رشدهزینه‌مسکن284درصد؛ درآمد199درصد!

این اعداد حکایت از آن دارد که رشد درآمد خانوار از رشد هزینه مسکن 85 واحددرصد عقب‌تر بوده است. آمارهای بانک مرکزی همچنین نشان می‌دهد افزایش سهم مسکن در درآمد خانوار از 4.40درصد به 9.51درصد رسیده است؛ اتفاقی که گواهی می‌دهد واقعیت جامعه با آنچه وزیر به‌عنوان طرح خانه‌دارشدن اقشار متوسط قابل اجرا می‌داند، فاصله زیادی دارد. بالابردن نرخ تسهیلات مسکن از آن دست برنامه‌هایی بود که از ابتدای روی‌کارآمدن دولت حسن روحانی بارها مقامات مسوول بر آن تاکید کردند، ابتدا افزایش تسهیلات تا 30میلیون‌تومان، سپس رشد این رقم تا 50میلیون‌تومان برای زوج‌های جوان و پس از آن نیز تاکیدات مکرر و نتیجتا نامه وزیر راه‌ و شهرسازی و رییس‌کل بانک مرکزی به رییس‌جمهور برای افزایش سقف تسهیلات تا نیمی از هزینه خرید یک ملک. البته نه نیمی از هزینه هر ملکی، بلکه منظور مقامات محترم، نیمی از هزینه مسکنی در بافت فرسوده و مناطق جنوبی شهر بود چراکه دوروز گذشته وزیر راه‌وشهرسازی با حضور در برنامه «نگاه یک» تسهیلات درنظرگرفته‌شده برای مسکن را 80میلیون‌تومان عنوان کرد. به عبارت دیگر با تسهیلات 80 میلیون‌تومانی که قرار است نصف هزینه خرید مسکن باشد؛ تنها می‌توان در مناطق‌جنوبی یا بافت‌های فرسوده صاحب خانه شد؛ موضوعی که مورد تایید وزیر هم قرار گرفت. آخوندی که هدف از این تلاش دولت را خانه‌دارکردن قشر متوسط جامعه با اولویت خانه‌اولی‌ها دانست، تاکید کرد: زوج‌ها می‌توانند با 20میلیون‌تومان پس‌انداز و جورکردن 50 میلیون‌تومان دیگر از یک محلی خانه‌دار شوند. هرچند آخوندی اشاره‌ای به محلی که زوج‌ها می‌توانند منابع مورد نیازشان (50میلیون‌تومان) را تامین کنند، نکرد اما با اعتقاد به نتیجه‌بخش‌بودن این تلاش دولت گفت: زوج‌ها با پس‌انداز می‌توانند خانه‌دار شوند. خود من هم با پس‌انداز خانه‌دار شدم. این صحبت‌های وزیر اما بدون واکنش نبود و در دو روز گذشته کاربران، کارشناسان و دست‌اندرکاران بخش مسکن درباره این گفته وزیر اظهارنظر کردند و درواقع عملیاتی‌شدن خریداری ملک با پس‌انداز را امری دور از واقعیت دانستند. اگر اظهارنظرهای این افراد را نیز نادیده بگیریم، آمارها هم گفته وزیر را چندان قابل تحقق نمی‌دانند. گزارش‌های بانک مرکزی از بودجه و درآمد خانوار طی سال‌های 84 تا 91 نشان می‌دهد هزینه مسکن سالانه هر خانوار در سال 84 از یک‌ میلیون‌ و 851 هزار تومان به هفت‌ میلیون‌ و 115 هزار تومان در سال 91 رسیده است. این یعنی رشد 284درصدی. این در حالی است که درآمد سالانه یک خانوار از چهار میلیون‌ و575 هزار تومان در سال 84 به 13 میلیون‌ و 686 هزار تومان رسیده است که از رشد 199 درصدی حکایت می‌کند. به عبارت ساده‌تر رشد هزینه مسکن که 284درصد بوده از رشد درآمد با 199درصد بسیار شتابنده‌تر و به زبان آمار 85 واحد درصد بیشتر بوده است. از سوی دیگر به گواه همین آمار، سهم هزینه مسکن از کل درآمد خانوار هم در این سال‌ها افزایش یافته است. در سال 84 هزینه مسکن حدود 40درصد از درآمدها را دربر می‌گرفت اما این سهم در سال 91 به 9.51درصد رسیده است. حال با دانستن این ارقام و به تعبیری واقعیت‌های جامعه، چگونه قرار است طرح پس‌انداز 70میلیون‌ تومانی وزیر راه و شهرسازی اجرایی شود؟ 