بازده نقدی املاک چیست و نحوه محاسبه آن چگونه است؟

به زبان ساده، بازده نقدی املاک بازده سالانه سرمایه گذار از خرید ملک نسبت به مبلغ وام مسکن پرداخت شده در همان سال است. این نسبت در محاسبات نرخ بازده املاک و مستغلات یکی از قابل درک‌ترین و مهم‌ترین نرخ‌های بهره به حساب می‌آید.

نکات کلیدی

معیار بازده نقدی املاک به جای بازده‌ی تمام عمر سرمایه گذاری یا پروژه تنها بازده دوره جاری آن را اندازه گیری می کند که معمولاً یک سال است.

از بازده نقدی املاک همچنین می توان به عنوان ابزار پیش بینی برای برآورد اهداف درآمدها و هزینه های استفاده کرد.

درک بازده نقدی املاک

بازده نقدی املاک معیاری است که معمولاً برای اندازه‌گیری عملکرد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تجاری استفاده می‌شود.  گاهی اوقات از آن به عنوان بازده نقدی سرمایه گذاری در ملک نیز یاد می شود. نرخ بازده نقدی املاک به صاحبان مشاغل و سرمایه گذاران تجزیه و تحلیلی از طرح تجاری یک ملک و توزیع بالقوه وجه نقد در طول عمر سرمایه گذاری ارائه می دهد.

تحلیل بازده نقدی املاک، اغلب برای سرمایه گذاری در املاک که مستلزم استقراض بدهی بلندمدت هستند، استفاده می شود. هنگامی که معاملات املاک و مستغلات به کمک بدهی انجام می‌شود که در مورد اکثر معاملات املاک تجاری صادق است، بازده نقدی واقعی سرمایه گذاری با بازده استاندارد سرمایه گذاری(ROI)  متفاوت خواهد بود.

در محاسبات مبتنی بر بازده استاندارد سرمایه‌گذاری، بازده کل سرمایه گذاری را در نظر گرفته می‌شود. از سوی دیگر، بازده نقدی املاک تنها بازده نقدی واقعی سرمایه‌گذاری را اندازه‌گیری می‌کند و تحلیل دقیق‌تری از عملکرد سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد.

فرمول بازده نقدی املاک به صورت زیر است:

بازده ی نقدی= گردش وجوه نقد سالانه املاک پیش از کسر مالیات÷کل پول نقد سرمایه گذاری شده

که در آن:

 = (GSR + OI) – (V + OE + AMP) گردش وجوه نقد سالانه پیش از کسر مالیات

GSR = اجاره ناخالص تعیین شده

OI =سایر درامد

V = مدت زمان خالی ماندن املاک

OE = هزینه ی عملیاتی

AMP = اقساط سالانه وام مسکن

مثال بازده نقدی املاک

بازده نقدی املاک با استفاده از جریان های وجوه نقد ناشی از سرمایه گذاری در ملک پیش از کسر مالیات و جریان های خروجی قبل از مالیات که سرمایه گذار پرداخت می‌کند تعیین می‌شود. به عنوان مثال، فرض کنید یک سرمایه گذار املاک تجاری در ملکی سرمایه گذاری می کند که درآمد ماهانه تولید نمی کند.

قیمت کل خرید ملک 1 میلیون دلار می باشد. سرمایه گذار مبلغ 100000 دلار وجه نقد را به عنوان پیش پرداخت می پردازد و 900000 دلار از بانک وام می گیرد. هزینه های این سرمایه‌گذاری عبارتند از هزینه‌ی انعقاد قرارداد، حق بیمه، و هزینه های نگهداری به مبلغ 10000 دلار که سرمایه گذار آن‌ها را نیز از جیب خود پرداخت می کند.

پس از گذشت یک سال، سرمایه گذار 25000 دلار وام پرداخت کرده است که 5000 دلار آن مربوط به بازپرداخت اصل وام است.

