هرچیزی که باید در مورد نرخ بازده دارایی بدانید

این معیار بر اساس درآمد خالصی که انتظار می رود ملک ایجاد کند اندازه‌گیری می شود و با تقسیم درآمد خالص عملیاتی بر ارزش دارایی املاک محاسبه و به صورت درصد بیان می شود. این معیار برای برآورد بازده بالقوه سرمایه گذار از سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات استفاده می شود.

در حالی که نرخ بازده دارایی ممکن است برای مقایسه سریع ارزش نسبی سرمایه گذاری های مشابه در بازار املاک مفید باشد اما نباید از آن به عنوان تنها شاخص قدرت سرمایه گذاری استفاده شود زیرا این شاخص اهرم مالی، ارزش زمانی پول و گردش مالی آینده ناشی از بهبود املاک و عوامل دیگر را در نظر نمی گیرد. هیچ محدوده مشخصی برای نرخ پول‌سازی خوب یا بد وجود ندارد و تعیین این مسئله تا حد زیادی به بافت ملک و بازار بستگی دارد.

نکات کلیدی

این نسبت که به صورت درصد بیان می شود، تخمینی از بازده بالقوه سرمایه گذار از سرمایه گذاری در املاک است.

بهترین کارایی نرخ بازده استفاده از آن به عنوان معیاری برای مقایسه ارزش نسبی سرمایه گذاری های مشابه در املاک و مستغلات است.

درک نرخ بازده دارایی

نرخ بازده دارایی محبوب ترین معیاری است که برای ارزیابی سودآوری و ظرفیت بازده سرمایه گذاری های املاک و مستغلات استفاده می شود. نرخ بازدهی دارایی صرفا نشان دهنده بازده ملک در افق زمانی یک ساله است با فرض اینکه ملک به صورت نقدی خریداری شده باشد و نه به صورت وام. نرخ بازده دارایی نشان دهنده نرخ بازده ذاتی، طبیعی و غیر اهرمی ملک است.

فرمول نرخ بازده دارایی

چندین نسخه مختلف برای محاسبه نرخ بازده دارایی وجود دارد. در رایج ترین فرمول، نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با تقسیم درآمد خالص عملیاتی ملک (NOI) بر ارزش فعلی بازاری آن محاسبه می شود. به بیان ریاضی،

نرخ بازده دارایی =  [نرخ بازده دارایی چیست؟ / نرخ بازده دارایی]

که در آن درآمد خالص عملیاتی درآمد سالانه (مورد انتظار) ناشی از ملک (مانند اجاره) است و با کسر تمام هزینه های پرداخت شده برای مدیریت دارایی به دست می آید. این هزینه ها شامل هزینه های پرداخت شده برای تعمیر و نگهداری منظم ساختمان و همچنین مالیات بر دارایی است.

ارزش بازاری فعلی دارایی، ارزش امروزی ملک مطابق با نرخ های رایج بازار است.

در نسخه دیگر، این رقم بر اساس هزینه سرمایه اصلی یا هزینه تملک یک ملک محاسبه می شود.

نرخ سرمایه = [نرخ بازده دارایی چیست؟ / نرخ سرمایه]

با این حال، نسخه دوم به دو دلیل چندان محبوب نیست. اولاً، نتایج غیر واقعی برای املاک قدیمی به دست می‌دهد که چندین سال یا چند دهه پیش با قیمت های پایین خریداری شده اند، و ثانیاً نمی توان آن را برای اموال موروثی استفاده کرد زیرا قیمت خرید آنها صفر است و تقسیم را غیرممکن می کند.

علاوه بر این، از آنجایی که قیمت ملک نوسانات بزرگی دارد، نسخه اول با استفاده از قیمت فعلی بازار در مقایسه با نسخه دوم که از قیمت اصلی خرید با ارزش ثابت استفاده می کند، بازده دقیق تری را به دست می‌دهد. کسانی که علاقه مند به یادگیری بیشتر در مورد نرخ بازده دارایی هستند می‌توانند ثبت نام در یکی از بهترین مدارس آنلاین املاک و مستغلات را در نظر بگیرند.

نمونه هایی از نرخ بازده دارایی

فرض کنید سرمایه‌گذاری 1 میلیون دلار سرمایه دارد و در حال بررسی سرمایه‌گذاری در یکی از دو گزینه سرمایه‌گذاری موجود است – یک گزینه ممکن است سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه خزانه‌داری باشد که دولت صادر می‌کند و بهره اسمی سالانه 3 درصد را ارائه می‌کنند و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. گزینه‌ی دو نیز خرید یک ساختمان تجاری است که مستاجران متعددی دارد و انتظار می رود به طور منظم اجاره پرداخت کنند.

