راز خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن

علت «خروج بزرگ» سازنده‌‌ ها از بازار عرضه مشخص شد.

کد خبر: ۶۱۰۴۳۵

۲۴ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در بازار مسکن تهران به زیر «کف انتظار سازنده‌ها» سقوط کرد. آخرین وضعیت عایدی خانه‌سازی در پایتخت نشان می‌دهد سبقت تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن در ماه‌های اخیر باعث شده است فاصله قیمت فروش نوساز با قیمت تمام‌شده به زیر ۳۰درصد کاهش پیدا کند.

این نرخ، عایدی دو سال سرمایه‌گذاری ساختمانی است که رقم سالانه آن تقریبا کمتر از نصف سود ملک‌بازی برآورد می‌شود. این نرخ‌ها «خروج بزرگ» سازنده‌ها از بازار را توضیح می‌دهد و در عین حال بازتاب سیاستگذاری‌های غلط است.

عایدی ساخت مسکن در پایتخت به زیر کف انتظار سازنده‌ها سقوط کرد. محاسبات  از تازه ترین برآورد حاشیه سود ساخت مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده ریزش عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی است که این موضوع علت خروج بزرگ سازنده ها از بازار عرضه مسکن را نشان می دهد.

در حالی که از حدود دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازنده های مسکن در شهر تهران برای یک دوره ساخت(که اغلب بین یک و نیم تا دو سال به طول می انجامید)،  به کف 30 تا 40‌درصدی رسیده وفرآیند ساخت وساز به لحاظ عایدی برای بسازو بفروش ها غیرجذاب شده بود،  محاسبات نشان می دهد حاشیه سود ساخت مسکن در پایتخت هم اکنون به زیر کف سود مورد انتظار سازنده ها یعنی کمتر از 30‌درصد سقوط کرده است.

کف مورد انتظار سازنده ها برای کسب سود از بازار ساخت وساز در جریان اجرای پروژه های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت مسکن  سالانه حداکثر معادل 15‌درصد است که بررسی ها نشان می دهد در شرایط فعلی این عایدی به زیر کف مورد انتظار سازنده ها سقوط کرده است.

برآوردها حاکی است هم اکنون این میزان در شهر تهران به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت مسکن رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحدهای نوساز است براساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی(زمین،  مصالح،  عوارض،  خدمات مهندسی و... ) و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه شده است.

البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت‌های ساخت وساز مربوط به فعالیت‌های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران است و شامل مناطق لوکس شمال شهر تهران که هم هزینه های ساخت وهم قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها شرایطی کاملا متفاوت با مناطق مصرفی و معمولی دارد،  نمی شود. در واقع این حاشیه سود براساس قیمت های عرف ساخت وساز در مناطق مصرفی محاسبه شده است.

از دو سال قبل به دنبال غیرجذاب شدن فرآیند ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده ها وبفروش ها،  تعداد زیادی از سازنده های تازه کار و فاقد بنیه مالی کافی برای ادامه فعالیت ساخت وساز از بازار خارج شدند وتنها گروهی از سازنده های اصیل،  با سابقه وکهنه کار در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران باقی مانده و فعالیت خود را ادامه دادند.

هر چند این گروه از سازنده ها نیز به چند علت مهم و عمده،  فعالیت‌های خود را چه به لحاظ سرعت انجام کار وچه از نظر حجم ساخت وسازها و تعداد پروژه های ساختمانی،  محدود کرده و دامنه کار خود در بازار ساخت وساز را کاهش دادند. خروج سازنده های تازه کار یا با سابقه کار کمتر،  از بازار ساخت و‌ساز منجر به تبدیل رکود به ابررکود ساختمانی در دو سال گذشته شد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع،  به جهش هزینه های ساخت مسکن از ناحیه جهش قیمت زمین و همچنین رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در غیاب آخرین حلقه تکمیل کننده زنجیره ساخت وساز یعنی قدرت خرید موثر متقاضیان مصرفی برای ورود به بازار مسکن(معیوب شدن چرخه ساخت وساز)، برمی گردد.

