3 شرط برای افزایش وام مسکن

به منظور کسب اطلاع از آخرین تحولات این طرح و رفع برخی ابهامات مطرح شده، مصاحبه‌ای با دکتر کمیجانی انجام شد تا به‌طور دقیق و شفاف، نظرات و دیدگاه‌های بانک مرکزی نسبت به تحولات بخش مسکن و بالاخص طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن بانک‌ها اخذ شود. اخیرا مباحث زیادی پیرامون بهبود تامین مالی بخش مسکن و در راس آن راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن بانک‌ها مطرح شده است. آیا توضیحاتی درخصوص پیشینه این موضوع ارائه ‌می‌کنید؟ از نیمه دوم سال گذشته گزارشی تحت عنوان «سازوکار مالی برنامه‌های حمایتی بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی» دریافت شد که حاوی پیشنهاد‌هایی برای حمایت از اقشار متوسط و کم‌درآمد در قالب چهار برنامه مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، بهسازی سکونتگاه‌های غیر رسمی و تامین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهن بود. برنامه «مسکن حمایتی» آن وزارتخانه که مبتنی بر راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تمامی بانک‌ها بود، به‌طور تفصیلی و عملیاتی مورد بررسی قرار گرفت و طی جلسات مشترکی با دستگاه‌های ذی‌ربط، سازوکار مالی راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در شبکه بانکی کشور ارائه شد. مطابق با جزئیات پیشنهادی طرح مقرر بود از محل تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن سالانه تعداد 300 هزار فقره (ماهانه به تعداد 25 هزار فقره) تسهیلات به متقاضیان اعطا شود که با توجه به برنامه‌ریزی طرح مزبور در یک افق پنج ساله، سرجمع تعداد واحدهای مسکونی تامین مالی شده از محل این طرح بالغ بر 1.5 میلیون واحد خواهد بود. با این حال در آخرین مدل دریافتی از بانک مسکن، برخی مولفه‌های مدل تا حدودی تعدیل شده و به جای هدفگذاری برای 300 هزار، به 150 هزار فقره تسهیلات در سال بسنده شده است. به‌رغم آن محاسبات نشان می‌دهد که کسری منابع کماکان در سطح بالایی (حدود 140-100 هزار میلیارد ریال بسته به سقف فردی تسهیلات اعطایی) خواهد بود. قطعا تامین این منابع بار سنگینی برای دولت محترم در شرایط کنونی تلقی می‌شود و مستلزم بررسی و تصمیم‌گیری در سطح دولت است. درخصوص سایر مولفه‌های اجرایی طرح همچون دوره سپرده‌گذاری متقاضیان، مبلغ سپرده‌گذاری، سقف تسهیلات اعطایی و نرخ سود تسهیلات نیز پیشنهاد‌های مختلفی مطرح شد که در چارچوب موارد پیشنهادهایی مدل مالی آن برآورد و درخصوص ملزومات تحقق آن بحث و بررسی شد. صرف‌نظر از تنوع مقادیر کمی مولفه‌های پیشنهادی، آنچه مورد تایید محاسبات کارشناسی و مورد اتفاق تمامی مسوولان ذی‌ربط دستگاه‌های اجرایی بود، کسری اجتناب‌ناپذیر منابع این صندوق‌ها در مرحله اجرا و لزوم چاره‌اندیشی برای پاسخگویی به تعهدات آن بود. به این ‌ترتیب، بانک مرکزی نسبت به این طرح موضع مخالفت نداشته؛ بلکه دغدغه‌هایی برای تامین مالی این طرح داشته است. آیا این برداشت صحیح است؟ بله. دقیقا همین‌طور است. نحوه تامین مالی کسری منابع صندوق‌ها به نحوی که مزاحم دیگر اهداف اقتصادی نشود و نیز ثبات ترازنامه بانک و پایداری بازارهای مالی را تهدید نکند، مهم‌ترین دغدغه بانک مرکزی در ارزیابی پیشنهادها و طرح‌های عملیاتی دریافتی بوده است. به‌طور مشخص دیدگاه و دغدغه‌های بانک مرکزی درخصوص طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی چه بوده است؟ بانک مرکزی به‌عنوان متولی بازار پول و اعتبار کشور همواره از ابداعات مالی در راستای رشد و توسعه اقتصادی کشور و بهبود تامین مالی بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله بخش مسکن، حمایت و استقبال کرده است. فعالیت‌های ساخت‌وساز و بهسازی در بخش مسکن،‌ از این حیث که ارتباطات قوی با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، می‌تواند به‌مثابه بخش‌ محرک خروج از رکود عمل کند و سبب رشد تولید و اشتغال در بخش‌های وابسته ‌شود. بر همین اساس نیز کلیات رویکرد وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد رونق در بخش مسکن مورد تایید بانک مرکزی بوده است، لیکن هر طرحی برای خروج اقتصاد از رکود باید حاوی رویکردهای سالم و سیاست‌های پایدار باشد. اصولا بانک مرکزی به‌عنوان یکی از دستگاه‌های سیاست‌گذار اقتصاد کلان، نه تنها خود را در مقابل خروج اقتصاد از رکود مسوول می‌داند، بلکه به دنبال ایجاد و فعال‌سازی ظرفیت‌های قابل استفاده برای این منظور نیز هست. لیکن در این زمینه، بانک مرکزی چند اصل یا قید را مدنظر قرار می‌دهد. نخست آنکه راهکارهای اندیشیده شده برای خروج از رکود،‌ موجب تحریک مجدد تورم و شکل‌گیری انتظارات تورمی نشود. اقتصاد ایران در سال‌های اخیر به‌شدت ازاین دو پدیده آسیب دیده و درس‌های آموخته شده از آنها، هنوز هم در اذهان زنده است. روی دیگر این سخن آن است که راهکارهای خروج از رکود بار مالی غیرقابل تحملی برای بانک‌ها نداشته و سبب افزایش اضافه‌برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی یا تحریک تقاضای سفته‌بازی در املاک و افزایش محسوس قیمت زمین نشود. در غیر این‌صورت اقتصاد به چرخه باطل افزایش تورمی قیمت مسکن می‌افتد که نه‌تنها سبب بی‌اثر شدن حمایت‌های انجام‌شده از مصرف‌کننده مسکن می‌شود، بلکه کلیه بخش‌ها را نیز درگیر تبعات منفی خود خواهد کرد. دومین نکته بانک مرکزی در این ارتباط آن است که ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن در بانک‌ها موجب ایجاد آثار تزاحمی برای دیگر بخش‌ها نشود. به‌عبارت روشن‌تر، تحریک بخش مسکن به بهای بی‌بهره ماندن دیگر بخش‌های تولیدی از منابع محدود بانکی و تشدید رکود اقتصادی در حوزه‌های دیگر نباشد. این دغدغه از آنجا پررنگ می‌شود که اصولا زمین و ساختمان یکی از معتبرترین وثیقه‌های بانکی محسوب می‌شوند و بانک‌ها به‌طور ذاتی نسبت به اعطای تسهیلات در این حوزه رغبت بیشتری داشته و با ریسک کمتری روبه‌رو هستند. دغدغه سوم بانک مرکزی در این حوزه، رعایت معیارهای سلامت نظام بانکی است. بر‌اساس استانداردهای جهانی لازم است پرتفوی بانک‌ها به‌گونه‌ای تنظیم شوند که در مقابل ریسک‌های گوناگون، از مقاومت کافی برخوردار باشند. این امر مستلزم متنوع بودن ابزارها و وثایق و متوازن بودن توزیع ابزاری بدهی‌ها و دارایی‌های بانک‌ها است. بانک مرکزی نگران آن است که اعطای مجوز گسترده و فراگیر برای تاسیس حساب‌های مذکور در کلیه بانک‌ها،‌ سبب نقض معیارهای احتیاطی در برخی از بانک‌های کوچک‌تر شود و در مجموع، معیارهای سلامت نظام بانکی را خدشه‌دار کند. بدین‌ منظور لازم است این تصمیم‌ با رعایت جنبه‌های گوناگون و تنظیم معیارهای