فرار پول به بازار مسکن

 بالاخره در شرایطی که وزیر راه رسما دستور توقف انتشار آمار حوزه مسکن را به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ابلاغ کرده است، در این‌سوی ماجرا، اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی با دستور مستقیم عبدالناصر همتی دوباره دست‌به‌کار انتشار آمارهای مسکن شده و پرده از رشد 10.5درصدی میانگین قیمت مسکن در مردادماه برداشته است.

پولدارها به بازار مسکن می‌روند

در شرایطی که اقتصاددانان دم از شکل‌گیری حباب در بورس می‌زنند و دولتمردان مردم را از سرمایه‌گذاری در بازار ارز و طلا برحذر می‌دارند، قیمت مسکن وارد روند صعودی بی‌حساب و کتابی شده و فارغ از تمام تحولات و پیش‌بینی‌ها فقط به ‌پیش می‌تازد. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از 15میلیون و 300هزار تومان در فروردین امسال به 23میلیون ‌و 100هزار تومان در مردادماه رسیده و بدون هیچ دردسر و تنشی بازده 51درصدی برای مالکان به‌همراه آورده است. این بازدهی با در نظر گرفتن موجودی 26.5میلیون واحد مسکونی در کشور که مالکیت آن به حدود 60درصد مردم اختصاص دارد، آنچنان رقم بزرگی است که هیچ بازاری، حتی بازار سرمایه نوین نیز قادر نیست با آن به رقابت برخیزد. از سوی دیگر، چسبندگی قیمت در بازار مسکن که با شناوری پایین این بازار و عدم‌نیاز مالکان به فروش سرمایه ارتباط مستقیمی دارد، عملا ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار را تا حدی پایین می‌آورد که هیچ ریسک داخلی و خارجی نیز نمی‌تواند به ضرر و زیان سرمایه‌گذاران این بازار منجر شود. این تصویر تمام‌نمای سنتی‌ترین بازار سرمایه‌گذاری در ایران است که از کمترین قوانین نظارتی برخوردار است و هزاران میلیارد تومان پول کثیف و مشکوک را نیز می‌توان به طرفه‌العینی در آن مخفی کرد. درسوی دیگر بازار مسکن، متقاضیان مصرفی این بازار هستند که عمدتا سرشان بی‌کلاه است و چاره‌ای ندارند جز امید بستن به دولت برای ساخت و فروش آپارتمان‌های نقلی در حومه شهرها.

نوسان تند معاملات

در مرداد99، در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 51درصد نسبت به فروردین و 77.4درصد نسبت به مرداد98 رشد کرده که تعداد معاملات در این بازار نیز روند مساعدی دارد و با جهش 175درصدی نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل مواجه شده است. البته این تعداد معاملات در مقایسه با تیرماه امسال از کاهش 35.4درصدی حکایت دارد؛ اما همچنان در قیاس با میانگین تعداد معاملات ماهانه در یک سال گذشته رقم قابل‌قبولی محسوب می‌شود. این آمارها از هجوم سنگین نقدینگی کلانی به بازار مسکن حکایت دارد که عمدتا برای حفظ ارزش در برابر تورم افسارگسیخته و ابهام در آتیه اقتصاد به خرید املاک پناه برده‌اند و به گواهی برخی از مشاوران املاک، بخشی از آنها از بورس به سمت بازار مسکن جذب شده است. از پیگیری‌ها از برخی دفاتر مشاور املاک چنین برمی‌آید که در ماه‌های اخیر تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن به‌خصوص در مناطق میانی و پایین‌دست پایتخت، افرادی بوده‌اند که پس از کسب سود قابل‌توجه در ماه‌های گذشته از سرمایه‌گذاری در بورس، اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. البته این افراد فقط بخشی از تقاضای بالفعل بازار را تشکیل می‌دهند و بنا بر اظهارات مشاوران املاک، همچنان نبض بازار در دست سرمایه‌های کلانی است که در مواردی مجتمع‌های مسکونی را یکجا خریدوفروش می‌کنند!

حجم و قیمت در معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نشان می‌دهد در مرداد امسال مجموعا 9هزار و 80واحد مسکونی معامله شده که نسبت به‌ماه قبل با کاهش 35.4درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل با افزایش 175.8درصدی روبه‌روست. در این ماه، روند کاهشی سهم واحدهای نوساز همچنان ادامه پیدا کرده و به 38.5درصد رسیده است؛ درحالی‌که در اوایل دهه90، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات بازار مسکن از 50درصد نیز بالاتر بود. این مسئله مستقیما از کاهش شدید تولید مسکن و عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار حکایت دارد و می‌تواند به‌عنوان بازتاب کسری 5میلیون واحدی مسکن در کشور قلمداد شود.

از سوی دیگر در این‌ ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 23میلیون ‌و 107هزار و 800تومان رسیده است که نسبت به ‌ماه قبل 10.5درصد، نسبت به فروردین امسال 51درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 77.4درصد افزایش دارد. ابعاد بزرگ جهش قیمت مسکن در 5ماهه امسال به‌قدری است که ضریب رشد آن در مقایسه با تورم ماهانه کشور به 3 تا 4برابر می‌رسد. یعنی در 5‌ماه اخیر، متوسط میانگین قیمت مسکن در هر ‌ماه 3 تا 4برابر نرخ تورم ماهانه افزایش یافته و البته عجیب اینکه باوجود سهم 35درصدی هزینه مسکن در سبد محاسبه نرخ تورم، نتوانسته است تغییر محسوسی در محاسبات تورمی داشته باشد!

جزئیات معاملات مسکن پایتخت در مرداد99

در مرداد امسال، از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل 52میلیون ‌و 820هزار تومان به منطقه یک اختصاص داشته و در مقابل منطقه18 با میانگین قیمت 9میلیون ‌و 750هزار تومان رکورددار پایین‌ترین قیمت شده است. براساس آمار، رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه یک 87.2درصد و در منطقه18 معادل 63درصد بوده است.

بررسی آمارها نشان می‌دهد در این ‌ماه 58.9درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (23.1میلیون تومان) اختصاص داشته است. از سوی دیگر بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نیز نشان می‌دهد که در مردادماه امسال، 53.2درصد از کل واحدهای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن تهران زیربنای کمتر از 80مترمربع داشته‌اند. نکته دیگر اینکه در ‌ماه گذشته، بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران معادل 14.3درصد به واحدهای با ارزش 600 تا 850میلیون تومان اختصاص یافته و درمجموع حدود 52.5درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک‌میلیارد و 600میلیون تومان اختصاص داشته است.

   تداوم تورم پیوسته در بازار اجاره

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری با متر و معیار بانک مرکزی از همراهی تورم اجاره‌بهای مسکونی با نرخ تورم کل کشور حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در این ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه (مرداد99 نسبت به مرداد98) اجاره در شهر تهران معادل 27.4درصد و در کل مناطق شهری معادل 30.6درصد برآورد شده است. البته این آمارها مربوط به قراردادهایی است که از سوی مشاوران املاک در سامانه ملی املاک و مستغلات ثبت شده و مشمول قراردادهای دستی و توافقی نمی‌شود. از سوی دیگر به‌واسطه ماهیت سالانه قراردادهای اجاره، همواره تناسب آمارهای مراجع رسمی برای تورم اجاره با تورم احساسی در بازار اجاره متفاوت و محل مناقشه است.