به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فرهیختگان، محمدرضا معتمد نوشت، خبرنگار: طی چند روز گذشته ایده خروج مصالح ساختمانی نظیر سیمان و فولاد از بورس‌کالا توسط مدیران وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شد و گرانی مصالح ساختمانی یکی از عوامل موثر در افزایش قیمت نهایی مسکن عنوان و قرار بر این شده که این طرح در جلسات شورای عالی مسکن مورد بررسی و تصمیم‌گیری قرار بگیرد. طرح این ایده اما درحالی اتفاق افتاده که به باور کارشناسان از توجه به چند نکته اساسی و تعیین‌کننده در این بین غفلت شده است؛ اول اینکه به‌واسطه بستر شفافی که بورس کالا برای نظارت نهاد نظارتی در معاملات فراهم کرده، خروج این کالاها از بورس در حکم دستور به کاهش رسمی شفافیت در معاملات بازار خواهد بود. از طرفی این ایده در غیاب یک ساختار و سازوکار دقیق جایگزین مطرح شده و به این معناست که قیمت‌گذاری این کالاها زین پس به سرنوشت شکست‌خورده ایجاد و تعمیق فاصله بین قیمت اولیه دستوری و قیمت ثانویه واقعی در بازار دامن خواهد زد و به گواه تجربه، گپ حاصل از این شیوه قیمت‌گذاری (دستوری) با چیزی جز رانت و فساد پر نخواهد شد. از سویی دیگر عجیب است که این طرح از بین تمام عوامل دخیل در فرآیند ساخت و عرضه مسکن، نظیر هزینه زمین، دستمزد، انواع و اقسام مجوزها و بیمه مالیات و پروانه‌های ساختمانی، دقیقا دست بر عاملی گذاشته که به‌واسطه سهم اندکش از قیمت نهایی و حتی قیمت ساخت، افزایش یا کاهش آن، عملا اثر قیمتی چندانی بر این چرخه نخواهد داشت. طبق محاسبات انجام‌شده سهم کلی مصالح ساختمانی از قیمت نهایی مسکن ۲۵ درصد است که به تفکیک سهم سیمان و فولاد، عددی بیش از چهار درصد حاصل نخواهد شد! این درحالی است که حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت نهایی مسکن به هزینه زمین اختصاص دارد و پرواضح است که باز کردن اصولی گره‌کور معضل گرانی و عرضه مسکن از مسیر تامین زمین می‌گذرد نه بیراهه‌هایی مانند خروج سیمان از بورس! کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند با توجه به اینکه دولت در طرح خود (نهضت ملی مسکن) هزینه زمین را صفر در نظر می‌گیرد، حتی در آن پروژه نیز سهم سیمان و فولاد پس از خروج از بورس کالا نیز کاهش قابل‌توجهی نخواهد داشت و تبعات منفی این اقدام از آثار مثبتش بیشتر بوده و ریسک‌هایی همچون تشکیل بازار سیاه، کاهش تولید، شکل‌گیری رانت و درنهایت کمبود این اقلام در بازار را در پی خواهد داشت.
موافقان قیمت‌گذاری دستوری سیمان و فولاد یا به عبارتی دقیق‌تر مخالفان شفافیت در بازار سیمان و فولاد عقیده دارند افزایش قیمت این کالاها باعث افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن شده است. تا جایی که قادری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی مسکن را «گروگان قیمت‌سازی سیمان و فولاد در بورس» عنوان کرده است! اما محاسبات انجام‌شده روایت متفاوتی از ماجرا را ارائه می‌دهند؛ طبق بررسی‌های صورت‌گرفته سیمان سهمی بسیار ناچیز در هزینه‌های ساخت و عرضه مسکن دارد. ساخت هر متر مربع مسکن به حدود ۲۰۰ کیلوگرم سیمان نیاز دارد. بنابراین ساخت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری نیازمند ۴۰۰ کیسه سیمان ۵۰ کیلوگرمی است. با احتساب قیمت فعلی سیمان (یعنی هر کیسه ۶۰۰ هزارتومان) سهم سیمان در ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در حدود ۲۴ میلیون تومان برآورد می‌شود.
