زنگ خطر در بازار مسکن / ۲.۵ میلیون واحد خالی شناسایی شد

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فرهیختگان، تابستان امسال تولید مسکن کاهش محسوسی داشت، به‌طوری‌که بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تعداد پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران طی تابستان امسال نسبت به تابستان ۱۴۰۳ کاهش حدود ۱۱ درصدی و در شهرداری‌های کل کشور نیز کاهش نزدیک به ۲۸ درصدی داشته است. هم‌زمان با این افت تولید، بازار مسکن نیز طی دو سال اخیر در رکود بوده و این رکود عمق نیز پیدا کرده است. با وجود کاهش ساخت و ساز و رکود معاملات خرید و فروش، اما بازار اجاره مسکن به‌طور خزنده‌ای افزایش یافته و نرخ تورم اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته حول حوش ۳۷ تا ۴۰ درصد بوده است، موضوعی که فشار مضاعفی بر مستاجران وارد می‌کند. در این شرایط مهم‌ترین پروژه ساخت مسکن دولتی نیز پس از چهار سال با صدور ۶۷۲ هزار واحد پروانه ساختمانی تأثیر قابل‌توجهی بر کاهش فشار بازار مسکن نداشته است.

هم‌زمانی این چالش‌ها درحالی است که دولت‌ها طی چند سال اخیر سیاست مشخصی برای عرضه مسکن خالی از سکنه نیز نداشته‌اند، به‌طوری‌که طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ مرکز آمار، حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشت و آمار‌های اخیر شرکت ملی گاز نیز تقریباً همین رقم (۲ میلیون و ۵۷۴ هزار) را نشان می‌دهد. بااین‌حال، طی چهار سال اخیر که قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرا شده، وزارت راه و شهرسازی به‌رغم راه‌اندازی سامانه‌های مربوطه، عملاً نتوانسته آمار دقیقی از این واحد‌ها برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد. بر اساس داده‌های مالیاتی، این سازمان در سه سال گذشته تنها ۳۰ میلیارد تومان درآمد از مالیات خانه‌های خالی داشته است، درحالی‌که در همین مدت درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های گران‌قیمت ۶۱۶ میلیارد تومان و از مالیات بر خودرو‌های لوکس ۶.۷ هزار میلیارد تومان بوده است.

۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه

مسکن بزرگ‌ترین هزینه خانوارهاست که بخش عمده درآمد مستاجران را می‌بلعد. در اغلب کشور‌ها از طریق سیاست‌های مشخص سعی می‌کنند فشار را از دوش مستأجران بردارند، بااین‌حال ظاهراً دولت‌ها طی دو دهه اخیر عمده تلاش خود را صرف عرضه مسکن از طریق پروژه‌های دولتی‌ساز کرده و از مهم‌ترین بخشی که می‌توانست عرضه مسکن را تقویت کند، غافل مانده‌اند. این بخش، خانه‌های خالی از سکنه است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سیاست‌های دولتی بخش مسکن، برخلاف سایر کشور‌ها، مسکن خالی از سکنه که تعداد زیادی از آن مربوط به فعالیت‌های سفته‌بازان و خرید‌های سرمایه‌ای است، از دید دولت پنهان مانده‌اند. این موضوع سبب شده تناقص‌های زیادی بین داده‌های مراکز آمار دیده شود، به‌طوری‌که مرکز آمار ایران در سرشماری سال ۱۳۹۵ اعلام کرد حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد و حتی این آمار را به تفکیک استان‌ها منتشر کرد. پس از آن، دولت با راه‌اندازی سامانه‌های مختلف و ثبت گسترده اطلاعات ملکی شهروندان، تلاش کرد بانک‌های اطلاعاتی جامعی در این حوزه ایجاد کند؛ به‌گونه‌ای که ارائه بسیاری از خدمات اداری و حتی دریافت مدارک منوط به ثبت اطلاعات در این سامانه‌ها شد.

بر اساس داده‌های شرکت ملی گاز، واحد‌های مسکونی‌ای که فاقد اطلاعات مصرف گاز هستند، به‌عنوان واحد‌های مسکونی خالی شناسایی شده‌اند. هرچند این روش به شناسایی دقیق تعداد واحد‌های خالی منجر نمی‌شود، اما تصویری نسبتاً قابل‌اتکا از وضعیت واحد‌های مسکونی خالی، از نظر توزیع جغرافیایی و وضعیت رفاهی در سطح کشور ارائه می‌دهد. مبتنی بر آمار‌ها حدود ۹.۴ درصد از کنتور‌های گاز کشور یا هیچ مصرفی ثبت نکرده‌اند یا مصرف آنها صفر بوده است. براین‌اساس، از مجموع ۲۸ میلیون و ۸۴۹ هزار و ۱۳۲ واحد مسکونی در کشور، حدود ۲ میلیون و ۵۷۴ هزار و ۹۹۸ واحد به‌عنوان واحد مسکونی خالی از سکنه تلقی می‌شوند.

