ناقوس پایان صندوق مسکن یکم به صدا درآمد/ اژدهای مستغلات، سرچشمه توسعه ایران را کور کرده است

به گزارش اقتصادآنلاین، شکوفه حبیب‌زاده در شرق نوشت:  کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه تأکید می‌کند که اقتصاد مسکن در ایران از دهه 80 به این‌سو، دچار فروریزش شدید شده است. او معتقد است که بازار رسمی مسکن در ایران به‌نوعی اکنون کاملا فروریخته است. او به نکته عجیبی در شهر تهران، به‌عنوان نماینده بازار رسمی مسکن اشاره می‌کند. به گفته او: «در تیر 98 سهم واحدهای مسکونی زیر 80 مترمربع 54.3 درصد بوده، درحالی‌که متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره 180 مترمربع است. این رخداد، نشانه آن است که آنچه توسط بورژوازی مستغلات رانتی ساخته می‌شود، خریداری ندارد و اکثریت جامعه بیرون از بازار سوداگرانه آن یا در مسکن کوچک قدیمی سرپناهی می‌جویند». بر همین اساس هم نتیجه می‌گیرد: «به‌  همین علت ناقوس مرگ «صندوق مسکن یکم» از سال گذشته با انصراف نزدیک به 55 هزار سپرده‌گذار به صدا درآمد و طی دو ماه نخست 98، فقط ۲۳۹ نفر (از حدود 360 هزار سپرده‌گذار) تسهیلات گرفته‌اند». او با اشاره به روند حرکت اقتصاد مسکن ایران در دستان بورژوازی مستغلات هشدار می‌دهد: «تا زمانی‌ که برنامه توسعه جایگزین تدوین نشود و مردم درباره آن توافق نکنند این فروریزش ادامه خواهد داشت».

  ورشکستگی اقتصاد مسکن را قبول دارید؟

تشت ورشکستگی اقتصاد مسکن مدت‌هاست که از بام افتاده، اما هیچ‌گاه صدایش به گوش دولت‌های تسخیرشده توسط بورژوازی مستغلات رانتی نرسید. صدای رسیدن نسبت واحدهای مسکونی خالی از هشت درصد موجودی آن در سال 85 به 11 درصد در سال 90 به اندازه کافی بلند بود! فروریزش شدید بازار رسمی مسکن درواقع از دهه 1380 آغاز شده بود و اکنون می‌توان گفت کاملا فروریخته است. بنا بر آخرین آمار در شهر تهران به‌عنوان نماد بازار رسمی مسکن ایران، معاملات مسکن در تیر 96 نسبت به سال قبل 2.5 درصد، در تیر 97 نسبت به ماه سال قبل هفت درصد و در تیر 98 نسبت به ماه سال قبل 64.6 درصد کاهش داشته است. در تیر 96 سهم خانه‌های نوساز (تا پنج سال عمر) از معاملات 46.2 درصد و 40.2 درصد در تیر 98 بوده است. در تیر 98 سهم واحدهای مسکونی زیر 80 مترمربع 54.3 درصد بوده، درحالی‌که متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره 180 مترمربع است. اینها نشانه آن است که آنچه توسط بورژوازی مستغلات رانتی ساخته می‌شود خریداری ندارد و اکثریت جامعه بیرون از بازار سوداگرانه آن یا در مسکن کوچک قدیمی سرپناهی می‌جویند. به همین علت ناقوس مرگ «صندوق مسکن یکم» از سال گذشته با انصراف نزدیک به 55 هزار سپرده‌گذار به صدا درآمد و طی دو ماه نخست 98، فقط ۲۳۹ نفر (از حدود 360 هزار سپرده‌گذار) تسهیلات گرفته‌اند. البته اینها غیر از بازار غیررسمی مسکن یا سکونتگاه‌های غیررسمی (حاشیه‌نشینی) است که تا 40 درصد از مسکن جدید را می‌سازند، به نظام بانکی دسترسی ندارند و به دلیل شکست بازار رسمی رو به گسترش‌اند.

