افزایش نرخ بهره و غروب رونق مسکن در سرتاسر جهان

اقتصاد آنلاین – اکرم شعبانی؛ به گزارش وال استریت ژورنال، از اروپا تا آسیا و آمریکای لاتین، بازارهای املاک و مستغلات مسکونی در حال فروپاشی است و در برخی موارد شاهد کاهش ارزش مسکن هستیم، چرا که بانک‌های مرکزی هزینه‌های استقراض را افزایش داده‌اند تا رشد قیمت مصرف کننده را کاهش دهند.

میانگین قیمت خانه با تعدیل فصلی در کانادا در ماه ژوئن نسبت به اوج خود در اوایل سال جاری نزدیک به ۸ درصد کاهش داشت. در نیوزیلند، قیمت‌ها در ژوئن ۸ درصد نسبت به اوج خود در اواخر سال ۲۰۲۱ کاهش یافته بود. قیمت‌ها در سوئد در ماه می ۱.۶ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت که بزرگترین کاهش ماهانه از زمان شروع همه‌گیری بود.

برای بانک‌های مرکزی جهان، کوچکتر شدن حباب بازارهای مسکن، همه نبرد برای کنترل تورم است. کاهش قیمت مسکن معمولا منجر به کاهش هزینه‌های مصرف کننده می‌شود، چرا که صاحبان خانه‌ها شاهد تبخیر ثروت و کاهش فشار صعودی بر تورم هستند. با کاهش میزان ساخت و ساز، بانک‌ها وام‌های کمتر و همزمان فروش کمتر فعالان املاک و مستغلات، فعالیت‌های اقتصادی کلی باید کند شود.

انتظار می‌رود که ما شاهد مقداری تعدیل در فعالیت مسکن باشیم. تیف ماکلم رییس بانک مرکزی کانادا ماه گذشته اعلام کرد: صادقانه بگویم این مسیری سالم خواهد بود زیرا اقتصاد در حال گرم شدن بیش از حد است.

اقتصاددانان معتقدند ریسک این است که بانک‌های مرکزی بیش از حد تهاجمی حرکت می‌کنند و این باعث کندی بازار جهانی مسکن می‌شود که با اثرات غیرقابل پیش‌بینی به یک شکست تبدیل می‌شود.

برخی از اقتصاددانان می‌گویند کشورهایی از جمله کانادا، نیوزیلند، استرالیا و سوئد بر اساس معیارهایی مانند سهم املاک و مستغلات از اقتصاد، میزان رونق اخیر و حساسیت مالکان خانه به افزایش سریع نرخ بهره، به ویژه آسیب پذیر به نظر می‌رسند. 

تحلیل‌گران می‌گویند که خطر انفجار مسکن در مقیاس بحران مالی ۲۰۰۹ – ۲۰۰۸ بسیار دور از ذهن به نظر می‌رسد. اکنون بانک‌ها و وام‌گیرندگان در وضعیت مالی بسیار بهتری قرار دارند.

با این حال، رکود بیش از حد انتظار مسکن می‌تواند به معنای کندی عمیق‌تر از آنچه بانک‌های مرکزی برای مهار تورم در نظر دارند، باشد.

کوچک شدن بخش املاک و مستغلات به معنای اخراج کارگران ساختمانی و تقاضای ضعیف‌تر برای فولاد و سایر کالاهای مرتبط است. کاهش قیمت مسکن همچنین به ترازنامه خانوارها و بانک‌ها آسیب می‌رساند که تاثیر بزرگی بر سایر بخش‌های اقتصاد خواهد داشت. در موارد شدیدتر این مساله می‌تواند حتی باعث ایجاد مشکلات مالی شود.

در مواجهه با این خطرات، برخی از بانک‌های مرکزی ممکن است تصمیم بگیرند که نمی‌توانند نرخ بهره را به اندازه‌ای که سرمایه‌گذاران در حال حاضر انتظار دارند افزایش دهند. برخی دیگر حتی ممکن است افزایش نرخ بهره را متوقف یا معکوس کنند تا از گسترش رکود املاک و مستغلات جلوگیری کنند.

