رشد چند هزار درصدی قیمت مسکن در ۱۰ سال/ انتظارات تورمی مانع از افت واقعی قیمتها
بررسی تطبیقی قیمت واحدهای مسکونی نقلی در تهران نشان میدهد، قیمت این واحدها از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ در اغلب محلههای پایتخت رشدی چند هزار درصدی را تجربه کرده است.
بر اساس دادههای قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته، در سال ۱۳۹۴ قیمت واحدهای زیر ۵۰ متر در تهران، از حدود ۱۰۸ میلیون تومان در محله امام حسین تا ۶۵۰ میلیون تومان در زعفرانیه متغیر بوده است. اما این ارقام در سال ۱۴۰۴ به بازهای ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان در شهر ری تا ۱۵ میلیارد تومان در زعفرانیه رسیده است.
مقایسه قیمت آپارتمانهای کوچکمتراژ تهران از سال ۱۳۹۴، با عنوان اولین لیست قیمتی خانه نقلیهای تهران در سال ۹۴ با قیمت آپارتمانهای مورد بررسی در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که بازار مسکن پایتخت در یک دهه گذشته با جهشهای قیمتی بیسابقهای مواجه بوده است. این رشد، نه تنها در مناطق شمالی، بلکه در محلههای شرقی، جنوبی و مرکزی شهر نیز محسوس است.
رشد چند هزار درصدی در شرق تهران
بر اساس دادههای بازار مسکن، قیمت واحدهای مسکونی در تهران بین سالهای ۱۳۹۴ و ۱۴۰۴ افزایش قابل توجهی داشته است. بررسی ۱۵ محله نشان میدهد که درصد تغییر قیمتها از ۱۱۰۰ درصد (۱۱ برابر) تا بیش از ۳۵۰۰ درصد (۳۵ برابر) متغیر است.
در محلههای شرقی تهران، رشد قیمت بسیار قابل توجه است. واحد نوساز ۴۰ مترمربعی در پیروزی از ۱۴۸ میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به ۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است، معادل ۲۶۷۰ درصد افزایش. در نظامآباد هم واحدی مشابه از ۱۴۰ میلیون تومان به ۴ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان رسیده است (۳۰۰۷ درصد رشد).
در محله نارمک، یک واحد ۴۰ مترمربعی ۱۲ ساله از ۱۶۷ میلیون تومان به ۵ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان (۲۹۵۳ درصد رشد) و در مجیدیه نیز یک واحد ۴۰ متری و نوساز از ۱۶۸ میلیون تومان به ۵ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان (۳۲۳۳ درصد رشد) افزایش یافته است. همچنین قیمت یک واحد ۴۵ مترمربعی ۲۰ سال ساخت در محله امام حسین از ۱۰۸ میلیون تومان به ۳ میلیارد تومان (۲۶۷۸ درصد رشد) رسیده است.
در مرکز تهران و در محله عباسآباد هم، واحد ۴۶ مترمربعی یکسال ساخت، از ۳۴۵ میلیون تومان به ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان (۱۷۸۴ درصد رشد) افزایش یافته است.
جنوب تهران؛ رشد آرامتر نسبت به مناطق دیگر
بررسی قیمتها اما نشان میدهد محلههای جنوبی مانند شهر ری، افزایش قیمت کمتری داشتهاند. واحد نوساز ۴۲ مترمربعی در شهر ری از ۱۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار به ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (۱۱۱۳ درصد رشد) افزایش پیدا کرده است.
در مناطق شمالی و غرب تهران، رشد قیمت بسیار قابل توجه است. در زعفرانیه، یک واحد نوساز ۵۰ مترمربعی از ۶۵۰ میلیون به ۱۵ میلیارد تومان رسیده است (۲۲۰۸ درصد رشد). در قیطریه هم، واحدی مشابه از ۴۴۰ میلیون به ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافته (۲۹۶۸ درصد رشد). در گیشا و سعادتآباد نیز، واحدهای ۴۵–۵۰ مترمربعی رشد بیش از ۲۰۰۰ درصدی را تجربه کردهاند.
بر اساس دادههای بررسی شده، میانگین رشد قیمت مسکن در ۱۵ محله تهران در ۱۰ سال اخیر حدود ۲,۷۶۳ درصد بوده است. این رقم نشان میدهد که برای خرید واحدی مشابه آنچه در سال ۱۳۹۴ وجود داشت، خریداران امروز باید حدود ۲۸.۶ برابر بیشتر بپردازند؛ آماری که شدت جهش قیمت مسکن در دهه گذشته تهران را به خوبی نشان میدهد.
کاهش شدید حجم معاملات، تضعیف تقاضای مصرفی
بازار مسکن ایران در آستانه ورود به روزهای پایانی سال ۱۴۰۴، نشانههایی از یک تغییر ساختاری را بروز داده است. برخلاف انتظار برخی فعالان برای تداوم رشد قیمتها تحت فشار تورم عمومی، شواهد میدانی حاکی از کاهش شدید حجم معاملات، تضعیف تقاضای مصرفی و در عین حال، مقاومت قیمتهای اسمی (اعلامی) در برابر کاهش جدی است. این وضعیت، دقیقا مطابق با تعریف اقتصادی رکود تورمی است؛ جایی که فعالیت اقتصادی (معاملات) کاهش یافته، اما تورم ساختاری هزینههای تولید و انتظارات تورمی، مانع از افت واقعی قیمتها میشوند.
محرک اصلی بازار مسکن، تقاضای مؤثر است؛ خریدارانی که توانایی مالی لازم برای تبدیل نیاز به قدرت خرید را دارند. در حال حاضر، این بخش از تقاضا به دلیل چندین عامل ساختاری و موقتی، به شدت تضعیف شده است.