جهش قیمت مسکن در سال 1395

این گزارش از آن جهت بااهمیت به‌نظر می‌رسد که این موسسه تحت‌نظر نهاد ریاست‌جمهوری اداره شده و رییس موسسه با حکم سرپرست نهاد ریاست‌جمهوری انتخاب می‌شود. بخش هایی از گزارش مذکور در ادامه می‌آید: براساس شواهد آماری موجود و تحلیل‌های کارشناسی، به نظر می‌رسد بخش مسکن در شرایط ویژه‌یی قرار دارد. با یک نگاه کوتاه‌مدت، به دلیل مساله کاهش قدرت خرید مردم، مازاد ساخت و خانه‌های خالی، منجر به شکاف بین عرضه و تقاضا در این بخش شده است و به دلیل مازاد عرضه، امکان کاهش قیمت در بخش‌هایی از بازار وجود دارد. در نتیجه نمی‌توان چشم‌انداز مثبتی از جهت اثرگذاری تحولات آن بر بخش واقعی اقتصاد و خروج از رکود فعلی انتظار داشت. در نتیجه، این بخش توان پیشران بودن جهت خروج از رکود را ندارد و باید هدف سیاست‌گذاران اقتصادی کاهش اثرات نامطلوب رکود و تخلیه حباب‌های ایجاد شده در این بخش باشد. اما با یک نگاه بلندمدت‌تر، این بخش با مخاطره کاهش در سمت عرضه و افزایش در تقاضا قرار دارد. براساس این تحلیل، به دلیل محدود شدن بعد تقاضای سفته‌بازی مسکن و کاهش تمایل برای ورود به بازار مسکن و انجام ساخت و ساز جدید که نمود بیرونی آن، روند کاهشی پروانه‌های ساختمانی صادر شده است، در یک افق زمانی بلندمدت‌تر و در سال‌های 1395 و 1396، عرضه مسکن کاهش می‌یابد و امکان وقوع جهش قیمتی در این بخش وجود دارد. خروج از رکود طی سال‌های 1393 و 1394 و افزایش مجدد درآمد مردم، که سبب بازگشت بخشی از قدرت خرید آنها برای ورود مجدد به بازار مسکن می‌شود نیز می‌توان سبب جهش قیمتی در بازار مسکن شود. حتی در صورت محدود بودن این افزایش قدرت خرید و در نتیجه، عدم امکان خرید ملک، به دلیل کمبود خانه عرضه شده و در نتیجه جهش قیمتی در بازار مسکن، به نظر می‌رسد بازار اجاره مسکن می‌تواند افزایش در نرخ اجاره‌ها را تجربه کند. این افزایش‌ها چه از جهت قیمت ملک و چه از جهت نرخ اجاره، می‌تواند تبعات رفاهی- اجتماعی برای بخشی از جامعه به دنبال داشته باشد. راه‌حل چیست؟ سوال آن است که با توجه به نکات اشتراک و افتراق این دو نگاه، امکان دستیابی به یک راه‌حل مشترک که تامین‌کننده هدف کوتاه‌مدت‌تر پیشران بودن بخش مسکن برای خروج از رکود است و در عین حال هدف بلندمدت‌تر تعادل در این بازار را نیز تامین می‌کند وجود دارد؟! طبیعتا چنین راهکاری انتخاب اول سیاست‌گذار خواهد بود. یک مرحله پایین‌تر، ممکن است به این نتیجه رسیده شود که بین این دو هدف بده‌-بستان وجود دارد و برای رسیدن به یکی باید دیگری را فدا کرد. تحت این شرایط باید به این پرسش پاسخ داده شود که کدام هدف باید در اولویت قرار گیرد؟ یک روش پاسخ به پرسش‌های مطرح شده، تحلیل بر اساس دسته‌بندی مسکن مطابق با جدول 1 است. در جدول 5، تحلیلی از سمت تقاضا ارایه شده است. در جدول‌های 6 تا 8، سمت عرضه بر اساس گروه‌بندی انجام شده و در جدول 9، چشم‌انداز عمومی بخش مسکن از سمت عرضه و تقاضا و همچنین شرایط بیرونی ارایه خواهد شد. راه‌های تجهیز منابع در تجهیز منابع برای گروه‌های هدف دو گزینه سیاست اعتباری و سیاست مالی وجود دارد. منظور از سیاست اعتباری کلیه اقداماتی است که مبتنی بر عملکرد بازار پول بوده و بدون اتکا به منابع بانک مرکزی امکان اعطای تسهیلات در سمت عرضه و تقاضای مسکن را دارند. در سمت تقاضای مسکن مواردی نظیر رفع محدودیت شورای پول و اعتبار در پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های تجاری، تعمیم الگوی اوراق حق تقدم بانک مسکن به دیگر بانک‌ها و هرگونه پیشنهادی که با ارایه الگوی جدید یا رفع قوانین بازدارنده موجود، منجر به افزایش اعتباردهی به این بخش شود را می‌توان نام برد. در سمت عرضه نیز می‌توان به اعطای تسهیلات ساخت برای احیای بافت‌های فرسوده اشاره کرد. استدلال بر آن است که ممکن است اتکا به سیاست اعتباری صرف، امکان رفع مشکلات بخش مسکن را نداشته باشد و باید در قالب سیاست مالی منابعی از سوی دولت تجهیز شود. تعیین ردیف بودجه‌یی جداگانه یا اختصاص بخشی از منابع حاصل از هدفمندسازی یارانه‌ها به بخش مسکن از جمله منابع قابل تعریف در این بخش است. در بخش سیاست مالی باید توجه شود که نباید تعهدی از سوی دولت پذیرفته شود که توان اجرایی‌شدن آن وجود ندارد یا اجرایی‌شدن آن منجر به اتکا به منابع بانک مرکزی شود. دو گزینه مطرح‌شده در سمت سیاست مالی منوط به نهایی‌شدن ارقام اولیه بودجه سال 1394 و شکل‌گیری فرآیند تصمیم‌گیری درخصوص بندهای بودجه و سیاست دولت برای ادامه هدفمندسازی یارانه‌ها است. البته شایان توجه است که دولت در بودجه عمومی اولویت‌هایی دارد که رفع بحران کمبود منابع در حوزه‌های اجتماعی مانند آموزش و سلامت از یک طرف و تامین زیربناها مانند حمل و نقل از طرف دیگر در راس آنها قرار دارند و لذا اولویت تخصیص منابع از بودجه عمومی برای تامین مسکن در آینده میان‌مدت محل تامل است. عرضه و تقاضای مسکن مسکن چهار ویژگی ضروری بودن، بعد سرمایه‌یی داشتن، گردش اطلاعات در بازار و کم‌کشش‌بودن عرضه انباره‌یی را دارد. ضروری بودن مسکن به‌عنوان یک نیاز اساسی غیرقابل جایگزین و در کنار آن روند افزایشی قیمت در این بخش سبب شده است که قدرت خرید خانوار برای مالک شدن بسیار محدود باشد و این کاهش قدرت خرید به‌صورت عمومی طی سال‌های اخیر به‌صورت خاص سمت تقاضا در سال‌های 1393 و 1394 را تحت تاثیر قرار خواهد داد. بعد سرمایه‌یی داشتن مسکن و فراهم شدن سازوکار بیماری هلندی در اقتصاد ایران سبب شده است که انگیزه رفتار سوداگری در این بخش به‌شدت افزایش یابد و وجود سود انتظاری در این بخش سبب سرمایه‌گذاری انبوه فعالان خصوصی طی سال‌های اخیر در این بخش شده است، نبود اطلاعات کافی و تصمیم‌گیری غلط فعالان خصوصی در این بخش سبب ایجاد حباب قیمتی شده و اقتصاد را با خطر ترکیدن این حباب در بخش مالی اقتصاد و همچنین مازاد ساخت مواجه کرده است. به‌دلیل ایجاد انباره مازاد در بخش عرضه مسکن و عدم امکان تعدیل آن نظیر آنچه درخصوص سایر کالاها می‌تواند اتفاق بیفتد، انتظار می‌رود شکاف شدید بین عرضه و تقاضا در این بخش ایجاد شود. درنتیجه در شرایط فعلی، این بخش توان پیشرو بودن جهت خروج از رکود را