در حالت دوم، فرض کنید که مجموع اجاره دریافتی در سال 90000 دلار باشد و سرمایه گذار باید در مجموع 20000 دلار برای هزینه های مختلف نگهداری ساختمان و مالیات بر دارایی پرداخت کند. بدین ترتیب 70000 دلار درآمد خالص حاصل از سرمایه گذاری در ملک باقی می ماند. فرض کنید که در طول سال اول، ارزش ملک در قیمت اولیه خرید 1 میلیون دلار ثابت باقی می ماند.

نرخ بازده دارایی به صورت (درآمد عملیاتی خالص تقسیم بر ارزش دارایی) = 70000 دلار تقسیم بر 1 میلیون دلار = 7٪ محاسبه می شود.

این بازده 7 درصدی که از سرمایه گذاری در ملک حاصل می‌شود بهتر از بازده استاندارد 3 درصدی است که اوراق خزانه بدون ریسک است ارائه می‌کنند. این 4 درصد بازده اضافی نشان‌دهنده بازده ریسکی است که سرمایه‌گذار با سرمایه‌گذاری در بازار املاک به جای سرمایه‌گذاری در امن‌ترین اوراق خزانه‌داری که ریسک صفر دارند، پذیرفته است.

سرمایه گذاری املاک ریسک بیشتری دارد و ممکن است چندین حالت مختلف وجود داشته باشد که در آن بازده‌ای که توسط معیار نرخ بازده دارایی نشان داده می شود بسیار متفاوت باشد.

به عنوان مثال، تعدادی از مستاجران ممکن است نقل مکان کنند و درآمد اجاره از ملک ممکن است به 40000 دلار کاهش یابد. با کسر 20000 دلار برای هزینه های مختلف نگهداری و مالیات بر دارایی، و با فرض اینکه ارزش دارایی در 1 میلیون دلار باقی بماند، نرخ بازده دارایی به (1 میلیون دلار / 20000دلار) = 2٪ می رسد. این ارزش کمتر از بازدهی است اوراق قرضه بدون ریسک ارائه می‌کنند.

در حالت دیگر، فرض کنید که درآمد اجاره در 90000 دلار اصلی باقی می ماند، اما هزینه نگهداری و/یا مالیات بر دارایی به طور قابل توجهی مثلاً 50000 دلارافزایش می یابد، در این صورت نرخ بازده دارایی (1 میلیون دلار / 40000دلار) = 4٪ خواهد بود.

در حالت دیگر، اگر ارزش بازاری فعلی ملک کاهش یابد، مثلاً 800000 دلار شود، با ثابت ماندن درآمد اجاره و هزینه های مختلف، نرخ بازده دارایی به 800000 دلار / 70000 دلار = 8.75 درصد افزایش می یابد.

در اصل، سطوح مختلف درآمدی که از ملک، هزینه‌های مربوط به ملک و ارزش‌گذاری فعلی بازار ملک ایجاد می‌شود ممکن است نرخ بازده دارایی را به شدت تغییر دهد.

بازده مازادی که به لحاظ نظری برای سرمایه گذاران املاک در مقایسه با سرمایه گذاران اوراق خزانه در دسترس است را می‌توان به ریسک های مرتبط این سرمایه‌گذاری نسبت داد که منجر به حالت‌هایی می‌شوند که در بالا به آن‌ها اشاره شد.

این عوامل خطر عبارتند از:

• سن، موقعیت و وضعیت ملک
• نوع ملک – چند خانواری، اداری، صنعتی، خرده فروشی یا تفریحی
• توانایی مالی مستاجرین برای پرداخت اجاره‌بها و دریافت منظم اجاره
• مدت و ساختار اجاره‌نامه‌های مستاجران
• ارزش کلی ملک در بازار و عوامل موثر بر ارزش گذاری آن
• مبانی اقتصاد کلان منطقه و همچنین عوامل موثر بر کسب و کار مستاجرین

تفسیر نرخ بازده دارایی

از آنجایی که نرخ های بازده دارایی بر اساس برآوردهای درآمد آتی محاسبه می‌شوند ممکن است واریانس بالایی داشته باشند.  به همین دلیل درک اینکه چه چیزی به معنای نرخ بازده دارایی مناسب برای سرمایه گذاری در یک ملک است، اهمیت پیدا می‌کند.

این نرخ همچنین مدت زمان لازم برای بازیابی مبلغ سرمایه گذاری شده در ملک را نشان می دهد. به عنوان مثال، بازیابی مبلغ سرمایه‌گذاری شده در ملکی که نرخ بازده دارایی آن 10٪ است، حدود 10 سال طول می کشد.

