اثر رشد قیمت‌تراکم بر بازار مسکن تهران؟

افزایش هزینه تراکم‌ساخت بعد از چهارسال ثبات، جهت بخشی از سرمایه‌های درگیر بازار ساخت‌وساز را به سمت سایر بخش‌های مولد اقتصاد تغییر خواهد داد و باعث می‌شود ساختمان‌سازی در تهران در سطحی متعادل با ظرفیت طبیعی، خدماتی و جغرافیایی شهر تهران محدود شود. با افزایش قابل ‌ملاحظه هزینه صدور مجوز‌ تراکم‌ساختمانی در تهران، فضای روانی بازار مسکن نگران افزایش قیمت تمام‌ شده آپارتمان و در نتیجه انتقال بارمالی ناشی از این افزایش بر قیمت فروش املاک مسکونی شده است. به‌خصوص آنکه معاملات مسکن روزهای پایانی رکود را می‌گذراند و واحدهای نوساز به‌زودی در بورس تقاضا قرار می‌گیرد. در این باره، اعضای شورای‌شهر تهران اعلام می‌کنند: سهم جزئی مبلغ افزایش‌یافته نرخ تراکم در مقایسه با هزینه‌های ساخت و قیمت‌های فروش آپارتمان، رقم چندانی نیست. اعضای شورای شهر تهران معتقدند مصوبه افزایش 24 درصدی قیمت تراکم ساختمانی بر مجموع هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده مسکن تاثیر چندانی نخواهد داشت، اما می‌تواند حجم ساخت‌وسازهای سطح شهر را کاهش دهد تا میزان ساختمان‌سازی به روند منطقی بازگردد و با ظرفیت‌های شهر تهران هماهنگ شود. شورای شهر تهران روزگذشته پس از چهار سال، عوارض صدور تراکم ساختمانی را به‌طور متوسط 24 درصد افزایش داد. این در حالی بود که مدیران شهرداری خواهان افزایش حداقل 50 درصدی نرخ این عوارض بودند و عنوان کردند: با توجه به روند افزایش نرخ تورم در چند سال گذشته به‌طور طبیعی قیمت تراکم باید تا 120 درصد افزایش یابد. به این ترتیب شورای شهر تهران برای انتخاب، دو گزینه پیش رو داشت. گزینه نخست افزایش یکباره قیمت تراکم بود که ممکن بود آثار تورمی را در بازار ساخت‌وساز به دنبال داشته باشد و گزینه دوم حرکت گام به گام به همراه ترغیب مدیریت شهری برای حرکت به سمت درآمدهای پایدار شهر بود. در مقابل این دو گزینه، اعضای شورای شهر تهران با اتکا به دو استدلال با گزینه نخست یعنی افزایش یکباره قیمت تراکم در سطح شهر تهران مخالفت کردند و گزینه رشد تدریجی و در فاز اول تا 24 درصد را تصویب کردند. تراکم در بعضی محله‌ها، کاهشی در این زمینه اعضای شورای شهر معتقدند: افزایش 50 درصد قیمت تراکم در یک مرحله اولا به بازار ساخت و ساز پایتخت شوک وارد می‌کند و ثانیا این شائبه را به وجود می‌آورد که شورای شهر چهارم در مراحل ابتدایی کار خود کم کاری سال‌های گذشته شورا را جبران کرده است. به گفته اعضای شورای شهر تهران تصمیم‌گیری در خصوص افزایش قیمت تراکم در این دوره نسبت به چهار سال گذشته یک تفاوت عمده دارد. در این تصمیم‌گیری با توجه به مطالعات کارشناسی انجام شده شهر به جای آنکه قیمت تراکم در چهار پهنه دسته‌بندی شود؛ تهران به 164 بلوک متفاوت تقسیم‌بندی شده است تا توزیع قیمت تراکم در مناطق مختلف شهر به‌طور عادلانه انجام شود. در شکل جدید افزایش قیمت تراکم اگر در منطقه یک تهران که تا پیش از این بالاترین سطح قیمت تراکم