راز خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در بازار مسکن تهران به زیر «کف انتظار سازنده‌ها» سقوط کرد. آخرین وضعیت عایدی خانه‌سازی در پایتخت نشان می‌دهد سبقت تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن در ماه‌های اخیر باعث شده است فاصله قیمت فروش نوساز با قیمت تمام‌شده به زیر ۳۰درصد کاهش پیدا کند.

این نرخ، عایدی دو سال سرمایه‌گذاری ساختمانی است که رقم سالانه آن تقریبا کمتر از نصف سود ملک‌بازی برآورد می‌شود. این نرخ‌ها «خروج بزرگ» سازنده‌ها از بازار را توضیح می‌دهد و در عین حال بازتاب سیاستگذاری‌های غلط است.

عایدی ساخت مسکن در پایتخت به زیر کف انتظار سازنده‌ها سقوط کرد. محاسبات  از تازه‌‌‌ترین برآورد حاشیه سود ساخت مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده ریزش عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی است که این موضوع علت خروج بزرگ سازنده‌‌‌ها از بازار عرضه مسکن را نشان می‌‌‌دهد.

در حالی که از حدود دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌های مسکن در شهر تهران برای یک دوره ساخت(که اغلب بین یک و نیم تا دو سال به طول می‌‌‌انجامید)،  به کف 30 تا 40‌درصدی رسیده وفرآیند ساخت وساز به لحاظ عایدی برای بسازو بفروش‌‌‌ها غیرجذاب شده بود،  محاسبات نشان می‌‌‌دهد حاشیه سود ساخت مسکن در پایتخت هم‌‌‌اکنون به زیر کف سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی کمتر از 30‌درصد سقوط کرده است.

کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها برای کسب سود از بازار ساخت وساز در جریان اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت مسکن  سالانه حداکثر معادل 15‌درصد است که بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در شرایط فعلی این عایدی به زیر کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها سقوط کرده است.

برآوردها حاکی است هم‌‌‌اکنون این میزان در شهر تهران به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت مسکن رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحدهای نوساز است براساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی(زمین،  مصالح،  عوارض،  خدمات مهندسی و... ) و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه شده است.

البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت‌های ساخت وساز مربوط به فعالیت‌های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران است و شامل مناطق لوکس شمال شهر تهران که هم هزینه‌‌‌های ساخت وهم قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها شرایطی کاملا متفاوت با مناطق مصرفی و معمولی دارد،  نمی‌‌‌شود. در واقع این حاشیه سود براساس قیمت‌‌‌های عرف ساخت وساز در مناطق مصرفی محاسبه شده است.

از دو سال قبل به دنبال غیرجذاب شدن فرآیند ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌‌‌ها وبفروش‌‌‌ها،  تعداد زیادی از سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار و فاقد بنیه مالی کافی برای ادامه فعالیت ساخت وساز از بازار خارج شدند وتنها گروهی از سازنده‌‌‌های اصیل،  با سابقه وکهنه‌‌‌کار در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران باقی مانده و فعالیت خود را ادامه دادند.

هر چند این گروه از سازنده‌‌‌ها نیز به چند علت مهم و عمده،  فعالیت‌های خود را چه به لحاظ سرعت انجام کار وچه از نظر حجم ساخت وسازها و تعداد پروژه‌‌‌های ساختمانی،  محدود کرده و دامنه کار خود در بازار ساخت وساز را کاهش دادند. خروج سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار یا با سابقه کار کمتر،  از بازار ساخت و‌ساز منجر به تبدیل رکود به ابررکود ساختمانی در دو سال گذشته شد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع،  به جهش هزینه‌‌‌های ساخت مسکن از ناحیه جهش قیمت زمین و همچنین رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در غیاب آخرین حلقه تکمیل کننده زنجیره ساخت وساز یعنی قدرت خرید موثر متقاضیان مصرفی برای ورود به بازار مسکن(معیوب شدن چرخه ساخت وساز)، برمی‌‌‌گردد.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد طی دو سال گذشته از محل جهش قیمت زمین به عنوان هزینه‌‌‌برترین جزء ساختمانی و همچنین سرعت گرفتن رشد قیمت مصالح ساختمانی(به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه‌‌‌بر سرمایه‌گذاری ساختمانی)،  قیمت تمام شده ساخت مسکن به شدت افزایش یافت.

