قوانین شارژ ساختمان را بدانید
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ در عصر آپارتمان‌نشینی با مفاهیمی روبرو شده‌ایم که قبلا جایی در بین مردم نداشتند. یکی از این موارد حق شارژ ساختمان یا آپارتمان است که یکی از موضوعات مهم در فرهنگ آپارتمان‌نشینی محسوب می‌شود. با اینکه شارژ ساختمان سال‌هاست در آپارتمان‌ها و بین ساکنین جا افتاده است، اما هنوز هم گاهی بین افراد ساکن در ساختمان، مشکلاتی بر سر میزان و چگونگی محاسبه شارژ پیش می‌آید.
در بحث “قانون تملک آپارتمان‌ها” که قبلا در مورد آن صحبت کردیم، به قوانین مربوط به شارژ ساختمان اشاره شد. در این نوشته قصد داریم به طور مفصل به موضوع شارژ ساختمان و شرایط و قوانین مربوط به آن بپردازیم.
شارژ ساختمان چیست؟
شارژ ساختمان هزینه‌هایی هستند که برای حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک و مشاع آپارتمان از سوی ساکنین پرداخت می‌شود. ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان اصلا مورد استفاده برخی از همسایگان قرار نگیرد، اما این دلیلی برای عدم پرداخت شارژ نمی‌شود و هم مالکان خانه و هم مستاجران لازم است مبلغ تعیین شده برای شارژ را پرداخت کنند.
این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در “قانون تملک آپارتمان‌ها” که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده، در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت شود.
انواع هزینه‌های ساختمان
در آپارتمان‌ها دو نوع هزینه وجود دارد: هزینه‌های نسبی و هزینه‌های ثابت.
هزینه‌های نسبی به هزینه‌هایی گفته می‌شود که برای تعمیر و نگهداری بخش‌هایی از ساختمان مصرف می‌شود، مانند هزینه آب، برق، گاز مشاع، ایزوگام، انواع بیمه‌های مربوط به ساختمان و… جزو این هزینه‌ها هستند. این هزینه‌ها براساس متراژ، تعداد نفرات و حتی تعداد پارکینگ برای هر واحد محاسبه می‌شوند.
هزینه‌های ثابت هزینه‌هایی هستند که ربطی به خود فیزیک ساختمان ندارند، این هزینه‌ها مربوط به نگهبانی، سرایداری، باغبانی و هر نوع هزینه‌ای است که به یک‌باره به ساختمان تحمیل می‌شود، است. نحوه تقسیم این هزینه‌ها ربطی به مساحت واحدها ندارد و معمولا به صورت یکسان بین همه واحدها تقسیم می‌شود.
روش‌های محاسبه شارژ ساختمان
نحوه‌ی تقسیم هزینه‌ها و محاسبه شارژ بسته به تصمیم مالکین واحدهای ساختمان تعیین می‌شود. برای این محاسبه روش‌های مختلفی وجود دارد که هر کدام از آن‌ها نیز فرمولی متفاوت دارند. در ادامه معروف‌ترین و مطرح‌ترین این روش‌ها همراه با چگونگی محاسبه آن‌ها را بررسی می‌کنیم:
شارژ ثابت
در این مدل شارژ برای تمامی واحدها و به صورت یکسان یک عدد ثابت برای شارژ هر واحد در نظر گرفته می‌شود. مثلا تمامی واحدها، هر واحد ۵۰ هزار تومان شارژ پرداخت می‌کنند. این مدل شارژ دارای حداقل پیچیدگی محاسباتی است و برای مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری که دارای واحدهایی با متراژ یکسان هستند، مناسب است.
شارژ واحدی
این مدل شارژ براساس تعداد واحدهای ساختمان محاسبه می‌شود و برای مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری که دارای واحدهای متفاوت از هم هستند مناسب است. این روش برای ساختمان‌هایی که دارای سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی نیستند و هر واحد کنتور آب و برق و گاز مستقل دارد، مناسب است.
به عنوان مثال واحدهای دوخوابه ۵۰ هزار تومان و واحدهای سه خوابه ۷۰ هزار تومان پرداخت می‌کنند. اگر واحدی انباری و پارکینگ داشته باشد، این مبلغ اضافه خواهد شد.
شارژ متراژی
این مدل محاسبه شارژ، مانند مدل قبل، برای مجتمع‌های تجاری، اداری و مسکونی که واحدهایی با متراژهای متفاوت دارند، مناسب است. مبلغ و میزان شارژ هر متر در این نوع شارژ مشخص می‌شود و در نهایت مبلغی که هر واحد با هر متراژی باید پرداخت کند، معین می‌شود. این نوع مجتمع‌ها بیشتر سیستم گرمایش و سرمایش‌شان نیز مرکزی است.
شارژ نفری
همانطور که از اسم این روش محاسبه شارژ پیداست، با توجه به تعداد ساکنین هر واحد مبلغ پرداختی نیز معین می‌شود. این مدل که برای مجتمع‌های مسکونی با سیستم آب مشترک مناسب است، برای هر نفر مبلغی را در نظر می‌گیرند و در نهایت مبلغی که هر واحد باید بپردازد، مشخص می‌شود.
