بررسی رونق و رکود مسکن در تهران

اقتصاد آنلاین - بخش مسکن، یکی از زیربخش های مهم بخش ساختمان شمرده می شود. این بخش که تأمین کننده واحدهای مسکونی (ملکی یا استیجاری) است، ارتباط پیشین و پسین فراوانی با سایر بخش های اقتصادی دارد. افزایش تقاضا در این بخش، تقاضا برای بسیاری از کالاها و خدمات دیگر را در پی خواهد داشت و تحرک اقتصادی بخش مسکن، دیگر بخش ها را نیز به حرکت وا می دارد.

مسکن ویژگی های بارزی دارد که باعث اهمیت آن در بخش اقتصاد و سیاست های اقتصادی می شود؛ از جمله مهمترین خصوصت های مسکن می­توان به ضروری بودن آن (به معنای این که جانشینی نداشته) و این که قابلیت وارد کردن و یا صادر کردن مانند دیگر کالا ها را ندارد، اشاره کرد. از سوی دیگر ویژگی سرمایه گذاری را در کنار ویژگی رفاهی دارد؛ به عبارت دیگر احاد مردم به مسکن علاوه بر یک کالای رفاهی به عنوان محلی برای انباشت ثروت نیز نگاه می کنند. از دیگر ویژگی های مسکن میتوان به عدم توانایی عرضه کنندگان به واکنش سریع در براربر تقاضای ایجاد شده توسط تقاضا کنندگان اشاره داشت به عبارت دیگر وقتی تقاضای مسکن ایجاد می شود عرضه با تاخیر زمانی افزایش پیدا میکند. عدم شفافیت اطلاعاتی بازار مسکن نیز ویژگی دیگری است باعث عدم جریان سریع اطلاعات در بازار مسکن کشور می شود و این باعث میشود قیمت گذاری بخش های مختلف گاه به صورت نامتوازن رشد و یا کاهش داشته باشند. در این مقاله درصدد است ضمن بررسی گذرا به عوامل بنیادین رشد قیمت مسکن در شهر تهران به پیش بینی قیمت ان در سال های اتی بپردازد.

عوامل بنیادین رشد قیمت مسکن و زمین

همانطور که میدانیم قیمت در بازار با توجه به عرضه و تقاضا تعیین می شود و برای بررسی قیمت مسکن باید به عواملی که تحریک کننده تقاضا و یا عرضه هستند توجه کرد. از مهمترین و اساسی ترین عواملی که در تمامی کشورها باعث اهمیت مسکن و زمین شده و به رشد قیمت آن دامن می زند بحث جمعیت شناسی است که در این جا به صورت خلاصه وار به ان می پردازیم؛

بر اساس آخرین سر شماری های صورت گرفته جمعیت کشور به 75 میلیون نفر رسیده است که از این میزان حدود 54 میلیون نفر در نقاط شهری ساکن شده و حدود 21 میلیون نفر در روستاها ساکن هستند.

که رشد جمعیت روستایی و شهری به صورت ذیل بوده است؛

همانطور که مشاهده میشود رشد جمعیت شهری از سال 1335 به صورت صعودی بوده و در سال های 1357 - 1360 درصد جمعیت شهری و روستایی برابر شده و پس از ان با رشد شتاب آلود شهر نشینی مواجه شدیه ایم که از مهمرتی ن دلایلی این اتفاق را جستجوی کار، زندگی بهتر و وجود امکانات رفاهی بیشتر در شهر ها و همچنین افزایش سطح تحصیلات و ماندن دانشجویان متقاضی کار در شهر ها را نام برد.

این رشد جمعیت شهری باعث رشد شهر ها نیز شد؛

به طوریکه تعداد شهر ها از 201 شهر به 1331 شهر رسید. گسترش شهر نشینی همچنین باعث افزایش تراکم در شهر ها و کل کشور شد؛

به طوریکه تراکم جمعیت از 10 نفر در هر کیلومتر در سال 1335 به 45 نفر در هر کیلومتر در سال 1390 رسید. از نظر خانوار نیز ما شاهد رشدی مشابه با رشد جمعیت شهری و روستایی بودیم؛

و تعداد خانوارها از 6.7 میلیون نفر در سال 1335 به حدود 21 میلیون خانوار در سال 1390 رسید. از دید تعداد افراد هر خانوار در گذر زمان شاهد روند زیر بودیم؛

