بازار مسکن چگونه از رکود خارج می‌شود؟

در پیش نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی تهیه شده، بخشی به بازار مسکن و زمین می پردازد که در نهایت دو راهکار برای حل وضعیت کنونی زمین و مسکن پیشنهاد شده است. در این بخش آمده است: بخش مسکن به خصوص در ۵ سال اخیر دچار نوسانات شدید بوده است، پس از آن به دنبال رکود سال‌های قبل در سال ۱۳۸۷ کاهش تعداد پروانه های صادر شده از سوی شهرداری به ۴۱.۹ درصد و سطح زیربنای آنها به ۲۴.۹ درصد رسید. این ارقام در سال ۱۳۸۹ به ترتیب جهش ۶۵.۲ و ۷۶.۱ درصدی داشت و در سال ۱۳۹۰ هم به ترتیب ۶۸.۲ درصد و ۴۲.۹ درصد رشد کرد اما از نیمه دوم سال ۱۳۹۱ افت بازار مسکن کشور از تهران آغاز شد به‌طوری‌که در سه ماهه سوم ۱۳۹۱ نسبت به سه ماهه سوم ۱۳۹۰، در مناطق شهری کشور از تعداد پروانه های صادره ۱۴.۱ و سطح زیربنای آنها ۱۸.۱ کم شد. از زمستان ۱۳۹۱ رکود کامل بر بازار مستغلات (مسکن و تجاری) حاکم شده و در تابستان ۱۳۹۲، ۱۰ درصد کاهش قیمت نسبت به بهار آن رخ داده است. به طور مثال به رغم انبوه واحدهای مسکونی ساخته شده در سال های پیش و در حال ساخت کنونی در تهران تعداد معاملات مسکن در مهرماه ۱۳۹۲ نسبت به مهرماه ۱۳۹۱ بالغ بر ۶۵ درصد کاهش نشان داد. اما این رکود تورمی است، زیرا در تابستان ۱۳۹۲ یک مترمربع زمین کلنگی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه قبل، رشد بی سابقه ۱۰۰ درصدی و بهای مسکن رشد ۴۷ درصدی داشته است. به علاوه وجود ۱.۳ میلیون واحد خالی در مناطق شهری و نسبت ۸.۳ درصدی آن به موجودی که از نرخ طبیعی آن(۳ تا ۵ درصد) به مراتب بیشتر است نشانگر وجود تراکمی است. براین اساس، حدود ۳۰ درصد تولید واحدهای مسکونی و ۳۵ درصد سرمایه گذاری در مسکن در مناطق شهری کشور در استان تهران انجام می‌گیرد. از آنجا که حدود ۳۰ درصد معاملات مسکن کشور در شهر تهران است به دلیل بهای ۲.۵ تا ۳ برابری یک مترمربع مسکن در این شهر نسبت به متوسط کشور، ۵۰ تا ۶۰ درصد گردش مالی بازار مسکن در شهر تهران صورت می گیرد. تراکم فروشی برای ساخت مسکن که از اواخر دهه ۱۳۶۰ در ایران رایج شد، به تدریج شهرهای ایران را دچار وابستگی مدیریت شهری و اقتصاد شهر به تک محصول ساختمان و گرفتن فضای زنگی و فعالیت مولد کرد که بر نوسانات کل اقتصاد و بخش مسکن دامن زده است. افزایش ۲۴ درصدی نرخ پایه تراکم فروشی در تهران، رکود تورمی را در بازار زمین و مسکن تشدید و اثر افزایش وام بانکی را خنثی خواهد کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر، براین اساس در سال ۱۳۹۱ سهم متوسط هزینه مسکن در هزینه خانوار شهری ۳۱ درصد و برای دهک اول ۴۰ بوده است. این سهم متوسط نسبت به سال ۱۳۸۴، ۱.۲ برابر شده در حالیکه تا دهک پنجم ۱.۱ برار شده است. رقم متوسط نشان دهنده ازدیاد عمومی سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار است و کمتربودن نسبت به این ازدیاد تا دهک پنجم نشان می‌دهد این خانوارها به دلیل کاهش درآمد واقعی مجبور بوده‌اند بودجه خود را به نیازهای ضروری تر اختصاص دهند. در طول سالیان گذشته شاخص توان پذیری مسکن، یعنی متوسط قیمت مسکن شهری به درآمد خانوار از ۸ برابر به ۱۲ برابر رسیده است. شاخص دستیابی برای دهک های اول تا چهارم به ترتیب ۳۷، ۳۴، ۳۳، ۲۴ برابر بوده است. سوداگری در ۴۰ درصد از ارزش معاملات مسکن به نظر می رسد در اقتصاد ایران مسکن از خصلت کالای نرمال خارج شده است، زیرا وضعیت بحرانی اقتصادی، تقاضای موثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن به شدت تضعیف کرده و کم درآمدها را با شدت بیشتری محتاج نیازهای ضروری کرده است. به علاوه، به تدریج طبقات بالا از مصرف آن اشباع شده اند و جهش‌های قیمتی مسکن و کاهش تقاضای موثر از یک سو و به زیرسوال رفتن ارزش دارایی آن از سوی دیگر، رکود را در بازار مسکن تثبیت کرده یا تعادلی نازا به آن بخشیده است، بنابراین برای رونق بازار مصرف ملکی مسکن، علاوه بر رشد پایدار اقتصادی به برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی نیاز است. تخمین زده می شود در گذشته تا ۴۰ درصد از ارزش معاملات مسکن برای ارزش دارایی یا سوداگری صورت گرفته است اما چشم انداز مثبت اقتصادی و جریان سرمایه ها به سوی بخش های مولد و سخت گیری بانک مرکزی به بانک های خصوصی، ارزش دارایی مسکن و مستغلات را برای سرمایه های کلان کاهش داده است، همان طور که کاهش تقاضای موثر خانوارها نیز از تقاضای دارایی مسکن کاسته است. این فرصتی است برای سوق دادن ارزش دارایی مسکن به اوراق بهادار (رهن ثانویه) است که باعث جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، به همراه تقویت و کارآیی نظام بانکی می‌شود و به این ترتیب بین بخش مسکن و اقتصاد مالی تعامل مثبت برقرار می کند. البته شرط برپایی نظام کارآمد رهن ثانویه برای تخصیص بهینه منابع، ساماندهی به بخش واقعی مسکن و برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی است. در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضای موثر و پس انداز ملی و قیمت های بالای مسکن، در کوتاه مدت تنها عامل یا اهرم مالی برون زا می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج سازد. تا در میان و بلند مدت اصلاحات بنیادی بخش مسکن، رشد پایدار به آن ببخشد.