سه گام تا رونق مسکن

بر مبنای آنچه این اقتصاددانان در تشریح وضعیت موجود و همچنین چشم‌انداز ماه‌های پیش رو در بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند جنس رونق در دوره جدید بازار مسکن، کاملا متفاوت با رونق دوره‌های پیشین به خصوص رونق بازار مسکن بین سال‌های 90 تا 92 است؛ انتظار می‌رود رونق بازار مسکن در ماه‌های پیش رو، مشخصات اصلی خود شامل طول و کیفیت رونق را به شکلی خفیف‌تر از دوره‌های پیشین نشان دهد؛ به این معنی که بازار مسکن در دوره رونق جدید که به احتمال زیاد تا اواخر امسال خود را نشان می‌دهد، شوک قیمتی دوره‌های قبل را تجربه نخواهد کرد. همچنین بروز سفته‌بازی و رشد تقاضاهای سوداگرانه که طی دوره‌های گذشته رونق بازار مسکن را با التهاب شدید قیمتی همراه می‌کرد در فاز جدید به‌طور کامل منتفی است. در عین حال که تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به هیچ وجه در فاز جدید به هیجان خرید که یکی از عوامل موثر در بروز التهاب و نوسان شدید قیمت است مبتلا نخواهد شد.

 آنچه باعث شده هم‌اکنون این سه اقتصاددان حوزه مسکن تصویر فعلی و چشم‌انداز پیش روی بازار ملک در فاز جدید رونق را به شکلی که گفته شد تعبیر و تفسیر کنند عمدتا از دو فاکتور مهم اقتصادی سرچشمه می‌گیرد؛ اولین فاکتور مهم به چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور بر‌می‌گردد؛ بنا بر پیش‌بینی اقتصاددانان و بر مبنای شواهد موجود، طی یک دهه آینده رشد اقتصادی از 4 درصد تجاوز نمی‌کند. پارامتر دوم مربوط به وضعیت درآمدهای نفتی است که پیش‌بینی نمی‌شود حداقل طی یکی دو سال آینده با افزایش چشمگیر مواجه شود.به این ترتیب و با احتساب این دو فاکتور مهم، منابع قابل توجهی برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک - مشابه آنچه در دوره‌های پیشین رونق به واسطه افزایش حجم درآمدهای نفتی یکی از عوامل بروز نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن بود، در اختیار سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرد و در نتیجه ایجاد زمینه جهش قیمت در فاز جدید بازار ملک اساسا منتفی است. این در حالی است که به واسطه اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا همچون در نظر گرفتن طیف متنوعی از تسهیلات بانکی و افزایش سقف وام‌های مسکن، تقاضای مصرفی در شرایط فعلی از قدرت خرید امیدوارکننده‌ای برخوردار است که می‌تواند منجر به بروز رونق غیرتورمی برای بخش مسکن طی ماه‌های آینده شود.

سه‌گام عمده در مسیر رونق

اقتصاددانان در حالی بروز رونق در بازار مسکن تا پایان امسال را پیش‌بینی می‌کنند که در عین حال معتقدند برای قطعیت یافتن این پیش‌بینی سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن حداقل باید سه گام مهم را در مسیر حرکت بازار مسکن به فاز جدید بردارد. اولین گام و در عین حال مهم‌ترین الزام برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن در مسیر رونق، به «انعطاف‌پذیر شدن ابزارهای تامین مالی بخش مسکن» برمی‌گردد؛ به این معنا که لازم است درجه بهره‌برداری و کارآمدی ابزارهای موجود تامین مالی در بخش مسکن افزایش یابد تا از این طریق طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی و سایر ابزارها، نیاز خود را در بازار مسکن تامین کنند.