نرخ‌های بازده دارایی متفاوت در بین املاک مختلف، یا نرخ‌های بازده دارایی متفاوت در افق‌های زمانی مختلف  یک ملک یکسان، سطوح مختلف ریسک را نشان می‌دهند. نگاهی به فرمول محاسبه این نرخ بازده نشان می‌دهد که نرخ بازده دارایی املاکی که درآمد خالص عملیاتی بالاتری تولید می‌کنند و ارزش‌گذاری بازاری کمتری دارند، بالاتر خواهد بود و بالعکس.

فرض کنید که دو ملک وجود داشته باشد که در همه صفات مشابه اما از نظر جغرافیایی جدا باشند. یکی از این دو ملک در مرکز شهر مجللی قرار دارد و دیگری در حومه شهر است. در صورت ثابت بودن سایر شرایط، ملک اول اجاره بیشتری نسبت به ملک دوم فراهم می کند، اما این درآمد بالاتر تا حدی با هزینه بالاتر نگهداری و مالیات بالاتر جبران می شود. ملکی که در مرکز شهر قرار دارد به دلیل ارزش بازار بسیار بالا، نرخ بازده دارایی نسبتاً پایین تری نسبت به ملک دوم خواهد داشت.

این نشان می‌دهد که نرخ بازده دارایی پایین‌تر با ارزش‌گذاری بهتر و چشم‌انداز بهتر بازده و سطح ریسک پایین‌تر متناظر است. از سوی دیگر، نرخ بازده دارایی بالاتر به معنای چشم‌انداز نسبتاً پایین‌تر بازده سرمایه‌گذاری در ملک و در نتیجه سطح بالاتری از ریسک است.

در حالی که مثال فرضی بالا سرمایه گذاری در خرید ملک واقع در مرکز شهر را به گزینه‌ی آسانی برای سرمایه‌گذار تبدیل می‌کند اما سناریوهای دنیای واقعی ممکن است چندان ساده نباشند. سرمایه‌گذار که ملکی را بر اساس نرخ بازده دارایی ارزیابی می‌کند، با کار چالش برانگیزی مواجه است تا نرخ بازده دارایی مناسب را برای هر سطح معینی از ریسک تعیین کند.

نمایش مدل گوردون و نرخ بازده دارایی

نمایش دیگری از نرخ بازده دارایی از مدل رشد گوردون ناشی می‌شود که به عنوان مدل تنزیل ارزش سود سهام (DDM)  نیز نامیده می شود.  این مدل روشی برای محاسبه ارزش ذاتی قیمت سهام یک شرکت مستقل از شرایط فعلی بازار است و ارزش سهام را بر اساس ارزش فعلی سود سهام آتی پرداختی به آن محاسبه می کند. به بیان ریاضی،

ارزش سهام = گردش مالی ناشی از سود سالانه مورد انتظار تقسیم بر (نرخ بازده مورد نیاز سرمایه گذار – نرخ رشد مورد انتظار سود سهام)

با مرتب‌سازی مجدد این معادله و تعمیم آن به مفاهیم فراتر از سود سهام داریم:

(نرخ بازده مورد نیاز – نرخ رشد مورد انتظار) =  [نرخ بازده دارایی چیست؟ / نرخ بازده مورد نیاز - نرخ رشد مورد انتظار]

نمایش فوق با فرمول اصلی نرخ بازده دارایی که در بخش قبل ذکر شد مطابقت دارد.  در این معادله مقدار گردش مالی مورد انتظار نشان دهنده درآمد خالص عملیاتی است و ارزش دارایی نیز با قیمت بازاری فعلی ملک مطابقت دارد.

این مسئله نرخ بازده دارایی را با اختلاف بین نرخ بازده مورد نیاز و نرخ رشد مورد انتظار برابر می‌سازد. یعنی نرخ بازده دارایی صرفاً نرخ بازده مورد نیاز منهای نرخ رشد مورد انتظار است.  این رابطه را می توان برای ارزش‌گذاری یک ملک از نظر نرخ بازده معین و مورد انتظار سرمایه گذار استفاده کرد. به عنوان مثال، فرض کنید که درآمد عملیاتی خالص یک ملک 50000 دلار باشد و انتظار می رود سالانه 2 درصد افزایش یابد.

اگر نرخ بازده مورد انتظار سرمایه گذار 10 درصد در سال باشد، آنگاه نرخ بازده خالص دارایی به (10٪ – 2٪) = 8٪ خواهد رسید. با استفاده از این مقدار در فرمول بالا، ارزش دارایی برابر (٪8/ 50,000 دلار) = 625,000 دلار محاسبه می‌شود.