مسکن کم است یا حباب دارد؟
«شرط عقل این است که متقاضیان خرید مسکن در شرایط هیجانی ایجادشده، خویشتن‌داری کنند و تا آرام‌شدن اوضاع اقدام به خرید خانه نکنند!» این بخشی از سخنان محمد اسلامی، وزیر مسکن، راه و شهرسازی است که با اشاره به وجود حباب قیمتی در بخش مسکن و افزایش تعداد فروشندگان و کاهش خریداران مسکن در بازار بیان کرده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرهیختگان، صحبت‌‌های وی در حالی مطرح شده که از آغاز روند افزایش قیمت مسکن بیش از یک‌سال‌و‌نیم گذشته است. البته رشد قیمت مسکن طی سال‌های اخیر یا به‌عبارت بهتر، همزمان با آغاز دولت یازدهم همواره با شیب نسبتا ملایمی استمرار داشته است، اما طی یکی، دو سال اخیر و به‌دنبال افزایش تقاضای سرمایه‌ای، بازار مسکن با انفجار قیمت مواجه شده است.
رشد قیمت مسکن در کشور طی این مدت را از دو نگاه می‌توان مورد تحلیل و بررسی قرار داد؛ نخست آنکه افزایش قیمت مسکن ناشی از حباب ایجادشده در بازار مسکن است و دوم اینکه سیاستگذاری‌های نادرست در بخش مسکن، رشد قیمت در این بازار را رقم زده است. البته ناگفته نماند اگرچه هرکدام از موارد ذکرشده، خود برآمده از مجموعه عوامل دیگر است، اما آنچه مسلم است، اکنون راه‌حل کاهش قیمت مسکن چیزی جز آن است که وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده است.
نیاز به 600 هزار یا 1.5 میلیون مسکن؟ در حالی که طبق اعلام مسئولان وزارت راهوشهرسازی، نیاز سالانه کشور در بخش مسکن بین 600 تا 800 هزار واحد مسکونی است، فعالان بخش خصوصی ازجمله انجمن انبوه‌سازان تهران بر این باورند که سالانه باید بین یک تا 1.5میلیون مسکن در کشور تولید شده تا نیاز متقاضیان مسکن تامین شود. این دو دیدگاه متفاوت نشان می‌دهد دولت و به‌ویژه وزارت راهوشهرسازی آمار دقیقی از جمعیت مالکان و مستاجران در کشور در اختیار ندارد. از سوی دیگر اگر برآورد بخش خصوصی از نیاز کشور به تولید سالانه بیش از یک‌میلیون مسکن درست باشد، به این معناست حتی درصورت تحقق سیاست‌های دولت برای ساخت سالانه 800 هزار واحد مسکونی، دولت همچنان نمی‌تواند نیاز بازار مسکن را به‌طور جامع و کامل تامین کند. نکته جالب توجه اینکه به‌رغم تاکید وزارت مسکن، راهوشهرسازی به نیاز کشور به سالانه 800 هزار واحد مسکونی، اما آمار ارائه‌شده از سوی این وزارتخانه از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در بهار سال‌های 97 و 98 نشان از کاهش 38.9 درصدی صدور پروانه ساختمانی در فروردین‌ماه، 21.7 درصدی در اردیبهشت‌ماه و 27.7 درصدی در خردادماه امسال دارد. علاوه‌بر این، طبق آمار موجود در سامانه وزارت راهوشهرسازی، کاهش 45 درصدی تعداد مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش مسکن در سه‌ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز نشان می‌دهد تقاضای مصرفی در بازار مسکن به‌واسطه رشد بیش از 107 درصدی قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در سال 98 نسبت به سال 97 به‌شدت کاهش یافته است. حال این سوال مطرح می‌شود که آیا به‌واقع قیمت مسکن به‌واسطه ایجاد حباب افزایش یافته است یا کاهش عرضه و رشد تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن، چنین افزایش قیمتی را در بازار رقم زده است؟
حباب مسکن چگونه به وجود می‌آید؟ برای پاسخ به سوال مطرح‌شده ابتدا باید دید حباب قیمت در بازار مسکن چگونه شکل گرفته و چه تاثیری بر عرضه و تقاضای مسکن دارد. یکی از ویژگی‌های بازار مسکن، تاخیر در تطبیق عرضه و تقاضاست. این مبحث، بارها تحت‌عنوان افزایش تقاضای سرمایه‌ای عنوان شده است. به این معنا که ازدیاد تقاضا، منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود در نتیجه خانوارها با مشاهده افزایش قیمت مسکن انتظارات خود را بر پایه افزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی شکل می‌دهند. همین امر موجب افزایش میزان تقاضا در بازار مسکن می‌شود. این جو روانی حاکم بر خانوارها و به تبع آن حاکم بر جامعه، ادامه پیدا کرده و بار دیگر موجب افزایش مجدد قیمت مسکن و شکل‌گیری انتظارات مثبت نسبت به قیمت‌های آتی و در نتیجه منجر به افزایش تقاضای مسکن می‌شود؛ تقاضایی که رفته‌رفته از حالت مصرفی به سرمایه‌ای و سپس دلالی سوق پیدا می‌کند.