این در حالی است که به اعتقاد این اقتصاددانان برداشتن این گام حداقل مستلزم دو پیش‌شرط مهم اقتصادی است؛ اولین پیش‌شرط مهار تورم به سطح زیر 5 درصد است؛ اقتصاددانان عقیده دارند تا زمانی که نرخ تورم دو رقمی یا در مرز 10 درصد قرار دارد از یک طرف به علت بالا بودن قیمت تمام شده پول، ریسک تامین منابع برای بانک وام‌دهنده بالاست و از سوی دیگر همین سطح بالای تورم در شرایطی که چشم‌انداز تورم کاهشی است منجر به ایجاد ریسک و کاهش جذابیت دریافت تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها می‌شود. به عبارت دیگر، وام‌گیرنده در شرایطی که چشم‌انداز تورمی کاهشی باشد، اشتیاق چندانی برای دریافت تسهیلات با نرخ سود بالا ندارد.

پیش‌شرط دوم به تحقق چشم‌انداز رشد اقتصادی مطلوب برمی‌گردد؛ اگر رشد اقتصادی مطلوب حاصل نشود به دلیل عدم افزایش سطح درآمد خانوارها، تزریق منابع، منجر به رشد نقدینگی و تحریک قیمت از سمت تقاضای سرمایه‌ای می‌شود؛ از این‌رو اجرای گام اول – انعطاف‌پذیر کردن ابزارهای تامین مالی – در شرایط نامساعد و بدون تامین دو پیش‌شرط گفته شده، می‌تواند منجر به انحراف سیاست‌ها و عدم بهره‌مندی تقاضای واقعی و مصرفی از این تسهیلات شود.گام دوم در جهت تسهیل حرکت بازار مسکن به سمت رونق که به نوعی به تحقق گام اول وابسته است، «تغییر نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات مسکن در وام‌های بلندمدت» است؛ نرخ سود تسهیلات مسکن که در قالب وام‌های بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود باید از حالت ثبات فعلی در طول زمان خارج شود و برای کمک به کنترل تورم به‌صورت شناور تعیین شود.

از آنجا که مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل 10 ساله است، زمانی که نرخ سود تسهیلات در تمام این 10 سال ثابت اما چشم‌انداز تورم کاهشی باشد، این نرخ سود بالا مانع روانی – اقتصادی مهمی برای دریافت وام از طرف متقاضیان مصرفی محسوب می‌شود. این در حالی است که به اعتقاد اقتصاددانان نرخ سود تسهیلات مسکن باید مشابه بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا نرخی شناور و متناسب با سطح تورم تعیین شود. گام سوم به «توقف سرکوب تقاضای مصرفی خانوارهای میان‌درآمد رو به بالا» مربوط می‌شود؛ در حال‌حاضر تسهیلات موجود بخش مسکن از کیفیت نسبتا مطلوبی برای متقاضیان میان‌درآمد رو به پایین برخوردار است و این در حالی است که این تسهیلات هم‌اکنون پاسخگوی نیاز مصرفی دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا (دهک‌های 6 تا 8) نیست. این سه اقتصاددان همچنین به یک نگرانی عمده در بازار ملک درباره آینده رونق مسکن پاسخ اقتصادی روشن دادند.

این نگرانی به سابقه «ملاکی بانک ها» در دوره رونق پیشین برمی‌گردد که باعث شد بانک‌ها به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم در فاصله سال‌های 90 تا 92 بخش قابل‌توجهی از منابع خود را صرف خرید یا ساخت و سازهای لوکس مسکونی و تجاری کنند که عاقبت این اتفاق منجر به حبس منابع بانکی در بازار ملک طی سه سال گذشته و در نتیجه تعمیق رکود مسکن شد. اقتصاددانان در حال حاضر معتقدند بازار مسکن در دوره جدید رونق به دو علت به سرنوشت تلخ دوره پیشین دچار نمی‌شود؛ به این معنا که انتظار نمی‌رود بانک‌ها مجددا به ملاکی بیشتر در ماه‌های آینده روبیاورند؛ یک علت به موضوع پایین بودن سطح درآمدهای نفتی و تنگنای اعتباری بانک‌ها ناشی از کمبود نقدینگی برمی‌گردد که هم‌اکنون ابزار سفته بازی ملکی را از بانک‌ها گرفته است؛ علت دوم به این موضوع مربوط می‌شود که بانک‌ها چون در حال‌حاضر با حجم زیادی املاک فروش نرفته مواجهند و چشم‌انداز بازار مسکن را حداقل برای یک سال آینده مناسب سفته بازی بیشتر نمی‌بینند، عملا انگیزه‌ای هم برای افزایش دارایی‌های ملکی خودشان ندارند.

