پیش‌بینی الحسینی و اسلامی‌بیدگلی از قیمت‌مسکن

دکتر سعید اسلامی بیدگلی، تحلیلگر رسمی و ارشد بازار مسکن و همچنین عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به‌عنوان نخستین سخنران در نشست تخصصی مسکن، تحلیلهای خود از بازار مسکن در سال94 را ارایه کرد.

در ابتدا وی یادآور شد که نظراتش نه از جایگاه مسوولیت رسمی بلکه به‌عنوان یک نظر کارشناسی مطرح می‌شود که متاسفانه برخی از مقامات فعلی و سابق این تفاوت را برای خود قایل نیستند و ممکن است افرادی از اظهارنظر این افراد دچار ضرر شوند. سپس با برشمردن خصوصیات مقوله مسکن بدین صورت که مسکن پس از غذا و پوشاک مهم‌ترین نیاز بشر است و در اصل31 قانون اساسی به آن توجه ویژه شده، نتیجه گرفت بازار مسکن یک بازار مهم و کلیدی به‌حساب میآید و در ایران نیز این موضوع بیش از سایر نقاط جهان حساسیت دارد چرا که به قول وی فتح‌الفتوح هر خانواده ایران خرید مسکن است.

در ادامه اسلامی بعضی از خصوصیات ذاتی مسکن از‌قبیل: کالایی بادوام، ناهمگن، سرمایه‌بر، زمان‌بر، نقدشوندگی پایین و غیرقابل واردات را اسم برد و اضافه کرد یکی از بزرگ‌ترین مشکلات در ایران نبود بانک اطلاعاتی درخصوص مسکن است در‌حالی‌که در آلمان و امریکا که دو کشور پیشرو درخصوص نگهداری اطلاعات مسکن و امکان دسترسی به آن هستند، افراد متقاضی می‌توانند تاریخچه معاملات یک مسکن را تا آخرین معامله مشاهده و همچنین درخصوص قیمت سایر مسکنها در محیط جغرافیای خاص اطلاع پیدا کنند و این موضوع به کارایی بیشتر این بازار و نقدشوندگی آن کمک شایانی خواهد کرد. در بخش بعدی سخنانش این تحلیلگر حوزه مسکن با استناد به آمارهای رسمی نسبت هزینه مسکن به هزینه کل را 34.1درصد عنوان کرد و موفقیت دولت در کنترل تورم را به رکود خواسته یا ناخواسته بازار مسکن نسبت داد البته درخصوص آمار هزینه‌ها به گزارش مک کینزی، گریزی زد و اعلام کرد که براساس این گزارش در بیشتر کشورهای جهان هزینه مسکن، 30 تا 40درصد هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد و این نسبت برای شهر تهران بیش از 50درصد است. اسلامی به ترکیب مسکن در ایران اشاره کرد و با یک بررسی اجمالی نشان داد که بخش استیجاری در طول 20سال گذشته در حال رشد بوده و یکی از اقدامات دولت یازدهم در بخش مسکن را رشد بیشتر این بخش نام برد که به گفته وی این طرح نیازمند کمک جدی سیستم پولی در کشور است. درخصوص مسکن مهر به‌عنوان یک پروژه مهم در بازار مسکن، آمارهای وی نشان میداد که حدود یک‌میلیون و 500هزار واحد تاکنون افتتاح شده یا در حال افتتاح هستند و به‌تدریج این عدد، 700هزار واحد دیگر هم رشد خواهد داشت که به گفته وی همه واحدهای مسکن مهر تقاضا ندارند چراکه در بعضی از نقاط که نسبت نفر به هکتار حدود 16نفر در هکتار است بعید است واحدهای کوچک مسکن مهر جذابیتی داشته باشند. همین‌طور مسکن مهر قرار بود به خانواده‌های کم‌درآمد برسد و اکنون بسیاری از این واحدها که خارج از شهر‌ها هم هستند مدرسه و بعضی دیگر از زیرساختها را ندارند و همین موضوع باعث شده تا هزینه‌های این خانواده‌ها افزایش چشمگیری داشته باشد و البته بهترین مجموعه‌های مسکن مهر از نظر تامین موادغذایی و امنیت دچار مشکل هستند پس نمی‌توان به تاثیر آن در بازار واحدهای کوچک شهری امیدوار بود اما بی‌تاثیر هم نیست. این مسوول بازار مسکن در ادامه متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران را حدود 4میلیون تومان ذکر و عنوان کرد بعد از آن شهرهای اصفهان، شیراز و همدان قرار دارند. درخصوص افزایش قیمت مسکن داده‌های وی نشان میداد که در سال93 تقریبا هیچ افزایشی در قیمت مسکن رخ نداده ولی شهرهایی در ایران مانند کاشان در همین سال با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بودهاند، در تهران هم البته در ماه‌های اخیر نسبت به زمان مشابه در سال قبل مقدار اندکی به قیمت مسکن افزوده شده است. در ادامه صحبت‌های خود وی به میانگین 21هزار تومانی برای اجاره هر متر واحد مسکونی در تهران اشاره کرد و نیز رشد اجاره‌بها را در ماه‌های پایانی سال93 بین 10 تا 15درصد بیش از مدت مشابه سال قبل تخمین زدند که این نشان می‌دهد با وجود ثابت‌ماندن تقریبی قیمت مسکن، اجاره‌بها رشد محسوس داشته است. اما درخصوص معاملات مسکن دکتر اسلامی بیدگلی تعداد مبایعه‌نامه‌ها را که به‌زعم وی فاکتور مهمی در تحلیل بازار مسکن به‌شمار میرود در ماه بهمن رشد زیادی نداشته و به‌صورت سنتی این مقدار در فروردین با کاهش جدی روبه‌رو خواهد بود. درباره تحلیل وضعیت کلی بازار مسکن وی استناد به روند تاریخی و انتظار یک جهش پس از رکود موجود را اشتباه دانست و اعتقاد داشت؛ این روند با همان نظم قبلی تکرار نخواهد شد. دلیل وی هم به دو موضوع کلی برمی‌گشت، اولی به وضعیت مالی کشور و دومی به تخمین وی از جمعیت 89میلیونی و تعداد خانوار 28میلیونی در سال1405 و عرضه مسکن در حدود 29میلیون واحد برمی‌گشت که معتقد بودند برای نخستین‌بار عرضه مسکن اگرچه توزیع آن در سراسر کشور یکنواخت نیست اما در کل از تقاضا پیشی خواهد گرفت و بازار به‌ندرت عرضه بیشتر را برخواهد تافت، چرا‌که در وضعیت فعلی تقریبا به‌ازای هر خانوار یک واحد مسکن وجود دارد.