نظارتی لازم صورت پذیرد. رعایت اصول یاد شده درخصوص پیشنهاد‌هایی ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز مطرح بوده است. بانک مرکزی با دید جامع، پیشنهاد‌هایی دریافتی را بررسی کرده و همانگونه که قبلا نیز اعلام شده، حمایت این بانک از طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن، مشروط به حصول اطمینان از رعایت توازن پایدار منابع و مصارف صندوق‌های مذکور و عدم مراجعه به منابع پرقدرت بانک مرکزی به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل بروز تورم و بی‌ثباتی اقتصاد کلان کشور است. علاوه بر این، با توجه به اتکای بالای تامین مالی بخش‌های مختلف اقتصادی به منابع بانکی و بانک محور بودن اقتصاد، بانک مرکزی به‌عنوان سیاستگذار پولی، برقراری تعادل و توازن بخشی در اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصاد و دسترسی به منابع مالی محدود کشور را همواره مدنظر دارد. به ویژه در سال جاری که هدفگذاری خروج غیر‌تورمی از رکود در صدر برنامه‌های اقتصادی دولت است، ضروری است سازوکار برنامه تامین مالی در بخش مسکن به‌گونه‌ای طرح‌ریزی و اجرا شود که باعث محدودیت جدی در دسترسی سایر بخش‌ها از جمله بخش‌های صنعت و کشاورزی به منابع مالی نشده و به کاهش سرمایه‌گذاری و رشد تولید در این بخش‌ها منجر نشود. چنانچه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی از روند بلند مدت آن (25 درصد) فراتر رود، این امر به معنی کاهش سهم سایر بخش‌های اقتصادی از منابع بانکی بوده که به نوبه خود روند خروج از رکود در سایر بخش‌های اقتصادی را تضعیف خواهد کرد. در حال حاضر وضعیت بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ بخش ساختمان و مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی، از شرایط رکودی حاکم بر اقتصاد کشور مصون نبوده است. آمار عملکرد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری، موید کاهش سرمایه‌گذاری‌ انجام شده در این بخش به قیمت‌های واقعی در سال 1392 به میزان 7/5 درصد نسبت به سال قبل است. همچنین بررسی آمار سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری بر حسب مراحل ساخت (به قیمت‌های جاری) نشان می‌دهد که در سال 1392 سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌های شروع‌ شده و نیمه‌تمام با کاهش مواجه بوده و رشد عملکرد سرمایه‌گذاری به قیمت‌های ثابت در این سال، صرفا معطوف به ساختمان‌های تکمیل‌شده است. افت سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در سال 1392 در شرایطی رقم خورده که آمار عملکرد پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها نیز به‌عنوان شاخص آغازین تولید و شاخص استقبال بخش خصوصی از فعالیت‌های ساختمانی نیز چشم انداز مناسبی را برای بهبود تولید در سال جاری نشان نمی‌دهد. بر اساس گزارش اداره آمار بانک مرکزی، تعداد و سطح کل زیربنای طبقات ساختمان‌های مندرج در پروانه‌های ساختمانی کل مناطق شهری در سال 1392 نسبت به سال قبل به ترتیب به میزان 7.6درصد کاهش و 3.5 درصد افزایش داشته است. کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز بانک مرکزی را مجاب کرده که با فراهم کردن تمهیدات اعتباری لازم، از این حوزه حمایت کند. اما این حمایت‌ها باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که