بر اساس داده‌های شرکت ملی گاز، از این تعداد، بیشترین سهم به اقلیم ۳ با حدود یک میلیون و ۲۵۴ هزار واحد خالی تعلق دارد و پس از آن اقلیم ۲ با ۶۷۱ هزار واحد و اقلیم ۱ با ۴۳۳ هزار واحد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. کمترین تعداد واحد‌های خالی نیز در اقلیم ۴ و ۵ مشاهده شده است، به ترتیب با ۷۱ هزار و ۴۳۸ و ۱۴۲ هزار و ۸۲۸ واحد. این داده‌ها نشان می‌دهد که توزیع واحد‌های مسکونی خالی در کشور به‌طور نسبی میان مناطق مختلف متفاوت است و تمرکز بیشتری در برخی اقلیم‌ها وجود دارد.

تهران با ۴۵۴ هزار خانه خالی در صدر لیست

بر اساس داده‌های جدول توزیع جغرافیایی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، به‌جز دو استان هرمزگان و سیستان و بلوچستان، می‌توان گفت سهم واحد‌های مسکونی خالی در سایر استان‌ها از الگوی نسبتاً یکنواختی برخوردار است. همچنین طبق این جدول، استان تهران با ۴۵۴ هزار و ۹۸۶ واحد مسکونی خالی، بیشترین تعداد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را در میان استان‌های کشور به خود اختصاص داده است.

توزیع استانی خانه‌های خالی

تازه‌ترین آمار‌ها از توزیع یارانه گاز خانگی در کشور نشان می‌دهد میزان واحد‌های مسکونی خالی و تعداد کنتور‌های فعال در استان‌ها تفاوت‌های قابل‌توجهی دارد. بر اساس داده‌ها، استان سیستان و بلوچستان با ۲۶.۹ درصد واحد‌های مسکونی خالی و نزدیک به ۲۶ درصد کنتور‌های خالی، بالاترین نرخ خالی بودن واحد‌ها را در بین استان‌ها دارد. پس از آن، استان هرمزگان با ۲۴.۴ درصد واحد مسکونی خالی و ۲۴.۹ درصد کنتور خالی قرار دارد. از سوی دیگر، استان‌های قم و آذربایجان غربی با کمترین درصد واحد‌های مسکونی خالی، به ترتیب ۶.۷ و ۶.۹ درصد، پایین‌ترین نرخ خالی بودن واحد‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. این استان‌ها نشان می‌دهند که بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکونی، به صورت فعال مصرف‌کننده گاز هستند. در میان استان‌های پرجمعیت، تهران با بیش از ۵.۸ میلیون واحد مسکونی و حدود ۳ میلیون و ۳۶۰ هزار کنتور فعال، بزرگ‌ترین شبکه مصرف‌کننده گاز خانگی کشور را دارد و ۷.۸ درصد واحد‌های آن خالی اعلام شده است.

مالیات خودرو ۲۲۲ برابر مالیات خانه‌های خالی!

یکی از انتقاد‌ها به دولت در حوزه مسکن، فقدان آمار‌های شفاف و قابل اتکاست؛ آماری که نشان می‌دهد موجودی مسکن چه تعداد بوده، مسکن مازاد دست چه کسانی است، ملاکان چه کسانی و یا چه نهاد‌ها و بنگاه‌های اقتصادی‌ای هستند و درنهایت کسری مسکن در کدام مناطق بیشتر است. موضوع مهم‌تر دیگر اینکه کاربرد این داده‌ها این است که دولت می‌تواند با سفت کردن پیچ سیاست‌های مالیاتی، عرضه واحد‌های خالی از سکنه را افزایش دهد.

