حق مسکن ۴۰هزار تومانی پاسخگوی اجاره‌های میلیونی نیست!/ فرصت‌سوزی چهار دهه‌ای عامل رکود مسکن
با گذشت بیش از۳۰ سال از تصویب قانون اساسی کشور که در ماده ۳۱ آن دولت را موظف می کند که برای هر فرد و خانواده ایرانی زمینه داشتن مسکن متناسب را به خصوص برای نیازمندان، روستانشینان و کارگران فراهم کند، هنوز مسکن در رده اصلی ترین دغدغه اغلب خانواده‌های ایرانی قرار دارد. در این میان شرایط پاسخگو نبودن دولت‌ها به این نیاز جامعه و مسائل مختلف اقتصادی دیگر به خصوص در دو دهه اخیر شرایط را به جایی رسانده که علاوه بر ناتوانی اقشار ضعیف برای خرید مسکن، اقشار کارمند و دیگر افرادی که در دهک‌های بالاتر نیز قرار دارند امکان خرید مسکن مورد نیاز خود را ندارند و یا حتی برای رهن و اجاره یک مسکن کوچک با سختی زیادی روبه‌رو هستند.
اقتصادآنلاین - حمیده قاسمی؛ حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور در گفت و گو با اقتصاد آنلاین درباره ارزیابی از میزان اجرایی شدن این اصل از زمان تصویب تا به امروز گفت: یکی از مطالبات قانونی مردم از دولت‌ها چه در قبل از انقلاب و چه بعد از آن، تامین مسکن مناسب و متناسب با توان خرید برای مردم بوده است. از این رو یکی از اصول مهمی که در قانون اساسی نیز تدوین و تصویب شده، بحث تامین مسکن مناسب برای توده مردم بوده است.
عقبایی با اشاره به این که در قانون اساسی همه دهک‌های جامعه مشمول این اصل هستند اظهار کرد: دولت‌ها موظف هستند برای همه اقشار جامعه برنامه تامین مسکن داشته باشند که این امر تنها برای دهک‌های پایین مورد تاکید بیشتری قرار گرفته است که از آن جمله می‌توان به افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی، روستائیان، کارگران و سایر اقشار کم درآمد را نام برد.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران مهمترین مساله مغفول مانده در دولت‌های مختلف پس از انقلاب را عدم توجه به برنامه جامع مسکن عنوان کرد و خاطر نشان کرد: ما همواره برای برخی از امور اساسی کشور مانند مسکن، بهداشت، آموزش عمومی و مسائلی از این قبیل نیازمند تدوین برنامه‌های درازمدت ، میان مدت و کوتاه مدت بوده‌ایم که با چشم انداز مشخص طراحی شود. از این رو از گذشته برنامه جامعی پیش روی سیاست گذاران کلان ما در کشور نبوده است و تنها در چند سال اخیر بحث برنامه جامع مسکن مطرح می‌شود که آن نیز چندان مورد توجه و پایبندی دولت‌ها قرار نمی‌گیرد. نبود برنامه جامع در حوزه تامین مسکن و عملکرد علاقه‌ای و سلیقه‌ای دولت‌ها در این زمینه به طراحی و اجرای برخی برنامه‌ها منجر شده که نتیجه چندان مطلوبی را در پی نداشته است.
وی با اشاره به خلا وجود چشم انداز واحد در بخش مسکن و ارزیابی مسکن مهر به عنوان آخرین طرح کلان اجرا شده در مسکن تصریح کرد: طرح مسکن مهر در حالی در کشور آغاز شد که مورد تاکید دولت نهم و دهم بود، در حالی که همین طرح همواره مورد نقد دولت یازدهم و دوازدهم بوده است. همین دفاع دو دولت نهم و دهم و نقد دو دولت یازدهم و دوازدهم مبین نبود یک چشم انداز اساسی در حوزه مسکن است. چرا که اگر چشم انداز و برنامه مشخصی در این باره وجود داشت دولت نهم و دهم طرحی را آغاز می‌کرد که در دولت یازدهم و دوازدهم و حتی دولت‌های پس از آن نیز دنبال و اجرایی می‌شد تا چشم انداز نیاز مسکن ما در 1404 یا 1408 محقق شود. از این رو منظور ما تنها خوب یا بد بودن هیچ طرحی نیست، بلکه حتی وجود طرحی خوب اگر با تدوین یک چشم انداز صحیح همراه نباشد مناسب نخواهد بود و تنها یک مُسَکِن موقت خواهد بود.
