پیامد خانه‌سازی با «قیمت دستوری» چیست؟
قیمت مصوب برای ساخت «مسکن ملی» در طرح دولتی خانه‌سازی، ۴۰درصد پایین‌تر از فاکتور ارائه‌شده توسط انبوه‌سازان و ۵۷درصد کمتر از قیمت واقعی در بازار عادی ساخت‌وسازهای مسکونی است.
تکرار اشتباه دولت در «قیمت‌گذاری دستوری» برای دومین طرح خانه‌سازی دولتی، منتفعان اصلی از اجرای این طرح را تغییر داد. برنامه اقدام ملی مسکن، به‌عنوان طرح ملی دولت برای تامین مسکن اقشار میان‌درآمدی جامعه در دولت دوازدهم کلید خورد. در قالب این طرح، دولت متعهد شد تا ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در نقاط مختلف کشور توسط انبوه‌سازان تسهیل‌گری کند. یکی از اهداف این طرح حمایت از توسعه‌گران (سازندگان) و تشویق انبوه‌سازان برای رونق‌بخشی به ساخت مسکن است. هرچند بنا بود این طرح به شکلی متفاوت از طرح مسکن مهر (نخستین طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی) اجرایی شود اما به نظر می‌رسد تاکتیک اشتباه در «قیمت‌گذاری دستوری» از سوی دولت برای ساخت توسط انبوه‌سازان، منجر به شکل‌گیری بازار سیاه قیمت‌گذاری ناشی از گسل قیمتی میان «قیمت دستوری پیش‌بینی شده برای ساخت هر مترمربع مسکن ملی» با «قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در بازار» به نفع سودجوها خواهد شد.
مطابق آنچه از سوی مقامات دولتی اعلام شده، قیمت تعیین شده برای ساخت مسکن دولتی (واحدهای پیش‌بینی شده در طرح اقدام ملی) در سه مقطع زمانی مختلف بدون توجه به تغییرات معنادار هزینه‌های ساخت‌وساز در یک سطح تعیین شده است، به‌طوری که قیمت اعلامی برای ساخت مسکن دولتی توسط انبوه‌سازان طرف قرارداد با دولت در سال ۹۸ مترمربعی ۳میلیون تومان تعیین شد. پس از گذشت یک سال و با وجود تغییرات معنادار قیمت‌ها در بازار مسکن از یک سو و افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت‌وساز از سوی دیگر، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی با انبوه‌سازان طرف قرارداد این طرح معادل ۳میلیون تومان مشخص شد. نکته جالب آنکه اکنون در انتهای سال۹۹ نیز مجددا هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی را همین قیمت عنوان کرد. این در حالی است که برخی پروژه‌های مسکن ملی به تازگی استارت خورده و مطابق با آمار رسمی، از ابتدای سال تاکنون میانگین قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته، بیش از دو برابر شده است. از‌این‌رو این سوال ایجاد می‌شود که چگونه در هر سه مقطع زمانی بدون توجه به تغییرات هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت دستوری برای انعقاد قرارداد با انبوه‌سازان همان قیمت اولیه است؟
نکته مهم آن که قیمت ساخت واحدهای مسکن ملی مدنظر انبوه‌سازان آماده به کار در هر مترمربع تفاوت معناداری با قیمت دستوری پیش‌بینی شده برای هزینه‌های ساخت‌وساز دارد.
مطابق با چک لیست ارائه شده از سوی این انبوه‌سازان، در حال حاضر هزینه ساخت برای هر مترمربع زیربنای ناخالص بدون هزینه‌های حاشیه‌ای حدود ۳میلیون و ۳۰۰هزار تومان و برای زیربنای خالص بدون هزینه‌های حاشیه ای، مترمربعی ۳میلیون و ۶۰۰هزار تومان برآورد می‌شود.
به‌طور طبیعی و مطابق با محاسبات انجام شده، هزینه ساخت برای زیربنای خالص با هزینه‌های حاشیه‌ای به مترمربعی ۴میلیون تومان می‌رسد و اگر سازندگان با لحاظ عایدی ۲۵درصدی هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را محاسبه کنند این رقم به حدود ۵میلیون تومان خواهد رسید.
این گسل قیمتی میان «پیش‌بینی انبوه‌سازان» و «رقم پیش‌بینی شده از سوی دولت» در مقایسه با قیمت ساخت واحدهای مسکونی در بازار شدیدتر می‌شود. برخلاف تعیین یک سطح واحد قیمتی برای هزینه ساخت‌وساز در طرح مسکن ملی، بررسی روند قیمتی هزینه‌های ساخت‌وسازهای از سال ۹۷ تاکنون با استناد به آمار رسمی قابل‌توجه است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در محدوده مناطق ۲۲گانه شهر در سال ۹۷ به‌طور میانگین حدود ۲میلیون و ۷۰۰هزار تومان بود، این هزینه در پایان سال گذشته به حدود ۴میلیون و ۶۰۰هزار تومان رسیده و نهایتا به دنبال رشد قابل‌توجه تورم عمومی، در تابستان سال‌جاری هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی حدودا ۵میلیون و ۵۰۰هزار تومان تعیین شد.
