عملیات «ضد شوک» در بازار مسکن

دسته‌ای از شاخص‌های اقتصاد مسکن همچون «شتاب نوسانات قیمت» و «حجم عرضه» در مقایسه با نقطه بحرانی سال‌‌های 91 و 92، در وضعیت نسبتا مناسبی قرار دارند و دسته‌ دیگر از جمله «نیاز انباشت شده و فاقد قدرت خرید»، «افت شدید سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی و افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره طی ماه‌های اخیر» و همچنین «نوسانات قیمت زمین»، جو نگران‌کننده‌ای در بازار مسکن ایجاد کرده‌اند. در معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برای «حفظ وضعیت» دسته اول و «بهبود اوضاع» دسته دوم شاخص‌ها، مطالعه تحقیقاتی انجام شده که نتایج آن نشان می‌دهد: برای آنکه مجموعه شاخص‌های اقتصاد مسکن در نهایت به ثبات قیمت بینجامد و حجم عرضه و قدرت خرید را بهبود ببخشد، باید 4 تاکتیک از سمت سیاست‌گذاران عملیاتی شود. شتاب قیمت در ماه‌های اخیر متوقف شد و نوسانات خیلی خفیف با دامنه کمتر از 2 درصد، نرخ رشد را در مرز صفر و قیمت مسکن را به نقطه تثبیت نزدیک کرد. از طرفی، تحت‌تاثیر سونامی ساخت‌وساز طی سه سال گذشته، هم‌اکنون در بازار معاملات چالش آنچنانی از ناحیه حجم عرضه وجود ندارد.اما همین سطح فعلی قیمت مسکن که در مقایسه با پارسال، حجم زیادی از حباب آن تخلیه شده است، هنوز برای سمت تقاضا و سمت عرضه، کاربری موثر پیدا نکرده است.به رغم کاهش قیمت، چون متقاضیان قدرت خرید ندارند، معاملات هنوز از رکود خارج نشده است و در سمت عرضه نیز، به دلیل فروش نرفتن واحدها و پایان جذابیت رشد قیمت، کشش سرمایه‌گذاری جدید پایین آمده است. از آنجا که شرایط فعلی می‌تواند دور جدیدی از نوسانات شدید و در عین حال صعودی را برای قیمت مسکن در سال‌های آینده رقم بزند، معاونت مسکن هم‌اکنون تاکتیک‌هایی را برای پیشگیری از «برهم خوردن ثبات قیمت» شناسایی کرده است. این تاکتیک‌ها ماحصل تحقیقاتی است که یک گروه دانشگاهی درباره پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسکن انجام داده‌اند. این گروه در مطالعه خود، ابتدا پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسکن را به همراه میزان اثرگذاری هر پارامتر در دوره‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت، شناسایی و محاسبه کرده و در نهایت برای هدایت پارامترها در جهت ثبات قیمت مسکن، 4 نوع عملیات اجرایی پیشنهاد کرده است. گزارش ها از جزئیات این تحقیق که توسط معاونت مسکن منتشر شده، حاکی است: فارغ از پارامترهای بیرونی موثر بر قیمت مسکن همچون نرخ تورم و درآمد نفت که هر دو فعلا فاقد رفتار تحریک‌آمیز در بازار ملک هستند، در درون این بازار، 5 متغیر شامل قیمت زمین، نرخ دستمزد، قیمت مصالح، تسهیلات مسکن و همچنین قیمت گذشته مسکن، بر سطح قیمت مسکن موثر است و نوع نوسان این متغیرها می‌تواند تعیین‌کننده مسیر آتی قیمت آپارتمان باشد. در این تحقیق با تاکید براینکه نوسانات قیمت مسکن به شکل ریزش عمیق یا جهش شدید سه آسیب بر اقتصاد ملی و همین‌طور اقتصاد خانوار وارد می‌کند و می‌تواند باعث «زیان گسترده سرمایه‌گذاران ساختمانی»، «اختلال در برنامه‌ریزی‌های دولت» و «تضعیف قدرت خرید مسکن و رفاه جامعه» شود، آمده است: سیاست‌گذار بخش مسکن باید بتواند واکنش مناسب و به موقع، در برابر نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. برای این منظور، رفتارشناسی متغیرهای موثر بر قیمت، کمک می‌کند متناسب با ترتیب زمانی و میزان تاثیرگذاری هر کدام از پارامترها، یکسری راهکارهای عملیاتی با لحاظ اولویت اجرایی شود. مشخصات 5 پارامتر تاثیرگذار در این تحقیق که توسط نادر مهرگان و محسن تارتار از دانشگاه‌های بوعلی سینا و تربیت مدرس انجام شده، آمده است: براساس مدل‌های علمی محاسباتی و با استفاده‌ از داده‌های مربوط به قیمت مسکن در فاصله سال‌های 78 تا 92، متغیرهایی همچون قیمت زمین، هزینه ساخت شامل قیمت مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی، قیمت دوره گذشته مسکن و همچنین حجم وام مسکن مجموعه عوامل اصلی اثرگذار بر قیمت مسکن در شهر تهران را تشکیل می‌دهند. این عوامل در کوتاه‌مدت و بلندمدت با اندازه‌های متفاوت تاثیرگذار خواهند بود. به