تصویر بالا نشان میدهد به دنبال سیاسیت های گسترش جمعیتی دهه 60 ما شاهد رشد تعداد افراد هر خانوار تا سال 1370 بودیم و پس از ان به دنبال تغییر سیاست جمعیتی و کاهش جمعیت شاهد کاهش تعداد افراد هر خانوار از 4.8 نفر به 3.5 نفر شدیم. به عبارت دیگر با سیاسیت های کاهش جمعیتی که دهه 70 اجرایی شد و همچنینی به دلیل وضعیت اقتصادی که نگهداری از فرزند بیشتر را دشوار میکرد ما شاهد گسترش خانواده های تک فرزندی و یا دو فرزندی بودیم؛

با مشاهده جدول بالا میتوان به این نتیجه رسید که ظرف 5 سال تعداد خانوار های 4 نفره که بیشترین درصد خانواده های سال 1385 را شامل می شد در سال 1390 بیشترین درصد خانواده ها مربوط به خانواده های 3 نفره شد. همچنین حدول بالا نشان می دهد در این گذر 5 ساله شاهد رشد خیره کننده خانوارهای تک نفره(به دلیل افزایش سن ازدواج و تمایل به استقلال و یا زندگی انفرادی پس از طلاق و...) هستیم. لازم به ذکر است این درصد مربوط به کل کشور است و آمار و اطلاعات رسمی در مورد شهر ها وجود ندارد ولی مصاحبه های صورت گرفته در شهر تهران نشان دهنده رشد بسیار شدید خانوارهای تک نفره است!

از دید میزان تقاضا برای مسکن میتوان به میزان ازدواج در هر سال و تقاضای مربوط به آن اشاره داشت؛

تصویر بالا نشان دهنده این است که پس از سال های 1388 ما شاهد روند کاهشی ازدواج بودیم و از طرفی در طول دهه گذشته میزان طلاق همواره صعودی بوده است به طوریکه اگر نسبت تعداد طلاق صورت گرفته را تقسیم بر تعداد ازدواج بکنیم و این را به عنوان معیاری برای ازدواج نا موفق بپنداریم؛ این درصد برای کل کشور به حدود 20 درصد رسیده و در شهر های بزرگ این عدد بیشتر نگران کننده است. به طوریکه در شهر تهران به 34 درصد نیز طی سال های گذشته رسید!

در مجموع میتوان نتیجه گیری کرد با گسترش شهر نشینی ما شاهد روند رو به شد جمعیت شهر ها و کاهش روز افزون جمعیت روستاها شدیم و اگر چه تعداد شهر ها نیز افزوده شدند ولی این افزایش در مقایسه با روند شهر نشینی و مهاجرت روستاییان به شهر ها کافی نبوده و ما شاهد افزایش تراکم جمعیت هستیم. از سوی ما شاهد افزایش تعداد خانوارها، و کاهش تعداد افراد هر خانوار و رشد سریع خانوار های تک نفره و دو نفره هستیم که پیش بینی می شود این روند ادامه دار نیز باشد.

بعد درآمد و هزینه خانوار

اما با گذر زمان میزان درآمد هر خانوار با تو.جه به نرخ تورم افزایش پیدا کرده است ولی این افزایش در نقاط شهری بیشتر بوده و خانواده های شهری شاهد افزایش بیشتری در درآمد های خود بوده اند (یکی از دلایلی افزایش مهاجرت به شهر ها کسب درآمد و اشتغال زایی است):

اما از دید هزینه ای نیز ما شاهد هزینه بیشتر در بخش شهری هستیم:

اما انچه مهم است قدرت پس انداز خانواده هاست که می توان به صورت نسبی از مابه تفاوت این دو رقم (درامد و هزینه) محاسبه کرد و شاهد نمودار زیر بود:

همانطور که ملاحظه می شود اگر چه درآمد ها افزایش پیدا کرده است ولی این درآمد ها در مقابل با هزینه ها روند خوبی نداشته و در گذر زمان شاهد کاهش قدرت پس انداز خانوار های ایرانی هستیم.

کاهش قدرت پس انداز در کنار افزایش شهر نشینی، افزایش ریسک های ملی و منطقه ای و نیاز روز افزون به امنیت مالی و اقتصادی باعث افزایش قیمت زمین و مسکن شد به طوریکه در گذر زمان با توجه به کاهش قدرت خرید خانوار ها و از طرفی افزایش قیمت زمین و مسکن شاهد کاهش دسترسی به مسکن در نقاط شهری بودیم:

این موضوع را می توان از سبد خانوار که در محاسبه تورم استفاده می شود نیز پی برد:

همانطور که ملاحظه میکنید در سال 1390 بر اساس آخرین سرشماری صورت گرفته سهم مسکن از هزینه های خاوار به بیش از 30 درصد رسیده است. حال انکه این روند به صورت کلی در بلند مدت صعودی بوده که دلایلی ان در بخش های قبلی ذکر شد:

کمترین میزان سهم هزینه مسکن مربوط به سال 1374 با حدود 25 درصد و بیشترین حدود 34 درصد برای سال 1392 است که بیانگر افزایش روز افزون این بخش هزینه ای در سبد خانوار های ایرانی است.

