کسری یک میلیونی مسکن

محتوای نقشه‌راهی که وزارتخانه متولی مسکن برای 13سال آینده ترسیم کرده، نشان می‌دهد در حال حاضر شکاف یک میلیون واحدی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد؛ به‌طوری‌که برتری تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها در کل ‌کشور که در سال 90 اتفاق افتاده بود، در سال92 معکوس شده و تعداد واحدهای مسکونی کشور کمتر از خانوارها شده است. نیاز به ساخت 9میلیون واحد مسکونی در 13سال در پیش‌نویس طرح جامع، میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز در حوزه ساخت مسکن متناسب با سه سناریو برای رشد اقتصادی، محاسبه شده‌ است. با فرض حداقل نرخ رشد اقتصادی سه درصد تا افق طرح (سال 1405)، حداقل 9 میلیون و 102 هزار واحد مسکونی باید در طول 13 سال در کشور احداث شود. چشم‌انداز بازار مسکن عصر روز گذشته سری دوم نسخه پیش‌نویس طرح جدید جامع مسکن در سایت رسمی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد. نسخه اول پیش‌نویس این طرح 26 اسفند ماه سال گذشته اعلام عمومی شد و آن زمان هدف از انتشار پیش‌نویس، ایجاد فرصت برای نقد برنامه‌های جدید دولت در حوزه ساخت و تامین مسکن توسط کارشناسان اعلام شد. حالا قرار است نسخه دوم در هفته‌های آینده بعد از دریافت نقدهای مثبت و منفی، در دولت جمع‌بندی شود و سپس با تصویب نهایی طرح جامع مسکن، نقشه قطعی سیاست‌های جدید مسکن در اختیار دولتمردان قرار گیرد. در ادامه این پیش‌نویس، حجم تقاضای جدید و نیاز به مسکن در فاصله سال‌های 1393 تا 1405 محاسبه شده است. بر این اساس، در حال حاضر- تا پایان سال92 معادل 20 میلیون و 930 هزار واحد مسکونی در کل کشور موجود است که در مقابل این تعداد آپارتمان، 22 میلیون و 100 هزار خانوار در کشور ساکن هستند. به این ترتیب در شرایطی که تا پایان سال90، تعداد آپارتمان‌ها از تعداد خانوارها برای اولین‌بار در تاریخ دست کم 20 سال اقتصاد مسکن، فراتر رفته بود، اما هم‌اکنون بازار مسکن با کمبودی معادل یک میلیون و 50 هزار واحد مسکونی روبه‌رو است. در این نسخه، با محاسبه میزان کل نیاز و همچنین چشم‌انداز رشد اقتصادی، نرخ مناسب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با توجه به ظرفیت‌‌های اقتصاد کشور برآورد شده است. براین اساس، سه سطح رشد اقتصادی با نرخ‌های سه درصد، 5.2 درصد و هشت درصد برای افق طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده که براساس هر کدام از آنها، چون اوضاع اقتصادی کشور، منابع بانک‌ها و اقتصاد خانوارها تغییر می‌کند، نیاز بازار مسکن به ساخت‌وساز نیز متفاوت خواهد بود. وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌بینی کرده است درصورت نرخ رشد اقتصادی 5.2 درصد، باید در مجموع 13سال منتهی به سال 1405، تعداد 10میلیون و 825هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود. همچنین با لحاظ نرخ رشد اقتصادی سه درصد، نیاز به ساخت‌وساز اندکی کاهش پیدا می‌کند و به 9میلیون و 102 هزار واحد در 13سال می‌رسد. در پیش‌‌نویس طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه اولویت جمعیت نیازمند حمایت، مستاجران کم‌درآمد دهک‌های اول تا چهارم هستند که 2.5 میلیون خانوار را تشکیل می‌دهند، تاکید شده است: در صورتی که هدف‌گذاری برای نرخ رشد اقتصادی کشور در افق طرح، سطح 5.2 درصد باشد، در این صورت در 13سال منتهی به سال 1405 باید سالانه 80 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری برای احداث آپارتمان‌های جدید انجام شود. در این نسخه پیش‌نویس، همچنین برای ساماندهی بازار مسکن و تسهیل شرایط تامین مسکن خانوارهای گروه هدف، دو راهبرد مد نظر قرار گرفته است. راهبرد اول، شامل توقف تراکم‌فروشی توسط شهرداری‌ها است، با این هدف که فروش تراکم به عنوان پدیده‌ای که باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود، به مرحله توقف برسد و در راهبرد دوم نیز کاهش مساحت