت تملک یا اجاره) وجود دارد و از این منظر اهمیت مسکن به عنوان یک کالای مورد استفاده بشر مشخص می‌شود. بنابراین چندان عجیب نیست که سهم قابل توجهی از هزینه سالیانه یک خانوار در سراسر جهان متعلق به مسکن و هزینه‌های جانبی آن باشد. این مساله باعث می‌شود که بعد تقاضای مصرفی مسکن در هر اقتصادی پررنگ‌تر از سایر ابعاد آن باشد. عوامل مختلفی مانند رشد جمعیت، میزان ازدواج و طلاق و تمایل افراد به زندگی‌های انفرادی، تولید ملی و درآمد افراد، تسهیلات بانکی برای خرید مسکن و ... بر روی تقاضای این گروه از افراد و خانوارها بسیار موثر است. بنابراین بررسی سهم کالای مسکن در سبد مصرفی خانوارها، چشم‌انداز بهتری از شرایط بازار مسکن را به دست می‌دهد. براساس آخرین آمارهای منتشر شده در مورد هزینه-درآمد خانوارهای شهری در ایران، در سال 91 در حدود 34 درصد هزینه خانوارهای شهری صرف مسکن و اسکان در آن می‌شود. این رقم برای کشور آمریکا در سال 2012 معادل 19.7 درصد برای مسکن به عنوان سرپناه و 33.2 درصد برای استفاده از مسکن و هزینه‌های جانبی آن اعلام شده است. این رقم برای چینی‌ها 24.36 درصد در سال 2012 اعلام شده است. این رقم در ترکیه برای سال 2012 معادل 25.4 درصد اعلام شده است (برای کشور ترکیه این رقم از تجمیع هزینه مسکن و اجاره به دست آمده است). همانطور که در نمودارهای زیر مشاهده می‌شود، سهم مسکن در سبد کالای خانوارهای شهری ایران، ترکیه، چین و آمریکا تفاوت چندانی ندارد و تقریبا سهم‌های یکسانی را به خود اختصاص می‌دهند، گرچه در این میان ایرانی‌ها بیشترین هزینه را برای مسکن پرداخت می‌کنند.

در حقیقت می‌توان با تقریب خوبی به این نکته اشاره کرد که در اقتصادهای مختلف اعم از پیشرفته و در حال توسعه در حدود 25 تا 35 درصد هزینه‌های یک خانوار شهری صرف مسکن (خرید، اجاره، هزینه‌های جاری مسکن و ...) می‌شود. از سوی دیگر بررسی روند تغییرات هزینه مسکن در سبد کالای خانوارها می‌تواند نمای دقیق‌تری از گذشته و احتمالاً آینده بازار مسکن را به نمایش بگذارد. میزان تغییرات هزینه مسکن در دهک‌های درآمدی نیز می‌تواند در تعیین دقیق‌تر متقاضیان بالقوه و بالفعل بازار مسکن به کار رود. براساس آخرین آماری که توسط مرکز آمار ایران ارائه شده است، هر خانوار شهری ایرانی در سال 1390 شمسی به طور متوسط 44383446 ریال صرف استفاده از مسکن کرده‌ است در حالی که این رقم در سال 1391 به 55141759 رسیده است. در حقیقت به طور کلی هزینه‌ای که هر خانوار شهری ایرانی برای مسکن در سال 91 پرداخت می‌کند معادل 24.23 درصد رشد داشته است. نمودار شماره دو میزان هزینه‌ای که هر خانوار ایرانی با توجه به سطح درآمد خانوار صرف مسکن می‌کند را نشان می‌دهد.

همانطور که نمودار بالا مشاهده می‌شود، خانوارهای دهک‌های پایین‌تر درآمدی به طور متوسط هزینه کم‌تری برای مسکن پرداخت می‌کنند در حالیکه خانوارهای دهک‌های بالاتر در مقایسه هزینه‌های بیشتری پرداخت می‌کنند. طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، هزینه مسکن دهک اول درآمدی یک خانوار شهری ایران در سال 90 و 91 به ترتیب برابر 17780592 و 21606808 ریال بوده است در حالی که خانوارهای دهک درآمدی دهم به ترتیب 151006672 و 108636311 ریال صرف مسکن در سبد کالایی خود کردند. از سوی دیگر این نمودار به خوبی نشان می‌دهد که هزینه‌های خانوار شهری در دهک‌های مختلف درآمدی برای کالای مسکن در سال 91 نسبت به سال 90 با افزایش روبرو شده است و اندازه کالای مسکن در سبد خانوارهای شهری بزرگ‌تر شده است. بخشی از این اتفاق را می‌توان به افزایش نرخ تورم و به تبع آن افزایش قیمت مسکن طی این مدت مرتبط دانست. باید به این نکته نیز اشاره کرد که اگرچه در دوره مذکور بازار مسکن در حالت رکود قرار داشته است اما قیمت‌ها با افزایش روبرو بودند و در حقیقت رکود در بخش ثبت معاملات و قراردادها مشاهده شده است. بنابراین نرخ رشد قیمت مسکن در این دوره کمتر از دوره‌های قبل بوده است اما در هر حال مسکن با رشد قیمتی مواجه بوده است. اما چند درصد هزینه‌های یک خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد؟ در نمودار زیر درصد سهم مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری در سال 90 و 91 نمایش داده شده است.