ندارد و باید هدف سیاست‌گذاران اقتصادی کشور کاهش اثرات نامطلوب رکود و تخلیه حباب‌های ایجادشده در این بخش باشد، در غیر این صورت علاوه بر مشکل عمومی رکود اقتصادی، دولت باید تبعات سیاسی و اجتماعی ناشی از بحران در بخشی که یک کالای ضروری برای مردم تلقی می‌شود را بپذیرد. از سوی دیگر، در صورت درست بودن تحلیل دوم و کاهش عرضه مسکن برای افق بلندمدت‌تر و امکان افزایش جهشی قیمت مسکن نیز لزوم سیاست‌گذاری مناسب را ایجاب می‌کند، چرا که به‌دلیل آن‌چه گفته شد، دولت باید تبعات سیاسی و اجتماعی ناشی از بحران در بخشی که یک کالای ضروری برای مردم تلقی می‌شود را بپذیرد. تلاش این گزارش آن است که به مسکن از دو منظر کمک‌کننده برای خروج از رکود فعلی و همچنین تعادل عرضه و تقاضا در افق بلندمدت‌تر پرداخته شود. سوال اساسی آن است که آیا با توجه به نکات اشتراک و اختلاف نگاه‌های موجود، امکان دستیابی به یک راه‌حل مشترک که تامین‌کننده هدف کوتاه‌مدت‌تر پیشران‌بودن این بخش برای خروج از رکود باشد و در عین حال هدف بلندمدت‌تر تعادل در این بازار را تامین نماید؟! طبیعتا چنین راهکاری انتخاب اول سیاست‌گذار خواهد بود. یک مرحله پایین‌تر، ممکن است به این نتیجه رسیده شود که بین این دو هدف، بده‌-بستان وجود دارد و برای رسیدن به یکی باید دیگری را فدا کرد. تحت این شرایط باید به این پرسش پاسخ داده شود که کدام هدف باید در اولویت قرار گیرد؟ برای چنین کاری ضروری است که دست به دسته‌بندی سمت عرضه و تقاضای مسکن زد، چراکه گروه‌های تشکیل‌دهنده سمت عرضه و سمت تقاضای بازار مسکن لزوما همگن نیستند. یک روش پیشنهادی برای انجام چنین کاری آن است که تقاضا از دو بعد مصرفی و سوداگرانه و سمت عرضه به تفکیک گروه مخاطب مسکن مورد بررسی قرار گیرد. نکته مهم دیگر آن است که باید به مساله جغرافیا در تحلیل مسکن، توجه ویژه شود، جغرافیا بدین معنی که شرایط و اقتضائات شهرهای بزرگ بسیار متفاوت از شهرهای دیگر کشور است. تنگنای تقاضای مصرفی به‌نظر می‌رسد در سمت تقاضا، به‌دلیل وضعیت رکودی در کل اقتصاد و به‌طور خاص در بخش مسکن و در کنار آن پیگیری سیاست کنترل تورم و محدود شدن چشم‌انداز بازدهی بالا، بعد سفته‌بازی محدود شده است و تقاضای مصرفی نیز به‌دلیل کاهش قدرت خرید خانوار، در تنگنا قرار دارد. از سمت عرضه، استدلال بر این است که یک مازاد سرمایه‌گذاری در این بخش ایجاد شده است. البته برای دستیابی به نتایج دقیق‌تر، باید مسکن ساخته‌شده به تفکیک نوع مسکن تحلیل شود. متاسفانه آمار و ارقام دقیقی درخصوص دسته‌بندی معرفی‌شده در گزارش وجود ندارد. درصورت وجود آمار و ارقام شاید بهتر بتوان به تحلیل سیاست‌گذاری پرداخت و شاید یکی از کارهای ضروری ایجاد چنین مجموعه اطلاعاتی از سوی نهادها وزارتخانه‌های ذی‌ربط باشند. معضلی به‌نام حباب خانه‌های لوکس جمع‌بندی این گزارش، موسسه پژوهشی وابسته به ریاست جمهوری از سمت عرضه مسکن آن است که به‌نظر می‌رسد در دو بخش خانه‌های لوکس و تجاری- در شهرهای بزرگ و به‌طور خاص در شهر تهران- همچنین مسکن مهر مازاد ساخت‌وساز اتفاق افتاده