براساس این محاسبات اگر میانگین قیمت مسکن در تهران را ۴۸ میلیون تومان (تا انتهای آذرماه ۱۴۰۱) در نظر بگیریم، قیمت نهایی یک واحد ۱۰۰ متری به ۴.۸ میلیارد تومان می‌رسد، درحالی‌که سهم سیمان از کل هزینه ساخت ۲۴ میلیون تومان یعنی معادل نیم‌درصد از قیمت نهایی مسکن است. همچنین اگر قیمت سیمان را در هزینه تمام‌شده ساختمان در نظر بگیریم، سهم آن در یک واحد ۱۰۰ متری به ۳.۴ درصد خواهد رسید. در این صورت حتی با خروج احتمالی سیمان از بورس کالا اگر هم قیمت سیمان کاهش یابد، سهم آن درنهایت به کمتر از سه درصد نخواهد رسید. این محاسبات نشان می‌دهد درصورت افزایش ۳۳ درصدی قیمت سیمان هزینه ساخت هر مترمربع تنها ۸۵ هزار تومان افزایش می‌یابد که درمقابل قیمت ۴۸ میلیون تومانی مسکن در تهران بسیار ناچیز است. اما وضعیت سهم فولاد نیز چندان متفاوت نیست؛ هر مترمربع یک واحد مسکونی به ۷۵ کیلوگرم فولاد نیاز دارد که با احتساب قیمت ۲۵ هزارتومانی برای هر کیلو فولاد، هزینه تمام‌شده برای یک واحد ۱۰۰ متری عددی حدود ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در مقابل، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران تا انتهای آذرماه ۱۴۰۱ حدود ۴۸ میلیون تومان بوده که با این حساب، سهم فولاد از قیمت نهایی مسکن برای مثال در یک واحد ۱۰۰ متری کمتر از ۴.۲ درصد خواهد بود. به عبارتی، سهم ۲۲۴ میلیون تومانی سیمان و فولاد از کل هزینه‌های تمام‌شده مسکن درحالی است که یک واحد ۱۰۰ متری تا انتهای آذرماه ۴.۸ میلیارد تومان در تهران معامله شده و اگر آمار و ارقام معاملات مسکن در ماه‌های اخیر نیز منتشر شود، با تعدیل قیمت مسکن سهم فولاد و سیمان در بالاترین مقدار به بیش از ۴.۳ درصد هم نخواهد رسید. فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در همین باره در گفت‌وگو با «فرهیختگان» توضیح می‌دهد: «نکته‌ای که وجود دارد این است که مساله عرضه یا عدم عرضه سیمان در بورس کالا چندان تغییری در هزینه ساخت مسکن ایجاد نمی‌کند. اگر دولت با نهایت تلاشش تا ۱۰ درصد از هزینه را هم کنترل کند تنها روی کمتر از نیم‌درصد قیمت ساخت می‌تواند تاثیر بگذارد. در کل هزینه فایده این مساله چندان بالا نیست. این درحالی است که براساس برآوردها در کلانشهرها و خصوصا شهر تهران قیمت زمین نقش اصلی را در تعیین قیمت نهایی مسکن ایفا می‌کند.»
یکی از استدلال‌هایی که ایده خارج کردن سیمان و فولاد از بورس کالا را ایده انحرافی معرفی می‌کند، موضوع سهم هزینه‌هایی همچون زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است. در این خصوص به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن سهم زمین در قیمت تمام‌شده نهایی بسیار بالاست و حدودا به ۶۰ درصد رسیده است و در تهران حتی به ۷۰ درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که این رقم در سایر کشورها عددی حدود ۳۰ درصد است. از طرفی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که قیمت زمین طی۳۰ سال اخیر در شهرهای بزرگ و کلانشهرها رشد شدیدی داشته است. به‌طوری‌که از سال ۱۳۷۲ تا زمستان ۱۴۰۰ زمین‌های پایتخت با رشد ۱۱۱۰ برابری در صدر و پس از آن زمین در شهرهای قم، اصفهان، شیراز، تبریز و کرج به ترتیب با رشد ۴۱۶، ۳۹۷، ۳۸۹، ۳۶۴ و ۳۶۲ برابری روبه‌رو شده‌اند. شهرهای اراک، مشهد، اردبیل و یزد نیز با رشد حدودا ۳۰۰ برابری قیمت زمین، در مرتبه‌های پایین‌تر قرار گرفته‌اند. این درحالی است که در همین مدت قیمت دلار در بازار آزاد ۱۶۰ برابر و سکه نیز ۶۹۰ برابر شده است. همچنین داده‌های هزینه و درآمد مرکز آمار ایران نشان می‌دهد شهرهایی که طی سه دهه اخیر بیشترین افزایش قیمت زمین را تجربه کرده‌اند، سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار نیز بالاترین مقدار را داشته است، به‌طوری‌که درحالی در استان تهران نزدیک به ۵۱ درصد از هزینه خانوارها طی سال گذشته صرف مسکن شده که این میزان در استان بوشهر ۲۱ درصد، در چهارمحال‌وبختیاری ۲۲.۴ درصد، در خراسان جنوبی و کهگیلویه‌وبویراحمد ۲۳ درصد، در خراسان شمالی و خوزستان ۲۴ درصد، در استان مرکزی ۲۵.۳، در ایلام ۲۶.