این در حالی است که به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن طی سه سال‌ - ابتدای سال 97 تا پایان 99- گروه قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی وبه‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در نتیجه ضعف قدرت خرید به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده و در نتیجه چرخه ساخت وساز که حلقه آخر آن فروش واحدهای ساخته شده برای تامین مالی پروژه‌‌‌های جدید است،  ناقص شد.

وخامت اوضاع ساخت وساز

رصد آخرین وضعیت بازار ساخت و سرمایه‌گذاری مسکن در شهر تهران از وخیم‌‌‌تر شدن اوضاع رکود ساختمانی در پایتخت به واسطه افزایش سقوط عایدی و حاشیه سود سازنده‌‌‌ها از کف مورد انتظار آنها خبر می‌‌‌دهد.

در حالی که پیش از این و در سال‌‌‌های گذشته طول دوره ساخت مسکن معمولا یک بازه زمانی 18 تا 24 ماه(معادل یک سال ونیم تا دو سال) بود،  هم‌‌‌اکنون این بازه زمانی به طور متوسط و در عمده پروژه‌‌‌ها به بیش از دو سال افزایش یافته است.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن از محل رشد شدید هزینه‌‌‌های ساخت و‌ساز و همچنین نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای ساخته شده دو عامل مهم در بروز این شرایط (کند شدن سرعت تکمیل پروژه‌‌‌های در دست ساخت)،هستند.

این در حالی است که طی دو سال گذشته در برخی از مقاطع زمانی برخی مصالح کمیاب و حتی نایاب شد یا سرعت رشد قیمت آنها به حدی بود که بعضی از سازنده‌‌‌ها به دلیل نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز رشد هزینه‌‌‌های ساخت و برخورد با معضل تامین مالی،  سرعت انجام پروژه‌‌‌های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود سازنده‌‌‌ها وسرمایه‌گذاران ساختمانی در ساخت وسازهای معمولی و مصرفی شهر تهران در حالی هم‌‌‌اکنون به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت سقوط کرده است که این وضعیت را می‌توان به عنوان شرایط توضیح دهنده دلایل خروج بزرگ سازنده‌‌‌ها از بازار ساخت وساز در مقطع زمانی فعلی معرفی کرد.

شرایطی که باعث شده بعد از خروج سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار یا کم‌‌‌سابقه از بازار ساخت وساز از دو سال گذشته،  هم‌‌‌اکنون برخی دیگر از سازنده‌‌‌ها که اتفاقا جزو سازنده‌‌‌های کهنه‌‌‌کار و باسابقه هستند نیز از این بازار خارج شوند.

هر چند شرایط فعلی همچنان به معنای قرار گرفتن سازنده‌‌‌ها در شرایط زیان نیست؛ ابتدا و از دو سال گذشته فرآیند ساخت وساز به دنبال رسیدن حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها به کف به فعالیتی غیرجذاب تبدیل شد و هم‌‌‌اکنون حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها به زیر کف سقوط کرده است.

این وضعیت سنگین‌‌‌تر شدن رکود ساختمانی را موجب شده است.  یک سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت زمین و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری،  حاشیه سود سازنده‌‌‌ از کف مورد انتظار پایین‌‌‌تر آمده است؟

در سال‌جاری،  نه تنها سرعت رشد زمین کاهش یافت بلکه سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کم شد؛ با این حال،  سقوط حاشیه سود سازنده‌‌‌ها از فعالیت‌های ساختمانی رقم خورد. در حالی که انتظار می‌‌‌رفت با کاهش سرعت رشد هزینه‌‌‌های ساخت وساز مسکن،  حاشیه سود سازنده‌‌‌ها نیز افزایش داشته باشد. اما عملا عکس این رویداد یعنی کاهش حاشیه سود سازنده‌‌‌ها رخ داد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به رسیدن دور موتور تورم مسکن به پایین‌‌‌ترین حد خود در سه سال گذشته نسبت داد. درست است که سرعت رشد هزینه‌‌‌های ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت اما همزمان دور موتور تورم مسکن (یا سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی فرآیند ساخت و ساز) نیز کم شد.

آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد از ابتدای سال‌جاری تا پایان پاییز امسال،  متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها 8‌درصد رشد کرده است در حالی که مصالح ساختمانی(به عنوان تنها یک فاکتور هزینه‌‌‌بر ساخت مسکن)،  تا پایان تابستان رشد 28‌درصدی داشته است. ضمن آنکه براساس آخرین آمارها،  تورم زمین نیز در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بود.  

