اثر تحریک عرضه‌مسکن بر سوداگری؟
بررسی سیاستهای کشور‌های مختلف نشان می‌دهد هنگامی که تقاضا از عرضه پیشی گرفته است، سیاست این دولت‌ها در راستای سیاستهای حمایت و تحریک تولید و عرضه مسکن قرار گرفته است.
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی، در مصاحبه ایی با بیان اینکه عرضه و تقاضا در حوزه مسکن را به صورت متعادل بررسی کرده ایم، اعلام کرد: تحریک عرضه موجب افزایش سوداگری در بخش مسکن می شود به همین جهت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران داریم.
این در حالی است که بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی است که تاثیر فراوانی بر رشد اقتصادی کشور دارد که در این بخش با داشتن برنامه ها و سیاست های مناسب، تولید و عرضه مسکن می تواند در راستای اهداف اقتصاد مقاومتی به رشد درون زا کشور کمک شایان توجهی کند. زیرا تولید مسکن، به عنوان دومین صنعت اشتغالزا و از جمله رشته‌های صنعتی است که مشاغل زیادی را به صورت مسقیم و غیر مستقیم می تواند به وجود بیاورد.
بروز رکود در صنعت ساخت و ساز و تولید مسکن به دلیل بالا بودن ضرایب ارتباط پسین و پیشین آن با سایر بخش‌های اقتصاد کشور، منجر به تسری رکود به دیگر بخش‌های اقتصادی نیز می شود که از عواقب آن افزایش تورم عمومی و بیکاری و کاهش رشد اقتصادی و افزایش تورم بخش مسکن در آینده است. در واقع عدم تحریک عرضه و کاهش تولید مسکن منجر به بروز تأثیرات فرابخشی در اقتصاد می‌شود. آنچه مسلم است، انتقال رکود از رکود قیمتی به رکود تولید، تأثیرات بسیار نامطلوبی را به دنبال دارد که ضروری است سیاست-گذار با اتخاذ سیاستهای مناسب، مانع از بروز چنین شرایطی شود.
طبق یک اصل ساده اقتصادی افزایش عرضه منجر به کاهش و ثبات قیمت و افزایش تقاضا نسبت به عرضه باعث افزایش قیمت و عدم تعادل در بازار هر کالایی می شود.
در بخش مسکن به طور کلی دو دسته تقاضا وجود دارد.
۱) تقاضای سرمایه ایی که خود به دو دسته الف: تقاضای سرمایه ایی مولد، ب: تقاضای سرمایه ایی غیرمولد.
در تقاضای سرمایه ایی مولد، بخش خصوصی با هدف تولید و فروش در بازار زمین و مسکن ورود پیدا می کنند، که این مورد از تقاضا در نهایت منجر به رونق تولید و عرضه مسکن می شود. ولی تقاضای سرمایه ایی غیر مولد، تقاضایی است که بخش خصوصی با هدف سوداگری و دلالی وارد بازار زمین و مسکن می شود و با احتکار مساکن خالی و دلالی، در نهایت منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن می شود.
۲) تقاضای مصرفی: این نوع تقاضا برای مسکن، تقاضای واقعی است، به طوریکه دسترسی به مسکن برای بسیاری از مردم و بالاخص جوانان، تبدیل به یک آرزو شده است به طوریکه متقاضیان اصلی مسکن یعنی کسانی که تقاضای مصرفی دارند به دلیل تقاضای سرمایه ایی غیر مولد در بخش زمین و مسکن که منجر به افزایش قیمت مسکن می شود، از دسترسی به مسکن ملکی محروم می شوند.
باید از تقاضای سرمایه ایی غیرمولد که باعث سوداگری و برهم خوردن بازار زمین و مسکن می‌شود جلوگیری شود، سیاست کنترل سوداگری با دو ابزار ایجاد بانک‌های شفاف اطلاعاتی و اعمال سیاستهای کنترلی و تنظیم بازار (که شاخص ترین آنها سیاستهای مالیاتی است) نسبت به جلوگیری از سوداگری و تخریب در بازار مسکن توسط سوداگران و دلالان اقدام می شود. یکی از سیاست ها، مالیات بر خانه های خالی است که توسط مالکان به امید افزایش قیمت در آینده و فروش آن به چند برابر قیمت، احتکار و خالی نگهداشته می شود. سیا ست دیگر، مالیات بر ملک دوم و مالیات بر عایدی سرمایه یا CGT است. متاسفانه حدود یک چهارم واحدها در کشور به عنوان مالک دو و بیشتر توسط افراد نگهداری شده و به آن به عنوان منبع درآمدی نگریسته می شود.
