نقشه ۱۵ سال آینده مسکن ایران روی میز | چرا سیاست‌های قبلی نیازمند بازنگری است؟

مسکن و شهری: مهدی طغیانی این نکته را یکی از ویژگی‌های مهم نسخه در حال بازنگری طرح جامع مسکن ارزیابی می‌کند و اینطور توضیح می‌دهد: بخش مهمی از پروژه‌های ملی مسکن با الگویی طراحی شده‌اند که ابتدا باید اراضی دولتی یا ملی شناسایی و سپس ساخت‌وساز روی آنها آغاز شود؛ الگویی که می‌توان آن را شروع پروژه از «زمین صفر» دانست. اما همین نسخه وقتی به برخی شهر‌های شمالی کشور می‌رسد، با واقعیت متفاوتی روبه‌رو می‌شود. بخش قابل توجهی از اراضی در مالکیت اشخاص است و زمین دولتی مناسب برای اجرای همان الگو به سادگی در دسترس نیست.

مهدی طغیانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، این تفاوت را یکی از مثال‌هایی می‌داند که ضرورت بازنگری طرح جامع مسکن را نشان می‌دهد؛ سندی که قرار است نیازها، ظرفیت‌ها و محدودیت‌های بخش مسکن را دوباره محاسبه کند و برای سال‌های آینده نقشه راه بدهد.

طرح جامع قبلی در دهه ۹۰ تدوین شد. در سال ۱۴۰۰، قانون جهش تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی وقت را موظف کرد تا حداکثر ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن قانون، طرح جامع مسکن را بازنگری و برای تصویب به شورای عالی مسکن ارائه کند؛ تکلیفی که در آن زمان و همچنین در سال‌های بعد به سرانجام نرسید و در نهایت در دولت چهاردهم در دستور کار قرار گرفت.

هر استان یک مساله مسکن دارد

طغیانی اصل بازنگری طرح جامع مسکن را اقدامی ضروری و مثبت ارزیابی می‌کند، اما اهمیت آن را بیش از هر چیز در تبدیل سیاست‌های کلی به نقشه راهی متناسب با شرایط مناطق مختلف کشور می‌بیند.

او به اقتصادآنلاین می‌گوید: هر استان برای طی کردن مسیر خود در حوزه مسکن به یک «چراغ راه» نیاز دارد؛ زیرا نیاز مسکن، ظرفیت زمین، شرایط جمعیتی و امکانات موجود در نقاط مختلف کشور یکسان نیست.

از نگاه او، مسکن یکی از نیاز‌های ضروری خانوار است و سهم بالایی از سبد هزینه خانواده را به خود اختصاص می‌دهد؛ بنابراین نمی‌توان سیاست‌گذاری در این حوزه را بدون برنامه‌ای از پیش تعیین‌شده پیش برد.

قرار است در فرآیند بازنگری طرح جامع، نیاز‌های بخش مسکن در کنار امکانات و محدودیت‌های موجود بررسی و سنجیده شود تا سیاست‌گذار بداند در هر منطقه با چه میزان تقاضا و چه ظرفیت‌هایی برای پاسخ به آن روبه‌روست.

این رویکرد با برخی از جهت‌گیری‌های اعلام‌شده برای طرح جدید نیز همخوان است. در چارچوب معرفی‌شده برای بازنگری، بر پرهیز از برنامه‌ریزی یکسان و سراسری و توجه به شرایط محلی تاکید شده است.

جایی که «زمین صفر» جواب نمی‌دهد

طغیانی برای توضیح مساله به تجربه اجرای پروژه‌های مسکن در استان‌های مختلف اشاره می‌کند.

بخشی از طرح‌ها و پروژه‌هایی که تاکنون در حوزه مسکن ملی طراحی شده‌اند، بر این فرض قرار دارند که دولت می‌تواند در منطقه موردنظر زمینی را شناسایی و برای ساخت واحد‌های جدید اختصاص دهد. به بیان دیگر، پروژه از یک زمین خالی آغاز می‌شود و زیرساخت و ساختمان روی آن شکل می‌گیرد.

اما جغرافیای مالکیت زمین در همه کشور چنین امکانی را فراهم نمی‌کند.

طغیانی شهر‌های شمالی را مثال می‌زند؛ مناطقی که بخش بزرگی از اراضی آنها ملکی و متعلق به اشخاص است. در چنین شرایطی، نسخه‌ای که اجرای سیاست مسکن را به شناسایی و تخصیص زمین دولتی گره می‌زند، با محدودیت روبه‌رو خواهد شد.

از نگاه او، طرح جامع باید همین تفاوت‌ها را شناسایی کند و به سیاست‌گذار امکان دهد به جای تکرار یک الگوی واحد، برای مناطقی که امکان تأمین «زمین صفر» ندارند از ابزار‌ها و شیوه‌های دیگری استفاده کند.