۵ و در لرستان ۲۷ درصد بوده است. در کنار تهران، هزینه مسکن در البرز و فارس با سهم ۴۲ درصدی و گیلان نیز با سهم حدودا ۳۹ درصدی از هزینه‌های خانوار شهری، بیش از میانگین کل کشور خودنمایی می‌کند. قرار گرفتن این آمارها در کنار هم دو معنا دارد؛ اول اینکه رشد قیمت زمین به دلیل سهم بالایی که از هزینه نهایی مسکن دارد باعث گران شدن هرچه بیشتر مسکن شده، پس معضل مسکن اساسا از رشد قیمت زمین تغذیه می‌کند و دوم آنکه این افزایش قیمت‌ها مشخصا در کلانشهرها و شهرهای بزرگ اتفاق افتاده‌اند. همچنین آمارها گویای این گزاره‌اند که در چندسال اخیر عدم عرضه زمین در شهرها و به‌خصوص کلانشهرها علی‌رغم رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای ساخت مسکن باعث انباشتگی نیاز و از طرفی دیگر، تورم بالای زمین شده است. همچنین توجه داشته باشیم قیمت واحدهای مسکونی کلنگی نیز خود را با قیمت زمین به‌روزرسانی می‌کند، این موضوع از این منظر مهم است که طی سال‌های اخیر سهم مسکن کلنگی از کل معاملات رشد عجیبی داشته و این اتفاق نیز در افزایش میانگین قیمت مناطق اثرگذار بوده است. بنابراین در وهله اول پیچیدن هر نسخه‌ای غیر از تامین و عرضه گسترده زمین -که از طریق بازکردن کمربند فرضی محدوده شهری امکان‌پذیر است- در خدمت ضایع‌کردن انرژی و هزینه و زمان است؛ چراکه راه‌حل اساسی ابرچالش مسکن جز در کاهش هزینه زمین با پایان دادن به انحصار دولت و عرضه گسترده در کلانشهرها نیست.
اما در اینجا این استدلال ممکن است پیش بیاید که دولت در طرح نهضت ملی مسکن مساله زمین را حل کرده است؛ چراکه پایه طرح دولت «عرضه زمین به قیمت صفر» است. در اینجا پاسخ این است که طی دو سال اخیر که نهضت ملی مسکن شروع شده، مساله اصلی این طرح نیز تامین زمین و همچنین عدم همکاری بانک‌ها برای اعطای تسهیلات بوده و موضوع قیمت تمام‌شده واحدهای نهضت ملی مسکن اصلا به‌عنوان موضوع محوری مطرح نشده است. همچنین باید توجه داشت دولت همواره نمی‌تواند از طریق طرح‌هایی همچون نهضت ملی مسکن مردم را صاحب مسکن کند و پرواضح است بخش زیادی از ساخت مسکن در کشور در دوره‌های مختلف بر دوش خود مردم و انبوه‌سازان و... است. بنابراین عرضه زمین صفر نمی‌تواند طرح دائمی و همیشگی باشد. بر این اساس کارشناسان می‌گویند قبل از اینکه دولت تصمیم به این اقدام بگیرد، حسابی باید سود و زیان و تبعات احتمالی این تصمیم را بسنجد. در این خصوص رئیس سازمان بورس کشور می‌گوید: «قبل از ورود سیمان به بورس، ۷۰ درصد سیمان کشور توسط ۲۰ نفر دادوستد می‌شد!» اما امروز همه می‌توانند بدون انحصار سیمان بخرند. بنا به گفته تولیدکنندگان، وضعیت فعلی سیمان، فلزات و مشخصا فولاد نسبت به قبل از عرضه این محصولات در بورس کالا، ادعای رئیس سازمان بورس را تایید می‌کند و به‌وضوح نشان می‌دهد که شفافیت در روند معاملات و واقعی‌سازی قیمت‌ها باعث شده تا سود حاصل از تولید به دست تولیدکنندگان برسد و دست واسطه‌گران از این حلقه کوتاه شود. همین موضوع نشان می‌دهد که اصرار بر خروج مصالحی چون سیمان و فولاد از بورس به معنای مخالفت علنی با شفافیت و قابل رصد بودن معاملات در این بستر است. حمید فرمانی، رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی صنعت سیمان نیز در این رابطه در گفت‌وگو با ایسنا، ضمن تاکید بر اینکه در بورس کالا کنترل قیمت اتفاق می‌افتد، می‌گوید: «در شش ماهه نخست امسال که حداقل سه ماه آن مربوط به تابستان و با اعمال محدودیت‌های برق (و گاه قطعی کامل برق) همراه بوده است، به نسبت شش ماهه نخست سال گذشته و حتی نسبت به مدت مشابه سال ۱۴۰۰، قیمت‌ها نه‌تنها افزایش پیدا نکرده که کاهشی هم شده است.» وی تصریح کرد: «این موضوع ماحصل حضور در بورس کالا و کنترل‌هایی است که وزارت صمت بر نحوه عرضه‌ها دارد؛ هرچند که ما مخالف این کنترل‌ها هستیم و آن را شکلی از قیمت‌گذاری دستوری می‌دانیم اما به‌هرحال در این پلتفرم، این امکان وجود دارد که دولت نظرات خود را اعمال کند. اینکه بخواهیم سیمان و فولاد را از بورس خارج کنیم، کنترل از دست وزارت صمت خارج خواهد شد و بیشتر به سمت دلالی‌ها و حتی افرادی که بخواهند عملکرد سویی در شرکت‌های سیمانی در بحث فروش و تحویل داشته باشند، می‌رود که اصلا خوب نیست.»
