منظور از تعهد وام مسکن وثیقه دار چیست؟
به این ابزارها که بر اساس سررسید و سطح ریسک سازماندهی شده‌اند، جریان‌های نقدی تعلق می‌گیرد زیرا وام‌گیرندگان اقساط وام‌های مسکنی را که به عنوان وثیقه این اوراق عمل می‌کنند، پرداخت می‌کنند.
به گزارش اقتصاد آنلاین، اصل و بهره وام‌های مسکن موجود در این تعهدات نیز بر اساس قوانین و توافقات از پیش تعیین شده بین سرمایه گذاران آنها توزیع می‌شوند.
آشنایی با تعهدات وام مسکن وثیقه دار (CMO)
تعهدات وام مسکن وثیقه دار شامل چندین دسته یا گروه از وام‌های مسکن می‌شوند که بر اساس مشخصات ریسک خود سازماندهی شده‌اند. این دسته‌ها نوعی ابزارهای مالی پیچیده هستند که هریک از وام‌های مسکن موجود در آنها معمولاً مانده مبلغ اصلی، نرخ های بهره، تاریخ سررسید و احتمال نکول متفاوتی دارند. تعهدات وام مسکن وثیقه دار نسبت به تغییرات نرخ بهره و همچنین تغییرات شرایط اقتصادی مانند نرخ‌های مصادره املاک، نرخ‌های تسویه وام با دریافت وام جدید و نرخ‌های فروش دارایی‌ها، حساس هستند. هر دسته از این وام‌های مسکن دارای تاریخ سررسید و اندازه متفاوتی است و اوراق قرضه با نرخ کوپن ماهانه با پشتوانه آنها منتشر می شود. کوپن ماهانه اصل مبلغ و نرخ بهره سرمایه‌گذاری را پرداخت می کند.
نکات کلیدی
تعهدات وام مسکن وثیقه دار نوعی اوراق بدهی سرمایه‌گذاری هستند که از وام‌های مسکن بسته‌بندی شده تشکیل شده‌اند و هریک از این بسته‌ها نیز بر اساس مشخصات ریسک این وام‌ها سازماندهی شده‌اند.
این ابزارها مشابه تعهدات بدهی وثیقه‌دار هستند که مجموعه گسترده تری از تعهدات بدهی در چندین ابزار مالی مختلف هستند.
تعهدات وام مسکن وثیقه دار نقش برجسته ای در طول بحران مالی 2008 داشتند چرا که در این دوران اندازه آنها به طور لجام گسیخته افزایش یافته بود.
برای روشن‌تر شدن موضوع، تصور کنید سرمایه‌گذاری یک تعهد وام مسکن وثیقه داری متشکل از هزاران وام مسکن مختلف خریداری می‌کند. ظرفیت سودآوری این تعهدات مبتنی بر بازپرداخت وام مسکن توسط دارندگان این وام‌ها است. اگر تنها تعداد کمی از صاحبان خانه در وام مسکن خود نکول و بقیه مطابق انتظار بدهی خود را پرداخت کنند، سرمایه گذار اصل و همچنین سود سرمایه‌گذاری خود را پس می گیرد. در مقابل، اگر هزاران نفر قادر به پرداخت وام مسکن خود نباشند و مالکیت ملک آنها مصادره شود، تعهدات وام مسکن وثیقه دار ضررده می‌شوند و سرمایه گذار نمی تواند اصل و بهره سرمایه‌گذاری خود را دریافت کند.
سرمایه‌گذاران تعهدات وام مسکن وثیقه دار که گاهی اوقات به عنوان مجراهای سرمایه‌گذاری در وام مسکن (REMICs) نیز شناخته می‌شوند، قصد دارند بدون نیاز به صدور وام یا خرید مجموعه‌ای از وام‌های مسکن به جریان‌های نقدی مربوط به وام مسکن دسترسی پیدا کنند.
تعهدات وام مسکن وثیقه دار در مقابل تعهدات بدهی وثیقه دار
تعهدات بدهی وثیقه دار (CDOs) نیز مانند تعهدات وام مسکن وثیقه دار از گروهی از وام‌ها تشکیل شده‌اند که با هم ترکیب و به عنوان ابزار سرمایه‌گذاری فروخته می‌شوند. با این حال، اگرچه تعهدات وام مسکن وثیقه دار فقط شامل وام مسکن هستند، تعهدات بدهی وثیقه‌دار شامل طیف وسیعی از وام های مختلف مانند وام خودرو، کارت های اعتباری، وام های تجاری و حتی وام مسکن می‌شوند. ارزش هر دوی این تعهدات در سال 2007 درست قبل از بحران مالی جهانی به اوج خود رسید و پس از آن زمان به شدت کاهش یافت. به عنوان مثال، ارزش بازار تعهدات بدهی وثیقه‌دار در اوج خود در سال 2007 به 1.3 تریلیون دلار رسیده بود در حالی که ارزش این بازار در سال 2013 معادل850 میلیون دلار بود.
مهم
سازمان هایی که تعهدات وام مسکن وثیقه دار را خریداری می کنند شامل صندوق های پوشش ریسک، بانک ها، شرکت های بیمه و صندوق های سرمایه گذاری مشترک می‌شوند.
تعهدات وام مسکن وثیقه دار و بحران مالی جهانی
تعهدات وام مسکن وثیقه دار که برای اولین بار توسط Salomon Brothers و First Boston در سال 1983 صادر شدند، ابزارهای مالی پیچیده‌ای بودند که از تعداد زیادی وام مسکن مختلف تشکیل می‌شدند. به دلایل بسیاری، سرمایه گذاران بیشتر بر جریان های درآمد حاصل از این تعهدات تمرکز می کردند تا سلامت خود وام های مسکن. در نتیجه، بسیاری از سرمایه‌گذاران دسته خاصی از تعهدات وام مسکن وثیقه دار را خریداری می‌کردند که مملو از وام‌های مسکن درجه دو، وام‌های مسکن با نرخ بهره قابل تنظیم، وام‌های مسکن که درآمد وام‌گیرندگان آنها در طول فرآیند درخواست تأیید نشده بود و سایر وام‌های مسکن پرخطر و با ریسک بالای نکول بودند.
از تعهدات وام مسکن وثیقه دار به عنوان یکی از عوامل تسریع کننده بحران مالی 2007-2008 انتقاد شده است. افزایش قیمت مسکن باعث شد وام‌های مسکن مانند سرمایه‌گذاری‌های بی عیب و نقصی به نظر برسند و سرمایه‌گذاران را به خرید تعهدات وام مسکن وثیقه دار و سایر اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن ترغیب کرد، اما شرایط بازار و اقتصادی منجر به افزایش نرخ مصادره املاک و ریسک‌های پرداخت شدی که مدل‌های مالی دقیقاً پیش‌بینی نکرده بودند. پیامدهای بحران مالی جهانی منجر به تشدید مقررات حاکم بر اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد. اخیراً، در دسامبر 2016 کمیسیون بورس و اوراق بهادار و سازمان FINRA مقررات جدیدی را معرفی کردند که با ایجاد الزامات مارجینی برای معاملات کارگزاری‌های تحت پوشش از جمله معاملات مربوط به تعهدات وام مسکن وثیقه دار خطر این اوراق را کاهش می دهد.