  علت این ورشکستگی یا به تعبیر شما فروریزش بازار مسکن چیست؟

تا آغاز دهه 1380 ما با ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مواجه بودیم. در نیمه دهه 1380 قفل‌شدگی (lock-in) بازار مسکن آغاز شد، چراکه جریان اعتبارات و نقدینگی به طرف بخش مسکن، با شعار بخش مسکن لوکوموتیو اقتصاد رفت و سوداگری در آن بخش‌های مولد را از پا انداخت و بی‌کاری و تورم فراگیر شد تا تقاضای مصرفی برای مسکن محدود شود. تحریم هم تقاضای دارایی مسکن را در مقابل ارز و طلا، از میان برد تا به‌این‌ترتیب قفل‌شدگی از بخش مسکن به کل اقتصاد ایران تسری یابد. نتیجه اینکه به‌طورمثال در دوره 90-1385 در شهر تهران با وجود افزایش 300 هزارنفری جمعیت، 300 هزار شغل از دست رفت. یادم هست وقتی در ابتدای دهه 1390 از قفل‌شدگی بخش مسکن سخن گفتم، خیل اقتصاددانان رسمی که به‌گونه‌ای شگفت‌آور مشاور همه دولت‌ها هستند، گاه به کمک مدل‌های ریاضی انتزاعی و صوری، علیه آن موضع گرفته و داد سخن از فرج بعد از شدت یا دوران رونق بعد از رکود دادند.  

تا آنجا که دولت روحانی بازنگری طرح جامع مسکن را که با توجه به واقعیات بالا تدوین شده بود، به دور انداخت و بار دیگر شعار بخش مسکن لوکوموتیو اقتصاد را سر داد که نه از جلو که از عقب می‌آمد، اما تیر خلاص به بخش مسکن را بانک‌های ورشکسته با افزایش صوری بهای مسکن زدند. بهای متوسط یک مترمربع واحد مسکونی در تیر 97 نسبت به ماه سال قبل 54.3 درصد و در تیر 98 نسبت به ماه سال قبل 91.5 درصد افزایش داشته و این یعنی 2.5 برابرشدن بهای مسکن در عرض دو سال؛ آن هم در هنگامی که معاملات پیوسته کاهش می‌یافت. این افزایش در هنگامه بی‌کاری و تورم، بازار مسکن قفل‌شده را به اسفل‌السافلین پرتاب کرد. تأثیر معاملات صوری از اینجا آشکار می‌شود که تعداد معاملات واحد مسکونی تهران در اردیبهشت 97 نسبت به ماه سال قبل 16.7 درصد افزایش داشت و با درنظرگرفتن این افزایش و نرخ تورم، قیمت‌ متوسط یک مترمربع 34.8 درصد افزایش یافته بود. در حالی که در اردیبهشت سال 98، تعداد معاملات واحد مسکونی تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 36.5 درصد کاهش  نشان داد اما قیمت‌ متوسط 112 درصد افزایش را تجربه کرد. ممکن است برخی بگویند این ناشی از افزایش 254.3درصدی معاملات نسبت به فروردین بوده است، اما این اتفاق هرساله به دلیل تعطیلات نوروز رخ می‌دهد؛ همان‌طور که در اردیبهشت 97، افزایش معاملات نسبت به فروردین بیش از آن و به مقدار 278.7 درصد بوده است. افت چشمگیر 50.6درصدی معاملات در خرداد 98 نسبت به ماه اردیبهشت نیز مؤید همین افزایش صوری است. من گمان نمی‌کنم  بانک‌های ورشکسته با این اقدام نجات یافته باشند، چون با ورشکستگی بخش مستغلات، برسرشاخه بُن بریده‌اند؛ اما جامعه و اقتصاد را درهم ریخته‌اند.