همانطور که در نمودار بالا نیز قابل مشاهده است، اگرچه در حالت کلی درصد سهم مسکن در هزینه‌های خانوارهای شهری در سال 90 و 91 تفاوت چندانی نداشته است اما برای دو دهک آخر درآمدی، سال 91 سال خوشی نبوده است چرا که سهم مسکن در سبد کالایی آن‌ها بیشتر از گذشته شده است و در حقیقت در آخرین دهک درآمدی این سهم به فراتر از 40 درصد رسیده است. بررسی آمارها نشان می‌دهد که در عوض سهم سایر هزینه‌های غیر خوراکی نسبت به سال 90 کاهش و سهم هزینه‌های خوراکی افزایش یافته است که در حقیقت نشان می‌دهد که خانوارهای دهک‌های بالای درآمدی بیشترین سهم درآمدی خود را صرف کالاهای ضروری (مسکن و خوراکی) می‌کنند. از سوی دیگر بر طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، تراکم جمعیت در این دهک درآمدی در هر خانوار بیشتر از سایر دهک‌های دیگر است به طوری که به طور متوسط 4.1 نفر در هر خانوار دهک درآمدی دهم قرار دارد. این موضوع نشان می‌دهد که در سال‌های آینده یکی از بزرگ‌ترین گروه‌های مصرفی در بازار مسکن را دهک‌های پر درآمد تشکیل خواهند داد. از سوی دیگر باید به این نکته نیز اشاره داشت که معمولا تراکم خانوارهای پردرآمد در واحدهای مسکونی با کیفیت بیشتر است در نتیجه هزینه و سهم هزینه مسکن در سبد کالای این خانوار بیشتر از سایر دهک‌های درآمدی است. از سوی دیگر سهم هزینه مسکن در سبد کالای مصرفی خانوارهای ایرانی طی سال گذشته تغییراتی کرده است که نمودار زیر نرخ رشد هزینه مسکن در خانوارهای ایرانی به تفکیک گروه‌های درآمدی را نشان می‌دهد.

همانطور که در نمودار بالا مشاهده می‌شود، نرخ رشد هزینه مسکن در سال 91 برای دهک‌های اول درآمدی در حدود 20 درصد است اما برای دهک آخر درآمدی به ناگاه نزدیک به 40 درصد رشد ایجاد شده است و در حقیقت خانوارهای دهک‌های بالای درآمدی در سال 91 مجبور به پرداخت هزینه‌های بیشتری با نرخ رشد در حدود 40 درصدی برای مسکن شدند. به عبارت دیگر، افزایش قیمت مسکن در سال 91، بیشترین تاثیر را بر روی خانوارهای دهک‌های بالای درآمدی داشت. با توجه به مطالب بالا می‌توان گفت که در حقیقت با افزایش درصد هزینه مسکن در سبد کالای خانوارهای ایرانی، به تدریج متقاضیان مصرفی از بازار خارج شدند و زمینه را برای رکود بازار فراهم کردند به گونه‌ای که در سال 92 یک رکود تمام عیار در بازار مسکن سال 92 رخ داد. از سوی دیگر طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، درصد خانوارهای شهری بر حسب تصرف مسکن در بخش عر صه و اعیانی در سال 91 نسبت به سال قبل تنها 1.5 درصد افزایش داشته است و در حقیقت نشاندهنده کم‌ تحرکی متقاضیان مصرفی در بازار مسکن است. از سوی دیگر در بخش اجاره نیز درصد خانوارها کاهش 1.27 درصدی را نشان می‌دهد که باز هم نشان از حاکم شدن رکود در بازار مسکن است.

همانطور که در نمودار بالا مشاهده می‌شود، فعالیت خانوارهای شهری ایرانی در بازار مسکن در سال‌ 91 نسبت به سال 90 چندان محسوس نبوده است و در حقیقت این کاهش حضور و فعالیت، موتور آغاز دوران رکود در بازار مسکن ایران را روشن کرد که همانطور که آمار و ارقام نشان می‌دهد به جز یکی دو ماه در سال 92، در بقیه ماه‌های سال بازار مسکن تهران و ایران در رکود به سر می‌برد. از سوی دیگر باید به این نکته نیز توجه داشت که حضور یا عدم حضور متقاضیان مصرفی و واقعی مسکن، اثرات بلند مدت در بازار مسکن دارد و در حقیقت در کوتاه مدت تاثیرات آن قابل مشاهده نیست. بنابراین چندان عجیب نیست که پس از گذر حدود 12 ماه از کاهش تدریجی حضور این گروه از متقاضیان مسکن، بازار با رکود مواجه شده است. در نتیجه در حالت کلی به نظر می‌رسد که با توجه به تثبیت نسبی قیمت‌ها در سال 92 و کاهش نرخ رشد، زمینه برای حضور دوباره این گروه از خانوارها فراهم شود و در نهایت تا حدودی رونق به بازار مسکن برگردد و میزان معاملات در این بازار در ماه‌های آتی افزایش یابد. البته باید توجه داشت که از نظر تاریخی زمان ورود این متقاضیان به بازار عمدتا در فصل تابستان صورت می‌گیرد و در این صورت شاید تابستان 93، روزهای خوش خبری برای بازار مسکن باشد.