در همین‌باره حمید یاری، کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص طرح خروج سیمان و فولاد از بورس کالا در گفت‌وگو با «فرهیختگان» توضیح می‌دهد: «شرکت‌های سیمانی و فولادی، به دو شکل سهامدار دارند. یک بخش از این سهامداران، سازمان‌های بازنشستگی هستند که سهامداران عمده شرکت‌های پتروشیمی، فولادی و سیمانی در بازار هستند و اوضاع چندان مساعدی هم ندارند. دولت در اینجا با این طرح، برای کاهش قیمت هزینه تمام‌شده مسکن، به جای آنکه سراغ دادن سوبسیدهای خاص و استفاده از زمین‌های فراوان دولتی و حاکمیتی برود، به جیب سهامداران خرد و کلان دست می‌برد. در بورس کالا به علت فضای باز اقتصادی که وجود دارد، شرکتی نمی‌تواند کالایش را زیر نرخ تمام‌شده بفروشد و حق سهامدارش را ضایع کند. اتفاقی که در خودروسازی افتاده و به نقطه‌ای رسیده که عملا هیچ‌کس نمی‌تواند آن را حل کند. اگر این قصه برای فولاد و سیمان هم تکرار شود، نتیجه اتفاق متفاوتی نخواهد بود. بنابراین، این شیوه تفکر غلطی است که اگر قرار است کالایی با حمایت دولت تولید شود، شرکت‌های خصوصی موظفند که مواد و مصالح خود را به قیمت پایین‌تر به دولت بفروشند. این مسیر بعد از سه چهار سال ما را با بحران‌های صندوق‌های بازنشستگی مواجه خواهد کرد. سال‌های ۹۴ و ۹۵ وضعیت شرکت‌های سیمانی سهام‌درشت گره سختی داشت که حل شدنی نبود و ورود به بورس کالا کمی مساله را حل کرد. خروج دوباره این مصالح از بورس کالا قطعا موجب خواهد شد که ظرف ۳ الی ۴ سال آینده شاهد یک‌سری شرکت‌ها و صنایع بزرگ ورشکسته و زیان‌ده باشیم که زیان‌های انباشته دارند و عملا دیگر هیچ کاری برایشان نمی‌توان کرد.» وی با اشاره به این موضوع که دستکاری دولت در سیستم‌ها و تغییر و ترکیبات فقط باعث ایجاد رانت‌های خاص می‌شود، توضیح داد: «درواقع اتفاقی که با خروج این کالاها از بورس می‌افتد این است که درصد سود تقسیمی (یا همان DPS) که قرار بوده به سازمان‌های بازنشستگی و به سهامداران خرد و کلان داده شود، دیگر داده نمی‌شود و این اساسا به معنای ایجاد رانت است. سالیان سال کشور ما تلاش کرده که به نقطه شفافیت برسد. در حال حاضر یک نهاد نظارتی وجود دارد و نرخ‌های بورس کالا بررسی می‌شوند و اگر نهاد نظارتی در جایی حس کند که اشکالی وجود دارد، ورود پیدا می‌کند. اما با خروج کالاها از بورس و عدم شفافیت ایجاده شده، کار نهاد نظارتی را بسیار سخت خواهد کرد. نهاد نظارتی عملا باید یک سال تا گزارش شرکت صبر کند که در انتها متوجه شود در یک شرکت فولادی در طی یک سال چه می‌گذشته، اما در حال حاضر می‌توان روزانه قیمت‌ها را رصد کرد. همین فولاد چهار پنج ماه گذشته نرخ‌های سختی را زده بود اما در حال حاضر نرخ‌ها به‌گونه‌ای است که اکثر کالاها با نرخ پایه رقابت می‌کنند و شرایطش شفاف است و رضایت عمومی هم تقریبا حاصل شده است و البته بعد از چندسال فعالیت اشکالاتش هم مشخص شده است. به‌طور کلی در شرایط فعلی خروج فولاد و سیمان از بورس کالا به هیچ عنوان موجه و منطقی نیست و اصرار بیش از حد برای خروج این کالاها از بورس به طرز واضحی مشکوک است.
نظر شما