تصویر اول از فاز جدید مسکن

تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران در میزگردی که گزارش کامل آن در «تجارت فردا» به چاپ رسیده است، در تشریح مشخصات فاز جدید بازار مسکن گفت: افزایش احتمالی قیمت مسکن در فاز جدید رونق حول و حوش تورم عمومی خواهد بود و از این میزان تجاوز نخواهد کرد. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی همچنین درخصوص چشم‌انداز پیش‌روی فاز جدید رونق در بازار مسکن افزود: از آنجا که رونق منطقی الزاما به معنای افزایش حجم معاملات همراه با افزایش قیمت نیست، بنابراین انتظار افزایش شدید قیمت در فاز جدید رونق مسکن وجود ندارد.همچنین به اعتقاد بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، رشد قیمت مسکن در سال جاری، در محدوده نرخ تورم عمومی خواهد بود.تیمور رحمانی نیز در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن افزود: هم‌اکنون دوران قعر رکود اقتصادی را پشت‌سر گذاشته‌ایم و بازار مسکن با شیب ملایم و تدریجی در حال عبور از رکود به سمت رونق است. به گفته وی، به‌طور طبیعی تا زمانی که اقتصاد کشور در رکود است، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن وارد فاز رونق شود، اما می‌توان گفت نشانه‌هایی از بهبود در وضعیت بازار مسکن هم‌اکنون قابل مشاهده است.

رحمانی افزود: حجم معاملات مسکن با بهبود نسبی همراه شده، سیکل شدید رکودی در بازار مسکن پشت‌سر گذاشته شده و با کاهش قیمت واقعی مسکن و هم اکنون ثبات آن زمینه رونق تدریجی در بازار مسکن فراهم است؛ منتها نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد آن است که رونق بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو و در فاز جدید رونق، چندان خیره‌کننده و جهش‌گونه نخواهد بود. وی خاطرنشان کرد: دلیل این موضوع علاوه بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان و سپری شدن سیکل طبیعی رکود در بازار مسکن به عوامل متعدد دیگری بر می‌گردد که اشتیاق بانک مرکزی و دولت به ایجاد رونق و در نتیجه تزریق منابع مالی بیشتر، ایجاد امیدواری‌های اقتصادی و سیاسی، بهبود نسبی قیمت نفت و کاهش نرخ سود بانکی چند نمونه از آنهاست.

منشا اصلی تحولات بازار مسکن

عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران در تشریح نقشه راه سازندگان در مسیر فاز جدید بازار ملک، گفت: تمام تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشا تقاضا دارد؛ تقاضا کاملا در رکود و رونق بخش مسکن نقش موثری دارد؛ تحت‌تاثیر شرایط فعلی سازندگان نیز به‌طور طبیعی انتظار کسب سود بالا نخواهند داشت، چرا که هم اکنون درآمدهای نفتی و شرایط کلی اقتصادی نیز به‌صورتی نیست که تقاضا بتواند شوک بزرگی به سمت عرضه وارد کند. وی ادامه داد: این در حالی است که در بازار مسکن ما هیچ گاه نمی‌توانیم تقاضای سرمایه و سفته‌بازی را حذف کنیم، چرا که خصلت بازار دارایی‌ها چنین است؛ رفتار سیکلی مسکن (نوسانات) در آمریکا همان است که در ایران هم هست؛ هر چند این دو کشور دو اقتصاد کاملا متفاوت دارند اما در هر دو و سایر کشورها شاخص‌های قیمتی رفتار سیکلی دارند. پس ما نمی‌توانیم این رفتار سیکلی را حذف کنیم اما می‌توانیم دامنه این سیکل را متعادل‌تر کنیم و علت اینکه سیکل‌های قیمتی و رکود ورونق در کشور ما در دوره‌های مختلف شدید بوده تا حدی به تشدید سیر طبیعی سیکل‌های ناشی از تزریق نقدینگی در نتیجه افزایش مقطعی درآمدهای نفتی در مقاطع مختلف بر می‌گردد.