سرمایه گذار پس از یک سال تصمیم می گیرد ملک را به قیمت 1.1 میلیون دلار بفروشد. این مسئله بدان معناست که مجموع جریان خروجی وجوه نقد سرمایه گذار 135000 دلار خواهد بود و پس از بازپرداخت بدهی 895000 دلاری، 205000 دلار نقدینگی برای وی باقی می ماند. بدین ترتیب بازده نقدی املاک سرمایه گذار عبارت است از: ($205,000 – $135,000) / $135,000 = 51.9%.

بازده نقدی املاک علاوه‌بر محاسبه بازده فعلی هم‌چنین برای پیش بینی توزیع های نقدی مورد انتظار آینده سرمایه گذاری نیز قابل استفاده است. با این حال، بر خلاف توزیع ماهانه بهره اوراق قرضه، بازده این سرمایه‌گذاری تضمین شده نیز، بلکه هدفی برای ارزیابی یک سرمایه گذاری بالقوه است. به این ترتیب، بازده نقدی املاک براوردی است از سودی است سرمایه گذار ممکن است در طول عمر سرمایه گذاری دریافت کند.

بازده نقدی املاک چه چیزی را نشان می‌دهد؟

بازده نقدی املاک، که گاهی اوقات به عنوان بازده نقدی سرمایه گذاری در ملک نامیده می شود، عملکرد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری را اندازه گیری می کند و یکی از مهم ترین محاسبات بازده استاندارد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. اساساً، این معیار به صاحبان مشاغل و سرمایه گذاران تجزیه و تحلیل آسانی از طرح تجاری یک ملک و توزیع پول نقد بالقوه در طول عمر سرمایه گذاری ارائه می دهد.

آیا بازده نقدی املاک و بازده سرمایه‌گذاری یکسان هستند؟

اگرچه این دو نرخ بازده اغلب به جای یکدیگر استفاده می‌شوند اما بازده نقدی املاک و ROI (بازده سرمایه گذاری) زمانی که در معاملات املاک و مستغلات از بدهی استفاده شود یکسان نخواهند بود. اکثر املاک تجاری شامل اخذ وام هستند و بازده نقدی واقعی سرمایه گذاری در آن‌ها با بازده استاندارد سرمایه‌گذاری (ROI) متفاوت خواهد بود. بازده استاندارد سرمایه‌گذاری کل بازده سرمایه گذاری از جمله بار بدهی آن را محاسبه می کند. در حالی که، بازده نقدی املاک تنها بازده میزان وجهی که عملا سرمایه‌گذاری شده است را اندازه‌گیری می‌کند و تحلیل دقیق‌تری از عملکرد سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد.

بازده نقدی املاک چگونه محاسبه می شود؟

بازده نقدی املاک با استفاده از جریان های نقدی دریافتی و قبل از کسر مالیات ناشی از سرمایه‌گذاری در یک ملک و جریان های خروجی قبل از کسر مالیاتی که سرمایه گذار پرداخت می‌کند محاسبه می شود. در اصل، این معیار خالص جریان نقدی را بر کل وجوه نقد سرمایه گذاری شده تقسیم می کند.

برای مثال، سرمایه‌گذاری ملکی را به قیمت 1 میلیون دلار می‌خرد و 100000 دلار پول نقد به عنوان پیش‌پرداخت پرداخت می‌کند و 900000 دلار وام می‌گیرد. سرمایه گذار همچنین 10000 دلار پول نقد برای هزینه های جانبی از جیب خود پرداخت می کند.این  سرمایه گذار پس از پرداخت 25000 دلار وام که شامل 5000 دلار بازپرداخت اصل وام می‌شود ، تصمیم می گیرد ملک را به قیمت 1.1 میلیون دلار بفروشد.

این مسئله بدان معنا است که مجموع جریان‌های خروجی وجوه نقد سرمایه گذار 135000 دلار [100000 دلار + 10000 دلار + 25000 دلار] و جریان ورودی وجوه نقد آن 205000 دلار [1,100,000 – 895,000 دلار] است. بنابراین، بازده نقدی این ملک  [($205,000 – $135,000) ÷ $135,000] برای سرمایه گذار 51.85٪ است.