در توضیح مشکلات بانکی در کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن سعید اسلامی به آمار ترازنامه بانک‌ها اشاره کرد و گفت که حجم عظیمی دارایی بانک‌ها در بخش مسکن منجمد شده و حدود 35 تا 40درصد از جریان نقدینگی آنها که از بازپرداخت وامهای مسکن به‌وجود میآید در‌حال‌حاضر با مشکل روبه‌روست. مفهوم این پدیده این است که بانک‌ها که باید از طریق بازدریافت تسهیلات، سود سپرده‌های خود را پرداخت کنند، در‌حال‌حاضر این چرخه به‌درستی کار نمی‌کند و نهایتا باعث شده که با وجود حجم نقدینگی بالا، نقدینگی کافی در کشور در دسترس نباشد. از طرف دیگر بانک‌ها بیشتر پول خود را نه در خانه‌های متوسط و کوچک، بلکه در مجتمعهای تجاری چندمیلیون مترمربعی سرمایه‌گذاری کردهاند در‌حالی‌که اگر این پروژه‌ها به بهره‌برداری برسند حجم مجتمعهای تجاری در ایران از فرانسه با 70میلیون گردشگر در سال پیشی خواهد گرفت. درخصوص تامین مالی مسکن توسط بانک‌ها هم وی با ارایه این توضیح که وامهای مسکن در سال83 حدود 31درصد قیمت مسکن را عهده‌دار می‌شد در‌حالی‌که این عدد اکنون به 9درصد کاهش پیدا کرده و حتی اگر وزارت راه و شهرسازی موفق شود که پرداخت وام مسکن را با رضایت بانک مرکزی مصوب کند، بانک‌ها نمی‌توانند وامهای 21 یا 22درصدی پرداخت کنند چرا که هم‌اکنون بانک‌ها حدود 37هزار‌میلیارد تومان با نرخ بهره 34درصد به بانک مرکزی بدهکار هستند و اگر منابعی در اختیار داشته باشند ترجیح می‌دهند بدهی خود را تسویه کنند. وی اضافه کرد علاوه بر وامهای بخش مسکن و سیستم بانکی کشور، توافق هسته‌یی و بازارهای جایگزین هم در بازدهی مسکن در سال94 اثرگذار خواهند بود. در انتها نیز دکتر اسلامی بیدگلی با ارایه نتایج یک نظرسنجی که از اساتید دانشگاه، مشاوران املاک، کارشناسان اقتصادی و سرمایه‌گذاران بخش مسکن به‌عمل آورده بودند اعلام کرد که 3درصد این افراد کاهش قیمت مسکن، 15درصد بدون تغییر، 40درصد کمتر از تورم، 30درصد حول‌و‌حوش تورم و 12درصد رشد مسکن در سال94 را بیش از تورم پیش‌بینی کردهاند. درخصوص اجاره هم افراد مذکور، رشد اجاره در سال94 را با ترکیب 8درصد بدون تغییر، صفر‌درصد کاهش، 30درصد کمتر از تورم، 45درصد حول‌و‌حوش تورم و 17درصد بیش از تورم پیش‌بینی کردهاند.