در آغاز کار دولت یازدهم، وزیر مسکن و شهرسازی با سخنرانی‌هایش امیدهای کارشناسان مسکن در جلوگیری از سوداگری را زنده کرد، ولی بعد از گذشت یک‌سال نه تنها از سوداگری جلوگیری نشد بلکه وقتی مجلس شورای اسلامی لایحه تحول مالیاتی را تصویب کرد در عملی بسیار تعجب‌برانگیز طی نامه‌ایی به رئیس مجلس خواستار حذف دو بند از لایحه تحول مالیاتی، یعنی مالیات برعایدی سرمایه و مالیات برخانه‌های خالی شد و همچنین طی آخرین مصاحبه خود تحریک عرضه را موجب افزایش سوداگری در بخش مسکن دانست! تا امیدهای زنده شده به ناامیدی تبدیل شوند.
و سوال اینجاست که در این شرایط و به نوعی در هر شرایطی آیا تولید و عرضه باعث افزایش سوداگری می شود؟!
بر خلاف صحبت‌های وزیر، در شرایطی کنونی در بخش مسکن دنیا دو سیاست کنترل سواداگری از طریق مالیات و افزایش عرضه دوشادوش هم اعمال می‌شود و این در صورتی که در حال حاضر بین عرضه و تقاضای واقعی مسکن در کشورمان شکاف بسیار زیادی وجود دارد و تعداد خانوارهای موجود در کشور بیش از تعداد واحدهای مسکونی است و این یعنی بالا بودن تقاضای مسکن در مقابل عرضه آن و وقتی در بازار عرضه مسکن اقدامی صورت نگیرد و از طرفی هم بازار تقاضا تحریک شود، به افزایش قیمت مسکن و در نتیجه به محرومیت مردم از دسترسی به مسکن منجر خواهد شد.
بررسی سیاستهای کشور‌های مختلف نشان می‌دهد هنگامی که تقاضا از عرضه پیشی گرفته است، سیاست این دولت‌ها در راستای سیاستهای حمایت و تحریک تولید و عرضه مسکن قرار گرفته است.
به عنوان مثال در کشور ژاپن که به سیستم ساخت مسکن درمقام یک صنعت اشتغالزا توجه می‌شود، موجودی فعلی مسکن نتیجه سیاست‌گذاری کارآمد ساخت و تأمین مسکن طی ۵۰ سال گذشته است که در این دوره، تأمین مسکن بیش از افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به‌طورکلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است (جدول ۱)؛ شرایط ایجادشده نشانگر شرایط اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی بوده است. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به‌صورت منظم در هر سال افزایش یافته است.
جدول (۱): نرخ خانه‌های خالی و تعداد خانه‌ها و خانوارها (بر حسب میلیون)
منبع: اداره آمار ژاپن (۲۰۰۰)
براساس مطالعات آماری که در اکتبر ۱۹۹۸ انجام شده است، تعداد واحدهای مسکونی ۲۲/۵۰میلیون بوده و تعداد خانوارها ۳۳/۴۴میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانواده‌ها بوده است. به‌این‌ترتیب سیاست‌گذاران به این نتیجه رسیدند که تعداد کافی منازل مسکونی برای تأمین نیاز جمعیت وجود دارد. بااین‌حال میزان ساخت‌وساز جدید در بخش مسکن کماکان فراوان بود که این وضعیت به‌علت افزایش درخواست مسکن ملکی و همچنین عمر متوسط کوتاه خانه‌های مسکونی انفرادی بوده است. همچنین در سالهای بعد از جنگ جهانی دوم که خرابی‌های ناشی از جنگ سبب پیشی گرفتن تقاضا از عرضه مسکن در انگلیس شده بود، در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، دولت اقدام به تولید و عرضه ۵/۲ میلیون واحد مسکونی کرد.
به طور کلی تحریک عرضه مسکن نه تنها باعث افزایش سوداگری نمی‌شود بلکه عرضه مسکن دوشادوش ایجاد بانک‌های شفاف اطلاعاتی و اعمال سیاستهای کنترلی و تنظیم بازار برای جلوگیری از تقاضای سرمایه‌ایی غیرمولد با استفاده از ابزارهای مالیاتی (مالیات برعایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی) باعث تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه سبب خانه شدن مردم می‌شود و ساخت مسکن «درمقام یک بخش تولیدی مستقل» ابزاری برای دستیابی به اهداف اجتماعی و اقتصادی است و به هیچ وجه ساخت و تولید مسکن باعث سوداگری نمی‌شود.
