شرایط رونق سرمایه‌گذاری در مسکن

با نوسانات قیمت ارز، طلا و سکه، سرمایه‌گذاران به بازدهی‌های کوتاه‌مدت و دستیابی به سود سرمایه‌گذاری‌های مقطعی دلخوش شدند، اما با فروکش کردن تب‌وتاب بازار ارز و طلا، دوباره رکود بر سر اقتصاد کشور سایه انداخت تا اینکه این‌بار دولت برای خروج از این تنگنا دست به کار شود و راهی پیش پای صاحبان سرمایه‌های سرگردان کشور بگذارد. از نظر سیاست‌گذاران دولتی یکی از بخش‌های مطمئن و جذاب برای هدایت و بازگرداندن این دست سرمایه‌ها، بازار مسکن است، چراکه به‌عنوان کالای اساسی همواره متقاضی دارد، این درحالی است که رونق بخشیدن به بازار این کالا، رشد و توسعه در صنایع وابسته را به‌دنبال دارد. برای تحقق اهداف عدالت اجتماعی و هدفمند کردن یارانه، گرچه دولت درصدد است اعتبارات و تسهیلات بانکی را به افرادی اختصاص دهد که به اصطلاح خانه اولی یا زوج هستند. اما انتظار می‌رود برای پیشبرد اهداف دولت، بخش خصوصی مشارکت داشته باشد. چراکه بخش عمده تولید مسکن در کشور به بخش خصوصی اتکا دارد. البته دیگر برنامه‌های دولت در حوزه مسکن، تقویت منابع مالی در این بخش از طریق بازار سرمایه و ابزارهای مالی است. این امر حاکی از آن است که دولت رونق‌بخشی به بازار مسکن را منوط به حضور پررنگ بخش خصوصی می‌داند. با این‌حال، چالش‌های پیش‌رو سیاست‌گذاران حوزه مسکن در کشور، حضور بازارهای رقیب مانند بازار ارز، طلا و سهام است. زیرا بازدهی در کوتاه‌مدت و در برخی مواقع بالا انگیزه کافی برای جذب سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. این درحالی است که مشارکت در این بازارها نیاز به سرمایه کلانی ندارد. البته در این میان، نباید از نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها صرف‌نظر کرد. چراکه مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری را برای افراد دارد. به‌ویژه برای افرادی که اطلاعات و قدرت ریسک کافی برای وارد شدن به بازار نامتوازن کشور را ندارند. به این ترتیب، در کشور حجم قابل توجهی سرمایه به‌عنوان سرمایه سرگردان وجود دارد که گاهی اوقات صرفا برای چند درصد اختلاف سود، نظام بازار را به هم می‌ریزند. درحالی که رفتارشناسی و هدایت درست این سرمایه‌ها می‌تواند ضمن ایجاد اطمینان در بین سرمایه‌گذاران، برای اقتصاد کشور نیز پویایی و تحرک را به ارمغان آورد. سهم مسکن در سبد دارایی خانوار بررسی سبد دارایی خانوارهای ایرانی در پژوهش انجام گرفته در فصلنامه علمی اقتصاد مسکن وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی دانشگاهی حاکی از آن است که عمده دارایی‌های آنها به‌صورت سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت، سهام، ارز، سکه، مسکن و زمین است. حال باتوجه به قدرت ریسک‌پذیری، منابع مالی و بازدهی مورد انتظار، خانوارها ترکیبی از این دارایی‌ها را برای سرمایه‌گذاری و کسب عایدی مطمئن می‌دانند یا اینکه تمام سبد دارایی یا در واقع سرمایه‌هایشان را به یک دارایی اختصاص می‌دهند. هرچند این تفکر با ضرب‌المثل سرمایه‌گذاری که «همه تخم‌مرغ‌هایتان را در یک سبد نچینید» مغایرت دارد. با این‌حال، دو عامل ریسک و بازدهی دارایی‌ها تعیـین‌کننده انتخـاب نـوع دارایی و حجم سرمایه‌گذاری در آنهاست. نتایج این پژوهش نشان مـی‌دهـد، معمولا افراد کم ریسک به‌دنبال سپرده‌گذاری در بانک هستند. در غیر این صورت سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن را به سایر اقلام بازارهای سرمایه ترجیح می‌دهند. البته با بالا رفتن قدرت ریسک خانوارهای ایرانی، شرکت‌های حاضر در بورس نیز از اقبال بیشتری برای جذب مشتری برخوردارند. چراکه سهم اوراق بهادار به شکل سهام از سبد دارای این خانوارها افزایش می‌یابد. به‌نظر می‌رسد، بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری که می‌تواند جامعه هدف دولت برای حضور در بازار مسکن باشند، افرادی هستند که قدرت ریسک متوسطی دارند. به‌طوری که انتظار می‌رود بخش قابل توجهی از دارایی این افراد بخش زمین و مسکن تشکیل دهد. به این ترتیب، این نوع دارایی سهم چندان زیادی در سبد دارایی افراد با درجات ریسک‌پذیری پـایین و بـالا ندارد. رابطه مسکن و نرخ سود بانکی گرچه ویژگی خاص مانند بازدهی سریع در بازارهای طلا، ارز و سهام باعث شده این بازارها همواره در کانون توجه خانوارهایی با سرمایه‌های خرد باشد، اما نوسانات قیمت فضای پرریسک و نامطمئنی را برای این کالاهای سرمایه‌یی رقم می‌زند. با این‌حال، سپرده‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها همچنان رقیب سرسخت بازار مسکن و زمین است. چراکه با کمترین ریسک، سود مطمئنی را برای سرمایه‌گذاران دارد. به این ترتیب، نرخ سود بانکی و تغییرات آن یکی از عوامل تاثیرگذار روی تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار زمین و مسکن است. براساس نتایج مطالعات مذکور، زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی واقعی یعنی پس از کسر نرخ تورم مثبت است، سهم زمین و مسـکن در سـبد دارایـی همه افراد، صرف نظر از قدرت ریسک‌پذیری آنها کاهش می‌یابد. البته بخش قابل توجهی از سرمایه‌های افراد ریسک گریز به سمت سپرده‌های بانکی هدایت می‌شود. این درحالی است که در سبد دارایی افراد با ریسک متوسط و بالا، سهام حرف اول را می‌زند. زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کمتر از تورم است یا به عبارت دیگر، نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی است، افراد کم ریسک به سراغ سرمایه‌گذاری در اوراق مشارکت می‌روند. در این شرایط، مسکن، سپرده‌های بانکی و ارز سـهمی در سـبد دارایـی افراد کم ریسک ندارند. همچنین بخش قابل توجهی از سرمایه‌های این افراد پرریسک در حوزه زمین و سکه صرف می‌شود.