مشاور املاک چیست؟

مشاوران املاک معمولاً کارمزد خود را به طور کامل با تعیین کمیسیونی - درصدی از قیمت خرید ملک – دریافت می‌کنند، بنابراین درآمد آن‌ها به توانایی آن‌ها برای نهایی کردن معامله بستگی دارد. تقریباً در هر ایالت، مشاوران املاک باید برای یک کارگزار املاک و مستغلات (یک فرد یا یک بنگاه کارگزاری) که تجربه بیشتری دارد و دارای مجوز بالاتری است کار کنند یا به آن وابسته باشند.

نکات کلیدی

• مشاوران املاک، افراد حرفه‌ای دارای مجوز هستند که به عنوان نماینده خریداران یا فروشندگان در معاملات املاک عمل می‌کنند.
• مشاوران املاک معمولاً در ازای خدمات خود کمیسیون دریافت می‌کنند که به صورت درصدی از قیمت فروش ملک به آن‌ها پرداخت می‌شود.
• در اکثر ایالت‌ها مشاوران املاک باید از طریق کارگزار املاک و مستغلات فعالیت کنند، یا با بنگاه یا همکار حرفه‌ای و دارای تجربه بیشتر و مجوز تخصصی‌تر همکاری داشته باشند.

نحوه عملکرد مشاوران املاک

مشاوران املاک معمولاً در یکی از دو زمینه املاک تجاری یا مسکونی تخصص پیدا می‌کنند. در هر صورت، آن‌ها بسته به عملکرد خود به عنوان نماینده خریدار یا فروشنده، وظایف مختلفی را انجام می‌دهند. مشاورانی که برای فروشندگان املاک کار می‌کنند، همچنین به عنوان مشاوران فروش شناخته می‌شوند و به مشتریان در مورد نحوه قیمت‌گذاری ملک و آماده‌سازی آن برای فروش توصیه‌هایی ارائه می‌کنند، از جمله نکاتی در مورد بهسازی‌های لحظه آخری که ممکن است قیمت ملک را افزایش دهد یا نهایی کردن پیشنهادات سریع را تسریع کنند. مشاوران فروشندگان، برای املاک آن‌ها از طریق مراکز خدماتی فهرست‌بندی املاک به فروش گذاشته شده، شبکه‌سازی و تبلیغات بازاریابی می‌کنند.

مشاورانی که به عنوان نماینده خریداران املاک عملی می‌کنند، املاک فعلی را که با محدوده قیمت و فهرست خواسته‌های خریدار مطابقت دارند، جستجو می‌کنند. این مشاوران اغلب به داده‌های فروش گذشته در مورد املاک قابل قیاس نگاه می‌کنند تا پیدا کردن پیشنهادات منصفانه خرید خانه را برای خریداران بالقوه تسهیل کنند.

مشاوران املاک به‌عنوان واسطه طرفین اصلی معامله عمل و پیشنهادات و پیشنهادات متقابل و سایر سؤالات آن‌ها را به طرف مقابل منتقل می‌کنند. هنگامی که پیشنهادی پذیرفته می‌شود، نمایندگان هر دو طرف اغلب به کار خود ادامه می‌دهند، به مشتریان خود در امور اداری کمک می‌کنند، ارتباطات را انتقال و در مورد بازرسی‌ها و جابه‌جایی به آن‌ها مشاوره می‌دهند و به طور کلی معامله را تا نهایی کردن آن به پیش می‌برند.

مصرف‌کنندگان بایستی بدانند که آیا مشاوران املاک نماینده طرف خریدار، طرف فروشنده یا هر دو طرف هستند. بدیهی است که وفاداری نماینده ممکن است تاثیر زیادی بر تعدادی از جزئیات معامله، از جمله قیمت نهایی آن داشته باشد. قوانین ایالتی تعیین می‌کنند که آیا مشاوران املاک می‌تواند هر دو طرف را در یک معامله ملکی نمایندگی کنند یا خیر، وضعیتی که به بیان دقیق‌تر «نمایندگی دوگانه» نامیده می‌شود. مشاوران باید نمایندگی خود را افشا کنند تا خریداران و فروشندگان از هرگونه تضاد منافع احتمالی اطلاع داشته باشند.

مهم

نمایندگی دوگانه، که در آن یک نفر هم طرف خریدار و هم طرف فروشنده را در معامله املاک نمایندگی می‌کند، در هشت ایالت غیرقانونی است: آلاسکا، کلرادو، فلوریدا، کانزاس، مریلند، اوکلاهما، تگزاس و ورمونت.

پاداش مشاوران املاک

به طور متعارف، کمیسیونی به مشاوران املاک پرداخت می‌شود که اندازه آن برابر درصدی از قیمت فروش ملک است. هر چه خانه به قیمت بالاتری به فروش برود، مشاوران املاک پول بیشتری به دست می‌آورند. بااین حال، از آنجایی که فهرست‌های آنلاین به مصرف‌کنندگان اجازه می‌دهند تا بیشتر کارهای خرید خانه را به تنهایی و بدون کمک مشاور املاک انجام دهند، ساختار متعارف دستمزد مشاوران املاک در حال تغییر است.