برآورد حاشیه سود در مناطق مصرفی

تحقیقات میدانی نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون عمده سازنده‌‌‌هایی که پیش از این در بازار مناطق مصرفی شهر تهران به‌خصوص مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می‌کردند ساخت وساز را فعالیتی به صرفه نمی‌‌‌دانند.

به عنوان مثال هم‌‌‌اکنون در منطقه 10 شهر تهران که یک منطقه معمولی و کانون عرضه واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان‌قیمت و کوچک‌‌‌متراژ است متوسط هزینه تمام شده ساخت مسکن(هزینه ساخت به علاوه سهم زمین) حول و حوش مترمربعی 25‌میلیون تومان است. متوسط قیمت فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در این منطقه نیز عددی بین 30 تا 35‌میلیون تومان است.

برآوردها همچنین در خصوص متوسط قیمت تمام شده مسکن در مناطق متوسط ومصرفی شهر نشان می‌‌‌دهد،  هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30‌میلیون تومان است که از این میزان حدود 14‌میلیون تومان هزینه ساخت وساز و حدود 15‌میلیون تومان سهم زمین در یک مترمربع بناست.

به طور کلی چند متغیر اصلی بر تعیین حاشیه سود ساخت‌وساز مسکن موثر هستند که هزینه تامین زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهم‌ترین آنها به شمار می‌‌‌روند.

در کنار همه این متغیرها اعمال برخی سیاست‌های غلط و همچنین برخی بی‌‌‌عملی‌‌‌ها از سوی سیاستگذار مسکن،  رکود در بازار ساخت ومعاملات مسکن را تشدید می‌‌‌کند. در نبود اهرم‌‌‌های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی از جمله نبود مالیات سالانه بر املاک مسکونی،  بسیاری از سرمایه‌‌‌ها به جای آنکه صرف ساخت مسکن شده به بازار خرید وفروش واحدهای آماده وارد شده و در نهایت این واحدها در بازار مسکن به صورت خالی فریز می‌‌‌شوند.

در حالی که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه براملاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته‌‌‌بازی،  نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت و‌ساز یعنی بازار معاملات مسکن رونق می‌گیرد بلکه سرمایه‌‌‌های ملکی نیز صرف تولید مسکن خواهد شد.

چشم‌‌‌انداز حاشیه سود ساخت

بررسی‌‌‌ها در خصوص چشم‌‌‌انداز حاشیه سود سازنده‌‌‌ها وهمچنین روند مورد انتظار برای سرمایه‌گذاری ملکی نشان می‌‌‌دهد قدرتمندترین عامل برای تاثیر بر بازار مسکن و ساخت وساز در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو یک متغیر برونزاست. این متغیر برونزا همان نتایج پیش‌‌‌رو از روند مذاکرات برجام است که در صورت موفقیت‌آمیز بودن همه قیمت‌‌‌ها در همه بازارها را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌دهد.

وقوع رویدادهای مثبت در این زمینه اگر چه در تخلیه حباب مسکن و کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن موثر خواهد بود اما از سوی دیگر منجر به کاهش قیمت در همه بازارها از جمله بازار زمین و مصالح ساختمانی نیز می‌‌‌شود.

با این حال،  از آنجا که در صورت حصول نتیجه مثبت از مذاکرات برجام،  به احتمال زیاد بازار مسکن با افت قیمت همراه می‌‌‌شود و حاشیه سود سازنده‌‌‌ها از این محل تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد،  برای احیای مجدد نبض ساخت وساز با کسب حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها به یک دوره‌گذار نیاز است.

در نهایت حصول نتایج مثبت از این مذاکرات به احیای معاملات مسکن از محل تخلیه حباب قیمتی آپارتمان‌‌‌ها و در نتیجه احیای قدرت خرید متقاضیان منجر می‌‌‌شود. بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار مسکن و خرید آپارتمان‌‌‌ها از سوی آنها نیز حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی را تکمیل می‌‌‌کند.

از سوی دیگر،  کاهش هزینه‌‌‌های ساخت مسکن وحتی ثابت ماندن هزینه‌‌‌های ساخت وساز در شرایطی که تقاضای موثر به بازار بازگشته است،  می‌تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازنده‌‌‌ها، دست‌‌‌کم به کف مورد انتظار شود و بار دیگر سازنده‌‌‌ها برای ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی ترغیب شوند.