مقایسه میزان تسهیلات بانک‌های آمریکا و ایران در حوزه مسکن 

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، چندی پیش برای ساخت یک واحد مسکونی در شهر محل سکونت پدر با مشکل تامین منابع مالی مواجه شدم. مطابق معمول اولین جایی که برای تامین منابع به ذهنم رسید، مراجعه به بانک و اخذ تسهیلات ساخت مسکن بود.

با مراجعه به یک بانک دولتی در شهرستان تقاضای دریافت تسهیلات خود را ارائه کردم و با پاسخ منفی و قاطع مسئولان بانک مواجه شدم. اما ناامید نشدم، کفش آهنی به پا کرده و به تمامی بانک‌های واقع در این شهرستان سری زدم. اکثر قریب به اتفاق بانک‌ها از ارائه تسهیلات ساخت مسکن خودداری می‌کردند.

اعطای تسهیلات ساخت مسکن، مورد علاقه بانک‌های ایرانی نیست

در انتهای روز با چهره‌ای درهم که استیصال از آن هویدا بود، از رئیس یکی از بانک‌های دولتی پرسیدم، چرا هیچ یک از بانک‌های دولتی نسبت به ارائه تسهیلات ساخت اقدام نمی‌کنند؟ این مقام مسئول در بانک دولتی که خستگی را از صورتم تشخیص داده بود، با اشاره به این نکته که تسهیلات ساخت مسکن، وام‌های پردردسری برای بانک‌ها هستند، گفت:« تسهیلات ساخت وابسته به زمان است و مانند سایر تسهیلات به یک باره به حساب متقاضی واریز نمی‌شود، در حقیقت پس از اتمام هر مرحله از ساخت واحد مسکونی شاهد پرداخت مرحله‌‎ای از تسهیلات هستیم. برای ارائه تسهیلات هر مرحله نیز، هر بانک می‌بایست ماموری برای تایید عملیات ساخت اعزام کند و همین امر منجر به دشواری پرداخت وام ساخت مسکن است.»

این مقام مسئول بانکی در تشریح سایر دلایل بی‌انگیزه بودن بانک‌ها نسبت به ارائه تسهیلات ساخت مسکن، ادامه داد:« تسهیلات ساخت مسکن عمدتا در دوره‌های طولانی 12 ساله و بیشتر بازپرداخت می‌شوند. در نتیجه در چنین اقتصادی برای بانک صرفه ندارد که پول خود را برای مدتی طولانی در قالب تسهیلات اعطا کند.»

تنها 5.5 درصد از کل تسهیلات اعطایی بانک‌های به حوزه مسکن اختصاص می‌یابد

پس از ارائه پاسخ رئیس بانک نسبت به سوال مذکور، به سراغ بررسی سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها رفتم.

 بررسی اطلاعات تسهیلات پرداختی بانک‌ها طی 6 ماهه ابتدای سال جاری که توسط بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این نکته است که کل بخش مسکن اعم از خرید، ساخت و سایر تسهیلات مرتبط با حوزه ساختمان تنها 5.5 درصد از کل تسهیلات اعطا شده در این زمان را به خود اختصاص داده است. به عبارت دیگر از هر 100 میلیون تومان تسهیلات ارائه شده توسط بانک‌ها در 6 ماهه ابتدایی سال 99، تنها 5.5 میلیون تومان به حوزه مسکن اختصاص می‌یابد.

شرایط تسهیلات‌دهی بانک‌ها به حوزه مسکن زمانی اسف‌بارتر می‌شود که بدانیم 30 درصد از تسهیلات حوزه مسکن به بخش خرید بوده و تاثیری در تولید مسکن نداشته است. در حقیقت تنها 1.5 درصد از تسهیلات بانک‌ها در 6 ماهه ابتدایی سال جهش تولید که زمان اوج فعالیت عمرانی کشور است به حوزه ساخت مسکن تعلق گرفته است.