بررسی ها نشان می دهد طی دو سال گذشته از محل جهش قیمت زمین به عنوان هزینه برترین جزء ساختمانی و همچنین سرعت گرفتن رشد قیمت مصالح ساختمانی(به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه بر سرمایه‌گذاری ساختمانی)،  قیمت تمام شده ساخت مسکن به شدت افزایش یافت.

این در حالی است که به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن طی سه سال‌ - ابتدای سال 97 تا پایان 99- گروه قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی وبه‌خصوص خانه اولی ها در نتیجه ضعف قدرت خرید به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده و در نتیجه چرخه ساخت وساز که حلقه آخر آن فروش واحدهای ساخته شده برای تامین مالی پروژه های جدید است،  ناقص شد.

وخامت اوضاع ساخت وساز

رصد آخرین وضعیت بازار ساخت و سرمایه‌گذاری مسکن در شهر تهران از وخیم تر شدن اوضاع رکود ساختمانی در پایتخت به واسطه افزایش سقوط عایدی و حاشیه سود سازنده ها از کف مورد انتظار آنها خبر می دهد.

در حالی که پیش از این و در سال های گذشته طول دوره ساخت مسکن معمولا یک بازه زمانی 18 تا 24 ماه(معادل یک سال ونیم تا دو سال) بود،  هم اکنون این بازه زمانی به طور متوسط و در عمده پروژه ها به بیش از دو سال افزایش یافته است.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن از محل رشد شدید هزینه های ساخت و‌ساز و همچنین نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای ساخته شده دو عامل مهم در بروز این شرایط (کند شدن سرعت تکمیل پروژه های در دست ساخت)،هستند.

این در حالی است که طی دو سال گذشته در برخی از مقاطع زمانی برخی مصالح کمیاب و حتی نایاب شد یا سرعت رشد قیمت آنها به حدی بود که بعضی از سازنده ها به دلیل نامشخص بودن چشم انداز رشد هزینه های ساخت و برخورد با معضل تامین مالی،  سرعت انجام پروژه های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود سازنده ها وسرمایه‌گذاران ساختمانی در ساخت وسازهای معمولی و مصرفی شهر تهران در حالی هم اکنون به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت سقوط کرده است که این وضعیت را می‌توان به عنوان شرایط توضیح دهنده دلایل خروج بزرگ سازنده ها از بازار ساخت وساز در مقطع زمانی فعلی معرفی کرد.

شرایطی که باعث شده بعد از خروج سازنده های تازه کار یا کم سابقه از بازار ساخت وساز از دو سال گذشته،  هم اکنون برخی دیگر از سازنده ها که اتفاقا جزو سازنده های کهنه کار و باسابقه هستند نیز از این بازار خارج شوند.

هر چند شرایط فعلی همچنان به معنای قرار گرفتن سازنده ها در شرایط زیان نیست؛ ابتدا و از دو سال گذشته فرآیند ساخت وساز به دنبال رسیدن حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها به کف به فعالیتی غیرجذاب تبدیل شد و هم اکنون حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها به زیر کف سقوط کرده است.

این وضعیت سنگین تر شدن رکود ساختمانی را موجب شده است.  یک سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت زمین و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری،  حاشیه سود سازنده از کف مورد انتظار پایین تر آمده است؟

در سال‌جاری،  نه تنها سرعت رشد زمین کاهش یافت بلکه سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کم شد؛ با این حال،  سقوط حاشیه سود سازنده ها از فعالیت‌های ساختمانی رقم خورد. در حالی که انتظار می رفت با کاهش سرعت رشد هزینه های ساخت وساز مسکن،  حاشیه سود سازنده ها نیز افزایش داشته باشد. اما عملا عکس این رویداد یعنی کاهش حاشیه سود سازنده ها رخ داد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به رسیدن دور موتور تورم مسکن به پایین ترین حد خود در سه سال گذشته نسبت داد. درست است که سرعت رشد هزینه های ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت اما همزمان دور موتور تورم مسکن (یا سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی فرآیند ساخت و ساز) نیز کم شد.