است. نکته اساسی آن است که مازاد ساخت‌وساز ایجاد شده در بخش خانه‌های لوکس و تجاری به‌دلیل پیوند آن با بخش‌های دیگر اقتصاد نسبت به مازاد ساخت‌وساز در بخش مسکن مهر می‌تواند تبعات جدی داشته باشد. درخصوص گروه اول باید تلاش در جهت تخلیه حباب و عدم بزرگ‌تر شدن حباب و ساخت‌وساز جدید در این بخش باشد و درخصوص گروه دوم، به نظر می‌رسد به‌دلیل تعهدات موجود برای دولت، جز اتمام پروژه مسکن مهر و افزایش کیفیت این ساختمان‌ها برای افزایش جذابیت در سمت تقاضا یا تقویت تقاضا برای افرادی که قدرت خرید این نوع از مسکن را نیز ندارند، کار بیشتری نتوان انجام داد. سرانجام آنکه به‌دلیل همگن نبودن بازار مسکن در کلیه استان‌ها و حتی همگن نبودن شرایط در مناطق شهری و روستایی هر استان، شواهد نشان می‌دهد که باید به بازار مسکن به‌صورت منطقه‌یی نگاه کرد و برای هر استان پاسخ جداگانه‌یی ارایه داد. وجود نگاه ملی در بخش مسکن می‌تواند همراه با خطاهای بزرگ باشد. موضوع مسکن قشر متوسط می‌تواند موضوع هدف‌گذاری باشد. از سوی دیگر، یک راه‌حل مناسب و با هزینه کم تلاش برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری است. این هدف‌گذاری دو سرفصل مسکن و شهرسازی را به‌هم پیوند می‌زند. ویژگی‌های این نوع هدف‌گذاری عبارتند از: رعایت صرفه نسبت به مقیاس، وجود امکانات شهری، ظرفیت تجاری شدن، عدم اختلال در جریان درآمدی شهرداری‌ها، قابلیت ایجاد جذابیت برای ورود اعتبارات بانکی، برای تجهیز منابع برای گروه‌های هدف دو گزینه سیاست اعتباری و مالی وجود دارد. سیاست اعتباری کلیه اقداماتی تلقی می‌شود که مبتنی بر عملکرد بازار پول و بدون اتکا به منابع پولی بانک مرکزی امکان اعطای تسهیلات در سمت عرضه و تقاضا مسکن را دارند. در سمت تقاضای مسکن مواردی نظیر رفع محدودیت‌ شورای پول و اعتبار در پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های تجاری، تعمیم الگوی اوراق حق تقدم بانک مسکن به دیگر بانک‌ها و هر گونه پیشنهادی که با ارایه الگوی جدید یا رفع قوانین بازدارنده موجود، منجر به افزایش اعتباردهی به این بخش شود را می‌توان نام برد. در سمت عرضه نیز می‌توان به اعطای تسهیلات ساخت برای احیای بافت‌های فرسوده اشاره کرد. استدلال بر آن است که ممکن است اتکا به سیاست اعتباری صرف، امکان رفع مشکلات بخش مسکن را نداشته باشد و باید در قالب سیاست مالی منابعی از سوی دولت تجهیز شود. تعیین ردیف بودجه‌یی جداگانه یا اختصاص بخشی از منابع حاصل از هدفمندسازی یارانه‌ها به بخش مسکن از جمله منابع قابل تعریف در این بخش است. در بخش سیاست مالی باید توجه شود که نباید تعهدی از سوی دولت پذیرفته شود که توان اجرایی‌شدن آن وجود ندارد یا اجرایی‌شدن آن منجر به اتکا به منابع پولی بانک مرکزی شود. دو گزینه مطرح‌شده در سمت سیاست مالی منوط به نهایی‌شدن ارقام اولیه بودجه سال 1394 و شکل‌گیری فرآیند تصمیم‌گیری درخصوص بندهای بودجه و سیاست دولت برای ادامه هدفمندسازی یارانه‌ها است و بنابراین، در مقایسه با سیاست اعتباری قابل اجرا در این بخش، کمی زمان‌بر خواهد بود.