حسام عقبایی با تاکید بر ضرورت طراحی چشم انداز در کنار ایجاد یک طرح مناسب در حوزه مسکن گفت: یک طرح در کنار جامع بودن باید به ما بگوید که با اجرای آن مثلا در یک تا 10 سال آینده به چه نقطه‌ای در مسکن خواهیم رسید. اگر ما تنها طرحی را ارائه و اجرا کنیم و بخواهیم ببینیم که در اجرا چه نتیجه ای حاصل می‌شود، همانند آشپزی عمل کرده‌ایم که بدون دستور غذا و برنامه‌ریزی آشپزی می‌کند و منتظر می‌ماند که ببیند پس از آماده شدن غذا چه چیزی حاصل می‌شود! حاصل کار این آشپز با آشپزی که با دستور پخت و برنامه آشپزی می‌کند خیلی متفاوت خواهد بود. لذا باید یک برنامه‌ریزی صحیح در این باره صورت گیرد که در حال حاضر اصلی‌ترین موضوعی است که در کشور ما مغفول مانده همین برنامه‌ریزی است.
رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور به نیاز برای نقش آفرینی بیشتر دو گروه موثر در بخش مسکن اشاره کرد و افزود: این دو گروه که بیش از سایرین می‌توانند به ایجاد جهش در بخش مسکن کمک کنند یکی نمایندگان محترم مجلس به خصوص کمیسیون عمران و کمیسیون‌های اقتصادی مجلس هستند که می‌توانند با نظارت بر عملکرد وزارت خانه‌های مرتبط با خود و پیگیری اعتماد به برنامه‌های وزیر و دادن رای اعتماد به وی مطالبه گری‌های قانونی خود را دنبال کنند. همچنین سازمان‌هایی مانند سازمان بازرسی کل کشور نظارت دقیق تری بر نهادها و دستگاه‌های دولتی داشته باشند که در ایجاد و در دستور کار قرار دادن طرح‌ها و برنامه‌ها موثر واقع شود.
وی تَبعات نبود برنامه جامع و چشم انداز مشخص در بخش مسکن را متوجه همه جامعه دانست و تصریح کرد: در کشوری که هم زمین و هم نیروی انسانی کارگر و تحصیل کرده و هم مصالح مناسب به اندازه کافی وجود دارد بعد از سی و چند سال همچنان مشکل اصلی مردم مشکل مسکن است به این دلیل است که مدیریت درست وجود ندارد. از این رو نداشتن مسکن نه تنها برای خانواده‌ها بلکه برای افرادی که می‌خواهند ازدواج کنند مساله ای نگران کننده است، زیرا ناچارند بخش عمده‌ای از درآمد خود را برای تامین مسکن هزینه کنند. بنابراین برای اجرایی شدن اصل 31 قانون اساسی و برقراری عدالت اجتماعی نیازمند طراحی برنامه جامع با اولویت دهک‌های آسیب پذیر و متوسط هستیم.
این فعال بازار مسکن کشور استفاده از تسهیلات بانکی ارائه شده برای خرید مسکن را نیز ناکارآمد توصیف کرد و خاطرنشان کرد: در شرایطی که بازپرداخت این وام‌ها در توان همه اقشار ضعیف و متوسط نیست نمی‌توان از آن به عنوان یک راهکار یاد کرد. یک کارگر یا کارمند با حقوق نهایتا 1میلیون و 200 تا 1 و 500 تومانی و وجود هزینه‌های دیگر زندگی چگونه می‌تواند ماهی 1 میلیون و 700 تومان قسط نیز پرداخت کند؟! و یا حتی اگر با کار مضاعف بتواند این نوع تسهیلات و سود زیاد آن‌ها صرفه‌ای برای متقاضی ندارد. بنابراین در اجرای این نوع تسهیلات خیلی از دهک‌های جامعه ما که باید بر اساس قانون در اولویت قرار می‌گرفتند از این تسهیلات با این شرایط جامانده اند و این مغایر با سیاست عدالت اجتماعی است که می‌بایست در کشور اجرایی می‌شد.
حسام عقبایی راهکار کلان ایجاد توازن در بازار مسکن را اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی کشور عنوان کرد و افزود: در حال حاضر اولویت ما باید سوق بانک‌ها از بنگاه داری به سمت فعالیت‌های توسعه ای باشد. لذا باید این تغییر نگرش‌ها و تغییر قوانین در اقتصاد کلان ما ایجاد شود تا به مرور به سراغ کاهش سود نرخ بانکی، مالیات بر خانه‌های خالی، مشوق‌های تولید مسکن، مدیریت زمین و ارائه تسهیلات به تولید کنندگان و موارد این چنینی برویم تا بتوانیم بین عرضه و تقاضا توازن لازم را ایجاد کنیم.
