بازار مسکن از رکود خارج شده است؟

اقتصادآنلاین - مرتضی آل‌غفور؛ چند سالی است بازار مسکن وارد رکود شده و معاملات آن نسبت به سال های گذشته کاهش یافته است؛ تنها در شهر تهران تعداد معاملات در سال های 98 و 99 نسبت به سال 96 بیش از 50 درصد کاهش داشته است. اما در ماه های اخیر شاهد ورود موجی از تقاضا به این بازار و افزایش معاملات آن هستیم. تعداد معاملات مسکن شهر تهران در ماه های آذر، دی و بهمن امسال در حالی به بیش از 28 هزار فقره رسیده است که این عدد برای مدت مشابه سال قبل تنها 9هزار و 987 فقره بوده که حاکی از رشد 181.5 درصدی است.

نمودار بالا تعداد معاملات مسکن شهر تهران را در بازه زمانی سالهای 1396 تا بهمن ماه 1400 را بر اساس داده های بانک مرکزی نشان می‌دهد، این نمودار بیانگر کاهش شدید معاملات از سال 98 و  همچنین رشد نسبی آن در سه ماه گذشته است.

اما مهم‌ترین سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا این افزایش حجم معاملات به دلیل بازگشت تقاضای مصرفی بوده و یا تقاضای سرمایه گذاری است که منجر به افزایش حجم معاملات شده است.

برای آنکه به طور شهودی این موضوع را بررسی کنیم، معاملات مسکن را به تفکیک مناطق شهری تهران در نظر می گیریم؛ به طور کلی مناطق یک ، دو و سه تهران همواره به عنوان مناطقی محسوب می شدند که مقصد پول های سرمایه گذاری بودند؛ خانه های لوکس و پنت هاوس هایی که قیمت های چند ده میلیارد تومانی دارند. در نقطه مقابل مناطقی که خانه هایی با قیمت و متراژ کمتری داشته باشند، بیش تر مقصد افرادی هستند که برای مصرف به بازار مسکن می آیند به ویژه آنکه طی سال های گذشته با افزایش شدید قیمت‌ها، بسیاری از افراد به این مناطق روی آوردند.

با این توضیح تغییر حجم معاملات مسکن در مناطق مختلف را بررسی می کنیم تا به پرسش اصلی خود پاسخ دهیم؛ اگر حجم معاملات در مناطق گران قیمت طی این مدت افزایش بالایی را تجربه کرده بود، می توان استدلال کرد که این افزایش حجم معاملات بیشتر رنگ و بوی تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی دارد؛ و در نقطه مقابل اگر مناطق ارزان‌تر افزایش معامله را تجربه کرده بود بیشتر تقاضای مصرفی بوده است.

نمودار بالا رشد معاملات در بازه سه ماه منتهی به بهمن ماه امسال را نسبت به مدت مشابه سال قبل، به تفکیک مناطق شهری تهران نشان می‌دهد. همان طور که از این نمودار مشخص است مناطق 10 ،5 و8 بیشترین افزایش معامله را داشته اند، خانه های این مناطق عموما برای سکونت شخصی بوده و قیمت معقولی دارند. از این رو افزایش معاملات بیشتر این مناطق نسبت به میانگین سطح شهر را باید بیشتر به تقاضای مصرفی مربوط دانست.

عوامل رشد تقاضای مصرفی مسکن

اولین علت در رشد تقاضای مصرفی مربوط به قیمت نسبی مسکن است. در حالی که سطح عمومی قیمت ها در دی ماه 1400 نسبت به دی سال گذشته، برای خانوار های تهرانی 36.4 درصد بوده است. اما قیمت مسکن در این شهر در همین دوره زمانی افزایش 20.2 درصدی داشته است. این افزایش کمتر قیمت مسکن نسبت به متوسط قیمت دیگر کالا های مصرفی خانوار ، سبب کاهش قیمت نسبی آن و تمایل افراد به خرید آن شده‌است.

دومین علت افزایش تقاضای مصرفی را در افزایش مبلغ وام خرید مسکن از شهریور ماه امسال می‌توان یافت. در شهریور امسال با تصویب شورای پول و اعتبار مبلغ این وام که از زمستان 98 ثابت بوده است، به دو برابر افزایش یافت. این افزایش سبب تمایل بسیاری به استفاده از آن برای خرید خانه شده است؛ به ویژه در مناطقی که متراژهای پایین دارند.

موج تقاضای وارد شده به بازار مسکن هر چند باعث افزایش حجم معاملات در این چند ماه نسبت به سال گذشته شده است. اما هنوز نمی‌توان به صورت قعطی گفت که این بازار از رکود خارج شده است. باید دید خریداران در ماه های آینده هم، روی خوش به این بازار نشان می‌دهند و یا این بازار همچنان در رکود باقی خواهد ماند. به ویژه آنکه با کاهش احتمالی قیمت دلار، انتظارات منفی برای قیمت ها شکل خواهد گرفت.