کارنامه مردود وام ساخت مسکن

بانک‌‌مرکزی با انتشار اطلاعات جدید از روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل‌کشور، در تشریح این شاخص اعلام کرد: در 9 ماه اول سال92 رقمی معادل 58 هزار و 500 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی توسط انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها در کشور انجام شده است. هرچند در گزارش بانک‌مرکزی، ارقام سرمایه‌گذاری صورت گرفته در ساخت‌وساز، بدون تفکیک تسهیلات بانکی و آورده نقدی فعالان ساختمانی، به‌صورت کلی محاسبه و اعلام شده اما گزارش رسمی دیگری که تیرماه امسال توسط مدیران بانکی و البته مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازی در همایش سیاست‌های پولی مطرح شد حکایت از آن دارد که در سال 92 مجموعه نظام بانکی حدود 27هزار و 500 میلیارد تومان به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده که از این رقم، 24هزار میلیارد تومان آن نصیب سمت عرضه شده و در ساخت‌وسازها به مصرف رسیده و سهم ناچیزی در حد 14درصد کل تسهیلات، یعنی معادل 3 هزار و 500 میلیارد تومان، در قالب وام‌خرید به سمت تقاضا داده شده است. به این ترتیب با فرض اینکه میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در فصل آخر سال 92 از عملکرد پاییز بیشتر نباشد -هرچند بانک‌مرکزی گزارش 9ماهه داده اما آمار پروانه‌های ساختمانی سال گذشته نشان می‌دهد ساخت‌وسازهای زمستان پارسال از پاییز کمتر بوده است- در این صورت می‌توان برآورد کرد که در یک سال 92 حدود 77هزار میلیارد تومان در ساخت‌وساز‌های کل کشور سرمایه‌گذاری شده است که با احتساب این حجم سرمایه‌گذاری و همچنین تسهیلات پرداختی بانک‌ها مشخص می‌شود: در سال گذشته با هدایت 86درصد کل تسهیلات بخش مسکن به سمت عرضه، 31درصد منابع مالی مورد نیاز ساخت‌‌وساز از محل اعتبارات بانکی تامین و هزینه شده است. هر چند در برخی از فصول سال، سهم وام‌ بانک‌ها از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تا 40درصد هم رسیده است. تامین مالی یک‌سوم از کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش‌خصوصی توسط بانک‌ها طی سال‌های اخیر آن هم در شرایطی که ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن در این سال‌ها، سرکوب قدرت مالی سمت تقاضا در مقایسه با رشد قیمت‌ها و تورم عمومی را به همراه داشت، باعث شده حجم عرضه آپارتمان‌ جدید به‌صورت مصنوعی از میزان نیاز بازار مسکن فراتر رود و حالت مازاد یا اشباع عرضه را تداعی کند. در حالی که مشروط به تامین مالی تقاضا، چه بسا عرضه کنونی ناچیز هم باشد. مطابق گزارش بانک‌مرکزی، در 9 ماه اول سال92 از 58هزار و 500 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان، حدود 43هزار میلیارد تومان آن که معادل 73درصد کل سرمایه‌گذاری‌ها می‌شود، در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی نیمه‌کاره صرف شده است. در دو سال گذشته، بسازوبفروش‌ها بخش زیادی از سرمایه خود را به جای هزینه در احداث ساختمان‌های جدید، صرف تکمیل پروژه‌‌های نیمه‌کاره‌ سال‌های قبل کردند. تمرکز سازنده‌ها بر تکمیل نیمه‌کاره‌ها در نیمه اول پارسال، 55درصد کل سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش ساختمان را صرف تکمیل کرد اما در 9ماه سال92، این تمایل باز هم بیشتر شد طوری‌که 73درصد کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در این مدت برای تکمیل هزینه شد. تحت‌تاثیر گرایش سرمایه‌ها به حوزه تکمیل ساختمان‌ها، در 9 ماه اول سال گذشته 641 هزار واحدمسکونی جدید تازه‌ساز در کل کشور توسط انبوه‌سازان تکمیل و روانه بازار فروش شد. در استان تهران نیز طی همین مدت 186 هزار واحدمسکونی جدید به موجودی مسکن این منطقه اضافه شد که حداقل 100هزار واحد