نسبت هزینه عملیاتی(OER) چیست؟ بررسی نمونه ای از آن

به گزارش اقتصاد آنلاین،  سرمایه‌گذاران باید به دنبال علائم هشدار دهنده باشد مانند هزینه های نگهداری بالاتر، درآمد عملیاتی یا خدماتی که ممکن است آن‌ها را از خرید یک ملک خاص منصرف کنند.

نسبت هزینه عملیاتی ایده آل بین 60 تا 80 درصد است (اگرچه هرچه کمتر باشد، بهتر است).

نکات کلیدی

در املاک و مستغلات، نسبت هزینه عملیاتی (OER) معیاری از هزینه بهره برداری از یک ملک، در مقایسه با درآمد حاصل از آن است.

نسبت هزینه عملیاتی (OER) با تقسیم تمام هزینه های عملیاتی منهای استهلاک بر درآمد عملیاتی حاصل از ملک محاسبه می شود.

نسبت هزینه های عملیاتی کمتر (OER) برای سرمایه گذاران مطلوب تر است زیرا به این معنی است که هزینه ها نسبت به درآمد به حداقل می‌رسند.

آشنایی با نسبت هزینه عملیاتی

نسبت هزینه های عملیاتی

برای محاسبه نسبت هزینه‌های عملیاتی یک ملک، باید از هزینه های عملیاتی آن اطلاع داشته باشید. این هزینه‌ها شامل تمام کارمزدها و هزینه هایی می‌شود که به عنوان هزینه های عادی انجام کسب‌وکار متحمل می‌شوید. شما همچنین باید هزینه استهلاک ملک را نیز محاسبه کنید که بر اساس روش حسابداری خاص استفاده شده متفاوت خواهد بود.

محاسبه نسبت هزینه عملیاتی در طول چند سال ممکن است به سرمایه گذار کمک کند تا روند هزینه های عملیاتی یک ملک را متوجه شود. اگر هزینه های ملک سالانه با نرخی بیشتر از درآمد افزایش یابند، نسبت هزینه عملیاتی نیز سالانه افزایش می یابد. بنابراین، سرمایه‌گذار هر چه ملک را به مدت بیشتری نگه دارد، ممکن است پول بیشتری از دست بدهد.

سرمایه‌گذاران هنگام مالکیت یک ساختمان آپارتمانی، باید با استفاده از درآمد موثر حاصل از اجاره یا درآمد بالقوه اجاره منهای واحدهای خالی و ضررهای اعتباری، به جای درآمد بالقوه اجاره وضعیت واحدهای خالی را دریابند. از آنجایی که مدیریت واحدهای خالی در شیوه‌های مدیریت کارآمد ملک گنجانده شده است، لحاظ کردن واحدهای خالی در محاسبات نسبت هزینه عملیاتی تصویر دقیق تری از هزینه های عملیاتی ارائه و نشان می دهد که در کجا می‌توان بهبودهایی را ایجاد کرد. به عنوان مثال، ملکی که مدیریت ضعیفی دارد به احتمال زیاد دارای نرخ واحدهای خالی بالاتری خواهد بود که در نسبت هزینه عملیاتی آن منعکس خواهد شد.

هزینه های مدیریت املاک، خدمات آب و برق، جمع‌آوری زباله، نگهداری، بیمه، تعمیرات، مالیات بر دارایی و سایر هزینه ها نیز در محاسبات نسبت هزینه عملیاتی گنجانده می‌شود. هزینه‌های عملیاتی اضافی دیگری که سرمایه‌گذاران باید در محاسبات نسبت هزینه عملیاتی لحاظ کنند شامل هزینه‌های مدیریت دارایی، محوطه‌سازی، هزینه‌های وکالت، بیمه صاحبخانه و بیمه پایه ملک می‌شوند. این هزینه ها به اداره امور روزانه ملک کمک می کنند. به همین دلیل، پرداخت اقساط وام، بهسازی‌های سرمایه‌ای و هزینه املاک شخصی از هزینه های عملیاتی خارج می شوند.

