خانه‌های دست‌نیافتنی

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد،  البته این افزایش قیمت محدود به تهران نیست و بر اساس اطلاعاتی که در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران وابسته به وزارت مسکن وجود دارد، افزایش قیمت در شهرهای بزرگ دیگر نیز افزایش شگفتی داشته است. به عنوان مثال در مشهد، افزایش قیمت مسکن بیش از 100 درصد بوده است یا در اصفهان نزدیک به 100 درصد افزایش دیده می‌شود. در شهری مثل یزد حتی افزایش قیمت بیش از 2.5 برابر بوده است که نشان می‌دهد روندهای قیمت در بازاری مثل مسکن با وجود فاصله فیزیکی آنچنان تفاوتی با هم ندارد.

رکود تورمی در مسکن

داده‌های بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین ماه تهران نشان می‌دهد، این بازار در حالت رکود تورمی به سر می‌برد. قیمت‌ها در مناطق ۲۲گانه تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل به طور میانگین بیش از ۱۰۳ درصد افزایش پیدا کرده است. افزایش قیمت این دارایی نیز نسبت به ماه قبل، 2 درصد بوده. متوسط قیمت مسکن در تهران، 11.2 میلیون تومان است و گران‌ترین خانه‌ها در مناطق یک، سه و دو است. اما از کل 3هزار و 4000 معامله صورت گرفته که نسبت به اسفندماه، 73 درصد کاهش و نسبت به سال گذشته 32 درصد کاهش داشته است، یک‌سوم معامله‌ها در مناطق 5، 4 و 2 صورت گرفته است.

حمید یاری، کارشناس بازار مسکن بیان می‌کند که دوره رکودی بلندمدتی از ابتدای تابستان سال 92 تا سال 96 وجود داشته که یکی از بلندترین دوره‌های رکودی چند دهه گذشته بوده است. مطابق همه دوره‌های رکود و رونقی مسکن بعد از یک دوره طولانی رکود و تورم در سایر بازارها، ارزش اسمی مسکن نسبت به ارزش ذاتی در پایین‌ترین سطح خود قرار گرفته بود که از ابتدای سال 96 شاهد آن بودیم که تعداد معاملات (بخصوص در شهر تهران) رشد خوبی پیدا کرد ولی همچنان تا ابتدای مهرماه رشد قیمتی ملموس نبود. پس از دستور کاهش نرخ سود جز قراردادهای بلندمدت، این اتفاق بر رشد قیمت مسکن در آن زمان تاثیرگذار بود و از اوایل مهر رشد قیمتی مسکن نیز آغاز شد و به نوعی بازار وارد دوره رونق توامان معاملات و قیمت شد. از دی‌ماه این رونق همزمان شد با زمزمه تحریم‌های مجدد امریکا که بعد از رشد افسارگسیخته ارز در ابتدای سال 97، این بازار نیز به رشد خود ادامه داد، زیرا بازار به این نتیجه رسیده بود که ارزش اسمی املاک نسبت به ارزش واقعی‌اش بسیار پایین‌تر است و باعث شد رشد قیمت‌های بازار مسکن ادامه‌دار باشد هرچند به اندازه بازار ارز بازده نداشته است.

مسکن در سال 97

در سال 97 با اتمام یافتن و سررسید قرارداد بانک‌ها و مشتریان، بخشی از نقدینگی به بازار مسکن وارد شد و افزایش قیمت به وقوع پیوست. در حالی که در آغاز سال 97، قیمت مسکن جهش داشت در آبان 97، قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، از 11 میلیون تومان عبور کرد در حالی که قیمت آن در آغاز سال برابر 6 میلیون و صد هزار تومان بود. در این بازه که قیمت خانه بالا می‌رفت، تعداد معاملات نیز کاسته می‌شد و از 17 هزار و 691 معامله در اردیبهشت به 7116 معامله در آبان ماه رسید. روندی که گویی با ارز همراه بود. در شش ماهی که دلار افزایش قیمت داشت و روزانه و حتی شبانه بالاتر می‌رفت، قیمت مسکن نیز بالاتر رفت تا همراستا با آن حرکت کرده باشد. با ثبات در بازار ارز، قیمت در مسکن نیز آرام و ثابت ماند اما ناگهان در ماه پایانی سال، قیمت میانگین هر متر مسکن مبادله شده در تهران از 12 میلیون تومان نیز عبور کرد تا در ماه اسفند که قیمت ارز نیز افزایش داشت، به رقم بی‌سابقه‌ای برسد و نزدیک به 90 درصد رشد قیمت در این بازار نسبت به سال پیش تجربه شود.