تحلیل فرهادی پور از اوضاع آشفته مسکن

سخنران دوم این نشست محمدرضا فرهادی‌پور از اعضای هیات علمی موسسه عالی بانکداری، تحلیلگر نشریه اقتصاد مسکن و از طراحان طرح جامع مسکن بود. ابتدای سخنان وی به لزوم برنامه‌ریزی در اوضاع آشفته کنونی اقتصاد اختصاص داشت و سپس به عوامل اقتصادی موثر بر بازار مسکن پرداخت. به گفته وی یکی از عوامل مهم، رشد جمعیت است. آمارهای مورد استناد وی نشان میداد در فاصله سال‌ها 75 تا85 مقدار 1.62درصد، بین سال‌ها 85 تا90 مقدار 1.3درصد و از سال90 تا92 مقدار 1.2درصد رشد جمعیت در ایران را شاهد بودهایم. عامل دیگر اما تعداد خانوراهای ایرانی است که در در سال‌ها 75 تا 85 مقدار 3.5درصد، و در سال‌های85تا90 مقدار 3.9درصد و نهایتا در سال‌های 90تا92 مقدار 2.2درصد نرخ رشد تعداد خانوارهای ایرانی بوده است. جمع‌بندی دو آمار فوق‌الذکر نشان می‌دهد که باتوجه به کاهش رشد جمعیت به‌دلیل به‌وجودآمدن خانوارهای تک‌نفره، تعداد خانوارهای ایرانی با سرعت بیشتری در حال افزایش است پس تقاضا برای مسکن با سرعتی بیش از رشد جمعیت، افزایش پیدا خواهد کرد. در ادامه عوامل موثر بر بازار مسکن، فرهادی‌پور به موجودی مسکن و تعداد خانوارها هم اشاره کرد و گفت که در سال92 برای 16میلیون و 200هزار خانوار، 15میلیون و 500هزار مسکن وجود داشته است و یک مقایسه گذرا نشان می‌دهد که در سا 85، تراکم خانوار 1.09 بوده و در سال92 به 1.05 رسیده است که نشان از به بازار آمدن تقاضای مسکن خانوارهای تک‌نفره دارد. این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه صحبت‌های خود با اشاره به اصطلاح اقتصادی تقابل زمانبندی‌ها، عوامل موثر بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت را از هم تفکیک کرد و افزود در بلندمدت متغیرهایی همچون تولید ناخالص داخلی، درآمد سرانه، تغییرات حجم نقدینگی، انتظارات تورمی، نرخ ارز، نوسانات بازار دارایی‌ها، حجم کل اعتبارات بانکی و سهم بخش مسکن از این اعتبارات و حجم واقعی ارزش پول از نگاه اقتصاد کلان بر مسکن اثرگذار خواهد بود. اما در کوتاه‌مدت نوسانات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر متغیرهای کلان گفته شده تحت تاثیر دیگر متغیرهای داخلی بازار مسکن نیز خواهد بود. وی این متغیرها را قیمت زمین، تغییر در تعداد خانوار و توزیع سنی جمعیت، هزینه ساخت، تورم انتظاری در بخش مسکن، حجم فعالیت‌های سوداگرانه و نرخ خانه‌های خالی برشمرد و براساس آمارهای وی، نرخ خانه‌های خالی در ایران در سال 92، 1.6میلیون بوده که قابل توجه است.