آپارتمان‌های جدید مدنظر است. وزارت راه‌وشهرسازی در عین حال در این نسخه، مباحثی همچون مالیات بر اراضی بایر، تشویق به شهرک‌سازی و ایجاد نظام یارانه در بخش مسکن را مورد تاکید قرار داده است. در این طرح آمده است: پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال 1405 به 87 میلیون و 100 هزار نفر و تعداد خانوارها به 27 میلیون و 930 هزار نفر برسد. کاهش بعد خانوار تا 1405 همچنین بُعد خانوار نیز از 3.5 نفر در سال92 به 3.1 نفر در سال 1405 کاهش پیدا کند. کاهش بُعد خانوار در کنار کاهش نرخ رشد جمعیت به آن معناست که الگوی تقاضای مسکن در کشور در حال تغییر است و دیگر همچون گذشته نمی‌توان مبنای نیاز مسکن را نرخ رشد جمعیت قرار داد بلکه با کاهش ُبعد خانوار - تعداد اعضای یک خانواده- در واقع تعداد خانوارها در حال افزایش است و در نتیجه همچنان تقاضای مسکن رو به رشد است. بخش آغازین پیش‌نویس این سند به دلیل تاثیر مستقیم اقتصاد کلان بر وضعیت بخش مسکن به تشریح شاخص‌های عملکردی اقتصاد کلان و روند آن در چند دهه گذشته پرداخته است. به‌گونه‌ای که نوسانات زیاد متغیرهای کلان اقتصادی در طول 8 سال گذشته سبب شده است تا تاثیر عوامل درونی بخش مسکن به حداقل خود کاهش یابد و در مقابل تاثیر عوامل اقتصاد کلان به حداکثر خود افزایش پیدا کند. افزایش بی‌سابقه قیمت از یکسو و کاهش رشد اقتصادی کشور و شتاب‌گیری نرخ تورم از دیگر سو(که موجب کاهش قدرت خرید خانوار شده است) موجب عدم تعادل شدید بین تقاضای موثر مسکن و عرضه را فراهم کرد. همین عدم تعادل موجب بروز شدیدترین رکود بخش مسکن در طول دوران اقتصاد مدرن بخش مسکن از دهه 1350 به بعد شد. در این تحقیقات آمده است: آنچه که به این رکود ابعاد تازه‌ای داد اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها بوده که موجبات افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده تولید مسکن را فراهم کرد. براساس آمار و ارقام موجود، متوسط نقدینگی از 92 هزار میلیارد تومان در سال 84 به 450 هزار میلیارد تومان در سال 91 افزایش یافته است. به عبارت دیگر به ازای هر خانوار در سال 84 حدود 5.4 میلیون تومان و در سال 91 حدود 21 میلیون تومان بوده است. در یک نتیجه‌گیری کلی نقدینگی در اقتصاد ایران در دوره مذکور کمتر به سمت بخش‌های مولد و بیشتر به سمت بخش‌های غیرمولد و سوداگری هدایت شده است و در نتیجه همین وضعیت قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین در 10 سال گذشته 10 برابر و قیمت اجاره آن بیش از هشت برابر شده است. این بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعه‌ای از سیاست‌های پولی و مالی انبساطی در اقتصاد ایران سبب شده تا تقاضای کل افزایش یابد. از سوی دیگر عرضه کل نیز شدیدا کاهش یافته است و وجود همین مازاد تقاضا، تورم کم‌سابقه‌ای را در اقتصاد ایران رقم زده است. همین عامل سبب شده به دلیل آنکه درآمد و هزینه خانوار عنصر اصلی تعیین‌کننده تقاضای خانوار برای مسکن و ساختمان است و قویا تحت تاثیر تورم و رکود اقتصادی قرار می‌گیرد؛ افزایش تورم و وقوع رکود باعث کاهش ارزش واقعی درآمد خانوار شده و باعث شود تا قدرت خرید خانوار روی کالاهای مختلف کاهش یابد. از این رو اگر وضعیت اقتصادی که متاثر از فضای سیاسی با ثبات فعلی، کاهش تحریم‌های علیه اقتصاد ایران، تثبیت نرخ ارز، رشد نقدینگی هدفمند است به درستی هدایت شود می‌توان انتظار داشت که اقتصاد کم کم رونق گیرد و بخش مسکن نیز از رکود فعلی حاکم بر آن خارج شود.به گزارش اقتصادی نیوز، از سوی دیگر به نظر می‌رسد دولت در پی تحریک تقاضای مسکن با اتخاذ سیاست‌های مناسب است که اگر بتواند تقاضا برای مسکن را به حرکت در آورد می‌تواند گام مثبتی باشد. در سمت عرضه بازار مسکن نیز انتظار می‌رود که هزینه‌های ساخت‌وساز بعد از تطبیق با قیمت‌های جدید حامل‌های انرژی به یک ثبات نسبی رسیده باشد و بنابراین در بخش عرضه نیز احتمالا رونقی ایجاد خواهد شد.