آمارهای رسمی نشان می دهد از ابتدای سال‌جاری تا پایان پاییز امسال،  متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها 8‌درصد رشد کرده است در حالی که مصالح ساختمانی(به عنوان تنها یک فاکتور هزینه بر ساخت مسکن)،  تا پایان تابستان رشد 28‌درصدی داشته است. ضمن آنکه براساس آخرین آمارها،  تورم زمین نیز در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بود.

برآورد حاشیه سود در مناطق مصرفی

تحقیقات میدانی نشان می دهد هم اکنون عمده سازنده هایی که پیش از این در بازار مناطق مصرفی شهر تهران به‌خصوص مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می‌کردند ساخت وساز را فعالیتی به صرفه نمی دانند.

به عنوان مثال هم اکنون در منطقه 10 شهر تهران که یک منطقه معمولی و کانون عرضه واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان‌قیمت و کوچک متراژ است متوسط هزینه تمام شده ساخت مسکن(هزینه ساخت به علاوه سهم زمین) حول و حوش مترمربعی 25‌میلیون تومان است. متوسط قیمت فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در این منطقه نیز عددی بین 30 تا 35‌میلیون تومان است.

برآوردها همچنین در خصوص متوسط قیمت تمام شده مسکن در مناطق متوسط ومصرفی شهر نشان می دهد،  هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30‌میلیون تومان است که از این میزان حدود 14‌میلیون تومان هزینه ساخت وساز و حدود 15‌میلیون تومان سهم زمین در یک مترمربع بناست.

به طور کلی چند متغیر اصلی بر تعیین حاشیه سود ساخت‌وساز مسکن موثر هستند که هزینه تامین زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهم‌ترین آنها به شمار می روند.

در کنار همه این متغیرها اعمال برخی سیاست‌های غلط و همچنین برخی بی عملی ها از سوی سیاستگذار مسکن،  رکود در بازار ساخت ومعاملات مسکن را تشدید می کند. در نبود اهرم های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی از جمله نبود مالیات سالانه بر املاک مسکونی،  بسیاری از سرمایه ها به جای آنکه صرف ساخت مسکن شده به بازار خرید وفروش واحدهای آماده وارد شده و در نهایت این واحدها در بازار مسکن به صورت خالی فریز می شوند.

در حالی که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه براملاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته بازی،  نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت و‌ساز یعنی بازار معاملات مسکن رونق می‌گیرد بلکه سرمایه های ملکی نیز صرف تولید مسکن خواهد شد.

چشم انداز حاشیه سود ساخت

بررسی ها در خصوص چشم انداز حاشیه سود سازنده ها وهمچنین روند مورد انتظار برای سرمایه‌گذاری ملکی نشان می دهد قدرتمندترین عامل برای تاثیر بر بازار مسکن و ساخت وساز در ماه های پیش رو یک متغیر برونزاست. این متغیر برونزا همان نتایج پیش رو از روند مذاکرات برجام است که در صورت موفقیت‌آمیز بودن همه قیمت ها در همه بازارها را تحت‌تاثیر قرار می دهد.

وقوع رویدادهای مثبت در این زمینه اگر چه در تخلیه حباب مسکن و کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن موثر خواهد بود اما از سوی دیگر منجر به کاهش قیمت در همه بازارها از جمله بازار زمین و مصالح ساختمانی نیز می شود.

با این حال،  از آنجا که در صورت حصول نتیجه مثبت از مذاکرات برجام،  به احتمال زیاد بازار مسکن با افت قیمت همراه می شود و حاشیه سود سازنده ها از این محل تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد،  برای احیای مجدد نبض ساخت وساز با کسب حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها به یک دوره‌گذار نیاز است.

در نهایت حصول نتایج مثبت از این مذاکرات به احیای معاملات مسکن از محل تخلیه حباب قیمتی آپارتمان ها و در نتیجه احیای قدرت خرید متقاضیان منجر می شود. بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار مسکن و خرید آپارتمان ها از سوی آنها نیز حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی را تکمیل می کند.

از سوی دیگر،  کاهش هزینه های ساخت مسکن وحتی ثابت ماندن هزینه های ساخت وساز در شرایطی که تقاضای موثر به بازار بازگشته است،  می‌تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازنده ها، دست کم به کف مورد انتظار شود و بار دیگر سازنده ها برای ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی ترغیب شوند.