در راستای اهداف تورمی دولت باشد. همانگونه که در لایحه «خروج غیرتورمی از رکود» نیز تاکید شده، لازم است ارائه راهکارهای ایجاد رونق تولید در بخش مسکن با توجه به هدف ایجاد رونق غیر‌تورمی در این بخش تدوین و نهایی شود. در ماه‌های اخیر اطلاعات و ارقام متفاوتی درخصوص سقف تسهیلات اعطایی از محل این صندوق‌ها از سوی برخی مطلعین بیان شده است. اطلاعات مطرح شده در این خصوص تا چه حد صحیح و مورد قبول بانک مرکزی است؟ لازم است اشاره کنم طرح‌های دریافتی از وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، نسخه‌های متعددی داشته و حسب اشکالات و آثار آنها، بارها مورد بازنگری قرار گرفته است. تعدد نقل‌قول‌ها از سقف فردی تسهیلات بانکی نیز ناشی از اطلاع‌رسانی پیش‌ از موعد جزئیات طرح‌ها و ارائه اعداد در حال بررسی توسط اشخاص مرتبط است. بدیهی است طرح‌ها به‌صورت یک بسته تدوین می‌شود و جزئیات و مولفه‌های متعددی دارد. به‌عنوان مثال، آخرین نسخه طرح ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن، توسط بانک مسکن ارائه شده که پس از ارزیابی‌های اولیه، در دست رفع ایرادات و انجام مجدد محاسبات است. در نتیجه‌ هنوز چارچوب طرح مذکور نهایی نشده و رفتار حرفه‌ای ایجاب می‌کند از اطلاع‌رسانی برخی از مفاد و جزئیات بسته‌های در حال بررسی خودداری شود تا مخاطبین و متقاضیان بخش مسکن سردرگم نشوند. آیا برنامه‌های بانک مرکزی در بخش مسکن محدود به طرح‌های جدید وزارت راه و شهرسازی است؟ به‌رغم برخی اظهارات تند، ‌باید تاکید کرد متولی بخش مسکن در اقتصاد کشور،‌ وزارت راه و شهرسازی است. ورود بانک مرکزی به این موضوع، صرفا از جنبه‌های مدیریت فضای اقتصاد کلان کشور و ارزیابی آثار طرح‌ها بر فضای تامین مالی اقتصاد صورت می‌گیرد. اما در ارتباط با پرسش مطرح شده، یادآور می‌شوم که طی یکسال سپری شده از دولت یازدهم، سامان‌بخشی به نحوه تامین مالی طرح عظیم مسکن مهر نخستین اقدام بانک مرکزی در حوزه بخش مسکن بود. در طول چند سال گذشته رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و وابستگی کامل آن به منابع بانک مرکزی از دلایل اصلی رشد پایه پولی و نقدینگی در کشور بوده است. اصلاح رویه مذکور از سوی بانک مرکزی علاوه بر کنترل آثار منفی تامین مالی طرح مذکور، شرایط لازم برای تداوم و تکمیل پروژه‌های ناتمام این طرح را فراهم ساخت. علاوه بر آن، طی همین مدت بهبود تامین مالی بخش مسکن صرف‌نظر از طرح مسکن مهر نیز مورد توجه جدی این بانک قرار داشت و تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات اعطایی ساخت و خرید مسکن از 200 میلیون ریال به 350 میلیون ریال، اعطای تسهیلات مسکن با سقف 500 میلیون ریال برای مزدوجین و نیز افزایش سقف تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل مسکن از 50 میلیون ریال به 100 میلیون ریال در دی ماه سال گذشته از طریق بانک مسکن نیز در همین ارتباط بود. در اتخاذ تصمیم مذکور، ارتقای قدرت خرید خانوار‌ها و افزایش سهم تسهیلات بانکی از قیمت مسکن همراه با رونق نسبی معاملات بدون فشار تورمی در این بخش، دنبال می‌شد. اخیرا در برخی جراید موضوع نامه‌ای به امضای رئیس کل بانک مرکزی و وزیر محترم راه و شهرسازی خطاب به رئیس‌جمهور محترم رسانه‌ای شد که در آن بر موضوع تامین کسری منابع این صندوق‌ها از محل منابع عمومی تاکید شده بود. لزوم تنظیم این نامه در مقطع کنونی چه بوده است؟ تجارب قبلی نشان می‌دهد که صندوق‌های پس‌انداز مسکن به دلیل «ماهیت تعهدی اعطای تسهیلات» از یکسو و «کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاری نسبت به دوره بازگشت تسهیلات» از سوی دیگر، ذاتا با کسری منابع دوره‌ای مواجهند. یکی از نگرانی‌های بانک مرکزی در این خصوص، آن است که در‌صورت عدم پیش‌بینی منابع لازم برای تامین کسری این صندوق‌ها، این طرح نیز همانند طرح مسکن مهر در مرحله اجرا با چالش کمبود منابع جهت پاسخگویی به تعهدات ایجاد شده مواجه شود و در‌نهایت به استقراض بانک‌ها از منابع بانک مرکزی و فشارهای تورمی بینجامد. در این صورت مجددا مشابه طرح مسکن مهر شاهد تکرار تزریق پول پرقدرت به جامعه از محل اجرای این طرح و تبعات تورمی آن خواهیم بود. این در شرایطی است که مهار تورم یکی از اولویت‌های اساسی دولت یازدهم به شمار می‌آید؛ به‌گونه‌ای‌که حتی در عنوان بسته تنظیمی جهت برون‌رفت از رکود اقتصادی کشور نیز بر «خروج غیرتورمی از رکود» تاکید شده است. بنابراین در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های کلان تدوین شده، راهکارهای مورد عمل برای برون‌رفت بخش‌های اقتصادی از رکود باید با توجه به اصل اساسی «کنترل تورم» صورت پذیرد و رئیس‌جمهور محترم نیز بارها بر عدم برداشت از منابع بانک مرکزی و انتشار پول پرقدرت تاکید کرده‌‌اند. با امعان نظر به رعایت این اصل مهم، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی طی جلسات متعدد کارشناسی توافق کردند که تامین مالی کسری صندوق‌های پس‌انداز مسکن نباید مبتنی بر منابع پرقدرت بانک مرکزی باشد. بر همین اساس و به ‌منظور اتخاذ تمهیدات لازم برای تدارک منابع مورد نیاز این صندوق‌ها، نامه مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی تهیه و تقدیم رئیس‌جمهور شود تا کسری منابع این صندوق‌ها از طریق منابع عمومی تدارک و پیش‌بینی شود. آیا تاکنون تصمیم مشخصی برای سقف تسهیلات قابل اعطا از محل این صندوق‌ها گرفته شده است؟ آنچه مسلم است صحبت درخصوص جزئیات و ابعاد اجرایی طرح از جمله مقیاس اجرا، گستره افراد تحت پوشش، سقف تسهیلات اعطایی، توان بازپرداخت اقساط ماهانه استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن، تعیین جامعه هدف، میزان کسری منابع صندوق ها، امکان تامین مالی این کسری از طریق دولت و سایر مولفه‌های کلیدی این طرح تابع ظرفیت‌های بودجه برای تامین کسری منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن خواهد بود. بنابراین تا تعیین ابعاد این مولفه‌های مهم و آثار آن بر قیمت مسکن، انتشار هرگونه اخباری از جزئیات اجرایی این طرح از جمله سقف تسهیلات اعطایی صرفا گمانه‌زنی رسانه‌ای بوده و از هیچ‌گونه قطعیت و ضمانت اجرایی برخوردار نیست و به‌جز ایجاد جو منفی روانی در بازار مسکن، نتیجه دیگری به همراه نخواهد داشت؛ ضمن آنکه به رغم ارائه الگوهای مالی متعدد ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، براساس آخرین توافقات انجام شده مقرر است پیشنهاد اجرایی و نهایی آن وزارتخانه از طریق مدل بانک مسکن به بانک مرکزی ارائه شود و طبعا این مدل نهایی نیز مستلزم بررسی‌های کارشناسی تکمیلی است تا به مرحله تصمیم‌گیری برسد.