وام و مالیات چگونه باعث تنظیم بازار املاک می‌شود؟
چین با سه مشکل بزرگ در بازار مسکن روبه‌رو شده که یکی از آنها پدیده «خانه‌های خالی» است. دولت این کشور اما به جای مالیات منسوخ برای این چالش - مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه - روی مالیات سالانه ملکی متمرکز شده است.
پرجمعیت‌ترین کشور جهان با سه مشکل بزرگ در بازار مسکن روبه‌رو است اما مطابق آنچه اکونومیست با تحلیل سیاست‌های ملکی دولت این کشور، از آن تحت عنوان «فرار رو به جلو» نام می‌برد، دو تدبیر برای این مشکلات در نظر گرفته شده است. بازار مسکن چین از یکسو با کمبود عرضه در شهرهای بزرگ روبه‌رو است و از سوی دیگر شهروندان این کشور با چالش خانه‌های خالی دست به گریبان هستند. در این میان روند رشد قیمت در شهرهای پرجمعیت نیز به مساله اساسی بازار، دولت و متقاضیان مسکن تبدیل شده است. دولت اما با مجموعه‌ای از سیاست‌ها مانع حاد شدن مشکلات شده است. جعبه ابزار سیاست‌گذار مسکن در چین شامل دو اهرم قوی مالیات و تسهیلات است که ۶ کارکرد دارد. مالیات سالانه بر املاک با نرخ متوسط ۲/ ۱ درصد در شهرهای مختلف چین در حال اعمال است اما در شهرهای بزرگ و کوچک میزان نرخ برای متراژ مشخصی از خانه‌ها کمتر یا بیشتر اعمال می‌شود.
در مقابل این ابزار تنبیهی، در شهرهای کوچک یا کم‌تقاضا، دولت با پرداخت تسهیلات تشویقی، سمت تقاضا را به سمت خرید واحدهای مسکونی نوساز (برای رونق دادن به عرضه) ترغیب می‌کند.
از طرفی، جرایم مالیاتی سخت برای فروش کوتاه‌مدت خانه در شهرهای بزرگ اعمال شده است تا نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی بازدارندگی ایجاد شود.
جعبه ابزار چینی تنظیم بازار مسکن برای خانه‌های خالی نیز راهکار عملیاتی دارد. در شهرهای کوچک که حجم خانه‌های خالی بالاتر از شهرهای بزرگ است، دولت با تکمیل خدمات سکونتی و جذاب‌سازی این شهرها به دنبال هدایت تقاضا به این شهرهاست. در شهرهای بزرگ نیز مالیات سالانه به کمک آمده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد پاتک چینی به بازار خانه‌های بلااستفاده جواب داده است.
شرکت‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ با تصمیم دولت، «فروش به خانه اولی ها» را در اولویت قرار داده‌اند.
فرار رو به جلو
تامین سرپناه و خانه برای یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون نفر شهروند برای هر دولتی، کابوسی وحشتناک است. حالا چین با داشتن چنین جمعیتی، در حال ساخت مسکن است که شمار آن ۵ برابر کل خانه‌های موجود در ایالات متحده و اروپاست. پروژه‌ای عظیم و بلندپروازانه برای کشوری با اقتصادی رو به رشد. با این وجود برخلاف تقاضای بالای برای مسکن در این کشور، همچنان عرضه با بحران روبه‌روست و بسیاری از شهرهای بزرگ برای تامین خانه، به قرعه‌کشی میان شهروندان روی آورده‌اند که احتمال برنده‌شدن در آنها گاه کمتر از یک بر ۶۰ است. این در حالی است که حتی شرکت کردن در قرعه‌کشی نیز نیاز به طالعی بلند دارد چرا که امکان شرکت در قرعه‌کشی تنها برای شهروندان شهرهای بزرگ فراهم است. این طور به نظر می‌رسد که برندگان لاتاری در جهان، پول دریافت می‌کنند و برندگان لاتاری در چین، فرصت استفاده از پول. این شرایط اما در سراسر چین یکدست و یکپارچه نیست چرا که در برخی از شهرها همچون هنگانگ در نزدیکی مرز روسیه، ساخت‌و‌ساز وسیعی صورت گرفته اما به دلیل کم بودن تقاضای مسکن، این شهر با مشکل خانه‌های خالی روبه‌روست، گرچه قیمت در آن قریب به ۲۰هزار یوآن در هر مترمربع از خانه در شانگهای کمتر است. اکونومیست در گزارش خود از بررسی تحولات مسکن چین، این بازار را ناهمگون می‌داند اما بر این باور است که دولت مستقر در پکن با تنظیم قواعدی سرسختانه از فروپاشی بازار مسکن، فرار کرده است.