  «زمین» در این بین تا چه اندازه دارای اهمیت است؟

بی‌شک عامل اصلی زمین است. در حالی که سهم زمین در کل هزینه تولید مسکن در دهه 1360 کمتر از 35 درصد و در دهه1370 کمتر از 40 درصد هزینه تمام‌شده مسکن بود، این شاخص در سال 1384 به 48 درصد و در سال 1391 به 56 درصد در کل کشور و در تهران به رقم 66.3  درصد افزایش یافت این در حالی است که در کشورهای سرمایه‌داری پیشرفته این نسبت بین 20 تا 25 درصد است. می‌دانیم  هزینه زمین در تشکیل سرمایه به حساب نمی‌آید، اما از آنجا که در سال 1391 بخش مستغلات بالغ بر 44 درصد از تشکیل سرمایه داخلی را داشته، فقط هزینه زمین مسکونی نزدیک به 25 درصد تشکیل سرمایه داخلی بوده است که در حساب‌های ملی منعکس نشد و مورد غفلت همگان قرار گرفت. بخش مستغلات در سال‌های مختلف به‌طور معمول بین 35 تا 45 درصد تشکیل سرمایه کل نوسان کرده در حالی که این هم حد منطقی‌اش 20 تا 25 درصد است.  به این ترتیب، مجموعه جذب اولیه سرمایه در زمین و ساختمان بخش مستغلات (بدون احتساب سرقفلی و خرید فروش‌های دست دوم) به‌طور متوسط  55 درصد انباشت سرمایه در ایران را به‌خود اختصاص داده است. اما بخش صنعت و معدن (بدون آب، برق، گاز و ساختمان) فقط بین 10 تا 15 درصد تشکیل سرمایه را داشته است، یعنی بخش نامولد اقتصاد به‌طور متوسط حدود چهار برابر بخش مولد جذب سرمایه داشته است. بیش از یک دهه است پژوهش من (بورژوازی مستغلات: کژکارکردی جامعه، کژتابی شهر، 1387) نشان داده است  بخش مسکن با بخش صنعت رابطه متعارض (antagonistic) دارد، یعنی هر گاه سرمایه‌گذاری در مسکن بالا رفته، در صنعت پایین آمده است. اما آن‌قدر دولت‌های تسخیرشده ‌قبلی و کنونی به تلقین بورژوازی مستغلات، اقتصاد و صنعت ایران را دنبال سرابِ «بخش مسکن لوکوموتیو اقتصاد» در برهوت دواندند، تا همگی درهم شکستند.  

  بارها از نقش بورژوازی مستغلات در به‌هم‌خوردن اقتصاد مسکن گفته‌اید. این جناح به‌هم‌ریختن اقتصاد مسکن را از کجا آغاز کرد؟ زمین؟

بله، مانند افسانه‌های اعصار تاریک، غول بورژوازی مستغلات رانتی از دل زمین بیرون کشیده شد. ماجرا از سیاست‌گذاری (policy failure) آغاز شد و به شکست بازار (market failure) انجامید. دولت موسوم به سازندگی با این توهم که دولت در اقتصاد شکست خورده است، ابتدا با قانون فروشی (تراکم‌فروشی و تغییر کاربری) زمین را به بازار سپرد. در حالی که اقتصاد نئوکلاسیک هم شکست بازار را در زمین حتمی می‌داند. این سیاست‌گذاری غیرعقلانی، با به بازارسپاری انسان یا نیروی کار (خارج‌کردن از شمول قانون کار) و به بازارسپاری پول (شناورکردن ناگهانی نرخ ارز و ازدیاد و تقریبا شناورشدن نرخ بهره) تکمیل شد. تراکم‌فروشی باعث جهش‌های تا صددرصدی بهای زمین و مسکن می‌شد و هر تغییر کاربری از زراعی، باغ و صنعتی به مسکونی حدود 10 برابر و به تجاری حدود 50 برابر رانت تولید می‌کرد. ابتدا بورژوازی تجاری و بوروکراسی دولتی که با فساد، رانتی عظیم از کمبود کالا در دوران جنگ، چندنرخی‌بودن ارز، مدیریت کارخانه‌ها و... اندوخته بودند، به غارت شهر مشغول شدند تا از نیمه دهه 1370 با رانت حاصله بانک تشکیل دهند. بعد بقیه آمدند؛ از آن جمله کسانی که برای رانت‌جویی مستقیم و غیرمستقیم، صندوق‌های قرض‌الحسنه تشکیل دادند. به این ترتیب، تخمه‌غولی که از سیاست‌گذاری غلط و با دست‌کاری تراکم شهری از طریق شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده 5 شهرداری از اعماق زمین بیرون آورده شد، پس از خوردن اندکی تراکم‌شهری، به‌تدریج دولت را تسخیر کرد (captured state) تا برایش اعتبارات ارزان به ضرر بخش صنعت و کشاورزی فراهم آورد، تعاونی‌های مسکن را نابود کند و برای شهرهای جدید امکانات زیربنایی فراهم نکند تا رقیبش نشوند و... یا تبدیل به غولی شهرخوار، جنگل‌خوار، کارخانه‌خوار، بانک‌خوار و... و در نهایت همچون ماری شود که دم خود را به دهان می‌کشد.