در نتیجه، مسئله فقط تعیین تعداد واحد موردنیاز نیست؛ سند جدید باید پاسخ دهد این واحد‌ها در هر استان کجا، با چه زمین و با استفاده از چه ظرفیت‌هایی قابل تامین هستند.

تکلیفی که باید سه‌ماهه انجام می‌شد

بازنگری طرح جامع مسکن البته تصمیم تازه‌ای نیست.

تبصره یک ماده ۲ قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده بود حداکثر سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، طرح جامع مسکن را بازنگری و برای تصویب به شورای عالی مسکن ارائه کند.

این قانون در سال ۱۴۰۰ تصویب شد؛ بنابراین بازنگری سند باید همان سال انجام می‌شد. با این حال گزارش‌های رسمی مربوط به عملکرد قانون نیز نشان داده‌اند که این تکلیف در سال‌های گذشته اجرایی نشد و در دولت چهاردهم دوباره در دستور کار قرار گرفت.

طغیانی نیز بر همین سابقه تاکید می‌کند و می‌گوید بازنگری طرح جامع یکی از تکالیف قانون جهش تولید مسکن بود که در دوره‌های قبل مورد توجه لازم قرار نگرفت.

این تاخیر از آن جهت اهمیت دارد که خود قانون جهش تولید مسکن، تعیین نیاز سالانه کشور به مسکن را به مطالعات طرح جامع پیوند زده است. به بیان دیگر، سندی که باید مبنای برآورد نیاز و برنامه‌ریزی سیاست مسکن باشد، همزمان با اجرای پروژه‌های بزرگ ساخت مسکن به‌روز نشده بود.

طرح جدید فقط درباره تعداد خانه‌ها نیست

تفاوت دیگری که طغیانی برای نسخه در حال بازنگری مطرح می‌کند، تلاش برای آینده‌نگری است.

قرار نیست طرح جامع صرفا تصویری از کمبود فعلی مسکن ارائه کند. به گفته او، نیاز‌ها و امکانات کشور در شرایط مختلف باید استخراج و سنجیده شوند و بر مبنای آنها تصویری از آینده بازار ساخته شود.

یکی از بخش‌های این آینده‌نگری به منابع مالی برمی‌گردد. طغیانی می‌گوید در نسخه جدید قرار است ظرفیت‌هایی در حوزه تامین مالی دیده شود که پیش از این مورد توجه کافی قرار نگرفته بودند.

این موضوع می‌تواند یکی از تعیین‌کننده‌ترین بخش‌های سند باشد. تجربه طرح‌های بزرگ مسکن نشان داده است که داشتن زمین یا تعیین هدف ساخت به تنهایی برای تولید مسکن کافی نیست و نحوه تأمین منابع، توان پرداخت خانوار و مدل مالی پروژه‌ها می‌تواند سرنوشت اجرای آنها را تغییر دهد.

در قانون جهش تولید مسکن نیز تامین مالی یکی از ارکان اصلی است؛ از صندوق ملی مسکن گرفته تا تکالیف شبکه بانکی. طرح جامع جدید قرار است این ظرفیت‌ها را در کنار نیاز‌های آینده قرار دهد، نه اینکه صرفا تعداد واحد موردنیاز را محاسبه کند.

نقشه‌ای برای ۱۵ سال آینده

طغیانی می‌گوید یکی از تفاوت‌های مهم سند در حال تدوین، ترسیم افق بلندمدت بازار مسکن است و در قالب آن قرار است چشم‌انداز ۱۵ سال آینده این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد.

این افق بلندمدت اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا تقاضای مسکن فقط محصول جمعیت امروز نیست. تشکیل خانوار‌های جدید، تغییر ترکیب جمعیتی، مهاجرت میان استان‌ها، تخریب و نوسازی ساختمان‌های موجود و تغییر توان اقتصادی خانوار‌ها همگی می‌توانند میزان و نوع تقاضای آینده را تغییر دهند؛ بنابراین پرسشی که طرح جامع باید پاسخ دهد صرفاً این نیست که امروز چند واحد مسکونی کم داریم؛ مسئله این است که در سال‌های آینده چه تعداد خانوار، در کدام استان‌ها، با چه توان اقتصادی و برای چه نوع مسکنی وارد بازار خواهند شد.

طرح جامع مسکن جدید در شرایطی قرار است مبنای سیاست‌گذاری این بخش تا افق ۱۴۱۵ قرار بگیرد که هم ساختار قیمت مسکن و توان خرید خانوار تغییر کرده و هم تجربه اجرای پروژه‌های ملی، محدودیت نسخه‌های یکسان را در نقاط مختلف کشور آشکارتر کرده است.