اقتصاد آنلاین-علی کریمی؛ مرکز آمار ایران مختصات بازار مسکن شهر تهران در بهار امسال را منتشر کرد. گزارشی که بررسی آن جنبه‌های جالبی از وضعیت بازار مسکن که این روزها با حاشیه‌های زیادی همراه‌است را نمایان می‌کند. اولین و شاید مهم‌ترین متغیر بازار مسکن، قیمت آن است که با هر آماری که از سوی مراجع رسمی منتشر می‌شود، با ارقامی روبرو می‌شویم که شاید هرگز تصور این قیمت‌ها حتی در خیال هم نمی‌گنجید. بر اساس این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به بیش از 18 میلیون و 800 هزار تومان در فصل بهار رسید که در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته افزایش 44 درصدی را نشان می‌دهد. همچنین قیمت مسکن در این فصل نسبت به زمستان سال گذشته، افزایش 23 درصدی را نشان می‌دهد. نمودار زیر روند قیمت مسکن در شهر تهران را از سال 1389 نشان می‌دهد:
همانگونه که از نمودار فوق مشخص است، طی ده سال گذشته قیمت مسکن در شهر تهران با دو جهش قیمتی همراه بوده‌است. اولین دوره تورمی مربوط به بازه زمانی تابستان1390 تا بهار 1392 که قیمت مسکن در شهر تهران طی مدت کم‌تر از دو سال تقریباً دو برابر شد. دوره تورمی دوم که از ابتدای سال 1396 شروع شده و همچنان ادامه دارد، قیمت مسکن در مدت 3 سال، بیش از 4 برابر افزایش یافته‌است. به طور کلی در ده سال گذشته قیمت مسکن در شهر تهران افزایش قیمت بیش از 11 برابری را تجربه کرده‌‌است و از یک میلیون و 670 هزار تومان در بهار 1389 به بیش از 18 و800 هزار تومان در بهار امسال افزایش یافته است.
اگر تاکنون از آمار و ارقام تغییرات قیمتی تعجب نکرده‌اید، شاید نگاهی به تغییرات قیمت زمین در شهر تهران طی ده سال گذشته، بتواند کمی احساس تعجب را در شما برانگیزد. قیمت زمین در شهر تهران در این مدت بیش از 16 برابر شده‌است. به بیان دیگر، قمیت زمین در بهار امسال به بیش از 25 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافته‌است. این در حالی است که در بهار سال 1389 این رقم تقریباً برابر با یک میلیون و 580 هزار تومان بوده‌است. روند قیمت زمین را می‌توان در نمودار زیر طی ده سال گذشته مشاهده نمایید.
بنابراین آنچه که مشخص است طی ده سال گذشته، افزایش قیمت زمین در شهر تهران بیش از افزایش قیمت مسکن بوده‌است. نتیجه این شرایط را می‌توان در افزایش سهم هزینه‌ای زمین در قیمت مسکن مشاهده کرد. در حقیقت زمین همواره اصلی‌ترین نهاده ساخت مسکن به ویژه در کلان‌شهرها می‌باشد که سهم بالایی در هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن دارد. به عنوان مثال هزینه زمین به ازای هر متر مربع واحد مسکونی در سال 1389 برابر با 398 هزار تومان بود که 24 درصد قیمت مسکن را تشکیل می‌داد. تحولات یک دهه اخیر، هزینه زمین به ازای هر متر مربع واحد مسکونی را در بهار امسال به بیش‌از 8 میلیون و 790 هزار تومان رسانده‌است که حاکی از سهم 47 درصدی هزینه زمین در قیمت مسکن می‌باشد. به بیان ساده 47 درصد قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران مربوط به هزینه زمین می‌باشد. نمودار زیر هزینه زمین به ازای ساخت یک متر مربع واحد مسکونی و همچنین سهم هزینه زمین در قیمت مسکن را طی یک دهه اخیر نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است در دوره‌هایی که با جهش قیمتی در بازار مسکن روبرو هستیم، قیمت زمین بیش از قیمت واحد مسکونی افزایش یافته‌است و موجب افزایش سهم هزینه‌ای زمین در قیمت مسکن شده‌است که این خود می‌تواند به شکل‌گیری دوره‌های رکودی بعد از هر جهش قیمتی منتج شود. زیرا با افزایش هزینه‌های تولید، حاشیه سود ساخت مسکن کاهش می‌یابد که می‌تواند به کاهش عرضه مسکن منتج شود.
بررسی قیمت زمین به تفکیک مناطق 22 گانه نشان می‌دهد که منطقه 3 بیشترین قیمت زمین را در میان مناطق شهر تهران به خود اختصاص داده‌است؛ جاییکه قیمت زمین در فصل بهار به بیش از 54 میلیون و 920 هزار تومان رسید. در نقطه مقابل منطقه20 قرار دارد که در آن قیمت زمین برابر با 6 میلیون و 880 تومان در فصل بهار ثبت شده‌است که کم‌ترین قیمت در میان مناطق شهر تهران به حساب می‌آید. بررسی قیمت آپارتمان‌های مسکونی به تفکیک مناطق نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک به بیش از 39 میلیون و 250 هزار تومان در فصل بهار رسیده‌است که بیشترین قیمت در بین مناطق 22 گانه است. ارزان‌ترین آپارتمان‌های شهر تهران نیز در منطقه 18 قرار دارد، جاییکه متوسط قیمت واحد مسکونی در فصل بهار در این منطقه برابر با 8 میلیون و 640 هزار تومان بوده‌است. نمودار زیر قیمت زمین و واحد مسکونی را در شهر تهران در فصل بهار نشان می‌دهد.
شاید این موضوع نیز جالب باشد که بدانیم در کدام یک از مناطق شهر تهران، سهم هزینه‌ای زمین در ساخت مسکن بیش‌تر است. به بیان دیگر، در کدام یک از مناطق شهر تهران زمین نایاب‌تر می‌باشد. در حقیقیت هرچه سهم هزینه‌ای زمین نسبت به قیمت مسکن بالاتر باشد، بیانگر این موضوع است که در آن منطقه کمبود زمین برای ساخت و ساز وجود دارد و در نتیجه زمین ارزش بالاتری خواهد داشت. بر این اساس در منطقه 3، هزینه زمین بیشترین سهم را در قیمت واحد مسکونی دارد، به گونه‌ای که بیش از 55 درصد قیمت مسکن در این منطقه مربوط به هزینه زمین می‌باشد. در منطقه 20 اما شرایط به گونه دیگری است؛ چرا که در این منطقه، قیمت زمین تنها 27 درصد قیمت آپارتمان را تشکیل می‌دهد. نمودار زیر سهم هزینه‌ای زمین در قیمت مسکن به تفکیک مناطق 22 گانه شهر تهران نشان می‌دهد:
