«مالیات بر عایدی املاک»، رفت و برگشت

لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ درحالی در جلسات هیات دولت درحال بررسی برای تصویب نهایی است که در این لایحه دومین انحراف مالیاتی اخیر در بخش مسکن مشاهده می‌شود.  محتویات مربوط به پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که یکبار در سال ۹۴ مورد بازنگری و تصویب قرار گرفت درحالی هم‌اکنون درحال بررسی برای اصلاح و تصویب نهایی در دولت قرار دارد که در این پیش‌نویس ضوابط مربوط به نرخ مالیات بر عایدی سرمایه مسکن دست‌کم با سه تغییر مهم و عمده مواجه شده است.اما بررسی‌ها نشان می‌دهد دریافت این نوع مالیات در بخش مسکن دست‌کم بنا بر سه ابراشکال عمده برای الحاق به قانون، مردود است. هر چند نفس دریافت مالیات‌های بخش مسکن مانند سایر مالیات‌ها اقدامی مهم و ضروری است، اما وضع و دریافت این مالیات‌ها باید با در نظر گرفتن ملاحظات کارشناسی صورت گیرد.

بهمن ۹۸ متن پیش‌نویس این لایحه از سوی وزارت اقتصاد به دولت ارسال شد که در روزهای اخیر پس از بررسی و اعمال تغییرات مهم در کمیسیون اقتصادی دولت، قرار است در جلسات هیات دولت بررسی ومصوب شود.

مالیات بر عایدی سرمایه مسکن یا مالیات ارزش افزوده املاک مسکونی، یکی از سه شکل مالیات‌های شناخته شده برای تنظیم و ساماندهی بازار مسکن است که در کنار دو شکل دیگر مالیات‌های ملکی شامل مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه و مالیات سالانه املاک مسکونی، به‌عنوان یکی از روش‌های موثر در مسیر مقابله با سفته‌بازی و سوداگری ملکی در مقاطعی که بازار معاملات مسکن در نتیجه هجوم تقاضای سوداگران دچار التهاب قیمتی و نابسامانی می‌شود به‌کار گرفته می‌شود. در سال ۹۴ و در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر عایدی سرمایه ملکی یا مالیات ارزش افزوده به‌عنوان یکی از ابزارهای مالیاتی قرار بود در متن قانون گنجانده شود، اما در نهایت و بنا بر برخی نظرهای کارشناسی از متن لایحه حذف شد و صورت قانونی به خود نگرفت.

بهمن سال گذشته، این ابزار مالیاتی بار دیگر موردتوجه قرار گرفت و دریافت مالیات از عایدی سرمایه ملکی در پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد. در آن زمان ضوابط، تعاریف و موارد مربوط به نحوه دریافت این شکل از مالیات ملکی به‌صورت مفصل در پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم شرح داده شد، اما به تازگی و به‌دنبال شناسایی برخی موارد ابهام و اشکال در ضوابط دریافت مالیات از عایدی سرمایه ملکی، در نهایت موارد مهمی از آن تغییر کرده است. براساس نظر تدوین‌کنندگان و پیشنهاددهندگان دریافت این نوع از مالیات‌های ملکی، دریافت مالیات ارزش افزوده مسکن منجر به تنظیم بازار و محدود‌سازی معاملات سفته‌بازان می‌شود و از این طریق به تعدیل سطح قیمت‌ها در بازار کمک می‌شود.

ضوابط و فرمول دریافت مالیات ارزش افزوده مسکن یا مالیات عایدی سرمایه ملکی درحالی به تازگی با تغییر مهم و اساسی مواجه شده است که کارشناسان دریافت این مالیات در شرایط فعلی را دومین انحراف مالیاتی بخش مسکن عنوان می‌کنند. انحراف مالیاتی اول مربوط به تلاش سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است که هم‌اکنون و در اقدام اول یعنی در فاز شناسایی این خانه‌ها و مالکان آنها، دست‌کم ۱۰ خطای مهم بروز کرده است.از جمله آنکه درحالی‌که در فاز اول دریافت این مالیات یعنی فاز شناسایی بنا بر این بود که واحدهای مسکونی خالی از سکنه شناسایی شده و اطلاعات آنها در سامانه شناسایی این خانه‌ها ثبت شود، عملا عملیات شناسایی به عملیات خوداظهاری تغییر کرده است و به عبارت دیگر خوداظهاری جای شناسایی را گرفته است. در برخی موارد اطلاعات مالکیتی افراد به‌صورت تکراری در این سامانه درج شده است و یک فرد در ازای مالکیت یک واحد مسکونی، بعضا مالک دو واحد شناخته شده است. یعنی اطلاعات یک واحد دوبار در سامانه درج شده است.

نتایج انحراف اول مالیاتی در بخش مسکن ناشی از اصرار برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی در نبود زیرساخت‌های مناسب و در غیاب یک پکیج مالیاتی کامل، از هم‌اکنون محرز شده است. اما کارشناسان در شرایطی که ضوابط دریافت مالیات از عایدی سرمایه مسکن به تازگی در پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ تغییر کرده است از دریافت این مالیات در شرایط فعلی به‌عنوان انحراف دوم مالیاتی در بخش‌مسکن یاد می‌کنند.

در واقع به اعتقاد آنها بعد از انحراف اول مبنی بر اصرار برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی در شرایط فعلی و بروز مشکلات موجود در مسیر آن، انحراف مالیاتی دوم با تعریف نوع دیگری از مالیات برای بخش مسکن درحال رقم خوردن است. جزئیات پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که بهمن ماه ۹۸ از سوی وزارت اقتصاد به هیات دولت ارسال شد و پس از بررسی و تصویب در کمیسیون اقتصاد دولت، اکنون درحال رسیدگی و تصویب نهایی در جلسات هیات دولت قرار دارد نشان می‌دهد که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه براساس مدت تملک و تعریف این مالیات، تغییرات فراوان و مهمی داشته است.

براساس پیش‌نویس وزارت اقتصاد، عایدی عبارت بود از مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن. اما در تغییرات جدید، کمیسیون اقتصاد دولت این تعریف را تغییر داده و موضوع تورم را به آن اضافه کرده است. براساس مصوبه این کمیسیون، عایدی عبارت است از عایدی به معنای مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن پس از کسر ارزش ناشی از افزایش تورم معادل نرخ تورم اعلامی بانک‌مرکزی.

براساس جزئیات مصوبه کمیسیون اقتصاد دولت درباره لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که درحال بررسی در هیات دولت است، نرخ‌های مالیات بر عایدی براساس مدت تملک نسبت به متن پیش‌نویس قبلی تغییر کرده است.

بر این اساس، در صورتی که مالکان اقدام به فروش ملکی کنند که یک سال و کمتر از زمان خرید آن از سوی آنها گذشته باشد باید پس از کسر تورم عمومی، ۵۰ درصد عایدی کسب شده یا سود به‌دست آورده ناشی از فروش واحد مسکونی را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. به‌عنوان مثال در صورتی که فرد روی آپارتمان خریداری شده در سال گذشته یا در ماه‌های اخیر ۱۰۰ درصد سود کسب کرده باشد و تورم عمومی نیز ۳۰ درصد باشد، ۷۰ درصد عایدی سرمایه ناشی از فروش ملک از سوی وی مشمول محاسبه مالیات ارزش افزوده می‌شود. یعنی فرد در صورتی که یک‌سال یا کمتر از زمان خرید واحد مسکونی آن را به فروش برساند باید ۵۰ درصد از ۷۰ درصد سود کسب‌شده را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.

براساس تغییرات جدید، همچنین به ازای سپری شدن هر سال تا ۴ سال معادل ۱۰ واحد درصد از نرخ مذکور(۵۰ درصد) کم می‌شود. به این معنا که در سال دوم فرد باید ۴۰ درصد از عایدی کسب شده از فروش مسکن پس از کسر تورم، در سال سوم ۳۰ درصد، در سال چهارم ۲۰ درصد، در سال چهارم و بیشتر نیز معادل ۱۰ درصد از سود خود را به‌عنوان مالیات ارزش افزوده مسکن پرداخت کند. این درحالی است که در پیش‌نویس ارائه شده توسط وزارت اقتصاد، نرخ‌های مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک برای فروش واحد در مدت زمان یک سال و کمتر ۲۵ درصد بود. همچنین بیش از یک سال تا شش سال به ازای هر سال معادل ۵/ ۲ واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یافت و هفت سال و بیشتر نیز ۱۰ درصد بود.

تغییر مهم دیگری که در پیش‌نویس این لایحه به تازگی اعمال شده است مربوط به موارد معافیت پرداخت مالیات ارزش افزوده یا مالیات عایدی سرمایه ملکی است. مطابق مصوبه کمیسیون اقتصادی دولت(مصوبه جدید)، هر نوع نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل واقع در ایران در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق به استثنای شش مورد خاص از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف است. اولین مورد معافیت مربوط به نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل مشمول ماده ۷۷ این قانون است. ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مالیاتی است که از اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های نوساز دریافت می‌شود و در واقع مالیات بر درآمد و سود کسب شده از فرآیند ساخت از سازنده‌هاست. دومین معافیت در نظر گرفته شده در این لایحه برای پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه ملکی مربوط به معافیت اولین نقل‌وانتقال قطعی یک واحد مسکونی توسط هر شخص حقیقی یا فرزندان کمتر از ۱۸ سال تحت تکفل وی طی هر سه سال است. به این معنا که افراد می‌توانند برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی مصرفی خود و... در هر سه سال اقدام به فروش کنند بدون آنکه ملزم به پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه باشند. این اقدام با هدف حمایت از نقل‌وانتقالات مصرفی مسکن و ایجاد و حفظ تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی صورت گرفته است. نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل به‌واسطه ارث یا وصیت در زمان انتقال به نام وراث از آنجا که مشمول پرداخت مالیات بر ارث می‌شود نیز از پرداخت این مالیات معاف است. همچنین نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل به‌صورت بلاعوض و نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل مشمول مواد ۶۸ و ۷۰ قانون مالیات‌های مستقیم نیز جزو موارد معافیت از این نوع مالیات ملکی هستند.

در این قانون یک تبصره مهم نیز مورد تغییر قرار گرفته است. در متن قبلی پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم درخصوص دریافت مالیات عایدی سرمایه ملکی(پیش‌نویس وزارت اقتصاد)، نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل که قبل از تصویب این قانون تملک شده باشد هم از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف شده بود؛ اما در متن جدید آن دسته از واحدهای مسکونی که قبل از تصویب این قانون تملک شده باشند با قیمت روز زمان تصویب قانون به‌عنوان قیمت مبدأ ارزش‌گذاری شده ودر زمان فروش، ارزش افزوده آنها و عایدی سرمایه فروشندگان با مبدأ زمانی تاریخ تصویب قانون محاسبه می‌شود. در واقع تاریخ تصویب قانون به‌عنوان زمان خرید این واحدها درنظر گرفته‌شده و عایدی سرمایه از تفاضل قیمت فروش با قیمت روز واحد مسکونی در زمان تصویب این قانون محاسبه خواهد شد. به این ترتیب در پیش‌نویس جدید سه تغییر عمده در لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم درخصوص دریافت مالیات از عایدی سرمایه ملکی اعمال شده است. اولین تغییر مربوط به تغییر نرخ و فرمول دریافت این مالیات است. تغییر دوم به درنظر گرفتن تورم عمومی در محاسبه این مالیات و کسر آن از تفاضل قیمت زمان خرید وفروش مسکن از سوی افراد است. سومین تغییر، موارد معافیت این قانون در مورد واحدهایی است که تا قبل از زمان تصویب این قانون خریداری شده باشند.

با این حال کارشناسان معتقدند دست‌کم بنا به سه علت عمده در شرایط فعلی دریافت این مالیات مردود است. هر چند نفس دریافت این مالیات در برهه‌هایی از زمان که فعالیت‌های سفته‌بازان در بازار مسکن بسیار پررنگ و اثرگذار است؛ لازم است؛ اما هم‌اکنون سه دلیل عمده وجود دارد که نشان می‌دهد در شرایط فعلی حتی درصورت وضع این مالیات، اثربخشی و کارآمدی مورد نیاز محقق نمی‌شود وحتی وضع این‌ مالیات می‌تواند اثر عکس در تنظیم قیمت‌ها در بازار مسکن داشته باشد.

اولین علت به شرایط اقتصاد کلان کشور در یک‌سال اخیر برمی‌گردد. دست‌کم در یک‌سال گذشته به‌دلیل رشد نقدینگی و رکود اقتصادی، نقدینگی به جای آنکه صرف تولید شود و به بخش‌های تولیدی هدایت شود، وارد بازار دارایی‌ها شد و سفته‌بازی را رقم زد. انتظارات تورمی نیز به این نابسامانی‌ها اضافه شد و در نهایت بسیاری از خانوارها به‌دلیل نگرانی از کم‌ارزش شدن دارایی‌های‌ خود هر کدام به یک بازار پناه آورده و برخی نیز به بازار مسکن وارد شدند. بنابراین این گروه از افراد را نمی‌توان به‌واسطه ورود به بازار مسکن و خرید به قصد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌ها و محافظت از آن در برابر تورم تنبیه کرد. در واقع این خریدها معلول شرایط اقتصادی کشور است. هر چند ممکن است این موضوع از سوی سیاست‌گذار اقتصادی اعلام شود که افراد در قبال کسب سود خود از بازار مسکن باید مالیات پرداخت کنند و شاید این موضع‌گیری نادرستی هم نباشد. اما کارشناسان می‌گویند وضع مالیات بر عایدی سرمایه زمانی درست و اثربخش خواهد بود که همزمان در تمام بازارها اعمال و دریافت شود. نه اینکه سایر بازارها از این مالیات مصون باشند وتنها از بازار مسکن دریافت شود. در چنین شرایطی سرمایه‌ها از بازار مسکن گریزان و به سایر بازارها هدایت می‌شوند. نتیجه این موضوع بیش از آنکه مقابله با سفته‌بازی باشد در کاهش سرمایه‌گذاری و عرضه مسکن از یکسو و التهاب و نابسامانی بیشتر در سایر بازارها از سوی دیگر در نتیجه خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن و هجوم نقدینگی به سایر بازارها مانند بازار سهام، ارز، سکه، خودرو و... نمود پیدا می‌کند. از آنجا که بازار مسکن از سایر بازارهای اقتصادی اثرپذیر است، بروز التهابات در سایر بازارها به آشفتگی و التهاب بیشتر بازار مسکن نیز دامن می‌زند و در نهایت هدف اولیه وضع این قوانین مالیاتی که کنترل قیمت‌ها و ایجاد تعادل بین عرضه وتقاضای مسکن است، محقق نمی‌شود. حتی در برخی موارد ممکن است این اقدام به ضدکارکرد تبدیل شده و باعث نابسامانی بیشتر در بازار مسکن شود. این درحالی است که در برنامه‌های فعلی دولت نیز هیچ عزم جدی برای دریافت مالیات از سهامداران و خریداران سکه و ارز نیز وجود ندارد. با این حال، نه تنها در زمان حال حاضر بلکه از گذشته نیز برخی کارشناسان اقتصادی، معتقد بوده‌‌اند که از میان سه ابزار و روش مالیاتی در بخش مسکن اعم از دریافت مالیات از خانه‌های خالی، مالیات سالانه مسکن و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی روش موثری برای تنظیم بازار مسکن و جلوگیری از معاملات سوداگرانه در بازار مسکن است و حتی از این طریق نه تنها سوداگران ملکی بلکه ملاکان حقوقی و بزرگ که در نبود ابزارهای مالیاتی موثر و کارآمد در تشدید تحرکات قیمتی و کمبود عرضه مسکن اثر سوء برجای می‌گذارند با افزایش هزینه‌های ملاکی، به ناچار اقدام به عرضه املاک در اختیار خود می‌کنند و این موضوع منجر به کاهش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن خواهد شد.

بنا بر نظر عمده کارشناسان مالیاتی، اگر قرار باشد از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن و تعدیل سطح قیمت‌ها استفاده شود، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی بهترین راهکار خواهد بود. ضمن آنکه دریافت این شکل از مالیات‌ نیز پیچیدگی‌ها، ابهامات و دشواری‌های سایر مالیات‌ها همچون مالیات از خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی را ندارد.