پیش‌بینی صادق الحسینی از بازار مسکن
یک تحلیلگر ارشد امور سرمایه‌گذاری با بیان اینکه بازار مسکن در ٣ سال آینده دچار جهش نخواهد شد و میزان افزایش قیمت کمتر از تورم و حدود ٧ الی ١٠ درصد خواهد بود، خاطرنشان کرد: بازار مسکن در میان مدت و بلند مدت دارایی قابل توصیه‌ای برای سرمایه‌گذاری است اما در کوتاه مدت، بانک‌ها و بازار بورس سودآورتر خواهند بود.
به گزارش خبرنگار اقتصاد آنلاین ، صادق الحسینی در همایش دورنمای اقتصاد ایران در سال ٩٥، با بیان اینکه برای بررسی بازار مسکن مانند هر بازار دیگری دو روش کلی وجود دارد، گفت: این دو روش تحلیل تکنیکال و فاندامنتال هستند که تحلیل تکنیکال بر اساس نظم های آماری در گذشته راه آینده را سعی می کند حدس بزند. وی در ادامه افزود: اما پشت صحنه این نظم های آماری متغیرهای اصلی وجود دارد که این متغیرها باعث بوجود آمدن نظم های آماری می شوند که تحلیل این متغیرهای پشت صحنه را در معنای ساده آن تحلیل فاندامنتال یا بنیادین می گویند. الحسینی تصریح کرد: بررسی نظم های آماری در بخش مسکن نشان می دهد که رشد قیمت مسکن در ایران رفتاری سینوسی دارد به گونه ای که در برخی سال ها افزایش قیمت و جهش و در برخی سال ها کاهش قیمت و سقوط را تجربه می کند. این تحلیلگر امور سرمایه گذاری با اشاره به اینکه در سال هایی که رونق داریم هرچه جهش بیشتر باشد دوره رونق کوتاه تر است، خاطرنشان کرد: همچنین در دوران رکود هرچه میزان کاهش قیمت و کاهش رشد قیمت بیشتر باشد، دوره رکود کمتر می‌شود. الحسینی گفت: در دو مقطع در تهران رکودهای بازار مسکن باعث کاهش قیمت شده است. وی افزود: دوره اول رکود سال ٨٧-٨٩ بود که ١١ فصل به طول انجامید و این در حالی است که متوسط رکود در بازار مسکن ایران ١٠ فصل بوده است. این تحلیلگر امور سرمایه گذاری درباره رکود فعلی بخش مسکن خاطر نشان کرد: پایان زمستان سال جاری ١١ فصل است که بخش مسکن دچار رکود شده و اگر در سال آینده رکود ادامه داشته باشد، شاهد رکود پردامنه تری نسبت به رکود پیشین این بخش خواهیم بود. الحسینی با بیان اینکه رکود فعلی بخش مسکن دو بخش داشت، تاکید کرد: بخش اول رکود مطلق بود که از تیرماه ٩٢ و پس از انتخابات آغاز شد و تا اردیبهشت ٩٣ ادامه داشت و طی این مدت ماهانه حدود ٥ تا ١٠ هزار معامله در این بخش انجام شد. وی بخش دیگر رکود در بازار مسکن را رکود نسبی دانست و خاطرنشان کرد: در این دوران که از اردیبهشت ٩٣ آغاز شد ماهانه حدود ١٠ الی١٥ هزار معامله در بخش مسکن انجام شده است. این تحلیلگر ارشد امور سرمایه گذاری با اشاره به اینکه تعداد معاملات باید برای بیش از سه ماه متوالی به ١٥ الی ٢٠ هزار مورد برسد تا بتوان گفت از رکود خارج شده ایم، اظهار کرد: در دوران جهش نیز تعداد معاملات به ٢٠ تا ٢٥ هزار مورد خواهد رسید. الحسینی با بیان اینکه بر اساس تحلیل نظم های آماری رکود فعلی باید ١٢ فصل باشد و بهار ٩٥ پایان یابد، ادامه داد: اما این کافی نیست و باید توجه کرد که تحلیل تکنیکال به تنهایی کافی نیست و باید متغیرهایی را که در پشت صحنه باعث بروز این وضعیت شده، مورد بررسی قرار دهیم. او افزود: افرادی که صرفا با اتکا به تحلیل نظم های آماری قصد در تحلیل بازار دارند دچار خطا می شوند و مداوما