طوری که در کوتاه‌مدت به ترتیب قیمت مسکن دوره قبل، قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، بیشترین اثر را بر قیمت مسکن دارند و در بلندمدت این زمین است که در رتبه اول بیشترین اثرگذاری و مابقی در رده‌های بعدی قرار می‌گیرند. نکته قابل توجه در این تحقیق، «میزان و شکل اثرگذاری پرداخت تسهیلات مسکن» است. نتایج به دست آمده از مطالعات صورت گرفته حکایت از آن دارد که افزایش در حجم و میزان تسهیلات مسکن چه به شکل وام خرید و چه به صورت وام ساخت، اثر قوی و معناداری بر قیمت مسکن ندارد. به طوری که با افزایش تسهیلات در یک دوره، قیمت مسکن در همان دوره به اندازه ناچیز کاهش پیدا می‌کند اما اثر تحریک‌کننده تسهیلات با تاخیر و در دوره بعد به شکل ناچیز نمایان می‌شود. در این تحقیق با اشاره به مطالعات قبلی گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن که در سال 91، پژوهشی درباره «رابطه قیمت مسکن و تسهیلات مسکن» انجام داده‌ بودند، تصریح شده است: از آنجا که یک درصد رشد حجم تسهیلات مسکن، تنها 0.08 درصد قیمت مسکن را افزایش می‌دهد، فرضیه اثرگذاری شدید رشد اعتبارات بر قیمت مسکن مردود است و بنابراین نباید نگرانی زیادی نسبت به رشد اعتبارات مسکن وجود داشته باشد. اما درباره قیمت زمین، مشخص شده است: یک واحد افزایش در قیمت زمین در یک دوره باعث می‌شود 36/0 واحد به قیمت مسکن در همان دوره افزوده شود. همچنین یک واحد افزایش قیمت مسکن در دوره گذشته، می‌تواند 0.7 واحد به قیمت مسکن در دوره فعلی اضافه کند. پیشنهاد واگذاری زمین 99ساله محققان «متغیرهای موثر بر قیمت مسکن» در جمع‌بندی گزارش خود، 4 تاکتیک برای هدایت متغیرها و پارامترهای موثر بر قیمت مسکن در جهت ثبات قیمت آپارتمان، به دولت پیشنهاد کرده‌اند. اولین راهکار عملیاتی در این خصوص، با توجه به اثر قوی «قیمت زمین»، پیشنهاد واگذاری رایگان زمین‌های دولتی برای ساخت‌وسازهای مسکونی است به طوری که این زمین‌ها به صورت اجاره 99ساله شبیه آنچه در مسکن مهر واگذار شد و با هدف حذف قیمت و سهم زمین در قیمت تمام ‌شده مسکن، در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد. اعطای وام مسکن دومین راهکاری که در این تحقیق بر اجرای آن تاکید شده است، پرداخت تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریدار است. این راهکار برای تبدیل نیاز انباشت به تقاضای موثر خرید مسکن و در نتیجه خروج چرخه ساخت‌وساز از بن‌بست موجود و بازگشت رونق به معاملات مصرفی مسکن پیشنهاد شده است. تراکم در بافت فرسوده و رشد تولید مصالح سومین راهکار گروه تحقیق، استفاده بهینه از اراضی بافت‌ فرسوده و زمین‌های بایر (با توجه به کمبود زمین در شهر) و افزایش ارتفاع ساختمان‌ها در این قسمت از محدوده شهرها است.چهارمین راهکار نیز سرمایه‌گذاری بیشتر برای افزایش تولید مصالح ‌ساختمانی با هدف تعدیل سهم آن در هزینه‌های ساخت مسکن است. به گزارش دنیای‌اقتصاد، در بخشی از این تحقیق که در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسکن -چاپ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی- منتشر شده، درباره محرک‌زا بودن بخش مسکن در رونق اقتصادی کشور این‌طور استدلال شده است که بخش مسکن در تقویت 6 شاخص اقتصاد کلان اثر مستقیم دارد بنابراین رونق مسکن در نقش لوکوموتیو اقتصاد عمل کرده و باعث رشد اقتصادی خواهد شد. 6 عامل پیشران مسکن درباره این 6 شاخص تاکید شده است: بخش مسکن با صنایع زیادی در حوزه تولید محصولات ساختمانی مرتبط است بنابراین رونق ساخت‌‌وساز باعث رونق تولید صنعتی می‌شود. از طرفی، توان جذب نقدینگی در بخش مسکن بالا است به طوری که 25 درصد نقدینگی موجود در کشور به این بخش اختصاص دارد. میزان اشتغال‌زایی آن نیز قابل توجه است چون به ازای ساخت هر 52 مترمربع بنا، یک شغل مستقیم در هر سال ایجاد می‌شود. همچنین سهم بالای مردان از اشتغال مسکن، فرصت شغلی بالا برای جوانان در این بخش و تقاضای تضمین شده در بازار مسکن -حدود یک میلیون نیاز مسکن در 10 سال آینده- قسمتی از ویژگی‌های متمایز این بخش برای جلب توجه سرمایه‌گذاران و البته سیاست‌گذاران است تا برای خروج از رکود، ابتدا این بخش را محور و عامل محرک قرار دهند.