نیل شیرینگ اقتصاددان ارشد کپیتال اکونومیکس در لندن در این باره معتقد است: رکود متوسط مسکن به عنوان بهایی که باید برای کاهش تورم پرداخت شود، قابل تحمل است. او گفت: با این حال رکودهای شدیدتر می‌تواند بانک‌های مرکزی را برای تغییر سیاست دچار مشکل کند.

ایالات متحده با وجود نرخ‌های بالاتر وام مسکن، همچنان رشد قوی قیمت مسکن را تجربه می‌کند، چرا که رقابت شدید از عرضه محدود پیشی گرفته است. بر اساس شاخص ملی قیمت مسکن اس‌اندپی که میانگین قیمت خانه را در کلان‌شهرها اندازه گیری می‌کند، میانگین قیمت خانه در ایالات متحده در ماه آوریل نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۰.۴درصد افزایش یافت.

مقامات فدرال رزرو عزم خود را برای کاهش تورم در ایالات متحده، حتی در صورت خطر ایجاد رکود، ابراز کرده‌اند.

قیمت جهانی مسکن در سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ افزایش یافت، زمانی که بانک‌های مرکزی نرخ‌های بهره را کاهش داده و دولت‌ها هزینه‌های زیادی برای حفظ شرکت‌ها و کارگران در طول همه‌گیری صرف کردند. 

شاخص قیمت جهانی مسکن که توسط شرکت مشاور املاک نایت فرانک گردآوری شده، نشان می‌دهد که قیمت‌ها در سرتاسر جهان بین سه ماهه اول سال ۲۰۲۰ تا سه ماهه اول سال جاری، ۱۹ درصد و یا ۱۰ درصد پس از تعدیل تورم، افزایش یافته است اگرچه برخی از بازارها افزایش بسیار قوی‌تری را ثبت کرده‌اند.

این شاخص نشان داد که رشد قیمت تعدیل شده بر اساس تورم جهانی در سه ماهه اول ۲۰۲۲ نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۳.۹ درصد کاهش یافت. تحقیقات نایت فرانک نشان می‌دهد که در همان دوره، قیمت واقعی مسکن در کشورهایی از جمله برزیل، شیلی، اسپانیا، فنلاند، آفریقای جنوبی و هند کاهش یافته است.

این کندی همزمان با سیاست‌های انقباضی نرخ بهره در بسیاری از نقاط جهان و انتظارات بیشتر در آینده است.

پس از افزایش زودهنگام نرخ بهره در سال جاری، بانک مرکزی کانادا چهارشنبه گذشته نرخ بهره خود را با یک واحد درصد کامل افزایش به ۲.۵ درصد رساند و اعلام کرد که افزایش بیشتر نرخ‌ها ضروری است. فرماندار ماکلم در این باره گفته است که خنک کردن بخش مسکن برای کاهش تورم از بالاترین سطح ۳۹ ساله ۷.۷ درصدی در ماه می ضروری است.

بر اساس گزارش انجمن املاک و مستغلات کانادا، با توجه به اینکه نرخ وام مسکن کانادا در بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۹ قرار دارد، فروش خانه در ماه ژوئن نسبت به سال قبل ۲۴درصد کاهش یافته است.

کارگزاری املاک و مستغللات ریلوسوفی در این باره اعلام کرده است: فروش تورنتو در ماه می ۴۰ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته و اکنون به پایین‌ترین سطح خود در ۲۰ سال گذشته رسیده است. متوسط قیمت یک خانه در تورنتو، بدون احتساب مالکیت‌های مشترک، تقریبا ۲۰ درصد از اوج فوریه کاهش یافته است.

دنیل فوچ یک مشاور املاک و مستغلات که بر حومه‌های تورنتو تمرکز می‌کند، در این باره عنوان کرد: حال و هوای خریداران بالقوه «تا حدودی تلخ و شیرین است، زیرا بسیاری از آنها شاهد کاهش قیمت‌ها هستند و به این فکر می‌کنند که پس از سال‌ها می‌توانم از پس هزینه خرید خانه بربیایم.»

آقای فوچ تصریح کرد: مشکل زمانی است که آنها به دنبال تامین مالی هستند و متوجه می‌شوند که قدرت خرید هم به همان میزان کاهش یافته است.

