بازار مسکن در ۶سال گذشته به کدام سو رفت؟/ تعداد مستاجران همواره افزایشی بوده‌است
تحولات اقتصاد کلان بخش مسکن توسط بانک مرکزی نشان می دهد ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی داشته اما در سه ماهه اول سال ۹۷ ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییری نکرد.
به گزارش اقتصادآنلاین، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بر اساس اطلاعات بانک مرکزی گزارشی تهیه و تنظیم کرده است که نشان می دهد سهم ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند کاهشی داشته است و از ۷.۸ درصد در سال ۹۲ به ۵.۱ درصد در سال ۹۶ رسیده است.
همچنین این گزارش حاکی است که طی سه ماهه اول سال ۹۶ نسبت به سه ماهه اول سال ۹۷ تغییر چشمگیر نداشته و معادل ۵.۶هزار میلیاردتومان بوده است.
این گزارش حاکی است که ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی داشته به طوری که از سال ۹۳ رشد منفی ۰.۴ درصد رخ داده است. روند نزولی نرخ رشد ارزش افزوده با فاصله بسیار زیادی در سال ۹۴ به منفی ۱۷.۱ درصد رسیده است و از سال ۹۵ ارزش افزوده بخش و ساختمان روند رو به بهبودی را آغاز کرده است، اگرچه این روند همچنان منفی است اما از منفی ۱۷.۱ درصد در سال ۹۴ به منفی ۱۳.۱ درصد در سال ۹۵ رسید که این روند در سال ۹۶ با افزایش انتظار بهبود فضای اقتصادی رشد مثبت ۱.۳ درصدی را تجربه کرد. اما در سه ماهه اول سال ۹۷ ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییری نکرد. این گزارش می‌افزاید که بیشترین تحولات اقتصادی سال ۹۷ در نیمه دوم سال اتفاق افتاد که قطعا بر روی فعالیت‌های حوزه مسکن و ساختمان تاثیر سوء داشته است.
این گزارش می‌افزاید که تحولات سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساختمان های مناطق شهری کشور به قیمت‌های ثابت سال ۹۰ از سال ۹۱ تغییرات محسوسی نداشته ولی از سال ۹۴ روند کاهشی داشته و از ۴۵.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۱ به ۳۳.۷ هزار میلیاردتومان در سال ۹۶ کاهش یافته است. همچنین سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در مناطق شهری نیز به جز سال ۹۶ روند کاهشی داشته و از ۱۱.۸ هزار میلیاردتومان به ۸.۳ هزار میلیاردتومان در فاصله سال‌های ۹۱ تا ۹۶ رسیده است.
این گزارش چنین روندی را حاکی از کاهش جذابیت بازار مسکن و ساختمان برای جذب سرمایه‌ها و منابع مالی سرمایه گذاران بخش خصوصی دانسته است که عمدتا به دلیل بازدهی کوتاه مدت بالاتر سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی رخ داده است. آمارها حاکی است که این متغیر در سه ماهه اول سال ۹۷ نیز نسبت به سه ماهه اول سال ۹۶ در کل کشور با کاهش منفی ۵.۲ درصدی به ۲.۲ هزار میلیاردتومان رسیده است.
تحولات جمعیتی بخش مسکن
این گزارش حاکی است که تحولات تقاضای مسکن یکی از عوامل تاثیرگذار در این بخش بوده است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی در تصرف در کشور وجود داشته است که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است. به عبارتی تعداد واحدهای مسکونی در ۱ ساله ۵۸ تا ۹۵ حدود ۷ میلیون واحد افزایش یافتهاست. با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار در کل کشور در سال ۹۵، کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزار واحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحد مسکونی به رغم بهبود در سال های گذشته همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته اند. گفتنی است که این شاخص در سال ۴۵ بسیار بالا و در حدود ۱.۳۳ را نشان می‌دهد.
همچنین بر اساس این گزارش، طی دهه‌های اخیر همواره شاهد افزایش درصد استیجار و کاهش درصد مالکیت در کشور بوده‌ایم به گونه‌ای که سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ در سال ۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۹۵ کاهش و متقابلا سهم استیجار در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است. در عین حال درصد استیجار مناطق شهری با نرخ رشد بیشتری نسبت به کل کشور افزایش یافته که این اتفاق عمدتا به دلیل رشد جمعیت شهری ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت از روستا به شهر بوده است. همچنین بروز تورم در سال های متمادی کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان تامین مسکن ملکی را به دنبال داشته که این موضوع بیانگر افزایش شکاف طبقاتی ایجاد شده در سال های اخیر است.