حمید یاری نیز بیان می‌کند که نوسان بازار ارز باعث شد بقیه بازارها خودشان را با این بازار تعدیل کنند و بررسی دوباره ارزش‌ها منجر به رشد بورس، کالاهای باارزش و بادوام، کالاهای وارداتی و مصالحی که امکان صادرات داشتند، شد. از نگاه یاری همه این اتفاقات سبب شد که هزینه تمام ‌شده یک واحد مسکونی افزایش پیدا کند و با توجه به تعدیلی که نسبت به ارزش یک واحد مسکونی به ارزش سکه، طلا و دلار محاسبه شد بازار مسکن نیز همچنان در تورم قیمت باقی ماند. در بازاری که قیمت مصالح ساختمانی همچون میلگرد هر روز بر اساس قیمت آهن و فولاد (و در نتیجه قیمت ارز) تعیین می‌شود، قیمت تمام شده ساختمان و مسکن نیز تابع آن کالاها خواهد بود.

یاری در مورد اثر بازار پول و نرخ سود در بازار مسکن نیز بیان می‌کند که در شرایط فعلی احتمال کاهش و حتی افزایش نرخ سود بعید است، اما نوسانات نرخ ارز تاثیر زیادی بر بازار مسکن می‌گذارد و هر قدر تلاطم‌های نرخ ارز بالاتر باشد تاثیرگذاری بر سایر متغیرها از جمله بازار مسکن بیشتر می‌شود. او بر این باور است که با توجه به امکان نوسان‌گیری در بازارهای دیگر، در شرایط فعلی سفته‌بازان در بازار مسکن حضور نخواهند داشت و معاملات بیشتر برای خریدهای مصرفی یا سرمایه‌گذارانه است که خانواده‌ها انجام می‌دهند.

تورم قیمتی و بیماری هلندی

در شرایط تورمی، راه‌حلی که دولت‌های مختلف بدان دست می‌برند تا به اصطلاح بازار را کنترل کنند، اجازه واردات و تامین کالا با نرخ ارز پایین است. اگر بسیاری از کالاها را می‌توان با تجارت از جایی به جایی منتقل کرد، مسکن و ساختمان این‌گونه نیست. حتی انتقال زمان فروش کالا نیز مثل بسیاری از کالاها به این راحتی نیست. هزینه خواب سرمایه آن قدر بالاست که مالکان حاضر نیستند مدتی یک خانه را نگه دارند تا در زمانی دیگر بفروشند، یعنی تعویق انعقاد قرارداد که در زمان‌های جهش قیمتی صرفه ندارد. از این‌رو تغییرات عرضه به تغییرات قیمت کم است تحولات بازار سریعا خود را در قیمت نشان می‌دهد. محمد گلشاهی، تحلیلگر بازار مسکن نیز معتقد است که سوداگری را نمی‌توان عامل افزایش قیمت در مسکن دانست بلکه تورم عرضه نیز در آن نقش داشته است. او با بیان کاهش یافتن قدرت نسبی خرید خانوار، بیان می‌کند که بیماری هلندی همچنان گریبانگیر اقتصاد کشور است و ما به عنوان یک کشور نفتی استعداد عجیبی در گرفتاری در بیماری هلندی داریم که یکی از تبعات بیماری هلندی هم افزایش قیمت کالاهای غیرقابل انتقال از جمله مسکن است. او اما معتقد است که بخشی از افزایش قیمت نتیجه تقاضای سوداگرانه است که تقاضای واقعی را به گوشه‌ای هدایت کرده و در بازار یکه‌تازی می‌کند و معتقد است اگر بتوان هزینه را برای مالکان خانه‌های خالی بالا برد، امکان واقعی شدن و کاهش قیمت‌ها فراهم می‌شود.