چون چند صد میلیارد دلار نهفته در مسکن و مستغلات خالی را که دارایی غیرقابل نقد بانک‌ها است، بدون توسعه اقتصادی درآمدزا برای مردم نقد نمی‌شود؛ ولی این اژدها سرچشمه توسعه را کور کرده است.

  ریزش بازار مسکن چقدر اقتصاد ایران را متأثر کرده است؟

بورژوازی مستغلات رانتی با همراهی انحصارات قدرت و ثروت و فساد برآمده از همگی، اقتصاد ایران را پیش‌تر چنان به نابودی کشانده بودند که ترامپ جرئت تحریم را یافت؛ وگرنه اگر با یک اقتصاد درون‌زای مولد روبه‌رو بود، وارد ستیزه در میدانی که شکستش محتوم بود، نمی‌شد؛ از‌این‌رو این ریزش بر اقتصاد تأثیر چندانی نگذاشته؛ بلکه رانت‌جویی لاشخورگونه و تحریم ناشی از آن، مردم عزیز، فداکار و بافرهنگ ما را دچار درد و رنج سنگین و عمیق و چندباره کرده است.

  آیا باید در انتظار تغییر بازی بزرگان این عرصه در اقتصاد سیاسی هم باشیم؟

در جناح‌های سیاسی حاکم کسانی از لزوم پشتیبانی همگانی از بورژوازی مولد علیه بورژوازی نامولد سخن گفته‌اند؛ ولی حتی از لحاظ کارکردی دارای برنامه کارآمدی نیستند؛ چه برسد که از لحاظ اقتصاد سیاسی. مولد‌ساختن اقتصاد ایران در دوران اقتصاد دانش و جهانی‌شده، از لحاظ کارکردی دست‌کم نیاز به دولت توسعه‌بخش

(developmental state) و شایسته‌سالار برای ساختن زیرساخت‌های سخت و نرم دارد؛ اما اینها حتی معتقد به نهادسازی هم نیستند. نمایندگان‌شان در برنامه ششم حتی نتوانسته‌اند اقتصاد دانش و بخش‌های پیشرو را تعریف کنند. تاکنون نیز نه‌فقط موجد و حامی بورژوازی مستغلات رانتی بوده‌اند؛ بلکه به آن هم نگفته‌اند که بالای چشمش ابرو است! اما بدون ارائه هیچ برنامه‌ای ادعای مدیریت می‌کنند و به بهانه حمایت از بورژوازی مولد با سخنانی سخیف به چپ و نمایندگان بورژوازی ملی مانند دکتر مصدق می‌تازند.

  پیش‌بینی شما از استمرار این ریزش تا کجاست؟

تا زمانی که برنامه توسعه جایگزین تدوین نشود و مردم درباره آن توافق نکنند، این ریزش ادامه خواهد داشت.

