شوک جدید به بازار مسکن / نرخ جدید معاملات مسکن اعلام شد

به گزارش اقتصادآنلاین، به فاصله کوتاهی از ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این تصور در بازار شکل گرفته که مشاوران املاک در حال خروج از فرآیند خرید و فروش مسکن هستند و سهم سنتی کمیسیون آنها به سمت دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است، دفاتری که بنا بر اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بعضاً تا ۴۰ میلیون تومان بابت ثبت قرارداد از طرفین معامله دریافت می‌کنند و این موضوع هزینه نهایی را برای خریداران و فروشندگان سنگین کرده است.

در پی تصویب قانون الزام و راه‌اندازی سامانه کاتب، هم‌اکنون پس از ثبت رایگان پیش‌نویس قرارداد در دفاتر مشاور املاک، متعاملین برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شوند.

فعالان بازار می‌گویند: برخی دفاتر اسناد از خلأهای قانونی استفاده می‌کنند و به طرفین اعلام می‌کنند که قولنامه تنظیم‌شده در بنگاه اعتباری ندارد، بنابراین قرارداد را خودشان تنظیم می‌کنند و کمیسیون معامله نیز توسط آنها اخذ می‌شود. گزارش‌ها نشان می‌دهد این دفاتر در مواردی ده‌ها میلیون تومان هزینه رسمی از متعاملین دریافت می‌کنند.

تعدد سامانه‌ها و سردرگمی متعاملین

وجود چند سامانه موازی در ثبت معاملات مسکن، روند انجام قراردادها را پیچیده و نقش واسطه‌های ملکی را کمرنگ کرده است. در حال حاضر سه سامانه فعال هستند:

کاتب (ویژه مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی)

خودنویس (رایگان و در اختیار عموم مردم)

سامانه املاک و اسکان (برای ثبت توافقات)

مشاوران املاک متناسب با نوع قرارداد، از هر سامانه استفاده متفاوتی دارند: «کاتب» برای خرید و فروش، «خودنویس» برای اجاره و «املاک و اسکان» برای قراردادهای توافقی.

با معرفی سامانه «خودنویس» در سال ۱۴۰۲، این گمانه قوت گرفت که نقش مشاوران املاک در انجام معاملات به حداقل خواهد رسید؛ موضوعی که فعالان صنفی معتقدند می‌تواند ضریب امنیت معاملات ملکی را کاهش دهد.

پیشینه قانون الزام و انتظارهای صنفی

یک سال بعد، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از دو سال بررسی در مجلس، در سال ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص رسید. هدف اصلی این قانون، ساماندهی قراردادهای غیررسمی، قولنامه‌ای و سنددار شدن تمام املاک بود.

با اجرای قانون، مشاوران املاک تصور می‌کردند مجدداً جایگاهشان تثبیت می‌شود؛ زیرا طبق متن قانون، آنها باید قرارداد اولیه را تنظیم و سپس متعاملین را برای ثبت نهایی به دفترخانه ارجاع دهند. همچنین قرار بود تعرفه کمیسیون بر اساس میانگین ارزش معاملاتی مناطق مختلف تعیین شود.

اما در عمل، مشاوران املاک هیچ اختیار حقوقی در ثبت قراردادها ندارند و همین موضوع عملاً نقش آنها را در فرآیند معامله بی‌اثر کرده است.

انتقاد صنف مشاوران املاک از عملکرد دفاتر اسناد رسمی

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به ایرادات آیین‌نامه‌ای، توضیح می‌دهد: بنگاه‌ها پیش‌نویس معاملات را بدون دریافت وجه ثبت می‌کنند و سامانه به آنها «گواهی» می‌دهد.

طرفین پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند و اگر مراجعه نکنند، معامله عملاً شکل نمی‌گیرد.

بسیاری از دفاتر اسناد رسمی به بهانه «بی‌اعتبار بودن قرارداد مشاور املاک» قرارداد جدید می‌نویسند و کمیسیون را خودشان دریافت می‌کنند.

به گفته وی، این روند مغایر روح قانون است و دو ایراد اساسی دارد:

۱. عدم اعمال اثر حقوقی و ثبتی برای پیش‌نویس تنظیم‌شده توسط مشاوران املاک

۲. نبود ضمانت پرداخت حق‌الزحمه مشاوران املاک پس از ثبت قرارداد در دفترخانه

گودرزی هشدار می‌دهد که چنین شکافی، علاوه بر ایجاد زمینه سوءاستفاده صنفی، می‌تواند در آینده برای امنیت معاملات و اعتبار قراردادهای ملکی چالش‌های جدی ایجاد کند.

هشدار درباره تبعات حقوقی و اقتصادی خلأ قانونی

رئیس اتحادیه املاک تأکید می‌کند که برخی دفاتر اسناد رسمی عملاً کار مشاوران املاک را با هزینه‌های بسیار بالاتر انجام می‌دهند و این موضوع برخلاف هدف اصلی قانون یعنی افزایش ضریب ایمنی معاملات است.

او معتقد است اگر اصلاحات لازم در آیین‌نامه صورت نگیرد، حذف نقش واسطه‌های ملکی می‌تواند ریسک‌های حقوقی و امنیتی برای جامعه و بازار مسکن به همراه داشته باشد.