رحمانی خاطرنشان کرد: در حال حاضر چون هیچ چشم‌اندازی برای بهبود درآمدهای گزاف نفتی نداریم و اقتصاد ما هم از هیچ منشا دیگری پتانسیل رشد بالا ندارد پیش‌بینی می‌شود اقتصاد ایران طی یک دهه آینده رشدی بیش از 4 درصد نخواهد داشت؛ بنابراین چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهد بود منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به‌طور جهش‌گونه و شدید اقتصاد را تحت تاثیر قرار بدهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند. با این وجود موضوع سفته‌بازی قابل برطرف کردن نیست و در صورتی که تشدید نشود اتفاقا می‌تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار مسکن موثر واقع شود؛ این موضوع نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها از جمله بازار سهام هم دیده می‌شود.

رونق خفیف در بازار ملک

ملکی در تشریح چشم‌انداز بازار مسکن طی ماه‌های پیش‌رو گفت: پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 90 تا 92 و صدور حجم نامتعارف پروانه‌های ساختمانی(سونامی ساخت وساز) همان‌طور که انتظار می‌رفت از نیمه دوم سال 92 به بعد، رکود بر این بازار حاکم شد. البته کاهش درآمدهای نفتی و شرایط تحریم نیز رکود را همراهی کرد. ضمن اینکه نرخ واقعی سود بانکی نیز افزایش یافت. این موضوع ترکیب نقدینگی را در اقتصاد به نفع شبه پول تغییر داد. (سهم پول کاهش و سهم شبه پول افزایش یافت) و بانک‌ها به بستری جذاب برای جذب سرمایه‌ها و سپرده‌ها تبدیل شدند. این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: علاوه بر این طی سال‌های 91 تا 94، رشد اقتصادی هم به‌عنوان مهم‌ترین نشانگر قدرت خرید خانوارها وضعیت مناسبی نداشت. همه این عوامل دست به دست هم داد تا رکود مسکن در فاصله سال‌های 92 تا 94 تعمیق شود؛ حجم معاملات مسکن کم شد، قیمت واقعی مسکن افت کرد و به تبع آن حجم سرمایه‌گذاری، صدور پروانه و ارزش افزوده بخش هم کاهش یافت.ملکی با بیان اینکه هم اکنون بسیاری از این ترمزها و موانع از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است، تصریح کرد: به مرور آثار بهبود در بازار مسکن قابل مشاهده است؛ افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موید این مطلب است. از سوی دیگر فروش حجم قابل توجهی از واحدهای فروش نرفته سازندگان که در فاصله سال‌های 90 تا 92 پروانه ساخت گرفته بودند و همچنین افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید مسکن از جمله افزایش سقف وام خانه اولی‌ها از دیگر اقدامات مثبت درون بخشی در بازار مسکن محسوب می‌شود. وی تاکید کرد: با در نظر گرفتن این مشخصات امسال را می‌توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی انتظار می‌رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود، هر چند به نظر می‌رسد عرض رونق(میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف‌تر از گذشته باشد.

سمت‌و‌سوی تقاضای آتی مسکن

سلامی نیز در تشریح وضعیت تقاضای آتی در بازار مسکن گفت: اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته‌بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته‌ایم، در واقع در وهله اول باید بدانیم که این رونق از چه جنسی و به چه معنا است و در نتیجه چه عاملی ایجاد شده است. وی ادامه داد: تصور می‌شود رونق در دوره گذشته رونقی کاذب بود که باعث تضعیف قدرت خرید خانوار و ایجاد شکافی بزرگ بین قدرت خرید خانوار و سطح قیمت مسکن شد. هم‌اکنون 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند، این در حالی است که هنوز آمار دقیقی از بد مسکنی در کشور ما وجود ندارد؛ تمام اینها تقاضا محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توان گفت که نیاز کمتر شده است، هنوز تقاضای بالایی برای مسکن وجود دارد و این تقاضا تا سال‌های بعد همچنان ادامه دارد.