در ادامه با تایید آمارهای دکتر اسلامی‌بیدگلی، محمدرضا فرهادی‌پور اعلام کرد که بین سال‌های 84 تا 90 سهم شبکه بانکی از تامین مالی بخش مسکن 24 درصد بوده و بقیه را بخش خصوصی و خود خانوار تامین کرده‌اند و از سال 84 تا 91 سهم بخش بانکی به بیش از 31درصد افزایش پیدا کرده و این به معنی خروج مقدار زیادی پول از بازار مسکن است و براساس اثر چرخ دنده‌یی در اقتصاد تا وقتی که این منابع بخواهد به بازار مسکن برگردد، زمان زیادی طول خواهد کشید و به‌گفته وی نمی‌توان امید زیادی به برگشتن بازار مسکن به رونق داشت. در توضیح متغیرهای کلان موثر بر بازار مسکن فرهادی‌پور پیش‌بینی کرد که چه با برداشته شدن تحریم و چه با برنداشته شدن آن، تولید ناخالص داخلی در سال 94 تغییر چندانی نخواهد کرد و نرخ رشد جمعیت هم بدون تغییر خواهد ماند در نتیجه درآمد سرانه هم بدون تغییر باقی می‌ماند و از این بابت تقاضای چندانی برای مسکن نخواهیم داشت. نقدینگی هم در سال 92 مانند 8 سال قبل از خود با همان سرعت درحال افزایش بوده اما سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداخت شده در سال 92، 5 درصد بوده و این یعنی اینکه نظام بانکی تمایلی برای وام دادن به بخش مسکن ندارد و البته این موضوع هم دلایل خودش را دارد. دلیل اول اینکه بانک مرکزی در سال 87 بخشنامه‌یی صادر و بانک‌های خصوصی را از پرداخت وام خرید مسکن محروم کرده است و در مقابل، تسهیلات ساخت هم برای بانک خصوصی به‌دلیل طولانی بودن زمان بازپرداخت جذابیتی ندارد. در بررسی بانک‌های دولتی هم محرز شده که 50 درصد تسهیلات را بانک مسکن به تنهایی پرداخت کرده و این هم یک پیام ضمنی دارد و آن اینکه دیگر بانک‌های دولتی هم که تا حدودی قدرت تصمیم‌گیری دارند علاقه‌یی به ورود به بخش مسکن ندارند و این موضوع در سال 94 هم تغییر نخواهد کرد. درخصوص قیمت زمین هم، وی عنوان کرد که در بعضی از محلات تهران سهم قیمت زمین از قیمت مسکن به حدود 55 تا 60 درصد رسیده لذا از متغیرهای کلیدی محسوب می‌شود. محمدرضا فرهادی‌پور در پایان صحبت‌های خود خرید زمین را به سرمایه‌گذاران در سال 94 البته با نگاه بلندمدت توصیه کرد آن هم با استناد به کتاب سرمایه در قرن 21 اثر آقای پیکتی که نشان می‌دهد اگر در یک بازه 100ساله اقتصاد یک درصد رشد کند، رشد قیمت زمین بسیار قابل توجه خواهد بود. همینطور وی بخش ساخت در سال 94 را فاقد جذابیت دانستند اما سرمایه‌گذاری در بخش استیجاری را مناسب توصیف کرد چراکه براساس محاسبات وی متوسط سودآوری سالانه در بخش استیجاری در کشور در سال‌های 84 تا 92، 26درصد بوده که از این میزان 8 درصد مربوط به اجاره دریافتی و بقیه مربوط به عایدی سرمایه است و این در مقایسه با نرخ بهره بلندمدت بانکی که در بازه زمانی مشابه 18درصد بوده به مراتب بیشتر است.

