رد شوک ارز در ۱۷ سال بازار مسکن | سکون مسکن چه چیزی را نمی‌گوید؟

بهشاد بهرامی؛ دلار و سکه دوباره پرنوسان شده‌اند، اما در بازار مسکن تصویر به این روشنی نیست. قیمت‌های پیشنهادی یک چیز می‌گویند، حجم معاملات چیز دیگری و قدرت خرید خانوار‌ها نیز محدودیت خودش را به بازار تحمیل می‌کند. در چنین وضعیتی، مقایسه روزانه قیمت خانه با دلار چندان راهگشا نیست.

اما می‌شود سوال را طور دیگری مطرح کرد: وقتی یکی از بازار‌های اصلی ایران تکان می‌خورد، این نوسان تا چه اندازه به بازار‌های دیگر می‌رسد و مسکن در کجای این زنجیره قرار دارد؟

سهیل رودری، فرزانه احمدیان یزدی و حسن چنارانی در پژوهشی با عنوان «سبد بهینه سرمایه‌گذاری و پوشش ریسک متغیر در زمان» سراغ همین رابطه رفته‌اند. آنها داده‌های ماهانه ارز، سکه، سهام و مسکن را از فروردین ۱۳۸۵ تا شهریور ۱۴۰۲، معادل مارس ۲۰۰۶ تا اوت ۲۰۲۳، کنار هم گذاشته‌اند. مقاله در دوفصلنامه «بررسی مسائل اقتصاد ایران» پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی منتشر شده است.

پژوهشگران فقط به دنبال این نبوده‌اند که کدام بازار بیشتر گران شده است. سوال دیگری داشته‌اند: اگر یکی از این چهار بازار دچار نوسان شود، چه مقدار از تکان آن در بازار‌های دیگر دیده می‌شود؟ همین پرسش، تصویر جالبی از تغییر جای مسکن در اقتصاد ایران به دست می‌دهد.

مسکن همیشه گیرنده نبود

برای فهم محاسبات مقاله می‌توان چهار بازار را در یک شبکه تصور کرد. هر کدام از دیگری نوسان دریافت می‌کند و در عین حال می‌تواند بخشی از نوسان خود را به بقیه منتقل کند. پژوهشگران برای هر بازار این دو کفه را سنجیده‌اند: چه مقدار گرفته و چه مقدار منتقل کرده است.

اگر کفه دوم سنگین‌تر باشد، بازار بیشتر فرستنده نوسان است؛ اگر کفه اول سنگین‌تر باشد، بیشتر در سمت دریافت قرار دارد.

مسکن در تمام ۱۷ سال یک نقش نداشته است. در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶، معادل ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷، بیشتر دریافت‌کننده بود. از حدود ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۲، یعنی تقریبا ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۳، جای آن تغییر کرد و برای چند سال نوسان بیشتری از مسکن به شبکه بازار‌ها منتقل شد. از حوالی ۱۳۹۲ به بعد دوباره مسیر عوض شد و مسکن به‌تدریج بیشتر در سمت دریافت قرار گرفت؛ این وضعیت حوالی ۱۳۹۹، معادل ۲۰۲۰، به یکی از بالاترین نقاط خود رسید.

ارز هم در این سال‌ها نقش ثابتی نداشته است. در بخشی از دوره خود دریافت‌کننده نوسان بوده، اما از حوالی ۱۳۹۷ تا پایان دوره بررسی، بیشتر در میان بازار‌هایی قرار گرفته که نوسان را به شبکه منتقل کرده‌اند.

جدول کل دوره نیز همین تفاوت را نشان می‌دهد. در مجموع ۱۷ سال، سهام و ارز در سمت انتقال خالص نوسان قرار گرفته‌اند و سکه و مسکن در سمت دریافت. در مورد مسکن، سهمی که مستقیما از ارز دریافت کرده ۱٫۰۵ درصد گزارش شده؛ کمی بیشتر از سهم سهام با ۰٫۹۵ درصد و سکه با ۰٫۸ درصد. فاصله کوچک است و برای همین نمی‌توان از آن یک مسیر یک‌طرفه و مسلط از دلار به خانه ساخت.

نتیجه محدودتر است: در سال‌های پایانی دوره، ارز بیشتر در سمت انتقال نوسان بوده و مسکن بیشتر در سمت دریافت.

این یافته البته نمی‌گوید هر بار دلار بالا برود، چند ماه بعد نوبت مسکن می‌رسد. خود تاریخ ۱۷ ساله مقاله خلاف چنین قاعده ثابتی را نشان می‌دهد؛ جای فرستنده و گیرنده چند بار تغییر کرده است؛ بنابراین از این داده‌ها نمی‌شود برای واکنش قیمت خانه یک تقویم ساخت.

از ۱۳۹۷ بازار‌ها بیشتر به هم وصل شدند

پژوهشگران بعد از مشخص کردن جهت نوسان، سوال دیگری مطرح کرده‌اند: این چهار بازار در مجموع چقدر به یکدیگر متصل هستند؟

منطق محاسبه چندان پیچیده نیست. اگر بخش بزرگی از نوسان هر بازار از خودش بیاید، ارتباط آن با سه بازار دیگر کمتر است. هرچه سهم بیشتری از تکان‌های بازار‌ها به یکدیگر مربوط باشد، شبکه به‌هم‌پیوسته‌تر می‌شود.

