پیش‌فروش‌ غیرقانونی در بازار مسکن

آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، همه سازنده‌ها از بسازوبفروش‌های گمنام گرفته تا شرکت‌های ساختمانی صاحب‌نام را مکلف به رعایت دو اصل کلیدی در فروش آپارتمان‌های در حال‌ساخت کرده است، طوری که پیش‌فروشنده «باید» برای تبلیغ پروژه خود در روزنامه‌ها و تلویزیون مجوز رسمی از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت کند و در مرحله پیش‌فروش نیز «فقط» در دفترخانه‌ها قرارداد محضری با پیش‌خریدار منعقد کند. این دو شرط بعد از سال‌ها آسیب‌شناسی دستگاه‌های متعددی همچون وزارت دادگستری، وزارت راه‌وشهرسازی، وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره علت شیوع کلاهبرداری‌های رایج در معاملات پیش‌خرید، تعریف شد و به متن دستورالعمل اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن اضافه شد. اما در ایام تابستان امسال که با توجه به کاهش قیمت مسکن و رکود نسبی، بهترین فرصت پیش‌خرید برای تقاضای مصرفی در بازار ملک به‌وجود آمد، مقررات پیش‌فروش به صورت علنی ازسوی شرکت‌های ساختمانی دور زده شد. در حال حاضر برخی سازنده‌های صاحب‌نام با انتشار آگهی بدون مجوز در روزنامه‌های پرتیراژ، پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت در مناطقی از تهران را تبلیغ می‌کنند و در مراجعه حضوری متقاضیان، در همان محل پروژه- دفتر شرکت ساختمانی- به تنظیم و امضای قرارداد با آنها اقدام می‌کنند. این گروه از پیش‌فروشند‌ه‌ها در پاسخ به مطالبه بحق پیش‌خریداران بابت درخواست قرارداد محضری، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کنند. برخی سازنده‌ها نیز «بهانه فنی» درباره ماده‌ای از قانون پیش‌فروش می‌گیرند و ضرورت تفکیک سند در ابتدای پروژه به انتقال مالکیت به نام هر یک از پیش‌خریداران را باعث بروز گرفتاری در پایان کار و انتقال قطعی می‌دانند! با این حال، تبلیغ پروژه‌های پیش‌فروش بدون اخذ مجوز، تخلف است و باعث می‌‌شود ساخت‌وسازهایی که صلاحیت پیش‌فروش را ندارند -پروژه‌هایی که در مرحله خرید زمین یا خاکبرداری و پیش‌از اتمام فونداسیون هستند- به پیش‌خریدار قالب شوند. همچنین اکتفا به تنظیم قرارداد در دفتر شرکت‌های ساختمانی یا بنگاه‌های املاک نیز از نظر قانونگذار محل اشکال است. حبس در انتظار متخلفان با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان از حدود سه ماه پیش، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی موظف شدند برای پیش‌فروش صرفا ازطریق دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت معاملات پیش‌فروش مسکن اقدام کنند و برای متخلفان در این آیین‌نامه حبس و جزای نقدی نیز تعیین شده است. براساس تاکید موجود در ماده 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند در بنگاه اقدام به تنظیم هیچ‌گونه قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند. همچنین بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند؛ در غیراین صورت به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا چهار برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند. قانون‌گذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است. پیش‌فروش هنوز در بنگاه؟ با وجود این، در حالی هنوز هم معاملات پیش‌فروش مسکن به شیوه سابق ازسوی دلالان و شرکت‌های ساختمانی به صورت غیر رسمی انجام و ثبت می‌شود که عضو هیات مدیره کانون سردفتران به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین نهادهای سیاست‌گذار در موضوع پیش‌فروش، بی‌توجهی به قانون و هرگونه تخلف به بهانه بی‌اطلاعی را غیرقابل توجیه و مشمول اعمال مجازات دانست. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک شهر تهران، هنوز هیچ اطلاعیه و ابلاغیه‌ای ازسوی مراجع ذی‌ربط مبنی‌بر منع قانونی دلالان از نوشتن و ثبت قرارداد پیش‌فروش به بنگاه‌های مسکن ارسال نشده و با وجود کد رهگیری، در حال حاضر راه بر هرگونه تخلف در معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌ها بسته شده است. برخی دلالان معاملات پیش‌فروش همچنین با تاکید بر دردسرهای ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در دفترخانه‌ها می‌گویند: اگر یکی از چند پیش‌خریدار یک مجتمع ساختمانی به هر دلیلی در زمان تفکیک سند پس از پایان کار در دفترخانه حاضر نشود، بقیه خریداران نیز با دردسر و مشکل مواجه می‌شوند و نمی‌توانند سند تفکیکی دریافت کنند، این در حالی است که اگر سند تا پایان کار به نام یک نفر یعنی مالک زمین یا سازنده باشد خود او می‌تواند در پایان کار نسبت به تفکیک اسناد مالکیت خریداران اقدام کند و آن را در اختیار مالکان جدید قرار دهد. با این حال، عظیمیان ضمن تاکید بر لازم‌الاجرا بودن قانون پیش‌فروش از حدود سه ماه پیش- زمان انتشار آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در روزنامه رسمی همزمان با انتشار جزئیات این قانون در رسانه‌ها - صدور کد رهگیری را ضامن سلامت معاملات پیش‌فروش نمی‌داند.