پیش بینی صادق الحسینی

سخنران سوم بخش مسکن صادق الحسینی، مدیرمسوول اقتصاد آنلاین و فارغ‌التحصیل دانشگاه سیراکیوز امریکا بود. وی ابتدا با اشاره به نظم‌های آماری بازار مسکن تاکید کرد که طبق روند تاریخی پس از هر رونق یک رکود و پس از هر رکود شاهد یک رونق بوده‌ایم. رونق‌ بازار مسکن بین 8 تا 14 فصل و به‌طور متوسط 10فصل دوام داشته‌اند و رکودها هم بین 9تا 12فصل و به‌طور متوسط 10فصل طول کشیده‌اند و این به معنی ماندگاری بیشتر رکود در ایران است و با فرض اینکه بازار مسکن در ایران روندهای تاریخی خود را مجدد تکرار خواهد کرد می‌توان به بازگشت رونق امیدوار بود. درخصوص شهرستان‌ها هم رکود بین 9تا 16فصل طول کشیده که نشان از عمق بیشتر رکود در شهرستان‌ها دارد. در ادامه هم وی به یک سری واقعیت‌ها درخصوص بازار مسکن اشاره کرد ازجمله: *هرچه میزان جهش قیمت در دوران رونق بیشتر باشد، مدت دوران رونق کوتاه‌تر می‌شود. *اگرچه جهش سال 86 بی‌سابقه بود و انتظار دوران رکود طولانی‌تر در ادامه آن می‌رفت اما با یک افت بی‌سابقه و بعد از گذر تنها دو سال دوباره بازار مسکن وارد فاز رونق شد و دهه 90 شمسی را با رونق آغاز کرد. دلیل اصلی این امر هم افزایش شدید نرخ ارز بود. *رونقی که از میانه سال 90 شروع شد و تا فصل اول سال 92 ادامه یافت یکی از کم عمق‌ترین رونق‌های تاریخ مسکن ایران است چراکه این رونق تنها 7 فصل به طول انجامید. در توضیح موارد بالا وی به انتخابات ریاست‌جمهوری سال 92 و به تبع آن تغییر چارچوب‌های عملکرد همچنین تغییر ریسک‌های بازار اشاره کرد و گفت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی پس از انتخابات ریاست‌جمهوری تا پایان سال 92 یا بدون تغییر یا با کاهش روبه‌رو بوده که این روند در اردیبهشت 93 دچار یک جهش قیمتی شد که به همین میزان و حتی بیشتر از آن در تیر 93 کاهش داشت و اثر آن را خنثی کرد و بعد از آن هم تغیر قابل ملاحظه‌یی مشاهده نشده است. در ادامه هم صادق الحسینی با نام بردن تعداد معاملات مسکن به‌عنوان مهم‌ترین شاخص رکود و رونق بازار، دوران پس از انتخابات را رکود مطلق در بازار مسکن توصیف کرد که تعداد مبایعه‌نامه‌های امضا شده تا حدود 5000 عدد هم افت داشت و این رکود تا ابتدای سال 93 هم ادامه پیدا کرد. وی همچنین به افزایش تعداد معاملات از تابستان 93 به بیش از 10000معامله و وارد شدن بازار مسکن به یک رکود نسبی اشاره کرد.