در کل دوره، متوسط این شاخص حدود ۲۱ درصد بوده است. اما میانگین، تغییر مهمی را پنهان می‌کند. شاخص اتصال در ابتدای دوره نزدیک ۳۰ درصد بود، حوالی ۱۳۹۱ به حدود ۲۵ درصد رسید و پس از یک افزایش کوتاه دوباره کاهش یافت. از حوالی ۱۳۹۷ جهت حرکت عوض شد و در ادامه شاخص تا حدود ۳۳ درصد بالا رفت.

نویسندگان افزایش ارتباط بازار‌ها را در دوره‌های پرتنش اقتصادی و سیاسی و دوره همه‌گیری کرونا برجسته کرده‌اند. خود مقاله نیز نتیجه می‌گیرد هرچه اتصال بیشتر شده، امکان جدا نگه داشتن ریسک این دارایی‌ها از یکدیگر کمتر شده است.

برای بحث مسکن، نکته مهم از سال‌های پایانی دوره شروع می‌شود. از حوالی ۱۳۹۷ به بعد، دو اتفاق در کنار هم دیده می‌شود: ارتباط چهار بازار افزایش پیدا می‌کند و در همین دوره ارز از انتقال‌دهندگان اصلی نوسان است، در حالی که مسکن بیشتر در سمت دریافت قرار دارد. مقاله این همزمانی را ثبت می‌کند؛ اما از آن نمی‌توان به‌تنهایی یک رابطه علت و معلولی ساخت.

بازاری که کمتر بالا و پایین می‌رود

مسکن یک تفاوت دیگر هم با ارز، سکه و سهام دارد. نوسان بازده آن در این ۱۷ سال به مراتب کمتر بوده است.

پژوهشگران برای مقایسه چنین نوسانی، بازده ماهانه بازار‌ها را در طول زمان فهرست می‌کنند، میانگین هر کدام را به دست می‌آورند و بعد می‌سنجند بازده ماه‌های مختلف چقدر از آن میانگین فاصله گرفته است. هرچه این فاصله‌ها بیشتر باشد، یعنی بازار بالا و پایین‌های شدیدتری را تجربه کرده است. میزان این پراکندگی در آمار با شاخصی به نام «واریانس» سنجیده می‌شود.

در داده‌های مقاله، واریانس بازده مسکن ۱٫۸۳ است. این رقم برای ارز ۳۵٫۴۶، برای سکه ۵۰٫۲۳ و برای سهام ۶۲٫۵۵ محاسبه شده است. خود اعداد را نباید به شکل نسبت مستقیم خواند؛ به عنوان مثال نمی‌توان گفت سهام ۳۴ برابر مسکن نوسان داشته است. آنچه مقایسه نشان می‌دهد روشن‌تر از خود عدد‌ها است: بازده ماهانه مسکن با فاصله زیادی کمتر از سه بازار دیگر از میانگین خود پراکنده شده است.

این آرامش آماری یک ملاحظه هم دارد. خانه مثل دلار، سکه و سهام هر روز و با سرعت بالا معامله نمی‌شود و شاخص قیمت آن نیز الزاما تمام تغییرات بازار را با همان سرعت ثبت نمی‌کند. مقاله اثر نقدشوندگی و نحوه ثبت قیمت را جداگانه اندازه نگرفته است؛ بنابراین نمی‌توان تمام فاصله میان مسکن و سه بازار دیگر را فقط به ماهیت بازار خانه نسبت داد.

اما کنار هم گذاشتن دو یافته مقاله مهم است: مسکن در آمار، بازار کم‌نوسان‌تری بوده و در عین حال در سال‌های اخیر بیشتر در سمت دریافت نوسان از شبکه قرار گرفته است. آرام‌تر بودن و اثر نگرفتن، در این داده‌ها یک معنا ندارند.

سکون مسکن چه چیزی را نمی‌گوید؟

همین تمایز برای خواندن بازار امروز اهمیت دارد. داده‌های مقاله تا شهریور ۱۴۰۲ ادامه دارند و بنابراین درباره جهت یا اندازه تغییر قیمت مسکن در ۱۴۰۵ چیزی پیش‌بینی نمی‌کنند. رابطه میان بازار‌ها هم در خود دوره مطالعه ثابت نبوده است.

آنچه ۱۷ سال داده در اختیار ما می‌گذارد، بیشتر درباره نحوه خواندن سکون مسکن است تا پیش‌بینی قیمت بعدی آن.

اگر دلار در مدتی کوتاه پرنوسان باشد و بازار خانه همان حرکت را نشان ندهد، از این تفاوت به‌تنهایی نمی‌توان نتیجه گرفت که مسکن از تکان سایر بازار‌ها جدا مانده است. در سال‌های پایانی پژوهش، ارز بیشتر در سمت انتقال نوسان قرار داشته و مسکن بیشتر در سمت دریافت آن؛ با این حال نوسان ثبت‌شده در بازار خانه همچنان بسیار کمتر از ارز، سکه و سهام بوده است.

پس آرام ماندن قیمت خانه، دست‌کم بر اساس این سابقه ۱۷ ساله، برای اعلام پایان اثر موج بازار‌های دیگر کافی نیست. مسکن می‌تواند روی تابلو آرام‌تر باشد و همچنان بخشی از همان شبکه نوسان باقی بماند.