تحلیل یک کارشناس اقتصادی؛

آینده بازار مسکن پس از برجام؛ ریزش قیمت یا رکود عمیق؟

فرض کنیم برجام نهایی شود و قیمت دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان مسکن در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک، حباب دارد.

آینده بازار مسکن پس از برجام؛ ریزش قیمت یا رکود عمیق؟

اقتصاد آنلاین_ نادیا سیه‌کار؛ بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده است. بسیاری از معامله‌گران نیز منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟ هاشم آردم، کارشناس اقتصادی و بازارهای مالی به این پرسش پاسخ داد.

آردم با بیان اینکه یک سری باورها راجع به بازار مسکن در اقتصاد ما وجود دارد،‌گفت: خیلی‌ها معتقد هستند که مسکن، ملک و زمین دارایی پر ریسکی نیستند. اگر از ۱۰ یا ۲۰ سال گذشته بررسی کنیم می‌بینیم،‌ ادعای بی‌راهی نیست. بازار ملک بازار پر ریسکی نبوده است؛ یعنی کاهش قیمت مسکن در زمان های رکودی خیلی محدود بوده است و اگر قرار بود رشد کند، خیلی آهسته و پیوسته این اتفاق می افتاد.(بجز اواسط و اواخر دهه هشتاد)

وی ادامه داد: رشد مسکن آهسته بوده تا شوکی به اقتصاد وارد شود و مثل بقیه دارایی‌ها با یک جهش قیمتی مواجه شود‌. اما قیمت ملک در هیچ سالی بازدهی منفی نداشته است(بازدهی حقیقی منفی داشته است مثلا تورم ۲۰ درصد بوده است و ملک ۱۰ درصد رشد کرده و نسبت به تورم عقب افتاده است.) و اینطور نبوده است که میانگین قیمت آن با افت مواجه شود و این رشد کم و زیاد شده است. این یک باور عمومی راجع به بازار مسکن است.

او افزود: در سال‌های ۸۶ و ۸۷ قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۲۰۰۰ دلار می‌رسد و در سال ۹۷ که همه بازار های دارایی در کف بودند، قیمت هر متر آپارتمان به ۶۰۰ الی ۷۰۰ دلار می‌رسد‌. اما میانگین بلندمدت قیمت هر متر آپارتمان در تهران در ۳۰ سال گذشته، ۱۲۰۰ دلار است. در تیر ماه امسال با در نظر گرفتن قیمت مسکن شهر تهران متری ۴۵ میلیون تومان و دلار ۳۰ هزار تومانی، قیمت دلار مسکن شهر تهران به ازای هر متر مربع به ۱۵۰۰ دلار رسیده است؛ پس از میانگین خود بالاتر است.

آردم در ادامه افزود: فرض کنیم برجام اتفاق بیوفتد و دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک و زمین و آپارتمان، حباب دارد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: اگر قرار باشد تقاضایی برای خرید ارز و خروج سرمایه ایجاد شود، بالاخره فرد باید یک دارایی بفروشد و یکی از دارایی هایی که مستعد فروش است، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش یافته و "ارزش" ملک ( نسبت ۱۸۰۰ دلار تا ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار با ارز ۲۵ هزار تومانی) باید از متری ۴۵ میلیون تومان روی ۳۰ میلیون تومان برود.

او در نهایت گفت: اما برخلاف ارزش، ممکن است این اتفاق برای "قیمت" ملک نیوفتد و بازار ۲ یا ۳ سال(تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و درواقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا ۲۸ الی ۳۰ درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند. پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود ۳۰ میلیون تومان تخمین می‌زنیم.

ارسال نظر

  • ناشناس
    ۱۵ ۱

    شما دعا کن دلار 3 برابر نشه، 25 تومن شدنش پیشکش!
    پرواز های دوره ای دلار ربطی به این قصه ها نداره.

  • رضا
    ۱۱ ۱

    برجام حالا حالا مونده تا امضا

  • ناشناس
    ۴ ۴

    احسن

  • ناشناس
    ۹ ۱۰

    اگر بر خودرو و ملک ها مازاد مالیات گزنده و بازدارنده گذاشته شود قطعا حتی بدون برجام قیمت ها به خوبی تعدیل خواهد شد.

  • Bab
    ۱۴ ۱۵

    سقوط بازار مسکن نزدیک است

    • ناشناس
      ۱۲ ۲

      مسکن بایدبه دست مصرف کنندگان واقعی آن بیافتدوازواسطه گری ودلالگری وقیمت غیرواقعی آن دربیایدوارزان شودتاهمه خانه دار شوند

  • Bab
    ۱۰ ۱۳

    مسکن در سراشیبی نزول

    • مهسا
      ۱۳ ۲

      من میخوام زلابفروشم‌زمین بخرم تروخداراهنمابی کنیدایاواقعاملک نزولی خواهدشدونخرم؟؟؟؟

  • ناشناس
    ۲۵ ۱

    با ریال یارانه بدهيد با دلار پول از مردم بدبخت بگيريد. آمریکا بد هست ولی دلارش براتون خوبه خدا لعنت تان کند که روزگار مردم و سیاه کردید