برخلاف بخش مسکن که دولت داده‌های مستندی حتی به سازمان مالیاتی هم ارائه نمی‌دهد، اما به دلیل شفافیت آمار و داده‌های حوزه خودرو، سازمان مالیاتی به‌آسانی می‌تواند از این بخش و به‌ویژه صاحبان خودرو‌های لوکس مالیات دریافت کند. در حوزه مسکن، اما با وجود راه‌اندازی سامانه‌هایی مانند املاک و اسکان، اطلاعات دقیقی درباره تعداد خانه‌ها و واحد‌های خالی منتشر نشده است. به‌عبارت‌دیگر، داده‌ای مشخص درباره خانه‌های دوم، واحد‌های خالی از سکنه و وضعیت آنها در دسترس نیست و سیاست روشنی نیز در این زمینه وجود ندارد. از سوی دیگر، پروژه‌های ساخت مسکن نیز تاکنون نتایج قابل‌اتکا و ملموسی ارائه نکرده‌اند و تأثیر مثبتی بر بازار مسکن به‌جای نگذاشته‌اند. از سال ۱۴۰۰ و هم‌زمان با اجرایی‌شدن اجباری قانون مالیات بر خانه‌های خالی، انتظار می‌رفت این اطلاعات به درآمد قابل‌توجهی برای دولت منجر شود. اما آمار‌ها نشان می‌دهد طی دو تا سه سال اخیر، مجموع درآمد حاصل از این مالیات رقمی بسیار ناچیز بوده است؛ رقمی که حتی به‌مراتب کمتر از درآمد دولت از مالیات خانه‌ها و خودرو‌های لوکس در همین دوره زمانی است. بر اساس آمار‌های سازمان مالیاتی، طی ۴ سال اخیر (از سال ۱۴۰۱ تا ۷ ماهه نخست امسال) مجموع درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های خالی فقط ۳۰ میلیارد تومان بوده، درحالی‌که در همین مدت، درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های گران‌قیمت ۶۱۶ میلیارد تومان (معادل ۲۰ برابر درآمد مالیاتی بر خانه‌های خالی) و درآمد دولت از مالیات بر خودرو‌های لوکس ۶.۷ هزار میلیارد تومان (معادل ۲۲۲ برابر درآمد مالیاتی بر خانه‌های خالی) بوده است.

توزیع یکنواخت خانه‌های خالی در تمام مناطق

نتایج گزارش وزارت رفاه از وضعیت رفاهی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه نشان می‌دهد رابطه معناداری میان درصد واحد‌های مسکونی خالی و میانگین دهک رفاهی مناطق وجود ندارد و به نظر می‌رسد سهم واحد‌های مسکونی خالی به‌طور نسبتاً یکنواخت در مناطق مختلف توزیع شده است. بااین‌حال، اهمیت واحد‌های مسکونی خالی در بررسی الگوی مصرف گاز، صرفاً به تعداد آنها محدود نمی‌شود. مسئله اصلی زمانی برجسته می‌شود که این واحد‌ها در آپارتمان‌های دارای کنتور مشترک گاز قرار داشته باشند. به‌عنوان‌مثال، در ساختمانی با ۴۰۰ واحد مسکونی که از یک کنتور مشترک استفاده می‌کند، وجود ۴۰ واحد خالی موجب می‌شود مصرف سرانه هر واحد حدود ۱۰ درصد کمتر از مقدار واقعی محاسبه شود. این کاهش ظاهری مصرف، مبنای تعیین پلکان مصرف و مبلغ قبض گاز قرار می‌گیرد. درنتیجه، به نظر می‌رسد ساختمان‌هایی که از کنتور مشترک استفاده می‌کنند و دارای واحد‌های خالی هستند، عملاً از یارانه انرژی بیشتری بهره‌مند می‌شوند.

چرا خانه‌ها خالی می‌مانند؟

دلایل متعددی برای خالی ماندن خانه‌ها وجود دارد و این دلایل در بخش‌های مختلف کشور با هم تاحدودی متفاوت است. بخشی از این خانه‌های خالی مربوط به خانه‌هایی است که به دلیل مشکلات حقوقی و قانونی ازجمله ارث‌ومیراث خالی مانده‌اند. بخش بزرگی از خانه‌ها مربوط به خرید‌های سرمایه‌ای است که اشخاص حقیقی و حقوقی در ضعف قوانین انجام داده و به‌عنوان دارایی نگه داشته‌اند. بخش دیگر به پروژه‌های مسکن مهر بازمی‌گردد که زیرساخت‌های لازم برای سکونت در آنها فراهم نشده است. دولت هنوز آمار دقیقی ارائه نکرده که مشخص شود این خانه‌ها دقیقاً در کدام مناطق قرار دارند و متعلق به چه گروه‌هایی هستند؛ موضوعی که برنامه‌ریزی برای استفاده بهینه از آنها را دشوار می‌کند. علاوه بر این، اجاره‌ها نسبتاً بالا است و برخی از این واحد‌ها به دلیل مالکیت بانک‌ها یا شرکت‌ها خالی مانده‌اند. بسیاری از این نهاد‌ها برای استفاده از سند خانه به‌عنوان وثیقه یا سرمایه، تمایلی به اجاره‌دادن آن ندارند و ترجیح می‌دهند دارایی خود را نقد نگه دارند.