  اقتصاد ایران و قدرت خرید مردم به‌شدت آسیب دیده است. با این گره بزرگ، می‌توان در انتظار تغییر این بازی به نفع اقشار فرودست بود؟

باید تکرار کنم؛ تا زمانی که برنامه توسعه جایگزین تدوین نشود و مردم درباره آن توافق نکنند، این ریزش ادامه خواهد داشت؛ اما در غیاب تدوین چنین برنامه‌ای و نبود توافق درباره آن، بی‌تردید مردم به یک «نه بزرگ» روی خواهند آورد که ممکن است راه توسعه ایران را پر درد‌و‌رنج کند.

  آیا چنین تحولات عظیمی در بخش بزرگ اقتصاد ایران (اقتصاد مسکن) می‌تواند تحولات در دیگر بخش‌های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی را به دنبال داشته باشد؟

به‌هیچ‌وجه! قفل‌شدگی بخش مسکن و اقتصاد ایران ناشی از این تفکر بسیار بسیار غلط و غیرعقلانی بود که بخش مسکن لوکوموتیو اقتصاد ایران است. در‌واقع توسعه‌نیافتن بخش‌های دیگر و به‌ویژه بخش‌های پیشرو دانش‌بنیان که هیچ ربطی به مسکن ندارند، باعث بی‌کاری، تورم و حتی اِعمال تحریم بوده است. باید هرچه سریع‌تر از طریق دولت توسعه‌بخش این عقب‌ماندگی جبران شود. کافی است بدانیم که 12 فناوری در حال انکشاف تا سال 2025 بالغ بر 33 تریلیون دلار بر اقتصاد جهان تأثیر خواهند گذاشت و حجم تجارت جهانی اکنون همین اندازه است؛ یعنی اگر کشوری در این انکشاف فناوری وارد نشود، حذف تمدنی می‌شود و این هیچ ربطی به مسکن ندارد.

  چنین اتفاقی در دیگر جوامع مانند ایران، سابقه داشته است؟ اگر بله، نتیجه آن چه شده است؟

بله؛ وقتی ایالات متحده آمریکا در دوران بوش پسر با آن اقتصاد عظیم و فناوری پیشرفته‌اش، به جای توسعه بخش مولد در حباب مسکن دمید، بحرانی را موجب شد که به جهان تسری یافت. اکنون هم با صرف میلیاردها دلار برای جبرانش، نه توسعه؛ بلکه ترامپ نیمه‌فاشیست نصیبش شده. با راهبرد مالی راهبر (financial-led) که جناح اقتصادی حاکم در ایران کاریکاتوری از آن را گرته‌برداری کرده است، نه توسعه به دست می‌آید، نه رفاه؛ بلکه فقط بحران تداوم می‌یابد.  

  راهکار برون‌رفت از این وضعیت چیست؟

ابتدا یعنی تا اوایل دهه 1990 این‌طور به نظر می‌رسید که یک نظام مالی راهبر یا نولیبرال باعث توسعه اقتصاد دانش‌بنیان و حضور موفق در بازار جهانی‌شده می‌شود؛ اما به‌تدریج و به‌ویژه پس از وقوع بحران جهانی که از آمریکا برخاست، اروپا با الگوی نوهمگرای (Neocorporatist) خود و کشورهایی مانند کره‌جنوبی و چین با الگوی نودولت‌گرای (Neostatist) خود ثابت کردند که در این راه موفق‌ترند. راهی نیز جز یکی از این دو الگو یا ترکیبی از آنها برای ایران متصور نیست؛ اما نه دولت تاکنون اراده آن را نشان داده و نه کارشناسان و روشنفکران رسمی توانسته‌اند حتی ساختار این الگو را تدوین کنند؛ از‌این‌رو بر روشنفکران جامعه مدنی فرض است که پیشگام گفت‌وگو و گفتمان توسعه، برای تدوین الگو و برنامه توسعه جایگزین شوند تا راه‌ برون‌رفت از این وضعیت با توافق جامعه مدنی مشخص شود.