60درصد جمعیت، خارج از شمول طرح حسین راغفر: در صحبت‌های اخیر وزیر مسکن درخصوص تسهیلات 80 میلیون‌ تومانی، به‌ عنوان تامین‌ کننده نیمی از هزینه مسکن، چند نکته قابل‌ توجه وجود دارد. نخست اینکه به نظر می‌رسد اولین‌باری است که در 25 سال گذشته به مقوله مسکن تا این حد جدی نگریسته شده است. البته در این 25 سال هم هیچ‌ گاه معضل مسکن تا این میزان حاد نبوده است. قیمت‌ها در ایران به شکل بسیار نامتعارف بالا رفته، به‌طوری‌ که قدرت خرید اقشار متوسط با داشتن پس‌انداز را از میان برده است. از عمده دلایل این افزایش قیمت هم بالارفتن بیش از اندازه و کاذب قیمت زمین است که در اثر سیاستگذاری‌های بخش عمومی اتفاق افتاده است. بنابراین دولت باید در وهله نخست در نظر داشته باشد که بدون حل مشکل زمین، رفع معضل مسکن امکان‌پذیر نیست. بنابراین راهکار دولت اگرچه توجهی مثبت به بخش مسکن قلمداد می‌شود اما نمی‌تواند راه‌حلی کافی و همه‌جانبه به حساب‌ آید. رقم عنوان‌ شده برای تسهیلات مسکن به‌ویژه در کلانشهرها رقمی بسیار کمتر از نصف هزینه خرید مسکن خواهد بود و این به آن معناست که مجددا دولت باید در یک دوره زمانی کوتاه طرح افزایش دوباره تسهیلات را دنبال کند. رقم تصویب‌شده درواقع نیمی از هزینه حداقل‌ قیمت‌ها در بخش مسکن است و این درحالی است که در دنیا تا 95درصد از هزینه خرید یک ملک تسهیلات پرداخت می‌شود. نکته دوم آنکه در بخش دوم، هزینه تامین مسکن پیش‌بینی شده که از طریق پس‌انداز تامین شود. این به مفهوم آن است که گروه‌های پایین‌درآمدی در این طرح، جدی دیده نشده‌اند و هدف‌گذاری طرح دولت، گروه‌هایی با درآمد بالا و قادر به پس‌انداز است. در حال حاضر، 40درصد از مردم کشور فقیر محسوب می‌شوند و توان پس‌انداز ندارند. 15 تا 20درصد جمعیت کشور را هم طبقات متوسط پایین دربرمی‌گیرند. بر این اساس بالغ بر 55 تا 60درصد از جمعیت کل کشور، خارج از دامنه شمول طرح دولت قرار می‌گیرند. بنابراین طرح اعلامی دولت، طرح جامعی نخواهد بود. نکته قابل‌توجه دیگر آن است که در نحوه اجرای طرح باید دقت بسیار زیادی شود، در غیراین‌صورت، گروه‌هایی از این طرح بهره خواهند برد که نباید اساسا مشمول این حمایت‌ها شوند. علاوه بر این، سود 14درصدی این تسهیلات می‌تواند عامل بازدارنده‌ای باشد تا گروه‌های درآمدی پایین نتوانند از اصل تسهیلات و اهداف درنظرگرفته‌شده برای اجرای طرح بهره‌مند‌شود. همچنین دولت باید به این موضوع توجه داشته باشد که نهادهایی به‌دلیل ورود به بازار مسکن و ایجاد رقابت‌های ناسالم مانع از پایین‌آمدن قیمت‌ها شده‌اند و به‌دلیل وجود این نهادها قیمت‌ها به‌صورت کاذب افزایش یافته است. از این رو دولت باید بخشی از کار خود را معطوف به برخورد یا جلوگیری از فعالیت این نهادها کند. در نهایت باید توجه داشت که سیاست‌ها اگر به شکل سرامیکی و بدون ارتباط با سایر بخش‌های اقتصاد باشد، راه به جایی نخواهد برد.