برای آن تعیین می‌شد پهنه بافت فرسوده همچون منطقه گلابدره قرار گرفته باشد فرمول تعیین قیمت تراکم و میزان افزایش قیمت آن متفاوت خواهد بود. علاوه‌بر این، میزان قیمت تراکم در مناطق بافت فرسوده و کم برخوردار به گونه‌ای تعریف شده است که در برخی مناطق جدا از امتیازات ویژه تخفیف نه تنها قیمت تراکم افزایش نمی‌یابد، بلکه ممکن است کاهش پیدا کند. احتمال کاهش حجم ساخت‌وسازها محمد انصاری عضو شورای شهر تهران با اشاره به بررسی‌های کارشناسی انجام شده برای بلوک‌بندی شهر در توزیع تراکم به دنیای اقتصاد گفت: در این بلوک‌بندی سعی شده است تا مناطق برخوردار و کم برخوردار از یکدیگر تفکیک شوند؛ چرا که در درون برخی مناطق برخوردار همچون منطقه یک، محله‌هایی وجود دارند که از نظر برخوردار بودن سطح پایین‌تری دارند و در ردیف مناطق بافت فرسوده قرار می‌گیرند. او در پاسخ به این سوال که چرا شورای شهر با افزایش 50درصد قیمت تراکم و تغییر کاربری موافقت نکرد اظهار کرد: شورای شهر دو گزینه برای افزایش قیمت تراکم داشت. یک گزینه افزایش یکباره قیمت تراکم بود که به نظر می‌رسید آثار تورمی را در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی به دنبال داشته باشد. انصاری ادامه داد: گزینه دیگر هم افزایش گام به گام قیمت تراکم بود که در کنار آن می‌توانستیم شهرداری را در حرکت به سمت درآمدهای پایدار ترغیب کنیم. او تصریح کرد: در نهایت اکثریت اعضا با افزایش گام به گام قیمت تراکم موافقت کردند که برای سال اول به‌طور متوسط افزایش 24 درصدی مصوب شد. او در خصوص افزایش تعرفه تغییر کاربری نیز گفت: با توجه به بیانات مقام معظم رهبری در این خصوص و حساسیتی که شورای شهر در این مورد دارد بنا شد فقط موارد قانونی و مطابق با طرح تفصیلی جدید بررسی و افزایش تعرفه در مورد آنها اعمال شود. این عضو شورای شهر تهران در مورد تاثیر افزایش قیمت تراکم در بازار ساخت‌وساز عنوان کرد: این درصد افزایش، در قیمت تمام شده ساختمان تاثیر چندانی نخواهد گذاشت. حتی با در نظر گرفتن امتیازات ویژه برای برخی مناطق همچون بافت فرسوده قیمت تراکم کاهش پیدا کرده است، اما به نظر می‌رسد حجم ساخت‌وساز در یک مسیر منطقی قرار گیرد. او اضافه کرد: با توجه به آنکه بیش از ظرفیت موجود در تهران مجوزهای ساختمانی صادر شده است تلاش می‌کنیم با ابلاغ این مصوبه روند ساخت‌وساز‌ها را به سمت یک مسیر منطقی پیش ببریم. او با اشاره به روند غیرمنطقی ساخت‌وساز در شهر تهران گفت: البته حجم ساخت‌وسازها بستگی به آیتم‌های متعدد اقتصادی دارد، اما باید در شهر به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنیم تا سرمایه‌های سرگردان به جای ورود به بخش مسکن در سایر بخش‌های مولد اقتصادی وارد شوند. انصاری به سیاست جدید شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در زمینه کاهش درآمدهای ناپایدار شهری اشاره و تاکید کرد: با نگاهی به این سیاست به نظر می‌رسد شورای شهر تهران نیز باید به سمتی حرکت کند که اتکای هزینه‌های شهر تهران بر درآمدهای حاصل از بخش ساخت‌وساز به حداقل کاهش یابد. او با بیان اینکه این مصوبه از ابتدای سال 93 با ابلاغ فرمانداری تهران اجرایی خواهد شد اظهار کرد: برای آنکه بتوانیم قیمت‌ها را در چندین مرحله واقعی کنیم، بنا داریم هر ساله در قیمت تراکم و تعرفه تغییر کاربری بازنگری انجام شود تا کم کم به واقعی شدن قیمت‌ها برسیم. افزایش قیمت ساخت شائبه یا واقعیت؟ مصوبه روزگذشته شورای شهر تهران این شائبه را به وجود آورده است که افزایش قیمت تراکم، قیمت تمام شده ساخت را افزایش خواهد داد، این در حالی است که به گفته اعضای شورای شهر این تصمیم تغییر چندانی در هزینه تمام شده ساختمان به وجود نخواهد آورد. محمد مهدی تندگویان سخنگوی کمیسیون معماری و شهرسازی شورا با رد ادعای برخی بساز بفروش‌ها برای افزایش هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن گفت: چنین ادعایی درست نیست، چون طبق محاسبات انجام شده بالاترین سطح افزایش هزینه ساخت در بهترین مناطق شهر مجموعا 300 هزار تومان در هر متر مربع خواهد بود. او با اشاره به استدلال شورای شهر تهران برای افزایش 24 درصدی قیمت تراکم، تصریح کرد: دلیل اول این بود که پیشنهاد 50 درصدی قیمت تراکم از سوی شهرداری تهران می‌توانست بر بازار ساخت‌وساز شوک وارد کند و دلیل دوم هم این بود که افزایش یکباره قیمت تراکم این شائبه را به وجود می‌آورد که شورای شهر تهران می‌خواهد جبران مافات دوره‌های پیشین را بکند. او ادامه داد: افزایش قیمت تراکم مساله‌ای است که باید هر ساله و به مرور زمان اتفاق بیفتد و افزایش یکباره تاثیر مناسبی بر بازار و میزان بهره‌برداری مردم ندارد با این استدلال شورای شهر درصد افزایش پیشنهادی از سوی شهرداری را کاهش داد. تندگویان با بیان اینکه در چهار سال گذشته هیچ درخواستی از سوی شهرداری برای تغییر قیمت تراکم ارائه نشده بود گفت: پس از گذشت چهار سال شهرداری با مطالعات کارشناسی چهار پهنه شهر را به 164 بلوک برای اخذ تراکم ساخت‌وساز تقسیم‌بندی کرده است، البته درصد افزایش در پهنه‌های برخوردار بیش از 24 درصد خواهد بود. او در مورد امکان موافقت یا مخالفت شورای‌عالی شهرسازی و معماری با این مصوبه گفت: تحلیلی در این مورد ندارم، اما با توجه به نظر کلی شورای‌عالی شهرسازی مبنی بر کاهش درآمدهای ناپایدار شهرداری به نظر نمی‌رسد مخالفت خاصی با میزان افزایش نرخ وجود داشته باشد. تندگویان به تحلیل برخی کارشناسان در مورد علت افزایش قیمت تراکم اشاره کرد و افزود: برخی عنوان می‌کنند چون شورای‌عالی بنا دارد یک طبقه تراکم اضافی را از طرح تفصیلی حذف کند شهرداری بنا دارد با این مصوبه کاهش درآمدهای ناشی از کاهش ارتفاع ساخت‌وسازها را با اضافه کردن قیمت تراکم جبران کند، اما به نظر می‌رسد چنین تحلیلی نه تنها کارشناسی نیست، بلکه منطقی و کارشناسی هم نیست. او اضافه کرد: علاوه‌بر این، مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور مبنی بر حذف تراکم اضافی از طرح تفصیلی هنوز ابلاغ نشده است و در مرحله بررسی قرار دارد.