برخی از مشاوران املاک برای خانه‌های گران‌تر کمیسیون کمتری دریافت می‌کنند و برخی کل معامله را با کارمزد ثابتی تسهیل می‌کنند که بسیار کمتر از حق کمیسیون معمولی آن‌ها است. سایر شرکت‌ها ساختار قیمت‌گذاری کارمزد به ازای خدمات ارائه شده را ارائه می‌کنند که به فروشندگان اجازه می‌دهد فقط برای بخش‌های خاصی از فرآیند فروش، مانند اضافه کردن ملک به مراکز چندگانه خدمات فهرست‌بندی املاک (MLS) هزینه‌ای بپردازند.

نکته

ممکن است شنیده باشید که افراد از عبارات «مشاور املاک»، «کارگزار املاک و مستغلات» و «دلال معاملات ملکی» به جای یکدیگر استفاده می‌کنند. در حالی که، معانی این سه‌عبارت قطعا همپوشانی دارند، تفاوت‌های کلیدی نیز بین آن‌ها وجود دارد.

مشاور املاک در مقابل کارگزار املاک و مستغلات

تعاریف دقیق و تمایزهای بین مشاوران املاک و کارگزاران املاک و مستغلات در بین ایالت‌ها متفاوت است. بااین حال، هر کسی که مجوز پایه مشاوره املاک (که شامل گذراندن تعداد معینی از دوره‌های معتبر و قبولی در یک امتحان است) را دریافت می‌کند، به‌طور کلی ممکن است مشاور املاک نامیده شود. مشاور املاک در اصل فروشنده‌ای است که واجد شرایط کمک به مصرف‌کنندگان در زمینه خرید یا فروش ملک است.

کارگزار املاک و مستغلات یک پله بالاتر از سلسله‌مراتب این حرفه است. کارگزاران دارای آموزش و تحصیلات اضافی هستند که آن‌ها را واجد شرایط قبولی در آزمون صدور مجوز عالی کرده است. بسیاری از ایالت‌ها همچنین آن‌ها را ملزم می‌سازند که مقدار مشخصی تجربه شغلی اخیر را به عنوان مشاور املاک فعال داشته باشند. کارگزاران جنبه‌های فنی معامله املاک را انجام می‌دهند. مشتریان معمولا با بنگاه کارگزاری قرارداد امضا می‌کنند و نه با مشاور املاک شخصی. در بسیاری از ایالت‌ها، گواهی‌نامه‌های اضافی کارگزاران به آن‌ها اجازه می‌دهد تا سایر جنبه‌های قانونی و مالی معامله، مانند مدیریت سپرده‌گذاری بیعانه و ایجاد حساب امانی را انجام دهند.

کارگزاران معمولاً صاحب یک بنگاه یا حق امتیاز هستند. آن‌ها می‌توانند به صورت انفرادی عمل کنند، اما اگر بخواهند مشاوران یا کارگزاران دیگری را برای کار در زیر دست خود استخدام کنند، باید مجوز سطح بالاتر دیگری را کسب کنند. همانطور که قبلا ذکر شد، مشاور املاک معمولا نمی‌تواند به تنهایی کار کند، بلکه باید از طریق یک بنگاه املاک و مستغلات فعالیت داشته باشد. موارد استثنایی در ایالت‌هایی مانند کلورادو و نیومکزیکو وجود دارد که تمام فعالان حرفه‌ای در حوزه املاک و مستغلات را موظف می‌سازند تا مجوز کارگزاری دریافت کنند.

مشاور املاک در مقابل دلال معاملات ملکی

بنابراین هر کارگزاری املاک و مستغلات یک مشاور املاک است (یا بوده است)، اما هر مشاور املاکی کارگزار املاک و مستغلات نیست. در این صورت، دلالان املاک در کجای این معادله قرار می‌گیرند؟

دلال املاک یکی از اعضای انجمن ملی دلالان املاک (NAR)، یکی از انجمن‌های صنفی ایالات متحده است. هم کارگزاران و هم مشاوران املاک به همراه مدیران املاک، ارزیاب‌ها و دیگر متخصصان صنعت املاک و مستغلات می‌توانند دلال املاک باشند. از دلالان املاک، انتظار می‌رود که در زمینه خود تخصص داشته باشند و از منشور اخلاقی انجمن ملی دلالان املاک پیروی کنند، این منشور اخلاقی مشاوران املاک را ملزم می‌کند تا به وظایف خاصی در قبال مشتریان و موکلان، افراد عادی و سایر مشاوران املاک پایبند باشند. دلالان املاک علاوه‌بر انجمن دلالان املاک، باید در انجمن یا هیئت املاک و مستغلات ایالتی یا محلی خود نیز عضویت داشته باشند.

تمام دلالان املاک مشاور املاک یا کارگزار املاک و مستغلات هستند (یا تخصص‌های مرتبط دیگر دارند)، اما تمام مشاوران یا کارگزاران املاک و مستغلات دلال املاک نیستند. در جولای 2020، انجمن ملی دلالان املاک تعداد اعضای خود را تقریبا 1.4 میلیون نفر گزارش کرد. تقریباً دو سوم آن‌ها مجوزهای فعالیت به عنوان مشاور املاک و مستغلات را داشتند.