معرفی صندوق‌های REITs / صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در چه مرحله‌ای قرار دارد؟
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایهگذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایهگذاری در املاک و مستغلات جمع‌آوری می‌کند. از این ابزار میتوان برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن و حتی کسب درآمد غیرمستقیم از سرمایهگذاری در این حوزه از اقتصاد استفاده کرد.
اقتصادآنلاین - سارا محسنی؛ سهام REITs در بورس معامله می‌شود و سهامداران علاوه بر سود حاصل از املاک موجود در پرتفوی REITs، در استهلاک دارایی‌ها و غیره نیز سهیم هستند. این‌گونه صندوق‌ها مانند شرکت‌های تجاری مرسوم می‌توانند از نوع سهامی عام یا خاص محسوب شوند. درواقع سود حاصل از این صندوق‌های سرمایهگذاری میان سهامداران آن توزیع می‌شود.
شرکت‌های صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات می‌توانند مانند سایر شرکت‌های حاضر در بورس، سهام خود را وارد بازار سرمایه کرده و اشخاص حقیقی و حقوقی نسبت به خرید این سهام اقدام نمایند.
بازار املاک و مستغلات، سالیان زیادی است که به عنوان یکی از اصلی‌ترین بازارها برای سرمایهگذاری محسوب می‌شود و درواقع بازاری کم ریسک برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. اشخاص می‌توانند به طور مستقیم در بازار املاک سرمایهگذاری کنند یا از طریق خرید سهام صندوق‌های سرمایهگذاری املاک و مستغلات و به صورت غیرمستقیم، این کار را انجام دهند.
در سال‌های اخیر در بازار مسکن در کشور، به نوعی مازاد عرضه رخ داده است. این امر، تقاضای خرید از سوی سرمایه‌گذاران را کاهش داده و قیمت‌ها در این بازار، تناسبی با میزان عرضه نداشته است. میتوان گفت در چنین شرایطی، تاسیس صندوق‌های سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بازار سهام می‌تواند جذابیت بیشتری را برای سرمایه‌گذاران خرد و مالکان برخی از پروژه‌های مسکونی فراهم کند.
یکی از بندهای طرح جهش تولید و تامین مسکن که برخی از بندهای آن به تصویب نمایندگان رسیده است، به موضوع تشکیل صندوق‌های سرمایهگذاری در حوزه مسکن می‌پردازد. ماده ۵ طرح جهش تولید و تامین مسکن به شرح ذیل است:
وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به تأسیس، توسعه و تسهیل مقررات فعالیت صندوق‌های سرمایهگذاری موضوع بند (۲۰) ماده (۱) قانون اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مالی ساخت و اجاره واحدهای مسکونی از طریق جذب سرمایه بخش خصوصی اقدام نماید.
تبصره ۱) دارندگان واحدهای سرمایهگذاری صندوق‌های موضوع این ماده در اولویت واگذاری واحدهای ساختمانی قرار دارند. آئین نامه اجرایی این تبصره ظرف مدت ۲ ماه پس از لازم الاجراء شدن این قانون توسط وزارت راه وشهرسازی و سازمان بورس اوراق بهادار تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.
تبصره ۲) انتقال زمین‌های بخش دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی دستگاه‌های مشمول ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه، انتقال واحدهای مسکونی از صندوق به دارندگان واحدهای سرمایهگذاری نهایی این صندوق‌ها و اجاره املاک و مستغلات توسط شرکت‌های سرمایهگذاری از مالیات معاف است.
تبصره ۳) زمین‌های موضوع این قانون صرفاً در قالب این صندوق‌ها قابل تخصیص به پروژه‌های ساخت می‌باشد.
تبصره ۴) انتقال واحدهای مسکونی ساخته شده فاقد متقاضی از بین دارندگان نهایی واحدهای سرمایهگذاری، به صندوق‌های مدیریت دارایی موضوع قانون اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران و عرضه واحدهای صندوق‌های مذکور در بازار سرمایه جهت تأمین منابع جدید برای صندوق ملی مسکن بلامانع است.
تنها صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات که در بازار سرمایه کشور ما معامله می‌شود، صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان نگین شهر ری از مصادیق صندوق‌های سرمایهگذاری موضوه بند (۲۱) ماده (۱) قانون بازار اوراق بهادار و ماده (۱) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، محسوب می‌گردد. این صندوق طی شماره ۴۰۰۸۹ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۲ در اداره ثبت شرکت‌ها و در تاریخ ۱۳۹۵/۹/۹ تحت شماره ۱۱۴۷۱ نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت رسیده و مجوز فعالیت خود را در تاریخ ۱۳۹۵/۱۲/۱ از سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ نموده است. این صندوق از انواع صندوق‌های قابل معامله در بورس است که واحدهای سرمایهگذاری آن با نماد «نگین» در بورس تهران معامله می‌گردد.
برخی از ابهامات پیرامون صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مطرح شده است. اگرچه نحوه فعالیت صندوق‌های سرمایهگذاری حوزه مسکن می‌تواند زمینه ایجاد شفافیت در بازار مسکن را فراهم کرده و زمینه هدایت نقدینگی به حوزه ساخت مسکن را فراهم کند، اما نحوه طرح این صندوق‌ها در قالب ماده ۵ طرح جهش تولید و تامین مسکن منجر به بروز برخی ابهامات شده است. با توجه به ابهامات مطرح شده پیرامون صندوق سرمایهگذاری، به نظر می‌رسد که استفاده از این صندوق‌ها در حوزه مسکن با توجه به ابعاد گسترده، نیاز به قانون مجزایی دارد و در قالب یک ماده از طرحی مجزا قابل طرح نیست.