ملکی در تشریح چشم‌انداز فعلی تقاضا در بازار مسکن، موضوع را از زاویه دیگری ارزیابی کرد. این تحلیلگر اقتصاد مسکن  گفت: شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور در سرشماری سال 55 معادل 27/ 1 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است. برآوردها حاکی است که هم اکنون این شاخص حدود 04/ 1 باشد یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 104 خانوار. وی ادامه داد: شاخص تراکم خانوار بر واحدهای مسکونی روند نزولی داشته است ضمن اینکه با توجه به جمعیت ناشی از متولدان دو دهه 50 و 60 و با توجه به اینکه متولدان این دو دهه هم اکنون در سن ازدواج و تقاضای مسکن قرار دارند، اوج تقاضای مسکن طی سال‌های گذشته در کشور تجربه شد. تعداد ازدواج‌ها در سال 89 به حداکثر خود رسید که هر چند هم اکنون روند آن نزولی شده ولی مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود 900 هزار واحد مسکونی است.

الزامات ‌تحرک مسکن ‌در‌ فاز رونق

عضو هیات علمی دانشگاه تهران همچنین در تشریح الزامات تحرک بخشی به بازار مسکن در فاز جدید، تاکید کرد: از مهم‌ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف‌پذیری این ابزارهاست اما تا زمانی که تورم به‌طور محسوس کنترل نشود، نمی‌توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد. رحمانی ادامه داد: تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر 5 درصد نرسد نمی‌توان چندان به نتیجه‌بخش بودن ابزارهای تامین مالی امیدوار بود. لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می‌گیرد وضعیت اقتصاد به‌گونه‌ای باشد که هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید، چشم‌انداز روشنی از یک دهه پیش‌رو در اقتصاد کشور داشته باشند. اگر قرار است مسکن از رکود خارج شود باید رشد اقتصادی صورت بگیرد وگرنه تزریق پول بدون رشد اقتصادی باعث جهش قیمت‌ها می‌شود. بنابراین تا زمانی که تورم مهار نشود و رشد اقتصادی صورت نگیرد حتی اگر ابزارهای مالی هم تعریف شود و گسترش یابد نمی‌توان چندان به حل مشکل مسکن امیدوار بود.

سلامی درباره دومین الزام برای ایجاد تحرک و تسهیل رونق در بازار مسکن گفت: تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین‌تر باید به دهک‌های 6 تا 8 متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره‌بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه‌دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟ همچنین اگر برنامه کاهش نرخ تورم را داریم نباید نرخ سود وام مسکن روی یک رقم ثابت باقی بماند که این موضوع خودش یک مانع مهم برای حل مشکل مسکن است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا نرخ تسهیلات مسکن شناور است، اگر دولت مصمم به کاهش تورم است می‌تواند همزمان با کاهش تورم و کاهش نرخ بهره و میزان اقساط ماهانه به نسبت تورم، سقف تسهیلات خرید را برای دهک‌های 6 تا 8 افزایش دهد.

پایان دوره ملاکی بانک‌ها

اقتصاددانان حوزه مسکن شروع فاز جدید رونق در بازار ملک را مصادف با پایان دوره ملاکی بانک‌ها اعلام کردند. رحمانی خاطرنشان کرد: در مقطع زمانی فعلی که خبری از درآمدهای سرسام‌آور نفتی نیست اصولا چشم‌انداز رونق سفته‌بازی در بخش مسکن به خصوص از ناحیه شرکت‌های زیر مجموعه بانک‌ها پیش‌بینی نمی‌شود؛ به عبارت دیگر هم اکنون شرایط به گونه‌ای است که نه چشم‌انداز سفته بازی و نه اساسا ابزارهای مورد نیاز برای آن در اختیار بانک‌ها قرار ندارد. ملکی در این باره افزود: تصور نمی‌شود که بانک‌ها همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به فعالیت‌های ساختمانی و ملکی داشته باشند؛ از این بابت که جذابیت نرخ بازدهی در ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که بانک‌ها انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند. از سوی دیگر هم اکنون حوزه اصلی ملاکی بانک‌ها که ساخت یا تملک واحدهای مسکونی و تجاری لوکس بود در وضعیت اشباع قرار دارد.