شارژ نفر متراژی
این مدل، ترکیبی از دو حالت قبل است، یعنی هم متراژ و هم تعداد نفرات در تعیین میزان شارژ دخیل هستند.
به عنوان مثال به ازای هر نفر۲۰هزار تومان و به ازای هر متر ۱۰۰۰ تومان شارژ از هر واحد دریافت می‌شود. یعنی برای یک واحد ۷۰ متری با ۲ نفر ساکن درآن مبلغ ۱۱۰ هزار تومان شارژ محاسبه می‌شود. این روش محاسبه مناسب مجتمع‌های مسکونی با سیستم آب مشترک و واحدهای با متراژ متفاوت مناسب است که سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی نیز دارند.
شارژ بر اساس تسهیم هزینه‌های مجتمع
در این روش هریک از هزینه‌های ساختمان بر اساس یکی از روش‌های بالا محاسبه می‌شود و سپس مجموع سهم هریک از واحدها به عنوان مبلغ شارژ به ساکنین اعلام می‌شود. به عوان مثال هزینه‌های آب، گاز، برق مشترک و … همه جزو همین هزینه‌ها محسوب می‌شوند. رایج‌ترین مدل تقسیم برای هزینه‌های آب به ازای هر نفر و هزینه‌های گاز به نسبت متراژ و همچنین هزینه‌های برق برای هر واحد محاسبه می‌شود.
روش ترکیبی
روش ترکیبی عادلانه‌ترین روش محاسبه شارژ است. به این صورت که معمولا هزینه‌های ثابت ( مانند هزینه سرایدار، نگهبان و …) که معمولا در طول سال ثابت است، به صورت ثابت و به طور مساوی از واحدها دریافت می‌شود. سپس هزینه‌های نسبی به صورت جداگانه و به روش تسهیم هزینه محاسبه شده و به واحدها اعلام می‌شود.
البته روش ترکیبی ( اعلام یک شارژ ثابت + یک شارژ تسهیم هزینه ) به دلیل پیچیده بودن محاسبات کمتر مورد استفاده می‌گیرد.
نرم‌افزارهای مربوط به شارژ ساختمان
نرم‌افزارهای زیادی برای مدیریت ساختمان عرضه شده‌اند، بیشتر این نرم‌افزارها علاوه بر سایت، نسخه موبایل هم دارند که کار را برای اهالی ساختمان راحت‌تر می‌کنند. با جستجو در اینترنت می‌توانید نرم‌افزار مورد پسند خود را انتخاب کنید.
از این طریق مدیران می‌توانند هزینه‌های ساختمان یا مجتمع خود، اعم از شارژ و سایر هزینه‌ها را ثبت کرده، تا اهالی بتوانند به راحتی هزینه‌های انجام شده را مشاهده و پرداخت کنند. همچنین می‌توانند به راحتی از مجموع پرداخت‌ها و دریافت‌ها گزارش تهیه کرده و تابلوی اعلانات نیز داشته باشند.
هزینه‌های قابل پرداخت از محل شارژ ساختمان
– هزینه‌های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع
– هزینه برق عمومی
– هزینه آب
-هزینه گاز
-هزینه تعمیرات و نگهداری
– هزینه گلکاری و نگهداری باغچه‌ها.
-هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی
-سایر هزینه‌های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع
اگر واحدی شارژ خود را پرداخت نکرد، چه باید کرد؟
در صورت پرداخت نکردن حق شارژ توسط یکی از ساکنین در یک ساختمان، براساس مقررات ماده ۱۰ “قانون تملک آپارتمان‌ها”، مدیر یا هیات مدیره ساختمان می‌تواند با مراجعه به مجتمع قضایی محل سکونت، اظهارنامه‌ای برای مالک یا مستاجر واحد مربوطه ارسال کرده، و ریز بدهی را قید ومطالبه کند.
اگر مالک یا مستاجر تا مدت زمان ۱۰ روز بدهی خود را تسویه نکند، مدیر با مراجعه به اداره ثبت محل به استناد اظهارنامه می‌تواند درخواست اجرائیه کند. اگر در این صورت هم بدهی معوقه پرداخت نشد، مدیر با مراجعه به دادگاه حقوقی به استناد تبصره یک ماده ۱۰ قانون شکایتیِ علیه مالک یا مستأجر، شکایت خود را تنظیم می‌کند و دادگاه خارج از نوبت به شکایات آن‌ها رسیدگی می‌کند.
در این حالت، دادگاه می‌تواند فرد را ملزم به تسویه حساب کرده و حتی می‌تواند او را به پرداخت دو برابر بدهی مجبور کند. همچنین بر طبق این شکایت دادگاه می‌تواند محرومیت‌های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از جمله شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، گاز و غیره را برای بدهکار در نظر بگیرد.
سوالات متداول:
شارژ ساختمان چیست؟
شارژ ساختمان هزینه‌هایی هستند که برای حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک و مشاع آپارتمان از سوی ساکنین پرداخت می‌شود. ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان اصلا مورد استفاده برخی از همسایگان قرار نگیرد، اما این دلیلی برای عدم پرداخت شارژ نمی‌شود و هم مالکان خانه و هم مستاجران لازم است مبلغ تعیین شده برای شارژ را پرداخت کنند.