براساس سخنان این تحلیلگر اگر تعداد معاملات مسکن در تهران کمتر از 8000 عدد باشد دچار رکود مطلق هستیم و اگر این تعداد بین 8000 تا 15000 باشد رکود نسبی بر بازار حاکم است و اگر تعداد مبایعه‌نامه‌ها بیش از 20000عدد باشد و این تعداد بیش از 2 فصل ادامه داشته باشد باید منتظر یک جهش قیمت و دوران رونق باشیم. درباره ارتباط قیمت زمین و مسکن، وی این دو مقوله را مرتبط به هم دانست و گفت براساس داده‌های موجود هم جهش‌های قیمتی حوزه مسکن بیشتر از تغییرات مثبت قیمت زمین بوده و هم رکودهای بخش مسکن عمیق‌تر از کاهش قیمت زمین بوده است. در ادامه هم تعداد پروانه‌های صادره ساختمانی را با متوسط قیمت مسکن در نقاط شهری ایران مقایسه کرد و براساس سقوط شدید تعداد پروانه‌ها در سال93، نتیجه گرفت عرضه مسکن در سال95 به‌شدت کاهش پیدا خواهد کرد و این یک سیگنال مهم برای بازار خواهد بود. درخصوص تغییرات قیمت، مدیرمسوول اقتصاد آنلاین بنای تحلیل خود را براساس مقایسه عرضه و تقاضای مسکن و عوامل موثر بر هر کدام در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از یک طرف و بلندمدت از طرف دیگر، گذاشته بود. تقاضای مسکن در بلندمدت به عقیده وی تنها متاثر از عوامل جمعیتی خواهد بود و در کوتاه‌مدت و میان‌مدت به درآمدهای نفتی، رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن همچنین تسهیلات بخش مسکن وابسته دانست.

اما درخصوص عرضه، وی پروانه‌های ساختمانی، زمین، سیاست‌های دولتی و خانه‌های خالی را عوامل موثر بر عرضه مسکن توصیف کرد. به گفته وی نباید عرضه مسکن مهر را در عرضه کل مسکن کشور لحاظ کرد چراکه افراد متقاضی مسکن مهر اگر این پروژه اجرا نمی‌شد، نمی‌توانستند برای مسکن، تقاضای موثر ایجاد کنند و به‌همین دلیل دخیل کردن مسکن مهر در تحلیل‌ها را بیهوده فرض کرد. درخصوص تقاضای مسکن اما با تحلیل آمارهای مربوط به ازدواج که حدود 800هزار ازدواج و 150هزار طلاق در کشور تخمین زده می‌شود، یادآور شد هم ازدواج و هم طلاق به تقاضای مسکن خواهند افزود. همچنین هم‌اکنون خانوارهای تک‌نفره که حدود دومیلیون خانوار هستند تقاضای موثر برای مسکن دارند و ممکن است این تعداد در 10سال آینده به دوبرابر افزایش پیدا کند و بدین‌ترتیب صحبت درخصوص عوامل بلندمدت موثر بر تقاضای مسکن را با گفتن این موضوع که تا پایان دهه90، بازار مسکن ایران توان اشباع شدن ندارد و برخلاف آنچه گفته می‌شود هنوز سیکل‌های رونق و رکود درآن به‌وجود خواهد آمد، پایان برد. درمورد متغیرهای موثر بر روند میان‌مدت مسکن، آقای الحسینی به شوک نفتی و تاثیر آن اشاره کرد و آن را یک عارضه برای تمام کشورهای نفتی نام برد به‌صورتی که بعد از هر شوک نفتی باید منتظر یک شوک در بازارهای غیرقابل مبادله بود که مسکن هم یکی از این بازارهاست. برای تایید سخنان خود هم از شوک درآمدهای نفتی سال‌های 79-78، شوک سال84 و شوک نفتی سال 90‌-89 نام برد که بعد از این سه شوک بزرگ‌ترین شوک‌های بازار مسکن رخ داده است، پس باتوجه به تحریم‌ها و کاهش قیمت نفت، سال آینده بازار مسکن از محل درآمدهای نفتی به جلو کشیده نخواهد شد و از این منظر بازار مسکن در سال94 بازار ضعیفی خواهد بود.