اقتصاددانان انتظارات خود را از اقتصاد کانادا کاهش داده‌اند چرا که مسکن حدود یک پنجم رشد تولید ناخالص داخلی را در سال گذشته به خود اختصاص داده بود.

بانک اینترنشنال ستلمنت که بسیاری از بانک‌های مرکزی برتر جهان را گرد هم می‌آورد، در ماه ژوئن اعلام کرد که ممکن است مدتی طول بکشد تا کشورهایی مانند ایالات متحده که اکثر وام‌های مسکن در آن دارای نرخ‌های ثابت هستند، تاثیر نرخ‌های بالاتر را احساس کنند.

اما این امر در مورد کشورهایی که در آنها طبق داده‌های این بانک، وام‌های مسکن با نرخ شناور که با افزایش نرخ بهره تعدیل می‌شوند – رایج‌تر است، مصداق ندارد. در استرالیا ۸۵ درصد وام‌های مسکن با نرخ شناور هستند، در لهستان این سهم ۹۸ درصد است.

بانک مرکزی استرالیا در حال حاضر با بیشترین سرعت نزدیک به سه دهه اخیر بهره را افزایش می‌دهد. برخی عقب‌نشینی‌ها در قیمت مسکن می‌تواند مشکلات مربوط به قدرت خرید را کاهش دهد، اما اقتصاددانان می‌گویند هر گونه اشاره به سقوط بازار در آینده به سرعت باعث می‌شود که بانک مرکزی استرالیا از تشدید سیاست‌های پولی خودداری کند.

وام‌گیرندگان بیش از حد یک نگرانی خاص هستند.

فیلیپ لو رییس بانک مرکزی استرالیا در یک سخنرانی در مورد این وام گیرندگان عنوان کرد: اینها افرادی هستند که اولین وام مسکن خود را سال گذشته دریافت کرده یا در چند سال گذشته خانه بزرگتری خریداری کرده و به اندازه‌ای که بانک به آنها وام می‌دهد، وام‌ دریافت کرده‌اند.

اقتصاددانان می‌گویند دلایلی هم برای خوش بینی در مورد مسکن وجود دارد. افزایش قیمت‌ها عمدتا ناشی از نرخ‌های بهره پایین و ترجیح مشتریان در حال تحول، برای در اختیار داشتن فضای بیشتر بوده است نه کاهش استانداردهای وام‌دهی یا ریسک‌پذیری بیش از حد که در بحران ۲۰۰۹ – ۲۰۰۸ به اوج خود رسید. عرضه مسکن در حال حاضر محدود است.

در نیوزیلند که قیمت مسکن ۴۵ درصد نسبت به سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ افزایش یافته است، میانگین قیمت مسکن در ژوئن حدود ۸ درصد از بالاترین قیمت خود در نوامبر ۲۰۲۱ یعنی ۹۲۵ هزار دلار نیوزیلند (معادل حدود ۵۶۵ هزار و ۵۰۰ دلار) کاهش یافته است.

این تغییر پس از آن اتفاق افتاد که بانک مرکزی نیوزیلند شروع به افزایش نرخ بهره معیار خود در ماه اکتبر کرد و در نتیجه وام دهندگان استانداردهای استقراض را تشدید کردند.

آصف عباس مهدی یک صاحب کسب و کار در منطقه لبنیات وایکاتو نیوزیلند در این باره گفت چهار ماه است که در تلاش برای فروش یک خانه شهری سه خوابه با دو حمام بوده است.

در ابتدا او این خانه را ۷۳۰ هزار دلار نیوزیلند (۴۵۰ هزار دلار آمریکا) و سپس ۶۸۰ هزار دلار نیوزیلند (معادل ۴۱۹ هزار دلار) قیمت‌گذاری کرده بود اما تمایلی به کاهش قیمت به کمتر از این ندارد.

آقای مهدی تاکید کرد: اگر همچنان در سطح ۶۸۰ هزار دلاری خریداری برای این واحد مسکونی یافت نشود، مجبورم این خانه را از لیست فروش خارج کنم.