نسبت هزینه عملیاتی کمتر معمولاً به این معنی است که ملک به طور مؤثری مدیریت می شود و برای سرمایه گذاران سودآورتر است و بخش کمتری از درآمد حاصل از ملک برای پوشش هزینه های عملیاتی و نگهداری استفاده می‌شود. اگر مقیاس کسب و کار قابل ارتقا باشد، ممکن است مالک بتواند اجاره هر واحد را بدون افزایش شدید هزینه های عملیاتی افزایش دهد. علاوه بر این، نسبت هزینه‌های عملیاتی ممکن است نشان دهد که در کجا می‌توان انتظار بروز مشکلات بالقوه مانند افزایش چشمگیر قبوض آب و برق را داشت بنابراین سرمایه گذاران با استفاده از آن می توانند مشکلات را سریعتر حل و از سطح سود خود محافظت کنند.

نمونه ای از نسبت هزینه های عملیاتی (OER)

یک مثال فرضی را در نظر بگیرید که در آن سرمایه‌گذار A مالک یک ساختمان آپارتمان چندخانواری است و ماهیانه 65000 دلار اجاره دریافت می‌کند. سرمایه گذار همچنین 50000 دلار برای هزینه های عملیاتی از جمله پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن، مالیات، هزینه آب و برق و غیره پرداخت می کند. همچنین انتظار می رود ارزش ملک در سال جاری 85000 دلار مستهلک شود.

بنابراین، نسبت هزینه عملیاتی سالانه را می توان به صورت زیر محاسبه کرد:

این نتیجه بدان معناست که هزینه های عملیاتی تقریباً دو سوم درآمدهای تولید شده توسط این دارایی را مصرف می کنند.

نسبت هزینه های عملیاتی (OER) در مقابل ضریب به حساب دارایی بردن

ضریب به حساب دارایی بردن در دنیای املاک تجاری برای نشان دادن نرخ بازده مورد انتظار سرمایه گذاری در املاک، استفاده می شود. این نرخ اغلب به عنوان «cap rate» نیز شناخته می شود. این معیار بر اساس درآمد خالصی که انتظار می رود ملک ایجاد کند محاسبه می شود. این معیار برای برآورد بازده بالقوه سرمایه گذار در بازار املاک و مستغلات استفاده می شود.

اگرچه ضریب به حساب دارایی بردن از نظر اندازه‌گیری سودآوری سرمایه‌گذاری در ملک مشابه نسبت هزینه عملیاتی است، با این نسبت تفاوت دارد زیرا در آن از درآمد ناخالص به جای درآمد خالص استفاده می‌شود و درآمد ناخالص در مخرج کسر آن قرار می‌گیرد. در محاسبات نسبت هزینه عملیاتی همچنین ارزش بازار ملک را در نظر گرفته نمی‌شود.

محدودیت های نسبت‌های هزینه های عملیاتی

سرمایه گذاران املاک و مستغلات در هنگام استفاده از نسبت هزینه عملیاتی با دو مشکل اصلی مواجه هستند. نخست، به دلیل لحاظ نشدن ارزش بازاری ملک در محاسبات این نسبت، استفاده از آن سرمایه گذار را از ارزش نسبی ملک در هنگام خرید یا فروش مطلع نمی کند. این نسبت فقط کارایی عملیاتی فعلی ملک را نشان می‌دهد. بنابراین، نسبت هزینه عملیاتی باید در رابطه با چیزی مانند نرخ به حساب دارایی بردن در هنگام ارزیابی سرمایه گذاری در ملک استفاده شود.

دوم، از آنجا که استهلاک را می توان به روش های مختلف محاسبه کرد، می توان با استفاده از روش حسابداری مطلوب تر برای استهلاک ارقام نسبت هزینه عملیاتی را نیز دستکاری کرد.