به دنیال افزایش اهمیت مسکن به خصوص مسکن شهری به دلایلی جمعیت شناختی ذکر شده و همچنین مباحث درامد و هزینه ای (هم سفته بازی و استفاده از این بخش به عنوان فرصت سود آوری و هم پاسخگویی به نیاز ایجاد شده ) ما شاهد رونق بخش ساخت و ساز در بخش های شهری بودیم. قبل از ورود به بحث لازم است میزان شکاف بین تعداد خانوارها و تعداد واحد های مسکونی مورد بحث قرار گیرد:

جدول یالا بیانگر این است که اگر چه تعداد واحد های مسکونی روند صعودی داشته ولی تعداد خانوارها بیش از این مقدار بوده و همیشه کمبود مسکن احساس شده است:

کمبود مسکن به دلایل ذکر شده از جمله؛ گسترش شهر نشینی و کاهش قدرت خرید خانوارها در گذر زمان، تراکم جمعیت در نقاط شهری، دولت ها را بر آن داشت که این نیاز را پوشش دهد. مسکن مهر یکی از این طرح ها بود که عرضه شدید بر بازار مسکن ایجاد کرد که بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط ویزیر مسکن تعداد خانه های خالی در تهران در سال گذشته بیش از 500 هزار خانه مسکونی بوده است! علاوه بر مسائل و موضوعات مطرح شده سفته بازی در بخش زمین و مسکن و تلاش به افزایش ساخت و ساز ناشی از افزایش قیمت مسکن نیز در افزایش عرضه بی تاثیر نبوده است.

در جدول بعدی متوسط رشد مسکن در شش شهر بزرگ و پر جمعیت به طور نمونه ارائه شده است:

همانطور که ملاحظه می شود بیشترین رشد قیمت مسکن مربوط به شهر تهران و پس از ان مربوط به شهر اصفهان است (از سال 80 الی 92). تراکم بیشتر جمعیت در شهر تهران، افزایش مهاجرت به تهران برای کسب شغل، تحصیل و همچنین افزایش سن ازدواج و افزایش تعداد طلاق و نیاز به خانه های تک نفره برای ارضای نیاز به استقلال افراد، افزایش سفته بازی در تهران، توسعه نا متوازن امکانات رفاهی و شغلی در شهرهای بزرگ به خصوص تهران و مهاجرت روستاییان و سایر شهر های کوچک به تهران در این افزایش قیمت بی تاثیر نبوده است.

از نظر منطقه ای در شهر تهران نیز رشد متوازن نبوده و مناطق مختلف تهران رشد متفاوتی را تجربه کردند:

همانطور که ملاحظه می­شود منطقه 1 و منطقه 5 بیشترین رشد را از سال 1370 تا سال 1393 داشته اند و قیمت مسکندر منطقه یک 129 برابر و در منطقه 5 حدود 114 برابر شده است!

میزان بازده زمانی اما طی همین بازه زمانی به صورت جداول زیر بوده است؛

همانطور که ملاحظه می شود بازده زمین منطقه 1، 3 و 5 بیش از بقیه مناطق بوده و کمترین میزان مربوط به منطقه 16 و 20 بوده است. از مهمترین دلایلی این اتفاق میتوان به افزایش سفته بازی در بخش زمین و مسکن، افزایش ساخت و ساز و پتانسیل رشد (دسترسی به راه ها و امکانات رفاهی) اشاره داشت. در تصویر بعد میزان ساخت و ساز در نواحی مختلف بیانگر این امر است که بین میزان ساخت و ساز و افزایش قیمت زمین و مسکن رابطه خوبی برقرار است؛

لازم به ذکر است رشد قیمت مسکن و زمین تا سال 1389 تقریبا یک نواخت بوده ولی پس از آن رشد زمین شدت بیشتری گرفته است؛