  • شش
    ۹ ۱۰

    اگر قبول نکردن تضمین بدن و همچنین پرونده پی ام دی رو ببندن، به نظر اینجانب ایران باید بمب هسته ای بسازه، بعد بشون بگیم ما قصد نداشتیم بسازیم، اما شما ما رو مجبور کردید بسازیم،
    حالا بفرمایید بیاید سر میز مذاکره ببینم حرف حسابتون چیه؟!
    رهبری گفتن به کارگیری سلاح اتمی حرامه.
    اما ما میتونیم بسازیم برای بازدارندگیش

  • حبیب
    ۱۰ ۵

    مثل اینکه خبررسانی شما خیلی نگران پایین آمدن دلار و مسکن و ماشین است.‌‌‌..شاید نفوذی اسرائیل هستید

  • ناشناس
    ۸ ۳

    ما میتوانیم سلاح هسته ای بسازیم و صادر کنیم ولی خودمان استفاده نکنیم

  • ایرانی
    ۹ ۶

    در بهترین حالت قیمت مسکن در همین حالت بماند ان هم برای مدتی نه چندان بلند

  • علی پاکی
    ۷ ۰

    ما کشور را روزانه اداره می کنیم وزیر اقتصاد نمداند مثلا ۳ روز دیگر دلار چنده همینه اقتصاددانان ما همه از نطر مالی صعیف هستن ایران با دنیا فرق داره

  • ناشناس
    ۷ ۶

    شتر در خواب بیند پنبه دانه

  • علی
    ۱۱ ۱

    اگر آهن و سیمان ارزون بشه ؛ مسکن ارزون میشه

  • مهندس حجت شمامی
    ۲ ۰

    با توافق برجام وروند نزولی وتعادل قیمت دلار وطلا وخودرو رقم خواهد خورد و سدمایه گذاری در بخش ارز وخودرو دادای توجیه وسود نخواهد شد و این موضوع سرمایه گذاران ارزی وطلا وخودرو را از کانال سرمایهذاری پ

  • افشین
    ۵ ۰

    سلام، خداکنه برجام اتفاق بیفته وهمه چی کاهشی شود، چرا 70،80درصد مردم که توان حتی اجاره یه آپارتمان کوچک راهم ندارند باید به پای ثروتمندان بسوزند،،، حداقل 70درصدمردم از این مشکلات تاحدی اونم خیلی کم راحت میشوند،،،

  • ناشناس
    ۰ ۰

    به قول کیهان، تبش قطع شده، ان شاءالله گردنش هم قطع میشه.
    لطفا شما بال بال نزنید. استانبول

  • ناشناس
    ۷ ۷

    مسکن هیچ وقت ارزان نشده رکود داشته ولی کاهش خیر چون اونیکه گرون خریده ارزون نمیده مگر به شدت پول لازم باشه

  • ناشناس
    ۵ ۴

    قیمت مسکن کاهش پیدا میکنه به شرطی که با مشاورین املاک و دلال ها که قیمت سازی میکنن برخورد شه

  • ناشناس
    ۲ ۱

    دقیق ترین تحلیل قیمت مسکن از این همه کارشناس کار نابلد، مسکن حدود ۲۵ تا۳۰٪ حباب در تهران دارد.مازنداران ۵۰٪ به بالا ، و عموم مردم چنین در آمد باد آورده ندارد که تقاضا برای خریداین قیمت های توهمی بدهند. حتما مسکن به رکود حداقل دو ساله در تهران میرود.وشمالیها هم با نصف شدن قیمت واز دم قسط نهایت باید خریدار پیدا کنن

  • ناشناس
    ۶ ۱

    کو پول برای خرید مسکن. یک سوپر مارکت میریم برمیگردیم یک میلیون خرج میشه. برای رونق خرید و فروش مسکن باید پول ملی ارزش پیدا کنه اونوقت همه چیز ارزون میشه

  • میثم
    ۶ ۰

    سرمایه ها از دلار و طلا خارج بشه ،به بورس هم که اعتمادی نیست
    فقط بازار مسکن میمونه که میشه بهش اعتماد داشت
    البته من احساس میکنم تا اون موقع سود سپرده ها رو بالا میبرن تا نقدینگی رو جمع کنن

  • مهدی
    ۳ ۱

    صد در صد مسکن با توجه به افزایش فروش نفت و کاهش قیمت دلار ارزون میشه مسکن حباب زیادی داره تا متری ۲۵ تا ۳۰ درمناطق متوسط تهران ارزون میشه

  • رضا
    ۰ ۰

    ای خدا نظرهارومیخونی قفل میکنی ازاینهمه هوش وزکاوت! کی تاحالادیدی ملک ارزون بشه؟شایدیه مدت درجابزنه ولی بعدش مثل کش شلوار میپره وطلافی میکنه ازگذشته درس بگیرید،برگردین به ۱۰سال قبل چندهزاربارشنیدین قراره ارزون بشه بریدقیمت اون زمان باالان رومقایسه کنید ویه سال دیگه باقیمت های الان مقایسه کنید.