قیمت مسکن در همه شهرهای جهان به نسبت شهرهای کوچک‌تر، گران‌تر است و این الگو مختص چین نیست. در چین میانگین قیمت خانه در شهرهای اصلی ۲ برابر شهرهای اطراف و کوچک است. از طرفی میزان رشد قیمت طی ۱۰ سال گذشته در شهرهای بزرگ و اصلی به مراتب بیشتر از شهرهای متوسط و کوچک بوده است.
اما درجه پراکندگی و تنوع بازار مسکن در کنار اندازه و رشد اقتصادی چین برای درک بازار مسکن چین، لازم و ضروری است. بنا به گزارش اکونومیست، این کشور هر ساله بالغ بر ۱۵میلیون خانه می‌سازد که پنج برابر بیشتر از مجموع تعداد خانه‌های ساخته شده در آمریکا و اروپاست. بخش مسکن چه به‌صورت مستقیم در حوزه ساخت‌و‌ساز، و چه به‌صورت غیرمستقیم از بتن تا پرده، نزدیک به یک چهارم از تولید ناخالص داخلی چین را شامل می‌شود.
بحران مالی در بازار مسکن
از سوی دیگر اما بحران در بخش مالی مسکن چین به چشم می‌خورد. بنا بر آمار موسسه تحقیقاتی مودیز، در سال ۲۰۲۱ توسعه‌دهندگان مسکن در چین بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار بدهی بازپرداخت اوراق قرضه دارند. در کل جهان، تقریبا یک‌دهم وام‌های بانکی معوق به مشتریان غیر‌مالی به بخش املاک چین اعطا شده، چه به‌عنوان سرمایه برای توسعه‌دهندگان و چه به‌عنوان وام خرید مسکن؛ این آمار و ارقام، زنگ خطری برای چین و به مثابه بمبی ساعتی است.
بنابر نتایج یک نظرسنجی، بالغ بر یک‌پنجم از خانه‌های چینی بخصوص در شهرهای با تقاضای کم، خالی از سکنه است. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، سالانه نزدیک به یک‌دهم از تولید ناخالص داخلی را شامل می‌شود که بسیار بالاتر از این نرخ در ژاپنِ سه دهه پیش است که حبابی بزرگ را در این بخش تجربه کرده بود. بدهی‌های خریداران و سازندگان مسکن در چین به شدت رو به افزایش است و اورگرانده (بزرگ‌ترین توسعه‌دهنده چینی) وامی به مبلغ ۱۲۰ میلیارد دلار گرفته است که در طول ۱۰سال گذشته ۵۶ برابر افزایش داشته است.
تدابیر دولتی برای بازار
نگرانی‌ها درخصوص مسکن چین، اما موضوعی جدید نیست و از سال ۲۰۰۹ بحران در مسکن چین پیش‌بینی شده بود. دلیل آنکه چرا تاکنون این بازار در هم نپاشیده، تنظیم قواعد و قوانینی است که مانع از فروپاشی آن می‌شود. به‌طور مثال، پیش پرداخت وام مسکن باید حداقل ۳۰ درصد از قیمت خرید یک مسکن باشد. از آنجا که صاحبان ملک در چین به واسطه رعایت انصاف، برای پرداخت‌های وام‌های خود انگیزه دارند و آن را پرداخت می‌کنند، این امر مانع از فروش اجباری خانه و سقوط یکباره قیمت‌ها می‌شود. از سوی دیگر در بسیاری از شهرهای بزرگ، تقاضا کنترل شده چرا که خرید ملک باید با اجازه رسمی از مراکز اقامت محلی موسوم به هاکو انجام پذیرد. همچنان که بخش املاک در چین در حال توسعه است، دولت نیز معتهد شده است که مکانیزمی طولانی‌مدت برای تثبیت قیمت‌ها و سرمایه‌گذاری را تدوین کند. دولت در بازار املاک چین با اعمال مقررات محلی نقش پررنگی دارد و بر آن نظارت می‌کند.
شهرهایی چون شانگهای و هانگژو، فروشندگان را مجبور به برگزاری قرعه‌کشی برای فروش ملک می‌کنند و اولویت با افرادی است که پیش ازاین ملکی نداشتند. در نتیجه بسیاری از شهروندان امکان خرید ملک دوم را ندارند و ملاک این قرعه‌کشی نیز نه افراد، بلکه خانوار است، بنابراین برخی زوجین برای خرید ملک دوم به سمت طلاق‌های صوری متمایل شدند. گرچه حکومت چین دست آنان را خوانده و از ۲۱ژانویه، گذشت سه سال از طلاق برای خرید خانه، شرط خرید ملک در شانگهای شده است. دولت پکن با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن، همچنین در حال کنترل بدهی بنگاه‌های املاک و مستغلات است و قوانینی را بر آنان اعمال کرده، مثلا بنگاه‌ها نباید میزان تعهدات و بدهی‌شان فراتر از ۷۰درصد از کل دارایی‌های‌شان باشد.
