بررسی تبعات افزایش عوارض ساخت و ساز

اقتصاد آنلاین/گروه مسکن:

حمید باقی

دیروز شورای شهر تهران مصوبه ای را تصویب کرد که بر اساس آن عوارض ساخت و ساز در تهران 12 درصد افزایش خواهد یافت. این مصوبه در حالی تصویب می شود که این نرخ در 6 سال گذشته ثابت مانده بود. شهرداری تهران در حرکتی ناموفق در سال گذشته نیز سعی کرد 13 درصد عوارض را افزایش دهد که آن طرح با مخالفت اعضای شورا و برخی مدیران شهرداری عملا به کما رفت. اکنون شهرداری و شورای شهر بر سر افزایش 12 درصدی به توافق رسیده اند. این افزایش از یک سو، یک واحد درصد از افزایش پیشنهادی سال گذشته، کمتر است و از سوی دیگر، به ادعای مدیران شهرداری، حدود نصف نرخ تورم است.

همچنین علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به "خبرنگار اقتصاد آنلاین" گفت: با توجه به اینکه سهم عوارض در قیمت تمام شده مسکن در حدود 10 درصد است، بنابراین افزایش 12 درصدی نرخ عوارض بصورت کلی تنها 1 درصد قیمت ساخت و ساز را افزایش می دهد. به اعتقاد وی این افزایش تاثیری در قیمت نهایی مسکن و افزایش قیمت ملک در پایتخت نخواهد داشت.

اما از سوی دیگر، برخی کارشناسان معتقدند که افزایش عوارض ساخت و ساز می تواند به جو روانی موجود دامن زده و با توجه به اثرات هدفمندی بر افزایش حداقل 20 درصدی هزینه های ساخت در سال گذشته موجبات هرچه بیشتر رکود سمت عرضه مسکن را عمیق کند. و این امر در بلندمدت به شکاف بیشتر عرضه و تقاضای مسکن در کشور منجر شده که موجبات افزایش جهشی قیمت مسکن را فراهم می آورد.

اما استدلال کدام یک از این دو گروه درست است؟

سهم عوارض ساخت: 10 درصد یا 19 درصد؟

ابتدا باید بررسی کرد که آیا ادعای شهرداری مبنی بر تاثیر یک درصدی این افزایش بر قیمت کلی ساخت و ساز درست است یا خیر. بر اساس بررسی "اقتصاد آنلاین" هم اکنون عوارض ساخت و ساز در تهران در هر مترمربع بصورت میانگین در رنج 78 تا 350 هزار تومان قرار دارد. که البته در مواردی بسته به میزان طبقه و در برج های بلندمرتبه این مبلغ بصورت تصاعدی به عددهایی بسیار بالاتر از این مبلغ نیز می رسند. اگر هزینه ساخت و ساز در شهر تهران را نیز پس از هدفمندی بصورت میانگین (در مناطق میانی شهر و در شرایطی که محدودیت خاصی برای ساخت و ساز وجود ندارد که این هزینه ها را افزایش دهد) حدود 450 هزار تومان برآورد کنیم، در آنصورت به نظر می رسد برخلاف آنچه شهرداری ادعا کرده است، عوارض ساخت و ساز سهمی بیش از 10 درصد کل هزینه ساخت و ساز دارد. در خوشبینانه ترین حالت اگر متوسط عوارض ساخت و ساز را برابر با 100 هزار تومان به ازای هر متر مربع و این مبلغ را به 450 هزار تومان اضافه کنیم، هزینه هر متر مربع برابر 550 هزار تومان تمام می شود. که سهمی حدود 19 درصد از کل هزینه ساخت را شامل می شود.

چرا این افزایش مهم است؟

این افزایش مهم است، نه به آن دلیل که غالب منتقدان می گویند. یعنی نه به خاطر این که این افزایش قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. سهم عوارض ساخت و ساز در قیمت مسکن در تهران درصدی کمتر از 20 درصد است و از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن در ایران همواره تحت تاثیر شکاف عرضه و تقاضا بوده است که هنوز هم وجود دارد و این افزایش تغییر چندانی در آن نخواهد داد.

این افزایش مهم است چرا که شهردار تهران در سال 87 قول داده بود که سهم عوارض ساخت و ساز و تراکم از کل بودجه شهرداری تهران را که در آن سال حدود 80 درصد کل بودجه بود، به صورت تدریجی و سالانه 10 درصد کاهش دهد. حال باید پرسید آیا شهرداری تهران و شورای شهر توانسته اند در این مسیر به توفیق دست یابند؟

همانطور که می دانیم وابستگی شهرداری به عوارض ساخت و ساز و تراکم، نه تنها باعث تراکم فروشی، عدم رسیدگی صحیح به کیفیت ساخت و ساز و امثالهم می شود، بلکه شهرداری را در اجرای وظایف شهری اش ضعیف و ناکارآمد می سازد. برعکس تهران، در غالب شهرهای بزرگ و پیشرفته دنیا، نه عوارض ساخت و ساز که عوارض ماهیانه شهری، به عنوان منبع اصلی درآمد شهرداری ها مطرح است. این امر باعث می شود تا شهرداری ها علاقه به شهرفروشی نداشته باشند و نیز شهروندان نیز مسئولیت بیشتری در قبال شهر خود و در قبال مشارکت در انتخابات شورای شهر احساس می کنند چرا که بصورت مستقیم پرداخت هزینه های آن را حس می کنند.

در حالت اول هم همین شهروندان هزینه های شهرداری را می پردازند اما از آنجایی که این امر را احساس نمی کنند، و آن را در قالب عوارض ساخت و ساز و تراکم و غیره می پردازند، توجهی کمتری به شهرشان داشته و کمتر نسبت به مدیریت آن حساس هستند. از سوی دیگر، مدیران هم انگیزه کمتری برای برآورده کردن خواسته های شهروندان دارند.

چه باید کرد؟

آنچه مسلم است اینکه همانطور که محمدعلی نجفی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، در مصاحبه ای عنوان کرده، هزینه های شهرداری آنقدر افزایش یافته است که این افزایش در نرخ را اجتناب ناپذیر می کند. اما همچنان باید پرسید که چه درصدی از بودجه شهرداری تهران را در سال 90 عوارض ساخت و ساز تشکیل می دهد؟ و آیا قول های شهرداری و شورای شهر برای کاهش این درصد به ثمر نشسته است یا خیر؟

از سوی دیگر، شهرداری ها در تمام دنیا راه های خلاقانه ای را برای درآمدزایی تجربه می کنند، از عوارض جمع کردن زباله، تا عوارض نوسازی و فضای سبز، مواردی که شهرداری تهران نیز در پی آنها بوده است. اما گویا شهرداری راه ساده تر را انتخاب کرده و به عوض افزایش هزینه سایر خدماتش، و کمک به افزایش ساخت و ساز و کاهش قیمت مسکن، به راه سنتی مدیریت های پیشین شهرداری، یعنی افزایش عوارض ساخت و ساز پناه آورده است؟

به نظر می رسد شهرداری تهران نیاز دارد تا خلاقانه تر به فکر راه هایی برای درآمدزایی باشد تا علاوه بر اینکه شهروندان را درگیر فرآیندهای شهری بسازد، درآمدهای خود را نیز تامین کند. عوارض تراکم و ساخت و ساز برای شهری همانند تهران، نباید درصد قابل توجهی از درآمد شهرداری را تشکیل دهد. این نشان از مشکل بزرگی در شهر تهران دارد که وظیفه هر تیم مدیریتی، پیگیری و حل آن است.