آمارهای رسمی حاکی از آن است که با توجه به ادامه رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز سال‌جاری (بدون احتساب هزینه زمین) به حدود ۷میلیون و ۵۰۰هزار تومان در شهر تهران رسید.
بنابراین مقایسه این ارقام هزینه‌ای برای ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران و ارقام مدنظر دولت در پروژه اقدام ملی نشان دهنده یک گسل بزرگ قیمتی در خانه‌سازی دولتی است. به این معنا که در حال حاضر قیمت مدنظر دولت یعنی مترمربعی ۳میلیون تومان، معادل «قیمت ساخت مسکن در سال ۹۷ در بازار آزاد ساخت‌وسازهای مسکونی» است. به این ترتیب قیمت دستوری پیش‌بینی شده از سوی دولت، حدود ۴۰درصد کمتر از قیمت مدنظر انبوه‌سازان و بیش از ۵۷درصد کمتر از قیمت بازار آزاد در وضعیت کنونی است. نکته‌ای که علاوه بر انحراف پروژه در تامین مسکن اقشار میان‌درآمد می‌تواند یک بازار سیاه به نفع سودجویان بازار مسکن شکل دهد.
جالب آن که این اشتباه در قیمت‌گذاری دستوری پیش از این هم در نخستین طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر انجام شده بود و اکنون در این طرح نیز تکرار شده است.
در زمان طراحی و اجرای طرح مسکن مهر، قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در این طرح معادل ۳۰۰ هزار تومان تعیین شد اما جالب آنکه این قیمت دست‌کم سه بار طی این سال‌ها افزایش پیدا کرد تا پروژه‌ها امکان تکمیل پیدا کردند. به گونه‌ای که پروژه‌های باقی مانده و در حال ساخت مسکن مهر با قیمت بیش از یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان در هر مترمربع در حال احداث و تکمیل هستند.
اکنون این سوال پیش می‌آید که اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی ساخت چگونه بازار سیاه ایجاد می‌کند؟ در پاسخ به این سوال با توجه به تجربه طرح مسکن مهر، این احتمال وجود دارد تحت‌تاثیر اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی، خرید و فروش پروژه‌ها با قیمت بالاتر از قیمت دولتی (دریافت بالاسری) انجام شود. این روند باعث طولانی‌تر فرآیند ساخت‌وساز و متورم شدن هزینه‌های پروژه خواهد شد. در چنین وضعیتی امتیاز خانه‌های دولتی بین افراد واجد شرایط و سودجوها خرید و فروش خواهد شد؛ اتفاقی در جریان اجرای پروژه مسکن مهر نیز رخ داد.
در صورتی که چنین بازاری برای خرید و فروش امتیاز خانه‌های دولتی شکل بگیرد، برندگان این بازار فقط سودجوها هستند که روی موج حاصل از چندقیمتی بودن بازار سفته‌بازی می‌کنند.
در مقابل، هر چهار ضلع مجری و منتفعان اولیه این طرح یعنی دولت، شبکه بانکی، سازنده و فاقدین مسکن بازنده خواهند شد. دولت از بابت عدم‌تحقق هدف اصلی یعنی خانه‌دار شدن اقشار میان‌درآمد، بانک‌ها به دلیل پرداخت تسهیلات به نیت تامین مسکن ارزان، سازنده‌ها به دلیل تحمیل قیمت دستوری پایین برای ساخت و نهایتا فاقدین مسکن بابت تحریک به فروش امتیاز خانه و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی، همگی بازندگان این نوع تاکتیک قیمت‌گذاری دستوری هستند. برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند در چنین شرایطی سودجوها که روی موج چندقیمتی شدن هزینه‌های ساخت‌وساز سفته‌بازی می‌کنند در حکم ستون پنجم مسکن دولتی هستند که به راحتی از آشفته بازار شکل گرفته، سود می‌کنند.
کارشناسان پیشنهاد می‌دهند برای آن که طرح مسکن ملی به سرنوشت پروژه مسکن مهر بابت طولانی شدن فرآیند تکمیل و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان دچار نشده و همچنین، چند بار مشمول تعدیل قیمت نشود بهتر است متولی طرح اجازه دهد دست‌کم قیمت ساخت تا سطح آنچه انبوه‌سازان می‌خواهند واقعی شود. از نگاه کارشناسان این تعدیل قیمتی در ابتدای اجرای این پروژه دو نتیجه مهم را در پی دارد: اول آن که انگیزه سفته‌بازی در زمان اجرای پروژه کاهش پیدا می‌کند، دوم آنکه انگیزه در میان انبوه‌سازان طرف قرارداد ایجاد می‌کند تا سرعت کار را افزایش دهند و پروژه‌های پیش‌بینی شده را به موقع و در زمان مقرر به اتمام برسانند در نتیجه متقاضیان واقعی به جای فروش امتیاز خود ناشی از نامشخص بودن زمان تحویل پروژه، انگیزه برای ماندگار شدن در طرح پیدا خواهند کرد.
