نوبت تحریک تقاضای مسکن

وام جدید 35میلیون‌تومانی آماده پرداخت توسط بانک‌مسکن، لازم اما ناکافی ارزیابی می‌شود و بانک‌مرکزی باید سریع‌تر گام‌های بعدی را در جهت توانمندسازی قدرت متقاضیان مسکن به خصوص ساکنان کلان‌شهرها بردارد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح جزئیات این مطالعه و تاکید بر ضرورت شتاب سیستم‌بانکی در ساختارسازی بازارهای پولی و رهنی مرتبط با بازار مسکن، گفت: مطابق اصول اقتصادی، رونق در بازار مسکن از طریق به کارگیری دو دسته سیاست شامل تحریک طرف عرضه یا تحریک طرف تقاضا یا استفاده توام از آنها می‌تواند، اتفاق بیفتد که با شرایط موجود بازار، سیاست تحریک‌تقاضا باید در اولویت باشد. علی چگینی افزود: مطابق سرشماری نفوس‌ومسکن سال90، در مقابل 21 میلیون و 600 هزار واحدمسکونی در کشور، 21 میلیون و185 هزار خانوار وجود دارد که نشان می‌دهد، تعداد واحدها از تعداد خانوارها سبقت گرفته و نرخ تراکم خانوار در واحدمسکونی متوازن شده است، در چنین شرایطی اغلب صاحبنظران اقتصادی بر سنگین‌شدن وزن سیاست‌ تحریک طرف تقاضا تاکید دارند. مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه برای تحریک تقاضا باید سهم وام‌خرید از قیمت مسکن افزایش پیدا کند، گفت: قدرت خرید وام‌مسکن بانک‌مسکن از 31مترمربع درسال83 به 5مترمربع در نیمه‌اول سال92 تقلیل پیدا کرده که با سقف‌جدید و تصویب وام 35میلیونی، این سهم به 12 تا 20درصد می‌رسد، در حالی که برای بازسازی قدرت‌ وام‌‌خرید در حد همان سهم 30درصدی سال83، امروز باید لااقل 120 میلیون تسهیلات‌بانکی به خریداران پرداخت شود. چگینی افزود: باید بین وام مسکن‌مهر و وام‌ خرید مسکن تمییز قائل شد. وام مسکن‌مهر از طریق پول پرقدرت و خط‌اعتباری بانک‌مرکزی تامین و به بازار تزریق می‌شد، اما منابع وام خرید از داخل بازار و پول در گردش و موجودی افراد - نقدینگی- تامین می‌شود و این وام آثار تورمی به همراه ندارد. علی چگینی با تشریح مطالعه‌ای که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی انجام داده، ضمن یادآوری مباحث انحرافی سال‌های اخیر در ارتباط‌سازی بین پرداخت وام‌‌خرید و افزایش قیمت‌مسکن، به دنیای اقتصاد گفت: در سال‌هایی که جامعه تقاضا در بازار مسکن از دسترسی به وام‌خرید محروم شده بود و این تسهیلات متناسب با تورم افزایش پیدا نکرد، قیمت مسکن 570درصد رشد کرد و تبعات عدم‌استفاده از این ابزار بانکی عملا در افزایش اجاره‌نشینی و تعداد خانه‌های خالی بروز کرد، چون قدرت‌خرید وجود نداشت. متن تحلیل اقتصادی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی به شرح زیر است: 1- براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه به شمار می‌رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، 100 درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد. (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند.) در همین راستا بازارهای رهنی نیز کمک شایانی به تامین مالی مسکن می‌کند؛ براین اساس انتظار می‌رود بانک مرکزی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه، ساختار سازی و توسعه بازارهای پولی و رهنی را سرعت بخشد (بستر قانونی این موضوع نیز در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم می‌باشد). 2- بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی(که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال 83 حدود 31 متر مربع مسکن بود، هم اکنون(پس از 9 سال) به عدد 5 مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در 9 سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک متر مربع مسکن در تهران را خواهد داشت! حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن(در مقایسه با وام 18 میلیونی سال 83) به حدود 120 میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به 35 میلیون تومان، لازم، ولی غیرکافی ارزیابی می‌شود به طوری که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلان‌شهرها حدود 12 الی 20 درصد و در شهرهای متوسط حدود 30 درصد است. لذا انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلان‌شهرها باشیم. 3- بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می‌شود؛ در صورتی که برخی تحلیل‌های تک بعدی، علت افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می‌کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هرگونه افزایش در این وام، را زیر سوال می‌برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی و افزایش خانه‌های خالی را به همراه داشته است. ضمن اینکه بر اساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. به عبارت دیگر حتی درصورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از افزایش قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش 570 درصدی قیمت مسکن در تهران طی 9 سال گذشته (92-83)، به‌رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.