استدلال غلط به بهانه بی‌اطلاعی عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این زمینه گفت: استدلال‌های برخی دلالان و سازندگان واحدهای پیش‌فروشی در مورد دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی کاملا نادرست است، ضمن اینکه هیچ‌کس نمی‌تواند به بهانه بی‌اطلاعی از قانون مصوب و آیین‌نامه ابلاغ شده، تخلف کند. عظیمیان با بیان اینکه هر قانون و آیین‌نامه اجرایی از زمان تصویب و انتشار در روزنامه رسمی لازم‌الاجرا می‌شود، تاکید کرد: از زمان اجرایی شدن قانون اگر فرد یا افرادی مرتکب تخلف شوند مجرم محسوب می‌شوند. وی با اشاره به اینکه از زمان تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغ آن علاوه بر انتشار در روزنامه رسمی، اطلاع‌رسانی گسترده‌ای در این خصوص در رسانه‌ها صورت گرفته است، خاطرنشان کرد: هیچ فردی حق تخلف از قانون ندارد و در صورت طرح شکایت، متخلفان، مشمول جزای نقدی و حبس به میزان تعیین شده در قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شوند. عظیمیان با رد صحت ادعای برخی دلالان مبنی بر دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی توضیح داد: برخی دلالان اظهار می‌کنند ثبت رسمی و تفکیک سهم هر یک از پیش خریداران از همان ابتدا در دفاتر اسناد رسمی مشکلات بعدی ناشی از تعدد مالکان در زمان تفکیک سند و تحویل واحدها ایجاد می‌کنند که ممکن است در نتیجه عدم حضور یکی از مالکان یاپیش خریداران، بقیه نتوانند سند تفکیکی واحدشان را دریافت کنند این در حالی است که براساس قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، در صورتی که هر کدام از طرفین در زمان تفکیک سند مادر در دفترخانه حاضر نشوند و طرف مقابل به تمام تعهدات خود عمل کرده باشد، دفتراسناد رسمی به نیابت از فرد غایب سند تفکیکی را صادر می‌کند و بنابراین برای سایر خریداران یا پیش‌فروشنده مشکلی ایجاد نمی‌شود. کدرهگیری کافی نیست وی افزود: از سوی دیگر، برخی از دلالان ادعا می‌کنند کدرهگیری که در زمان انجام معاملات در بنگاه‌های مسکن صادر می‌شود به تنهایی برای ضمانت صحت معاملات پیش‌فروش کافی است که این ادعا نیز به دو دلیل عمده کاملا مردود است. عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: در حال حاضر مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌هایی هستند که به‌رغم صدور کد رهگیری در زمان پیش‌فروش، با جعل و تخلف، یک واحد از آنها به چندین نفر فروخته شده است، بنابراین کدرهگیری نمی‌تواند ضامن 100درصدی برای صحت معاملات پیش‌فروش محسوب شود. همچنین کدرهگیری که هم اکنون برای معاملات پیش‌فروش صادر می‌شود معمولا برای یک زمین خالی صادر می‌شود و نه برای واحد خاص به تفکیک هر واحد مشخص در یک ساختمان. بنابراین چطور می‌توان به صحت این کد که روی خاک یا فونداسیون صادر شده اعتماد کرد و مطمئن بود که این معامله با افراد دیگری انجام نخواهد شد؟ در واقع کدرهگیری در این دسته از معاملات برای هر قطعه تفکیکی صادر نشده است که بتوان به تنهایی به آن اکتفا کرد. وی تاکید کرد: علاوه بر این، قانونگذار با در نظر گرفتن تمام ملاحظات موجود و همچنین ضرورت‌های پیش‌رو اقدام به وضع این قانون کرده و اگر ضمانت‌های اجرایی لازم برای این منظور وجود نداشت قانون پیش‌فروش ساختمان وضع نمی شد. هشدار مضاعف به شرکت‌های ساختمانی عظیمیان همچنین در خصوص فعالیت شرکت‌های ساختمانی در بخش پیش‌فروش، گفت: علاوه بر دلالان، برخی شرکت‌های ساختمانی از طریق درج آگهی در روزنامه‌ها یا از شیوه‌های دیگر اقدام به پیش‌فروش واحدها در دفاتر خود می‌کنند که در این دسته از معاملات حتی کد رهگیری نیز صادر نمی‌شود و امکان تخلف در این قراردادها بیشتر خواهد بود. حکم صندوق‌های زمین و ساختمان وی همچنین در خصوص راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در سازمان بورس که در ازای سهم هر سرمایه‌گذار در پایان کار به میزان سهم خریداری شده به وی واحد ساختمانی تحویل می‌شود، به دنیای اقتصاد گفت: اگر در این شیوه سرمایه‌گذاری از عنوان پیش خرید یا پیش‌فروش استفاده شود به‌طور قطع و بر مبنای قانون مشمول رعایت ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی می‌شود. عظیمیان ادامه داد: در واقع در تمام معاملاتی که به آنها پیش‌فروش یا پیش خرید گفته می‌شود و به سبک و سیاق این دسته از معاملات، نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد باید همه ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شود.