اکونومیست بر این باور است که این مداخلات دولتی در بازار مسکن موثر بوده و روند رشد قیمت‌ها در چهار سال گذشته از نظر تورم ثابت بوده است. این در حالی است فروش سالانه املاک در کل کشور در این بازه زمانی در همان سطح باقی مانده است. در شهرهای کوچک همچنین، با اعطای تسهیلات با صاحبان خانه‌های قدیمی و مستهلک برای خرید واحدهای جدید، معضل خانه‌های خالی در حال حل شدن است. ضمن آنکه مالیات سالانه با نرخ ۲/ ۱ درصد به‌صورت نرخ میانگین و نرخ‌های شناور در شهرهای بزرگ و کوچک به کمک آمده است. در شهرهای بزرگ، نرخ مالیات سالانه برای خانه‌های با میانگین کمتر از ۶۰ مترمربع، به شکل حمایتی تعیین شده است و در شهرهای کوچک که مشکل مسکن در آنها وجود ندارد یا کمتر است، خانه‌های با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع مشمول نرخ مالیات سالانه بیشتری است. با این حال این آرامش در بازار، خود موضوع نگرانی دیگری است. به‌طور مثال، ثبات قیمت را در نظر بگیرید.
زمانی که بنگاه‌های املاک در حراجی‌های زمین برنده می‌شوند، باید قیمت‌ها را در محدوده‌ای که دولت تعیین کرد، در نظر بگیرند، در نتیجه بعید نیست که قیمت یک خانه جدید در یک محله از قیمت یک خانه قدیمی در همان محله، نزدیک به یک سوم ارزان‌تر باشد. حالا قانون دیگری ورود پیدا می‌کند: برای ممانعت از هجوم مردم برای خرید خانه‌های جدید که ارزان‌تر هستند، مجازات‌های مالیاتی برای افرادی که در پی فروش خانه‌های خود که کمتر از ۵ سال از خرید آن می‌گذرد، باشند، تدوین کرده است. بلومبرگ در گزارش خود تاکید کرده گرچه قیمت ملک تحت کنترل است اما چون عرضه پاسخگوی تقاضای زیاد در بازار ملک نیست نمی‌توان به ثبات قیمت دلخوش بود.
در نتیجه سیاست‌گذاران چینی در پی آن هستند که مردم را به سوی خارج از کلان‌شهرها تشویق کنند، تدابیری چون قطارهای سریع‌السیر در خارج از شهر برای دسترسی بهتر به نقاط اصلی شهر از یکسو و از سوی دیگر تجهیز مراکز حاشیه‌ای با مراکز خدماتی چون بیمارستان‌ها و مدارس، در این راستا گام برمی‌دارند. گرچه نرخ خانه‌های خالی در شهرهای کوچک ۲۲درصد است اما مهاجرت از کلان‌شهر به سوی مناطق روستایی با اقبال زیادی روبه‌رو شده است. گرچه تمایل شهروندان شهرهای بزرگ برای خرید خانه‌های بزرگ را نیز باید در بررسی بازار مسکن در چین، در نظر داشته باشیم. چرا که قریب به ۱۰درصد از آپارتمان‌ها در شهرها، به توالت مجزا دسترسی ندارند اما اقتصاد رو به رشد چین، انتظارات را نیز برای شهروندان بیشتر کرده است.
با همه این احوال، آکادمی شاخص چین به‌عنوان بزرگ‌ترین سازمان تحقیقات املاک کشور تخمین زده که فروش مسکن در پنج سال آینده، سالانه نزدیک به ۴درصد کاهش خواهد داشت. در این صورت، ۱۵میلیون واحد فروخته شده در سال ۲۰۲۰ به ۱۳میلیون واحد در سال ۲۰۲۵ خواهد رسید که این چالشی بزرگ برای این کشور آسیایی است.
کووید-۱۹ و بازار مسکن
گرچه جشن سال نو چینی در ماه ژانویه، همواره سبب کم‌رونقی بازار املاک در چین در این ایام می‌شود اما سال ۲۰۲۰ مهمان ناخوانده کووید-۱۹ بر کم‌رونقی این بازار افزود. گرچه در نیمه نخست سال ۲۰۲۰ نشانه‌های مثبتی در بازار مسکن چین نبود اما از آنجا که بازار مسکن در چین، بسیار متمرکز است، بازار توانست تا حدودی رشد را در نیمه دوم سال گذشته میلادی تجربه کند. قریب به ۲۰۰ توسعه‌دهنده، سهم عمده بازار مسکن چین را در دست دارند و در سال ۲۰۲۱ انتظار می‌رود که تمرکز اصلی خود را بر حجم معاملات قرار دهند که به‌طور کلی سبب کاهش قیمت‌ها خواهد شد.