21درصد از تسهیلات مندرج در ترازنامه بانک‌های آمریکا مرتبط با حوزه مسکن است

بررسی آمار و اطلاعات مرتبط با سهم مسکن در میزان تسهیلات اعطایی، من را نسبت به بررسی شرایط سایر کشورها در این حوزه کنجکاو کرد. در همین ارتباط تصمیم گرفتم، سهم تسهیلات مرتبط با حوزه مسکن نسبت به کل تسهیلات ارائه شده در ایالات متحده آمریکا را بررسی کنم.

بر همین اساس و بر مبنای آمار فدرال رزرو آمریکا، سهم تسهیلات مرتبط با حوزه مسکن از کل تسهیلات مندرج در ترازنامه بانک‌های ایالات متحده در سپتامبر سال 2020 معادل 21.78 درصد است.

این درحالی‌ست که بخش مسکن در ژانویه سال 2011، بیش از 32 درصد از کل تسهیلات مندرج در ترازنامه بانک‌های ایالات متحده را به خود اختصاص داده است.

تسهیلات ساخت مسکن نکول بسیار کمتری نسبت به سایر تسهیلات دارد

بررسی آمار میزان تسهیلات حوزه مسکن از کل مانده تسهیلات ارائه شده ایالات متحده این سوال را به وجود می‌آورد که آیا در اقتصاد آمریکا نوع تسهیلات بخش مسکن دارای تفاوت چشمگیری در کشور ما است یا خیر؟ برای پاسخگویی به این پرسش به سراغ صدرا قدسی، کارشناس مسائل اقتصادی رفتیم تا نسبت به این پرسش آگاه شویم. این کارشناس اقتصادی با اشاره به این نکته که ماهیت تسهیلات حوزه مسکن در ایالات متحده با ماهیت این تسهیلات در کشور ما متفاوت نیست گفت:« تسهیلات حوزه مسکن در ایالات متحده مشابه تسهیلات مسکن در کشور ما دارای زمان بازپرداخت نسبتا طولانی است اما آن چیزی که زمینه را برای جذابیت این تسهیلات مهیا می‌سازد، وثیقه و ضمانت آن است که با سند واحد مسکونی تکمیل می‌شود و همین امر نکول این تسهیلات را تا حد زیادی نسبت به سایر تسهیلات کاهش می‌دهد.»

وی در بیان اینکه اگر بانک‌ها اجازه فعالیت در بخش غیر مولد اقتصاد را نداشته باشند، از اعطای تسهیات مسکن در قالب ساخت استقبال می‌کنند، گفت:« زمانی که بانک شما اجازه بنگاه داری و فعالیت غیر مولد نداشته باشد، از تسهیلاتی استقبال می‌کند که نکول آن کمتر از سایرین بوده و ضمانت قوی‌تری داشته باشد، در نتیجه تسهیلات مسکن با ضمانتی در حد سند واحد مسکونی جزء بهترین تسهیلات اعطایی بانک‌ها است.»

قدسی، با اشاره به اینکه متاسفانه در کشور ما دسترسی بانک‌ها برای فعالیت غیر بانکی باز است، گفت:« همین امر امکان سود بردن از شرایط تورمی را برای بانک مهیا کرده و ارائه تسهیلات مسکن را برای بانک غیر اقتصادی می‌کند.»

شرایط نامناسب پرداخت تسهیلات بانکی در شرایطی مطرح است که حوزه ساخت و ساز مسکن در طول 7 سال گذشته با رکود سنگین مواجه بوده و همین امر به سبب کاهش عرضه زمینه نابه سامانی جدی در حوزه مسکن کشور را فراهم آورده است.

در حقیقت در شرایطی که نحوه تسهیلات دهی بانک‌ها به حوزه ساخت مسکن در قالب هدایت منابع داخلی بانک‌ها مورد بازنگری جدی قرار نگیرد، شاهد کمبود تولید مسکن و بحرانی‌تر شدن شرایط خواهیم بود.