سهم شهر تهران بوده است. بررسی‌های جمعیتی از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی نشان می‌دهد: حجم تقاضای جدید در بازار مسکن کل‌کشور و شهر تهران با توجه به نرخ ازدواج‌ها به ترتیب 700هزار و 120هزار واحدمسکونی در سال است. مقایسه میزان عرضه جدید صورت گرفته در سال92 و نیاز جدید سالانه بیانگر سبقت میزان عرضه است. طبق گزارش بانک‌مرکزی، در استان تهران تعداد آپارتمان‌های تازه‌ساز عرضه‌شده به بازار از 102 هزار واحدمسکونی در سال90 به 186هزار واحدمسکونی در سال92 افزایش پیدا کرده است. هر چند افزایش عرضه حتی بیش‌از نرخ تقاضای جدید، می‌تواند به کار بازار بیاید و پاسخ تقاضای انباشت سال‌های قبل را پوشش دهد اما رکود حاکم بر معاملات مسکن از یکسو و رشد 33درصدی قیمت مسکن در سال92 حکایت از بی‌اثر بودن افزایش عرضه‌های صورت گرفته دارد. در 9 ماه اول سال گذشته، حجم آپارتمان‌های جدید قابل مصرف -تکمیل‌شده‌ها- در بازار مسکن کشور و تهران به ترتیب 19درصد و 6درصد افزایش پیدا کرد. کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت عدم تاثیر مثبت تشدید عرضه بر بازار مسکن معتقدند: نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضا باعث شده به‌رغم وجود نیاز مسکن اما حجم تقاضای موثر به مراتب کمتر از عرضه‌های جدید باشد. در نتیجه این اتفاق، بخشی از واحدهای مسکونی نوساز هم‌اکنون بدون‌مصرف و خالی از سکنه رها شده و بازدهی ده‌ها هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری نظام بانکی و بخش‌خصوصی را معطل گذاشته است. آمار بانک‌مرکزی درباره روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران نشان می‌دهد: در 9 ماه اول امسال بیش‌از 15 هزار و 800 میلیارد تومان در ساخت‌وسازهای این استان سرمایه‌گذاری شده که همچون کل کشور، 75درصد کل سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره بوده است. هفته گذشته مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با انتقاد از تخصیص یکطرفه تسهیلات بانکی به ساخت‌وساز اعلام کرد: خودداری بانک‌ها از پرداخت تسهیلات خرید مسکن در سال‌های اخیر باعث شده تعداد خانه‌‌های خالی به عنوان املاکی که بانک‌ها تامین‌کننده منابع مالی ساخت آنها بوده‌اند، در شهرها افزایش پیدا کند و در نتیجه بدهی معوق وام‌گیرنده‌ها به سیستم بانکی به علت فروش نرفتن واحدها افزایش یابد. سال گذشته از هر 10 نفر خریدار مسکن یک نفر موفق شد تسهیلات خرید دریافت کند به طوری که 90 هزار فقره وام خرید بین یک میلیون خریدار تقسیم شد.

سود نجومی سرمایه‌گذاران حبس سرمایه‌ای که در اثر ساخت‌وساز و فروش نرفتن آپارتمان‌ها طی یک مدت مشخص اتفاق می‌افتد اگر چه برای بازار مسکن و اقتصاد ملی تبعات دارد اما برای سرمایه‌گذاران سودده می‌تواند باشد. در بخش‌هایی از گزارش بانک‌مرکزی درباره روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان آمده است: در 9 ماه اول سال گذشته، در کل کشور، قیمت زمین‌ خریداری‌شده توسط بسازوبفروش‌ها برای پروژه‌های جدید 50درصد افزایش داشته اما ارزش زمین در پروژه‌هایی که چند سال قبل ساخت آنها آغاز شده بود و در سال گذشته عملیات تکمیل آنها ادامه پیدا کرد، 78درصد رشد کرده است. در تهران نیز قیمت زمین‌ برای ساخت‌‌وسازهای جدید در سال92 معادل 100درصد نسبت به سال91 افزایش پیدا کرد اما ارزش زمین‌ ساختمان‌های نیمه‌کاره در مقایسه با سال91 با رشد 184درصدی همراه شد. این دو آمار که بیانگر شتاب گرفتن رشد قیمت زمین و ساختمان در درازمدت است، نشان می‌دهد: افزایش عرضه بدون مصرف، عملا برای سرمایه‌گذاران ساختمانی زیان به حساب نمی‌آید بلکه در نبود قدرت خرید از سوی تقاضای‌موثر، حجم سرمایه‌گذاری‌های انجام شده، در طول زمان، سود چندبرابری برای سازنده‌ها به همراه دارد.