آیا برای محاسبه شارژ ساختمان نرم‌افزار یا اپلیکیشنی وجود دارد؟
بله. نرم‌افزارهای زیادی برای مدیریت ساختمان عرضه شده‌اند، بیشتر این نرم‌افزارها علاوه بر سایت، نسخه موبایل هم دارند که کار را برای اهالی ساختمان راحت‌تر می‌کنند. با جستجو در اینترنت می‌توانید نرم‌افزار مورد پسند خود را انتخاب کنید.
آیا شارژ ساختمان می‌تواند خارج از عرف باشد؟
خیر. مثلا نمی‌توانید برای آپارتمانی که آسانسور ندارد، سایر مالکین را مجبور به پرداخت هزینه جهت نصب آسانسور کنید، بلکه هزینه‌های ساختمان شامل ایزوگام ساختمان، نظافت مشترکات آپارتمان و یا خرابی‌های متداولی می‌باشد که قبلا مالکین از مزایای آن نفعی برده‌اند و نقص آن‌ها سبب بروز مشکل شده است.
آیا خسارت‌های شخصی به بخش‌های عمومی ساختمان باید از محل شارژ ساختمان، پرداخت شود؟
خیر. قانون در این مورد اعلام کرده است که جبران خسارت باید از سوی شخص باشد و هیچ هزینه‌ای نباید از محل شارژ ساختمان انجام گردد.
آیا واحدهای خالی در ساختمان ملزم به پرداخت شارژ هستند یا خیر؟
بله. قانون تملک آپارتمان‌ها به صورت مشخص به این مورد اشاره کرده است و تمامی واحدها را ملزم به پرداخت حق شارژ دانسته است. ماده ۴ این قانون عنوان می‌کند که تمامی واحدهای یک مجتمع آپارتمانی فارغ از اینکه فرد یا افرادی در آن ساکن باشند، بایستی ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت نمایند و پرداخت این هزینه الزامی است.
پرداخت حق شارژ وظیفه مستاجر است یا مالک؟
این موضوع یک موضوع کاملا توافقی است که باید تکلیف آن‌را هنگام عقد قرارداد حتما مشخص کنید. صاحبان خانه لازم است بدانند که مسئول نهایی جهت پرداخت حق شارژ هستند و در صورتی که مستاجران نسبت به پرداخت حق شارژ کوتاهی کنند، هئیت مدیره به سراغ آن‌ها خواهد آمد. بنابراین مالکان بهتر است هنگام عقد قرارداد تمامی نکات را در قرارداد ذکر کنند که جای سوالی باقی نماند.
آیا اضافه شدن نوزاد در افزایش حق شارژ ساختمان تاثیری دارد؟
این موضوع کاملا توافقی است و نظر هئیت مدیره اهمیت دارد. اما با توجه به اینکه با اضافه شدن نوزاد به جمع خانواده میزان مصرف مواردی مانند آب، برق و … طبیعتا افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه افزایش حق شارژ ساختمان و سایر هزینه‌های مشترک کاملا منطقی خواهد بود و ساکنین نباید نسبت به آن موضع خاصی بگیرند.
اگر مبالغ جمع‌آوری شده به عنوان شارژ هر ماه استفاده نشود، تکلیف چیست؟
گاهی ممکن است شارژهای ماهیانه چندین ماه استفاده نشود و یا مقداری از آن باقی بماند. این موضوع مانع از پرداخت شارژ در ماه های بعدی نخواهد شد و تمامی ساکنان فارغ از میزان موجودی صندوق، وظیفه دارند هر ماه حق شارژ آپارتمان را پرداخت کنند. ضمنا هئیت مدیره وظیفه دارد که مبالغی را که خرج نمی‌شود را در صندوق مالی نگه دارد.
اگر واحدی شارژ را پرداخت نکرد، آیا مدیر ساختمان می‌تواند خودش خدمات را قطع کند؟
همانطور که در بالا ذکر کردیم، مدیر ساختمان باید از لحاظ قانونی اجازه قطع خدمات را بگیرد. در ضمن مدیر فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند، خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می‌شود.
اگر واحدی از آسانسور استفاده نکند، می‌تواند شارژ را پرداخت نکند؟
خیر. مالک ملک اگر هم از آسانسور استفاده نکنند مکلف به پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری آسانسور است. به طور کلی تمام افراد ساکن یک ساختمان موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به شارژ، تعمیر یا نگهداری آسانسور هستند، حتی اگر هم از آسانسور استفاده نکنند.
اگر ساکنان از مدیر ساختمان به علت زیاد گرفتن شارژ ناراضی باشند، باید چه کار کنند؟
برای این موضوع می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه و با تهیه استشهادیه از همسایگان، مبنی بر زیاد گرفتن مبلغ جهت تعمیرات و اثبات آن، عدم صلاحیت وی را اثبات و تقاضای عزل مدیر را مطرح کرد.