به گفته کارشناسان حوزه ساخت‌وساز، معمولا تطبیق مازاد تقاضا با عرضه مسکن زمانبر است که این زمان همان فاصله میان تصمیم‌گیری برای آغاز ساخت واحدهای جدید و اتمام واحدهای نیمه‌کاره و عرضه جدید است. در این میان، افزایش قیمت مسکن، طمع سودآوری بیشتر را میان تولیدکنندگان مسکن تقویت می‌کند تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن، سود بیشتری کسب کنند. بدیهی است زمانی که تخمین درستی از میزان تقاضا در بازار وجود نداشته باشد، تولید مداوم واحدهای مسکونی جدید موجب می‌شود عرضه مسکن بر تقاضای مسکن پیشی گرفته و قیمت‌ها کاهش پیدا کند و این عامل موجب کاهش قیمت‌ها می‌شود. به بیان ساده‌تر، باید گفت حباب قیمت مسکن برآمده از رشد تقاضای سرمایه‌ای و دلالی و سوداگری در بازار مسکن است.
رشد بیش از 100درصدی قیمت تمام‌شده مسکن به‌نظر می‌رسد اکنون می‌توان تحلیل منطقی‌تری از وضعیت کنونی بازار مسکن ارائه داد و ضرورت استفاده یا عدم استفاده از نسخه وزیر راهوشهرسازی را بررسی کرد. درواقع می‌خواهیم بدانیم آیا به گفته محمد اسلامی، نخریدن مسکن در شرایط حال حاضر زمینه کاهش قیمت مسکن را فراهم می‌کند یا اینکه خویشتن‌داری متقاضیان خرید مسکن، بستر بهتر و مناسب‌تری را برای دلالان و سوداگران این بازار فراهم می‌کند تا با نفوذ بیشتر به این بازار، روزبه‌روز بر رشد قیمت مسکن دامن بزنند.
طبق آمار مرکز ملی آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال 97 بیش از 47 درصد نسبت به سال 96 افزایش داشته است. این رقم به این معناست که ساخت یک ساختمان مسکونی بدون در نظر گرفتن دستمزد کارگر و هزینه‌های جانبی ازجمله هزینه صدور جواز ساخت‌وساز، هزینه صدور پایان کار، هزینه گودبرداری و سایر هزینه‌ها، در سال 98 بیش از 47 درصد نسبت به سال 97 افزایش داشته است. مرکز آمار همچنین آماری از متوسط دستمزد ساعتی نیروهای انسانی در نیمه دوم سال 97 ارائه داده است که نشان می‌دهد برای مثال دستمزد یک بنای سفت‌کار درجه یک در سال 97 معادل 3.2 درصد، یک کاشی‌کار 4.3 درصد، یک کارگر ساده 6.8 درصد، یک سیمان‌کار درجه یک 4.5 درصد نسبت به نیمه اول سال 97 افزایش یافته است. افزودن درصد رشد هزینه‌های جانبی و دستمزد نیروی انسانی در ساخت یک ساختمان مسکونی به درصد رشد نهادههای ساختمانی به‌خوبی نشان می‌دهد قیمت تمام‌شده مسکن در سال 97 بیش از 50 درصد افزایش یافته است.
همچنین بیش از 50 تا 60 درصد قیمت تمام‌شده مسکن در ایران را قیمت زمین تشکیل می‌دهد، در نتیجه رشد قیمت زمین مورد نیاز برای ساخت یک واحد مسکونی، بر قیمت تمام‌شده آن تاثیر مستقیم می‌گذارد. براساس آمار مرکز آمار ایران، قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی، در زمستان سال 97 بیش از 121 درصد نسبت به زمستان 96 افزایش داشته است. به‌عبارت دیگر، 50 تا 60 درصد قیمت مسکن 121 درصد افزایش داشته است. این میزان افزایش در کنار نرخ رشد نهادههای ساختمانی و هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز، نشان می‌دهد یکی از دلایل کاهش پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال گذشته، ناشی از افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و در نتیجه عدم تمایل تولیدکنندگان مسکن برای ساخت‌وساز و در نتیجه کاهش میزان ساخت‌وساز در کشور است.
افزایش ماهانه ۲ تا ۱۲درصدی قیمت یک متر مربع زمین وزیر راهوشهرسازی شرایط کنونی بازار مسکن را یک شرایط هیجانی توصیف و نخریدن خانه به امید ارزان‌شدن را توصیه کرده است. این در حالی است که معمولا هیجان ایجادشده در یک بازار طی یک دوره زمانی کوتاه‌مدت از بین می‌رود و ثبات در بازار حاکم می‌شود، اما بازار مسکن کشور از اواخر سال 96 تاکنون، هنوز ثباتی را تجربه نکرده است و نه‌تنها شیب افزایش قیمت در این بازار نزولی نبوده، بلکه طبق آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در 12 ماه سال 97 و سه‌ماهه اول سال 98، هر ماه از دو تا 12 درصد نسبت به ماه ماقبل آن افزایش داشته است. این افزایش قیمت که از یک‌سو دستاورد ناتوانی دولت در کنترل بازار و از سوی دیگر رشد روزافزون تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن است، بی‌تردید یک اتفاق هیجانی قلمداد نمی‌شود. تجربه یک‌سال اخیر نشان داده است نخریدن مسکن از سوی متقاضیان واقعی در بازار، این فرصت را در اختیار سوداگران و دلالان قرار داده است. در این میان، عدم سیاستگذاری درست یا عدم اجرای سیاست تولید مسکن، این بازار را با کمبود مسکن، رشد تقاضا و در نتیجه افزایش روزانه قیمت مسکن مواجه کرده است. شاید هم وزیر راهوشهرسازی که به گفته خودش پس از 28 سال صاحبخانه شده است، در نظر دارد لذت خانه‌دار شدن طی یک فرآیند 28 ساله را به کام مردم بچشاند.