تحولات تولید مسکن
بر اساس گزارش معاونت مسکن و ساختمان تحولات تولید مسکن نیز نشان می‌دهد که تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در کل کشور در دوره مورد بررسی روند سینوسی داشته است. این روند در استان تهران با دامنه تغییرات کوتاه تری قابل مشاهده است. علت اساسی این امر از دیدگاه معاونت مسکن و ساختمان را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازار مسکن در جذب سرمایه‌ها و سودآوری این بازار جستجو کرد.
بر اساس نمودار، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن در پی انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی را نشان می‌دهد.
تحولات متغیرهای مهم اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بخش مسکن
نرخ ارز- تحولات متغیرهای اقتصاد کلان و تاثیر آن بر بخش مسکن که شامل نرخ ارز و فولاد است از دیگر تحولاتی است که در گزارش فوق مورد بررسی قرار گرفته است. بر این اساس، هم حرکتی میان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی و نرخ ارز (دلار) وجود دارد. این گزارش حاکی است که تغییر هر دو متغیر یعنی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با نرخ ارز به دلیل انتظارات تورمی صورت پذیرفته است و این روند از سال ۱۳۹۷ نشان‌دهنده شتاب بیشتر در افزایش نرخ ارز و بنابراین کاهش ارزش پول ملی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن در کشور به عنوان یک دارایی با دوام از نیمه‌های سال ۹۷ در تطابق با کاهش ارزش پول ملی، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
فولاد- بنا بر این گزارش طی دوره ده سال ۸۹-۹۸ قیمت میلگرد با نوسانات شدیدی مواجه بوده به طوریکه در برخی سال ها از جمله سال های ۹۲ و ۹۷ شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت این نهاده ساختمانی بوده ایم. از آنجا که میلگرد به عنوان یک مصالح با وزن بالا در میان نهاده‌های ساخت قرار می‌گیرد این افزایش چشمگیر به معنای رشد متناظر سایر نهاده‌ها و هزینه‌های تولید مسکن نیز هست. با توجه به همبستگی بالای قیمت و هزینه ساخت مسکن، افزایش هزینه های ساخت، افزایش قیمت مسکن را نیز به همراه خواهد داشت.
تسهیلات- سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۹۷ رسیده است. در سال های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش های کشاورزی و مسکن و ساختمان بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود می کند.
متوسط قیمت فروش و اجاره یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران (فروردین ۹۸)
بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک، سه و شش تهران به ثبت رسیده و همچنین متوسط قیمت در کل تهران در حدود هر مترمربع ۱۱.۴ میلیون تومان است که از قیمت مسکن در این سه منطقه کمتر است.
نمودار فوق متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در شهر تهران را نشان می دهد. نمودار نشان دهنده آن است که اجاره بهای ماهانه مسکن در تهران در هر سال نسبت به سال قبل، افزایش داشته است. در سال هایی که قیمت مسکن باثبات بوده و تورم عمومی در سطح پایین تری قرار داشته است، رشد اجاره بها متعادل بوده، مشابه آنچه که در سال‌های ۹۳ تا اوایل ۹۷ مشاهده می‌شود. از نیمه دوم سال ۹۷ با افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن، میزان اجاره بها نیز افزایش یافته است. نکته دیگر آنکه معمولا و در هر سال از اواسط بهار تا اواخر تابستان شاهد بیشترین میزان افزایش اجاره بها بوده ایم که این امر عمدتا به دلیل تقارن با فصل جابه جایی مستاجران اتفاق می افتد.
همچنین بر اساس بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره بها، مشخص می شود که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.
نمودار فوق روند رشد تجمعی قیمت مسکن، اجاره بها و تورم عمومی را نشان می دهد. همانطور که مشخص است از سال ۸۹ تا ۹۷ رشد تجمعی اجاره بها همواره متناسب با رشد تجمعی تورم صورت گرفته است.
بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در فروردین ۹۸ بیشترین سهم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای باقیمت یک مترمربع کمتر از ۱۲ میلیون تومان (۶۱ درصد) بوده است. نمودار فوق فراوانی توان خرید متقاضیان را در محدوده کمتر از ۱۲ میلیون تومان به ازاری هر مترمربع (برای شهر تهران) مشخص می کند و تولید مسکن باید برای این جامعه هدف در دستور کار قرار گیرد.
همچنین در این ماه بیشترین حجم معاملات را واحدهای با مساحت ۴۰ تا ۸۰ مترمربع (۵۳ درصد) و کمترین حجم معاملات را واحدهایی با مساحت کمتر از ۴۰ مترمربع (۳ درصد) به خود اختصاص داده است. این توزیع نشان می‌دهد که سیاست های وزارت راه و شهرسازی باید بر روی این واحدها متمرکز شود.
اطلاعات سامانه مذکور حاکی است که در فروردین ۹۸، بیشترین حجم معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کل کمتر از یک میلیاردتومان (۶۴ درصد) اختصاص یافته است.