این خطا در پیش بینی ها دیده می شود. وی با اشاره به این که مسکن را باید به صورت فاندامنتال مورد بررسی قرار داد، گفت: مسکن همانند هر کالای دیگری، تابع عرضه و تقاضا است. وی خاطرنشان کرد: به علاوه تفاوت مسکن با سایر کالاها در این است که غیر قابل تجارت است و نمی توان کمبود آن را با واردات جبران کرد. وی درآمدهای نفتی را مهمترین دلیل ایجاد دوره های سینوسی در بازار مسکن دانست و گفت: بررسی این دوره ها نشان می دهد در دورانی که درآمدهای نفتی روبه افزایش است قیمت مسکن نیز بالا می رود و در مقابل در دوره هایی که قیمت نفت کاهش می یابد قیمت مسکن نیز کاهش می یابد یا دچار رکود می شود. این تحلیلگر ارشد امور سرمایه گذاری با بیان اینکه جهش ها و سقوط های مداوم در بازار با بی ثباتی درآمدهای نفتی ارتباط دارد، گفت: اگر به بررسی نظم های آماری برگردیم می بینیم که دوره رونق سال ٩١ بسیار کوتاه و ٧ فصل بوده و در واقع کوتاه ترین دوره رونق در تاریخ مسکن ایران بوده است. دلیل آن هم این بود که این بار نه قیمت جهانی نفت که تحریم ها باعث از کاهش شدید درآمدهای نفتی کشور شد و این کاهش کلیه کالاهای غیرقابل تجارت (non-tradable) را دچار مشکل کرد که مسکن هم از این قضیه متاثر شد. وی با اشاره به پیش بینی های صورت گرفته درباره قیمت نفت در سال ٢٠١٦ و ٢٠١٧ میلادی، اظهار کرد: در سال جاری میلادی پیش بینی برای قیمت نفت زیر ٣٠ دلار است و تعدادی بسیار کمی از پیش بینی ها از قیمت بالای ٣٠ دلار حکایت دارد، بنابراین در صورتی که همه محدودیت های موجود در زمینه صادرات نفت برطرف شود، درآمدهای نفتی کشور فقط ٢٥ میلیارد دلار است . الحسینی افزود: این یعنی بخش مسکن که موتور محرکه آن درآمدهای نفتی است با پیش بینی های موجود از قیمت نفت در سال ٢٠١٦ و ٢٠١٧ با جهش روبه رو نخواهد شد. بنابراین جهش قیمت مسکن در سال های ٩٥ و ٩٦ معقول نخواهد بود.
الحسینی با اشاره به اینکه در بررسی و تحلیل وضعیت بخش مسکن باید موضوع هرم جمعیتی را نیز در نظر بگیریم، خاطر نشان کرد: با توجه به افزایش جمعیت و نرخ موالید این فرضیه که اشباع در بازار مسکن اتفاق افتاده درست نیست بنابراین می توان گفت که بازار مسکن ایران حداقل در دو دهه آینده تقاضای مصرفی کافی دارد و این تقاضا در این دو دهه همواره موتور محرکه بازار مسکن خواهد بود. وی با اشاره به اینکه مسکن دارایی به حساب می آید، تصریح کرد: برای تحلیل مسکن باید دارایی های جایگزین مسکن را نیز در نظر گرفت. الحسینی ادامه داد: مسکن و دلار طی دهه گذشته از بورس و طلا عقب مانده و رشد کمتری داشتند این در حالی است که رشد همه این بخش ها از نظر اقتصادی باید یکسان باشد. بنابراین، دو بخش مسکن و دلار طی سال های آینده پتانسیل بیشتری برای رشد دارند. این تحلیلگر امور سرمایه گذاری، با بیان اینکه تا زمانی که درامدهای نفتی به ٥٠ میلیارد دلار نرسد، جهش قیمت مسکن رخ نخواهد داد، گفت: در سال آینده نرخ تورم تا حدودی افزایش می یابد و رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم و در حدود ٧ تا ١٠ درصد خواهد بود و این روند در سال های ٩٥، ٩٦ و حتی ٩٧ به احتمال زیاد کم و بیش ادامه خواهد داشت، مگر این که قیمت نفت زودتر از پیش بینی ها افزایش یابد.