یک پنجم حقوق یک فرد باید پاسخگوی نیاز مسکن وی باشد
بیت الله ستاریان نیز با ناموفق خواندن برنامه‌های چهار دهه اخیر دولت‌ها در تامین نیاز مسکن مردم در کشور گفت: اگر این سیاست‌ها محقق می‌شد اکنون همه خانوارهای ما باید دارای سرپناه مناسب با شان خود می‌بودند و مسکن در سبد خانوار ما نهایتا سهمی 8 تا 10 درصدی داشت. در نتیجه حاشیه نشینی نیز در شهرها از بین می‌رفت، نه این که سالانه با 5 درصد رشد حاشیه نشینی نیز مواجه باشیم.
این کارشناس فعال بازار مسکن در ادامه افزود: اگر این اصل از قانون اساسی تاکنون اجرایی شده بود اکنون هر ایرانی باید در شرایطی قرار داشت که تنها درآمد دو ساعت کارش در روز، پاسخگوی هزینه مسکنی در شان خود می‌شد. نه این که با 8 ساعت کار نیز نتواند این مساله را حل کند. بنابراین کاملا پیداست که اجرایی کردن این قانون اتفاق نیافتاده و نیاز مردم نیز پاسخ داده نشده است. از طرفی با وجود این که این قانون بیشتر برای دهک‌های پایین جامعه تصویب شده بود اکنون می‌بینیم که ناتوانی برای حل مشکل مسکن دهک‌های بالاتر و میانی مانند کارمندان رده بالا را نیز درگیر خود کرده است.
ستاریان روند طی شده در چند دهه اخیر بازار مصرف مسکن را صعودی خواند و یادآور شد: مشکل تامین مسکن برای مردم هر ساله سخت و سخت تر شده است، به این دلیل که دولت‌های اولیه که فرصت برنامه ریزی و اجرا داشته اند فرصت‌سوزی کرده‌اند و این فرصت‌سوزی‌ها در هر دوره از دولت‌ها تا به امروز بیشتر شده است و به این جا رسیده‌ایم و اکنون مشکل حال حاضر مسکن در کشور ما حاصل بی‌برنامگی تمام این سی و چند سال است.
ستاریان انبوه سازی‌ها در سال‌های اخیر را نیز ناکافی خواند و اظهار کرد: سالانه به تولید یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی در کشور نیاز داریم که تنها تولید 700 تا 800 هزار واحد در سال محقق شده است. چراکه زیرساخت‌های ما نیز به اندازه تولید میزان نیاز ما نیست. انبوه سازی‌هایی مانند مسکن مهر در نهایت بین 4 تا 5 میلیون واحد مسکونی در طول ده سال بوده است که باز نیز جوابگوی نیاز مسکن نبوده است.
کارشناس مسکن با اشاره به رکود فعلی بازار مسکن گفت: این رکود ناشی از بالا بودن تولید نیست، بلکه ناشی از نبودن شرایط و توان خرید است. آنچه اکنون در فیش حقوق یک کارگر یا کارمند به عنوان حق مسکن داده می‌شود تنها حدود 40 هزار تومان است؛ این برای زمانی بود که می‌توانست فرد با آن اجاره یک واحد مسکونی را با این رقم بپردازد. این مقدار اکنون با وجود اجاره‌های میلیونی تنها به عنوان یکی از فاکتورهای بی تاثیر در حمایت اقشار جامعه قلمداد می‌شود. یعنی با این رقم یا باید مسکن خیلی ارزان شود و یا این که این مقدار چندین برابر شود و به میزانی شود که بتوان با یک پنجم حقوق اجاره یک واحد مسکونی را پرداخت کرد.
اکنون با توجه به حاد شدن هر روزه معضل تامین مسکن و تاثیر منفی عدم تامین این نیاز بر ابعاد مختلف زندگی و معیشت مردم و وجود دوراندیشی قانون گذار نسبت به تامین نیاز اول انسان برای زندگی ، این سوال مطرح می‌شود که آیا وقت آن نرسیده که با برنامه ریزی جامع و صرافت بر اجرای آن مشکل مسکن شهروندان ایرانی را حل کرده و همه را از برکت برقراری عدالت اجتماعی در کشور بهره مند کنیم؟