بیماری هلندی- یکی از دلایل رشد چشمگیر قیمت زمین و مسکن در سال های گذشته را به بیماری هلندی نسبت می دهند. به زبان ساده، این عارضه زمانی رخ می‌دهد که درآمد یک کشور بر اثر عوامل فصلی به صورت ناگهانی افزایش می‌یابد و متولیان اقتصاد کلان(دولت ) هم با تصور دائمی بودن این درآمد آن را در جامعه تزریق می‌کنند. درآمد کشور زیاد شده و پول هم به جامعه منتقل می‌شود. اما با افزایش درآمد، تقاضا هم افزایش پیدا می‌کند. اگر این افزایش تقاضا به صورت ناگهانی انجام شود، عرضه جوابگوی تقاضا نخواهد بود و تعادل عرضه و تقاضا بر هم می‌خورد، در نتیجه قیمت‌ها افزایش می‌یابد. در یک روند طبیعی قیمت‌ها تا سقفی بالا می‌روند و با یک تأخیر زمانی تولید افزایش پیدا می‌کند و در نهایت پس از مدتی عرضه و تقاضا به تعادل قبل بر می‌گردند. اما بیماری هلندی از زمانی رخ می‌دهد که دولت به عنوان متولی اقتصاد کلان وارد کارزار می‌شود و سعی می‌کند به طور مصنوعی و از طریقی غیر از افزایش تولید، قیمت‌ها را پایین نگه دارد. دولت متوسل به واردات کالاهای مصرفی ارزان می‌شود تا قیمت‌ها را مهار کند در حالی که صنایع داخلی مجبورند با عوامل تولید گران، کالای گران را تولید و به قیمت ارزان بفروشند. نکته اینجاست که این سیاست نمی‌تواند جلوی تورم را بگیرد. بلکه آن را به بخش‌های دیگر اقتصادی منتقل می‌کند. به عنوان مثال می‌توان با واردات کالاهایی نظیر سیب، پرتقال، تیرآهن و... قیمت این کالاها را پایین نگه داشت ولی برخی کالاها مانند زمین و مسکن قابل وارد کردن نیستند و افزایش قیمت این کالاها را نمی‌شود با واردات مهار کرد. در نتیجه قیمت این قبیل کالاها به رشد خود ادامه می‌دهند. از طرفی سرمایه‌گذاری جدید در آن بخش‌های صنعتی که با واردات قیمت‌شان مهار شده انجام نمی‌شود و سرمایه‌ها به سمت کالاهایی مثل زمین و مسکن هدایت می‌شود. در نتیجه این امر تقاضای کاذبی برای این کالا ایجاد شده و قیمت آن‌ها با سرعت بیشتر و به صورت غیر طبیعی و باور نکردنی رشد می‌کنند.

اگر متوسط نرخ تورم را ظرف چند سال گذشته 20 درصد بدانیم و بر این اساس دوران رکود و رونق را ارزیابی کنیم (دوران رونق با افزایش بازده زمین و مسکن بیش از 20 درصد و دوران رکود بازدهی کمتر از 20 درصد) به شکل زیر می رسیم؛

به عبارتی دوران رونق و رکود هر کدام حدود 3 الی چهار سال به درازا می کشند و در مجموع سیکل ترکیبی آن ها حدود 6 یا هفت سال است. بنابراین با توجه به ورود به بخش رکود از سال 1395 میتوان انتظار این را داشت که تا اواخر سال 1395 حداقل رکود در بخش مسکن مشاهده گردد. پس از این تاریخ با بهبود روابط سیاسی، سیاست های ضد رکود دولت و افزایش و افزایش قدرت خرید مردم میتوان انتظار شروع دوران رونق را داشت. لازم به ذکر است با توجه به مسائل جمعیت شناختی نمیتوان انتظار جهش های شدیدی در بخش مسکن و ساختمان را در کوتاه مدت داشت و انتظار می رود با توجه به تقاضای خانوار های کم جمعیت (یک یا دو نفره) تقاضا برای مسکن ها با متراژ کوچکتر به خصوص در نواحی مرکزی شهر بیشتر از خانه ها با متراژ بزرگتر باشد و با توجه به رشد نا متوازن قیمت زمین و مسکن در نواحی تهران (و قانون بازگشت به میانگین) میتوان انتظار رشد بیشتر در مناطق کمتر رشد یافته را داشته باشیم.

منابع اطلاعاتی این مقاله از مرکز آمار، بانک مرکزی، اداره ثبت و احوال کشور، معاونت مسکن و شهرسازی بوده و به دلیل به روز نبودن قسمتی از اطلاعات به خصوص اطلاعات مربوط به سرشماری ها در برخی نمودار ها اطلاعات تا سال 1391 یا 1390 ارائه شده اند