اما درمورد تاثیر رشد نقدینگی بر بازار مسکن با استناد به آمارها، همیشه وقتی که رشد نقدینگی در چند سال بالا بوده و رشد قیمت مسکن نتوانسته این رشد را تجربه کند و شکاف‌های عمیق ایجاد شده، ما شاهد یک رشد در قیمت مسکن بوده‌ایم و هر مقدار این شکاف بین رشدها بزرگ‌تر بوده، جهش قیمتی هم بزرگ‌تر بوده و این الگو برای سال‌های92 و 93 که شکاف بین رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی ایجاد شده هم قابل تکرار است و این یعنی اینکه مسکن در سال94، پتانسیل‌هایی برای افزایش قیمت دارد. پیش‌بینی صادق الحسینی با سناریوبندی خوشبینانه، بدبینانه و محتمل همراه بود که در سناریوی محتمل با احتمال وقوع 80درصد، بازدهی 15درصدی برای مسکن تخمین زده شد و بیشتر این بازدهی هم در سه ماهه آخر سال94 اتفاق خواهد افتاد. درنهایت هم با برشمردن استراتژی‌های بهینه در بازار مسکن، بهترین زمان خرید از نگاه صادق الحسینی، 6ماهه اول سال94 و تاحدودی فصل سوم 94 و برای خانه‌های بزرگ‌تر و در نقاط شمالی و لوکس تهران عنوان شد آن‌هم به‌خاطر کمبود نقدینگی شدید سازندگان و قدرت بالای چانه‌زنی خریداران.

استراتژی بهینه برای مالکان هم اخذ اجاره بیشتر به‌جای رهن خواهد بود چون بازدهی خوبی در بازار پول و سرمایه در سال94 نصیب مالکان نخواهد شد. استراتژی مناسب برای مجتمع‌های تجاری باتوجه به صدور 105 مجوز احداث مجتمع‌های تجاری بزرگ در سال‌های 91 و 92 کمی دشوار است، چون مالکان این مجتمع‌ها، نهادهای نظامی، نهادهای عمومی بزرگ و متولیان توانمند با امکان دسترسی گسترده به نهادهای حکومتی هستند و براساس آمارهای شهرداری، بیش از 30مجتمع تجاری در سال94 به بهره‌برداری خواهد رسید که وحشتناک است و تهران با یک تجاری‌سازی بی‌سابقه در تاریخ خود روبه‌رو خواهد شد آن‌هم درحالی که غالب این پروژه‌ها با اینکه دارای پارکینگ کافی هستند اما مطالعات ترافیکی ندارند و به‌همین خاطر شهرداری تهران مجبور خواهد بود در سال آتی و در سال‌های آینده هم یا مجوز بعضی از این پروژه‌ها را بازخرید کند یا به آنها اجازه بهره‌برداری 100درصدی ندهد.

پس بهتر این است که سرمایه‌گذاران از این مجتمع‌ها خرید نکرده باشند و اگر فردی قصد خرید دارد باید استراتژی انتخاب مجتمع‌های تجاری با مطالعات و امکانات ترافیکی مناسب را اتخاذ کند و باتوجه به انتظار کاهش قیمت این واحدهای تجاری می‌توان با چانه‌زنی بالا با قیمت پایین خرید کرد و شاید بازدهی مناسبی هم نصیب سرمایه‌گذاران کند. برای سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت هم از نگاه وی استراتژی مناسب، شروع به ساخت‌وساز در نیمه دوم94 است چراکه سال95 و 96 بازار خوبی برای مسکن خواهد بود.